Грибовский С.В., Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

501

Глава 17

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЛЕСНЫХ ЗЕМЕЛЬ

17.1. Лес и лесные ресурсы

Лес представляет собой растительность, основу которой состав

ляют деревья, образующие сомкнутый полог. Понятие лес охватыва

ет не только деревья, но и территорию, непосредственно занятую

древесной растительностью, а также открытые пространства (прога

лины, болота, и др.), если они не нарушают единство лесного покро

ва. Возможность длительного существования леса связана с его во

зобновлением. Возобновление может быть естественным и искусст

венным, осуществляемым путем посадки саженцев или посева семян

лесных культур. Лес является источником получения разнообразных

ресурсов, наиболее важным из которых является древесина. Кроме

древесины в лесах заготавливаются второстепенные продукты леса —

грибы, ягоды, орехи, лекарственные травы, живицы и т.д. Леса также

являются местом обитания животных. Они могут использоваться для

проведения охоты, организации отдыха и т.д. В лесах наиболее ярко

проявляется возможность многоцелевого использования земли, свя

занного не с альтернативными, а дополняющими друг друга видами

лесопользования. Помимо обеспечения человека материальными

ресурсами лесные экосистемы участвуют в процессах круговорота

кислорода и углекислого газа, регулируют речной сток, очищают ат

мосферу от вредных веществ. Леса представляют собой планетарное

явление. Они являются важным компонентом биосферы, обеспечи

вая ее устойчивое функционирование. В последнее время во всем

мире экологическим функциям экосистем придается все большее

значение.

Россия является одним из самых богатых лесами государств. На

ее долю приходится около одной пятой части всех лесов планеты.

Площадь лесного фонда России составляет 12 млн км

или почти

70% территории страны. В целях сохранения лесного потенциала и

упорядочения системы лесопользования все леса в России поделены

на три основные группы: первая группа — это наиболее экологиче

ски ценные леса (леса, выполняющие водоохранные, санитарноги

гиенические, рекреационные и другие подобные функции); вторая

группа — это леса в малолесных районах с высокой плотностью насе

Данный раздел подготовлен с использованием материалов, любезно предоставлен

ных П.В.Касьяновым, А.П.Петровым, П.Т.Воронковым.

502

ления, имеющие ограниченное по социальным и экологическим

причинам эксплуатационное значение; третья группа — это леса,

предназначенные для преимущественной заготовки леса. Леса пер

вой группы составляют 21%, второй 6% и третьей группы — 73%.

Все леса и предназначенные для ведения лесного хозяйства земли

образуют лесной фонд Российской Федерации. К лесам, не относя

щимся к лесному фонду относя городские леса и леса, расположен

ные на землях обороны. Земли лесного фонда делятся на лесные зем

ли и нелесные земли. На лесных землях растет лес или они предназ

начены для его воспроизводства после вырубки. Нелесные земли

предназначены для иных целей. Например, для размещения стро

ений, ведения сельского хозяйства и т.д.

К лесным землям относятся земли, покрытые лесной раститель

ностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановле

ния (вырубки, гари, погибшие древостои, редины, пустыри, прога

лины, площади, занятые питомниками, несомкнувшимися лесными

культурами, и иные). К нелесным землям относятся земли, предназ

наченные для нужд лесного хозяйства (земли, занятые просеками,

дорогами, сельскохозяйственными угодьями), а также иные земли,

расположенные в границах лесного фонда (земли, занятые болота

ми, каменистыми россыпями, и другие неудобные для использова

ния земли).

К участкам лесного фонда относятся участки леса, а также участ

ки лесных земель, не покрытых лесной растительностью, и участки

нелесных земель. В настоящее время юридическое понятие участок

лесного фонда не совпадает с юридическим понятием земельный

участок. С экономических позиций понятие участок лесного фонда

соответствуют понятию единого объекта недвижимости, состоящего

из земли и улучшений — зданий, сооружений. Роль улучшений на

участке лесного фонда выполняют древостои (лесные насаждения)

или растущий лес.

В целях защиты особо ценных земель лесного фонда и располо

женной на них лесной растительности леса первой группы делятся

на 20 категорий защитности. По своему юридическому содержанию

категория защитности соответствует виду разрешенного использова

ния земельного участка в городе, так как определяет режим лесо

пользования и, соответственно, землепользования применительно к

каждой категории защитности.

Лесные ресурсы делятся на древесные ресурсы — древостои или

лесные насаждения, и недревесные ресурсы. Недревесные ресурсы

503

также называют второстепенными лесными ресурсами. К ним тради

ционно относят орехи, грибы, ягоды, живицу, техническое сырье, ле

карственные растения, охотничьи животных. Хотя эти ресурсы и на

зывают второстепенными, они по стоимости продукции и получае

мому от их реализации доходу могут превосходить стоимость леса,

оцениваемую по запасу древесины. Например, доходы от заготовки

грибов, орехов и ягод могут существенно превышать доходы от заго

товки осины или березы.

