Грибовский С.В., Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

491

Карта расположения фермы.

Аэрофотоснимок.

Карта почв и условные обозначения.

Фотографии объекта.

Основной особенностью данного отчета, является то, что оцени

вается имущественный комплекс в целом — ферма. При этом земля

и расположенные на ней здания и сооружения оцениваются отдель

но, а земельные участки под сооружениями оцениваются как незаст

роенные.

При описании местности, обследуемого имущества рассматрива

ются следующие аспекты:

Описание региона и тенденции рынка (оценивается по 4м крите

риям: хорошее, удовлетворительное, плохое, не оценивается):

интенсивность сбыта продукции;

покупательная способность;

спрос;

потребность.

Рейтинг собственности (оценивается по 4м критериям: хорошее,

удовлетворительное, плохое, не оценивается):

месторасположение;

качество почвы и продуктивность угодий;

обустройство;

рыночная привлекательность;

рентабельность;

общий рейтинг собственности.

Тенденции в сельском хозяйстве и других отраслях (оценивается по

3м критериям: повышенное, стабильное, пониженное):

население;

занятость;

стоимость;

интенсивность продаж.

Наличие на рынке растениеводческих и животноводческих хо

зяйств (оценивается по 3м критериям: недостаточное, сбалансиро

ванное, избыточное).

Основные товарные культуры (перечисляются основные товар

ные культуры: кукуруза, соевые бобы, свинина, птица, молочные

продукты).

492

Отдельно рассматриваются вопросы собственности на землю, во

ду, полезные ископаемые.

При описании собственности выделяют такие качественные ха

рактеристики, как доступность, близость, наличие зон отчуждения,

арендная привлекательность, совместимость строений, наличие во

ды для бытовых нужд и скота, наличие дренажа и внутренних дорог,

опасность нанесения ущерба, ограничения прав собственности, ка

чество почв климатические условия наличие удобств (водопровод,

канализация, электричество, газ, телефон), расстояние до объектов

социальной инфраструктуры (больницы, школы, рынка сбыта про

дукции, основного шоссе), основной способ использования земли

(интенсивные культуры), основной товар, оцениваемые права собст

венности и цель (получение рыночной стоимости) и назначение

оценки (получение ссуды под залог недвижимости).

Исходя из перечисленных аспектов делается вывод об наиболее

оптимальном использовании сельскохозяйственного имущества. Счи

тается, что таковым являются осуществимые и максимально про

дуктивные способы использования, отвечающие следующим крите

риям:

1. Использование должно соответствовать правовым нормам

(ферма расположена в аграрной зоне).

2. Использование должно быть физически осуществимым (огра

ничений практически нет, и земля может быть использована для ве

дения сельского хозяйства или под застройку).

3. Использование должно быть экономическая целесообразным

(вся земля в данном районе используется для ведения сельского хо

зяйства; необустроенные участки используются для производства,

главным образом, кукурузы и соевых бобов; существуют другие эко

номически целесообразные способы использования, способные

приносить доход, но не способные обеспечить максимальную про

дуктивность).

4. Использование должно быть максимально продуктивным.

Для данного примера считается, что других экономически целе

сообразных альтернатив производству кукурузы и соевых бобов с

учетом льгот, предоставляемых в рамках соответствующих прави

тельственных программ, в настоящее время не существует, и, что в

настоящее время данный способ использования обеспечивает мак

симальную прибыль.

Соответственно, оптимальным способом использования необуст

роенного, как бы свободного участка является товарное производст

493

во зерна и продукции растениеводства; оптимальным способом ис

пользования обустроенного «в его настоящем виде» участка — товар

ное производство зерна и молока на товарной молочной ферме.

При применении затратного подхода стоимость земли определяется

методом сравнения продаж сельскохозяйственных угодий свободных

от построек (необустроенных участков), а стоимость улучшений оп

ределяется в размере их восстановительной стоимости с учетом на

копленного износа. В качестве улучшений рассматриваются дом, ко

ровник, навес для скота, силосные башни, бункеры для зерна, навес

для техники, постройки для откорма скота. Общая стоимость фермы

определяется суммированием стоимости земли и улучшений.