Основными видами лесопользования является заготовка древеси

ны, живицы, второстепенных лесных ресурсов (пней, коры, бересты,

пихтовых, сосновых, еловых лап, новогодних елок и других); побоч

ное лесопользование (сенокошение, заготовка древесных соков, за

готовка и сбор дикорастущих плодов, ягод, орехов, грибов, других

пищевых лесных ресурсов, лекарственных растений и технического

сырья, сбор мха, лесной подстилки и др.). Важным видом лесополь

зования является охота и организация отдыха. Участки лесного фон

да также предоставляются для ведения охотничьего хозяйства и для

культурно — оздоровительных, туристических и спортивных целей.

Плата за пользование лесными ресурсами устанавливается в виде

лесных податей за определенный вид лесопользования или арендной

платы за участок лесного фонда, передаваемый в пользовании на оп

ределенных срок. Для целей взимания платы за пользование лесны

ми ресурсами Правительством Российской Федерации разработаны

и утверждены минимальные ставки платы за древесину, отпускаемую

на корню. Субъекты Российской Федерации на основании мини

мальных ставок платы устанавливают свои региональные ставки

платы, которые представляют собой нормативную или назначенную

государством цену леса на корню при его продаже лесопользовате

лям. В литературе цена леса, который еще не срублен, но продается

для целей вырубки, называется корневой стоимостью леса, а плата за

лес на корню — попенной платой. До введения в нормативные доку

менты термина «лесная подать» у нас в стране плата за лес, продавае

мый на корню, называлась «попенной» платой.

Для выявления рыночных цен на лес разрешена продажа леса на

корню на лесных аукционах. Цены на лес, складывающиеся на лес

ных аукционах называются аукционными. Они представляют собой

рыночную стоимость древесины, продаваемой на корню. Их уровень

существенно превосходит уровень цен на лес, установленных на ос

новании минимальных ставок лесных податей. Так в 2001 году уро

504

вень аукционных цен в среднем превысил стоимость леса, проданно

го по минимальным ставкам в 44,7 раза. При средней аукционной

цене древесины 80 руб. за м

в 2001 году, ее величина достигать в от

дельных регионах 250360 руб. за м

Оценка стоимости лесных ресурсов может проводиться в разных

целях. Основными целями оценки лесных ресурсов является:

определение платы за использование лесных ресурсов;

определение цены сделки по продаже в собственность лесных

земель (сейчас такая процедура не предусмотрена, но возмож

но в скором времени продажа леса в частную собственность

станет возможной;

установление платы за получение права аренды или концессии

участков лесного фонда;

определение эффективности проектов использования лесных

земель и эффективности систем ведения лесного хозяйства;

определение эффективности проектов заготовки и переработ

ки леса;

оценка экологического ущерба и эффективности природоох

ранных проектов;

определение оборота рубки.

В силу многоцелевого характера использования лесных земель

количество целей и задач определения стоимости лесных ресурсов и

лесных земель может быть значительно больше, чем в приведенном

перечне.

17.2. Особенности оценки лесных ресурсов

В основе оценки лесных ресурсов, также как и земли, лежит те

ория факторов производства, согласно которой производственные

факторы (труд, капитал, природные ресурсы), соединяясь вместе,

образуют процесс производства, результатом которого является

продукция, реализуемая на рынке. Каждый фактор, участвующий в

производстве, получает «вознаграждение» за свое участие в виде

части вновь созданной стоимости. Труд оплачивается в виде зара

ботной платы, капитал в виде возврата капитала и предпринима

тельского дохода на капитал (нормы прибыли на капитал), природ

ные ресурсы — в виде ренты или остаточного дохода, после оплаты

первых двух факторов. Рента является чистым доходом, приписы

ваемым природным ресурсам, и определяющим величину их сто

имостной оценки.

505

При оценке лесных ресурсов выделяют два понятия ренты:

лесная рента или чистый доход, приходящийся на единицу ис

пользуемого ресурса, например, один кубический метр древе

сины;

земельная рента, или чистый доход, приходящийся на единицу

площади лесной земли, например, на 1 гектар.

Между земельной и лесной рентой существует следующее соотно

шение R

= f(r,Q), где R

— земельная рента, r

— лесная рента, Q — за

пас древесины на оцениваемой площади лесных земель. То есть, ве

личина земельной ренты, возникающей при использовании лесных

земель, определяется запасом древесины и доходом, приходящимся

на каждый кубический метр этого запаса. Например, на одном гекта

ре растет 300 м

древесины. Доход от продажи 1 м

древесины состав

ляет $20. Соответственно величина дохода от использования 1 га лес

ной земли составит $20

300 м

= $ 600.