Метод сравнения продаж для свободных сельскохозяйственных

участков заключается в подборе сделок с объектамианалогами и

внесении в цены их продажи корректировок. Основными поправка

ми, по которым осуществляются корректировки, являются:

поправка на условия финансирования;

поправка на время заключения сделки;

поправка на распределение земли (структуру угодий);

поправка на продуктивность посевных площадей;

поправкой на интенсивность дренирования.

Продуктивность оценивается в индексах качества почв, установ

ленных Службой охраны почв. В условиях России таким показателем

может стать балл бонитета, определенный в процессе земельнооце

ночных работ

Если в качестве объекта оценки методом сравнения продаж вы

ступает ферма в целом, то при подборе аналогов и внесении коррек

тировок в цены сделок учитываются такие позиции как местополо

жение, размер фермы, состав улучшений (комплекс зданий).

Пример оценки сельскохозяйственных угодий

методом сравнения продаж

Требуется оценить стоимость земли товарной фермы. Подобраны

четыре участкааналога с известными ценами сделок. Корректиров

ки вносятся на распределение угодий и на их продуктивность.

Общая площадь угодий оцениваемой фермы — 319 акров. Из них:

интенсивная культура — 298 акров; дороги — 8 акров; под построй

ками — 13 акров.

Бонитировка почв устанавливает их относительное качество по основным факто

рам естественного плодородия для возделываемых культур.

494

Внесение поправок на структуру угодий (распределением земли)

Сделка 1. Общая площадь — 240 акров. Цена сделки — $1188/акр,

в том числе цена пашни — $1100/акр, цена земли под постройками —

$1100/акр.

Сделка 2. Общая площадь — 127 акров. Цена сделки — $888/акр, в

том числе цена пашни — $895/акр, цена земли под постройками —

$895/акр.

Определение величины поправки

Сделка 3. Общая площадь — 135 акров. Цена сделки $— 1141/акр,

в том числе цена пашни $— 1203/акр, цена земли под постройками —

$1500/акр

Тип использования

земли

Расчет поправки

Поправки на структуру

угодий оцениваемого

участка

Интенсивная культура 298 акров

$1100/акр = $327800

Дороги 8 акров

$0/акр = $0

Под постройками 13 акров

$1100/акр = $14300

Всего 319 акров $342100

Скорректированная

цена сделки 1

$342100 : 319 акров = $1072/акр

Поправка на структуру

угодий

$1188/акр – $1072/акр = –$116/акр

Тип использования

земли

Расчет поправки

Поправки на структуру

угодий оцениваемого

участка

Интенсивная культура 298 акров

$895/акр = $266710

Дороги 8 акров

$0/акр = $0

Под постройками 13 акров

$895/акр = $11635

Всего 319 акров $278345

Скорректированная

цена сделки 1

$278345 : 319 акров = $873/акр

Поправка на структуру

угодий

$888/акр — $873/акр = –$15/акр

495

Определение величины поправки

Внесение других поправок

Определение стоимости земли

($972/акр + $884/акр + $1019/акр) : 3 =$958/акр или $960/акр

$960/акр

319 акров = $306240.

При применении доходного подхода в расчет принимается величи

на ставок арендной платы за предоставление соответствующего иму

щества в аренду (например, коровников) или месячный доход от их

использования в расчете на голову скота, содержащегося в соответ

ствующем помещении.

В расчетах также учитывается доход от использования посевных

площадей. Потом исчисляется общая сумма валового дохода от ис

пользования посевных площадей и всех сооружений, и из этой сум

Тип использования

земли

Расчет поправки

Поправки на структуру

угодий оцениваемого

участка

Интенсивная культура 298 акров

$1203/акр = $358494

Дороги 8 акров

$0/акр = $0

Под постройками 13 акров

$1500/акр = $19500

Всего 319 акров $378030

Скорректированная

цена сделки 1

$378030 : 319 акров = $377994/акр

Поправка на структуру

угодий

$1141/акр – $1185/акр = $44/акр

Сделка 1 Сделка 2 Сделка 3

Цена сделки, $/акр 1188 888 1141

Поправка на финансы, $/акр 0 0 0

Скорректированная цена, $/акр 1188 888 1141

Поправка на структуру, $/акр –116 –15 44

Скорректированная цена, $/акр 1072 873 1185

Поправка на продуктивность, $/акр –100 11 –166

Скорректированная цена, $/акр 972 884 1019

496

мы вычитаются расходы. В состав расходов включаются следующие

статьи: налог на недвижимость, страхование, эксплуатационные рас

ходы, организация производства.

В качестве коэффициента капитализации используется норма ка

питализации большинства хозяйств аналогичного типа (молочных

ферм). В отчете он принят в размере 6%. Данная норма рассчитыва

ется как отношение чистого дохода к продажной цене хозяйства це

ликом, взятое в среднем по нескольким сделкам. При этом чистый

доход определяется на основании валового дохода посредством при

менения коэффициента операционных расходов.

Пример определения стоимости товарной фермы

доходным методом

Требуется оценить товарную ферму, специализирующуюся на от

корме скота.

Источники дохода: сдача в аренду участков, сопоставимых с оце

ниваемым участком, сдача в аренду производственных помещений и

других сооружений, доход от посевных площадей, доход от скотного

двора и помещений для скота (из расчета на голову скота).

Расчет валового дохода

Источник

дохода

Производ

ственные

площади,

акр

Еденицы

измерения

Общая

производительностьсть

Наличн/паев/

управл.доход

Стабильный

доход, $ на

единицу

Валовый

доход

Пай,

Доход

владельца

Посевные

площади

Коровник

Навес для

техники

Бункеры для

зерна

Постр. для

свиней

Навес для

скота

Дом

298

7656

17000

300

200

Акров

Голов

Бушелей

Голов

Месяцев

85,00

144,00

0,20

0,10

12,00

18,00

300,00

$25,330

$8,784

$1,531

$1,700

$3,600

100

$25,330

$8,784

$1,531

$1,700

$3,600

Устойчивый валовый доход = $48,145

497

Определение расходов

Исходные данные для расчета нормы капитализации

Определение нормы капитализации

Из приведенной выше таблицы определено, что норма капитали

зации большинства молочных хозяйств варьируется от 5% до 6%. До

ли расходов во всех хозяйствах превышают 30%. Доля расходов на

оцениваемой ферме составляет 35% и является средней по отноше

нию к хозяйствам, представленным в таблице.

Расчет стоимости товарной фермы методом капитализации

Валовой доход: $48145 или 100%

Расходы: $17070 или 35,46%

Чистый доход: $31075 или 64,54%

Cтоимость = Чистый доход/Норма капитализации = $31075/6,00% =

= $517917.

Оценка, полученная методом прямой капитализации, составляет

$518000.

Статьи расходов Расходы

Налог на недвижимость $ 5700

Процент от

устойчивого

валового дохода

Страхование $ 3200

Эксплутационные расходы $ 4800

Организация производства $ 3370

Общая сумма расходов $ 17070 35,4%

№

сдел

ки

Дата

Размер,

акр

Валовой

доход,

тыс. долл.

США

Процент

расходов

Чистый

доход,

тыс. долл.

США

Цена

сделки,

тыс. долл.