Лес или древесина в процессе использования перерабатывается в

разную продукцию конечного потребления — круглый лес, пиломате

риалы, древесностружечные и древесноволокнистые плиты, целлю

лозу, бумагу, картон. Лесная рента образуется на разных стадиях пере

работки леса (технологической цепочки движения лесной продукции).

На схеме 17.1 показан процесс формирования лесной ренты на разных

стадиях получения лесной продукции конечного потребления.

Схема 17.1.

Чистый доход от продажи продукции конечного потребления

(цена пиломатериалов, целлюлозы и других лесоматериалов —

издержки в производстве лесной продукции — цена круглого леса —

прибыль предпринимателя в лесопереработке),

Прибыль предпринимателя на стадии производства лесной продукции

конечного потребления

Издержки на переработку леса в продукцию конечного потребления

(пиломатериалы, целлюлозу и др.)

Чистый доход от продажи круглого леса (цена круглого леса —

транспортные издержки — издержки на лесозаготовку —

прибыль предпринимателя),

Прибыль предпринимателя на стадии заготовки круглого леса

Издержки на заготовку и транспортировку леса

Чистый доход собственника от продажи леса на корню

(цена леса на корню),

506

r1 — лесная рента, образующаяся на стадии продажи леса на кор

ню. Она обычно равна цене леса, устанавливаемой на лесных аук

ционах.

r2 — лесная рента, образующаяся на стадии продажи срубленного

круглого леса. Она рассчитывается как разность между валовым до

ходом от продажи круглого леса, издержками на заготовку и транс

портировку леса, включая затраты на покупку леса на корню, и при

были предпринимателя (нормы прибыли), складывающейся в дан

ном секторе производства.

r3 — лесная рента, образующаяся на стадии продажи продукции

конечного потребления. Она соответствует чистому доходу от прода

жи лесной продукции, отнесенному на единицу исходного сырья

(круглого леса). Величина чистого дохода определяется как разность

между валовым доходом от продажи продукции лесопереработки,

издержками на ее получение, включая стоимость приобретенного

сырья, и прибыли предпринимателя.

В идеальных рыночных условиях лесная рента, образующаяся на

разных стадиях переработки леса, должна быть одинаковой величи

ной. На практике, в отечественных условиях, изза диспаритета цен

на первичную продукцию и продукцию конечного производства, на

верхних стадиях переработки леса аккумулируется большая часть

лесной ренты, которая и присваивается производителями вторичной

лесной продукции.

Оценка стоимости лесных земель и связанных с ними лесных ре

сурсов может проводиться с использованием общих принципов

оценки стоимости земельных участков, применяемых с учетом осо

бенностей лесных земель.

К особенностям, которые необходимо учитывать при проведении

оценки лесных земель относятся:

длительный производственный цикл создания спелого леса как

товарного продукта — лес достигает возраста спелости через

40120 лет после его посадки;

определяющая роль стоимости имеющегося в настоящий мо

мент времени древостоя в оценке лесных земель — изза умень

шения стоимости денег во времени, настоящая стоимость леса,

который вырастет через 100 лет после вырубки, будет пренеб

режительно мала по сравнению со стоимостью леса, который

пригоден к рубке в настоящий момент времени;

цикличные колебания стоимости лесных земель, совпадающие

с периодом оборота рубки (период за который лес достигает

507

зрелости) — стоимость земли достигает максимального значе

ния в момент рубки леса;

зависимость стоимости древостоя от качественных характерис

тик лесных насаждений (породный состав, диаметр ствола,

возраст и сорт) — стоимость леса определяется ценами на лес

ную продукцию, которые в свою очередь зависят от товарных

качеств древесины;

экономическая доступность лесных ресурсов или ее отсутст

вие — леса, так же как и другие природные ресурсы делят на

три категории — доступные (доходы от заготовки превыша

ют расходы), предельные (доходы могут быть и выше и ниже

расходов), недоступные (расходы превышают доходы от за

готовки);

многоцелевое назначение лесных ресурсов, использование ко

торых может носить конкурирующий характер — леса могут

использоваться для разных целей одновременно (например,

охота, заготовка грибов, заготовка древесины, проводимая вы

борочно) или только для одной из них (только вырубка леса,

только организация отдыха или проведение охоты, только вы

полнение природоохранных функций);

отсутствие оборота лесных земель на современном этапе разви

тия рыночных отношений в России — продавать земли лесного

фонда в собственность запрещено, однако возможна аренда

участков лесного фонда, в том числе долгосрочная, и кон

цессия.