США

Норма

капита

лизации

1 3,93 67,0 8,500 38,24% 5,250 125,000 4,20%

2 9,93 160,0 14,540 33,76% 9,631 185,000 5,21%

3 3,94 80,0 15,600 35,85% 10,008 155,000 6,46%

4 11,94 120,0 19,520 39,78% 11,754 210,000 5,60%

7 5,94 150,0 20,652 37,99% 12,806 200,400 6,39%

498

16.4. Основные проблемы оценки стоимости земель cельскохо=

зяйственного назначения в России

Оценка земель сельскохозяйственного назначения имеет в нашей

стране большую историю. Развитие и проведение земельнооценоч

ных работ было связано с работами по созданию земельного кадастра

и направлено на получением неких усредненных показателей, харак

теризующих различия в качестве земель сельскохозяйственного на

значения. Кадастровые оценки должны были обеспечивать соизме

римость производственных результатов в зависимости от качества

земель при разных способах использования. Поэтому при разработке

методов экономической оценки земель в составе земельного кадаст

ра предлагались методологии, направленные на выявление, прежде

всего, рентного дохода, обусловленного лучшим качеством и луч

шим местоположением земельных участков по сравнению с худ

шими. Этот доход назывался дифференциальным и должен был

изыматься в доход государства в виде земельных налогов или иных

платежей за пользование земельными ресурсами. Поскольку стоимо

стные показатели устанавливались применительно к крупным таксо

номическим (территориальным единицам) и рассчитывались на ос

нове усредненных показателей затрат и продуктивности, они носили

относительный характер и могли быть использованы в основном

лишь для сравнения сельскохозяйственных земель по субъектам Рос

сийской федерации, административным района, крупным хозяйст

вам. Полученные стоимостные показатели носили синтетический

характер и по своему содержанию представляли шкалы или ранги ка

чественной оценки земель выраженные не в балльной, стоимостной

форме.

Тенденция получать некий агрегированный показатель качества

сельскохозяйственных угодий в разрезе крупных территориальных

единиц сохранилась и в современной методологии проведения када

стровой оценки сельскохозяйственных угодий, разработанной Рос

земкадастром и закрепленной в соответствующих методических до

кументах. Стоимостные характеристики, полученные на основании

данной методики являются нормативными показателями, устанав

ливающими в административном порядке интегральные стоимост

ные характеристики, позволяющие получить представление о об от

носительной ценности земель сельскохозяйственного назначения в

разрезе субъектов РФ, административных районов и хозяйств для

499

использования их в дальнейшем в качестве базы для налогообложе

ния.

Кадастровая стоимость земли устанавливается как капитализи

рованный расчетный рентный доход, который в свою очередь опре

деляется по разнице между стоимостью валовой продукции расте

ниеводства, пересчитанной в условные единицы, средними оце

ночными затратами на ее получение и нормативной прибылью,

установленной в размере 7% от оценочных затрат. Срок капитализа

ции устанавливается равным 33 годам, что в оценочных терминах со

ответствует ставке капитализации для земли равной 3% (1:33). Сто

имость валовой продукции растениеводства определяется в средних

ценах реализации основных сельскохозяйственных культур, перечи

танных в кормовые единицы, в соответствующем природноэконо

мическом районе. Как видно из показателей, самым существенным

образом влияющих на величину стоимости земли (срок капитализа

ции, нормативная прибыль), они не соответствуют рыночным пара

метрам. Это означает, что стоимостные оценки земли, полученные

при проведении кадастровой оценки не могут заменить собой ры

ночной стоимости и использоваться в расчетах по ее определению

разными методами.

В отличие от кадастровой оценка рыночной стоимости земельных

участков сельскохозяйственного назначения проводится в целях со

вершения сделки с конкретным земельным участком.

Поэтому использовать кадастровую стоимость для определения

рыночной стоимости конкретных земельных участков или имущест

венных комплексов, а также прав на них не представляется возмож

ным. Это связано и с отсутствием использования в расчетах принци

па наиболее эффективного использования, и с применением неких

агрегированных стоимостных показателей затрат и цен, а также нео

боснованными нормой прибыли и коэффициентом капитализации,

равным 3%.

Но при проведении рыночных оценок можно использовать ин

формацию и отельные оценочные показатели, содержащиеся в зе

мельном кадастре, например показатель балла бонитета почв. Дан

ный показатель является интегральным показателем плодородия

почв по их группам или разновидностям и содержится в материалах

IV тура оценки земель, проведенной в 80х годах прошлого столетия.

Таким образом, несмотря на многолетний опыт земельнооценоч

ных работ в нашей стране, оценка рыночной стоимости сельскохо

зяйственных угодий сопряжена с большими трудностями как в мето

500

дическом, так и информационном отношении. Такое положение

обусловлено отсутствием сформированного рынка земель данной

категории, и, как следствие, отсутствием устоявшихся и отработан

ных на практике приемов рыночной оценки, основанных на инфор

мации о фактически состоявшихся сделках с земельными участками

или имущественными комплексами сельскохозяйственного назначе

ния. С развитием оборота сельскохозяйственных земель положение

будет меняться. Оценку можно будет проводить, используя данные

реальных сделок куплипродажи земли.