Основным отличием земельной ренты, получаемой при исполь

зовании лесных земель от земельной ренты, получаемой при ведении

сельского хозяйства или использовании земли в городах, является

длительный период времени, проходящий от момента создания лес

ных насаждений до момента получения лесной продукции. Если в

сельском хозяйстве урожаи получаются каждый год, а в некоторых

странах несколько раз в год, то в лесном хозяйстве период получения

лесного дохода колеблется в среднем от 40 до 110 лет. Возраст, когда

лесное насаждение пригодно к рубке называется оборотом рубки.

Лес имеет свойство на протяжении периода роста лесного насаж

дения до возраста спелости каждый год увеличивать свой запас в ре

зультате естественного прироста. После достижения определенного

возраста лес может сохранять свои товарные свойства, но со време

нем они могут ухудшаться вследствие процессов старения и гибели

перестойных старовозрастных насаждений. Соответственно цена

508

лесной земли определяется запасом леса в каждый год этого периода,

а также качеством древесины. То есть, чем больше запас древесины в

лесу и чем лучше качество этой древесины, тем выше цена на лесную

продукцию. Качество древесины определяется диаметром ствола,

породным составом лесных насаждений, другими характеристиками

древесины. Например, в зависимости от размера диаметра стволов

древесину делят на деловую и дровяную. Лесные породы делят на

хвойные (ель, сосна, кедр и др.), мягколиственные (береза, осина и

др.), твердолиственные (дуб, бук и др). Цены на деловую древесину

значительно превышают цены на дровяную древесину. Цена твердо

лиственных пород деревьев выше цены мягколиственных пород де

ревьев. Соответственно чем выше цена на продукцию, которая мо

жет быть получена от растущего леса, тем выше его стоимость.

Так как плата за растущий лес (такие леса называют молодняками

и приспевающими насаждениями) может быть получена только в бу

дущем, то стоимость такого леса зависит не только от годового при

роста древесины, но и от стоимости денег во времени и периода до

стижения максимального запаса древесины. То есть, стоимость леса

зависит от ставки дисконтирования, по которой будущие стоимости

приводятся к настоящим, и периода достижения лесом возраста зре

лости или оборота рубки.

На рисунках 14—16 показаны соотношения между запасом леса

на корню, корневой стоимостью леса в разном возрасте и стоимо

стью запаса леса на участке лесной земли.

Зависимость запаса леса от возраста

Рис. 14.

509

Цена леса в разном возрасте

Рис. 15.

Стоимость запаса леса на участке лесной земли

Рис. 16.

В связи с длительностью периода получения лесного дохода при

оценке лесных земель широко применяются технологии дисконти

рования и компондирования. Компондирование доходов означает

приведение их настоящей стоимости к будущему времени через нор

му прибыли на капитал. Считается, что будущая стоимость денег

увеличивается относительно первоначальной суммы денег на вели

чину соответствующую процентной ставке. Дисконтирование озна

чает процесс обратный компонодированию и представляет собой

приведение стоимости будущих доходов к настоящему моменту вре

510

мени, то есть их уменьшение на процентную ставку. Для определе

ния настоящей стоимости (V

) суммы денег, получаемой через Т лет

) при ставке процента е применяется выражение: .

Исходя из этого выражения настоящая стоимость запаса растуще

го леса (то есть, леса в будущем) в каждый момент времени может

быть определена по формуле:

где: V

— настоящая стоимость запаса леса в году Т, V

— стоимость

запаса леса в году Т, Q

— запас древесины в году Т, r — стоимость

леса (лесная рента), e — ставка дисконтирования, Т — год оценки.

В таблице 17.1 приведен пример изменения стоимости запаса леса

в зависимости от возраста лесных насаждений при использовании

ставки дисконтирования, равной 5%.

Таблица 17.1

Пример изменения стоимости леса с возрастом лесных насаждений

Из приведенной таблицы видно, что на величину стоимости леса

влияют два противоположные фактора — увеличение стоимости за

счет естественного прироста леса и уменьшение стоимости за счет

уменьшения стоимости денег во времени при дисконтировании.

Прирост леса является характеристикой, зависящей от естественных

факторов — продуктивности лесных земель и лесных насаждений.

Возраст

лет

Запас леса

, м

Стоимость

1 м

r, $

Стоимость

запаса леса

= Q

, $

Настоящая стоимость

запаса леса в году

при

= 5%

V = Q

r /(1 + e)

, $

12 3 4 5

10 2 0 0 0

20 50 0 0 0

30 250 2 500 116

40 500 6 3000 429

50 800 10 8000 697

60 1000 14 14000 749

70 1200 18 21600 710

80 1300 20 26000 525

1 e

+()

-------------------=

1 e

+()

-------------------

1 e

+()

-------------------==