Грибовский С.В., Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

521

где :

r — лесная рента от использования древесины, отпускаемой на

корню, определяемая вычитанием из рыночной цены на древесную

продукцию расчетных затрат на производство этой продукции и нор

мальной прибыли предприятия, руб./куб. м.;

— плата за лес на корню, полученная по результатам торгов на

участках лесных земель, выбранных в качестве аналога оцениваемого

участка, характеризующегося совокупностью идентичных или близ

ких по значению рентообразующих факторов (средний эксплуатаци

онный запас древесины на 1 гектар, структура породного состава на

саждений, задаваемая долей отдельных пород в общем запасе; сред

ний объем хлыста, характер рельефа местности и состояния грунтов,

расстояние доставки заготовленных лесоматериалов (хлыстов, сор

тиментов) до пункта конечного потребления или нижнего склада,

соотношение объемов летней и зимней заготовки древесины);

— рыночная цена франкостанция отправления единицы продук

ции обработки круглых лесоматериалов (пиломатериалов, целлюлозы,

бумаги, фанеры, плит и др.), руб./ед. продукции (руб./куб. м, руб./т);

— рыночная цена франкостанция отправления единицы круг

лых лесоматериалов, руб./куб. м;

— текущие затраты на переработку древесины без стоимости

древесного сырья, включая затраты на возмещение основных фон

дов, (амортизация) и возврат процентов по кредиту, руб./ед. продук

ции;

— удельные капитальные вложения в перерабатывающих про

изводствах (здания сооружения, оборудование и т.д.), руб./ед. про

дукции;

s — расход сырья (круглых лесоматериалов) на единицу продук

ции деревопереработки, куб.м/ ед. продукции;

– текущие затраты на заготовку древесины и ее вывозку из леса

на нижний склад, пункт реализации или пункт переработки, вклю

чая затраты на возмещение основных фондов (амортизация) и воз

врат процентов по кредиту руб./куб.м;

— основной и оборотный капитал на лесозаготовках, включая

удельные капитальные вложения на строительство лесовозных дорог

и вывозку древесины из леса, руб./ куб.м;

— норма прибыли на основной и оборотный капитал в дерево

переработке (или коэффициент капитализации);

522

— норма прибыли на основной и оборотный капитал на лесоза

готовках;

p — норма прибыли по отношению к себестоимости на лесозаго

товках.

Если древесина вывозится на экспорт, то величина издержек уве

личивается на экспортные пошлины. А при расчете лесной ренты,

образующейся при реализации лесной продукции конечного потреб

ления, учитываются налоги.

Рыночные цены на продукцию деревопереработки (бумагу, цел

люлозу, пиломатериалы, фанеру, плиты) и круглые лесоматериалы

устанавливаются на основе анализа существующих цен на внутрен

нем и внешнем рынках, а также на базе прогноза этих цен, осуществ

ляемого соответствующими государственными и коммерческими

организациями на федеральном и региональном уровнях.

Расчетные текущие затраты на заготовку и переработку древеси

ны, показатели удельных капитальных вложений, коэффициенты

расхода сырья на производство конечной лесопродукции устанавли

ваются на основании нормативов, регламентирующих потребление

производственных ресурсов в зависимости от условий эксплуатации

лесных ресурсов и их качественных характеристик.

Расчетные текущие затраты на заготовку древесины в денежном

выражении определяются на основе натуральных показателей расхо

да трудовых, материальных и других ресурсов в расчете на единицу

подлежащей заготовке древесины на корню: человекодней на кубо

метр древесины, литров горючего на кубометр древесины, кВтч на

кубометр древесины и других показателей.

Состав и размер текущих затрат при заготовке и переработке дре

весины определяются действующими нормативными материалами

по калькулированию себестоимости в лесопромышленном произ

водстве.

Размер удельных капитальных вложений определяется на основе

отраслевых документов.

Транспортные расходы по доставке древесины от мест заготовки

до пунктов переработки устанавливаются на основании действующих

тарифов на перевозку лесных грузов разными видами транспорта.

Пример расчета лесной ренты

Плата за лес на корню — 40 руб./м

;

Затраты на заготовку леса — 50 руб./м

;

523

Затраты на вывозку леса — 100 руб./м

;

Налоги — 10 руб./м

;

Норма прибыли — 20%;

Цена реализации круглого леса — 500 руб./м

Для простоты расчета капитальные вложения в строительство ле

совозных дорог и приобретение техники не рассматриваются, также

как и другие статьи издержек.

Лесная рента = 500 руб./м

– 40 руб./м

– 50 руб./м

– 100 руб./м

–

– 10 руб./м

– 0,20

190 руб./м

= 262 руб./м

Формула а) применяется при следующих условиях:

в качестве пользователя участка земель лесного фонда (ожидае

мого пользователя) выступает предприятие, у которого лесоза

готовка интегрирована с деревопереработкой;

приобретение круглых лесоматериалов на региональных лес

ных рынках монополизировано крупными деревоперерабаты

вающими предприятиями;

имеется возможность получить достоверную информацию об

экономических показателях деревоперерабатывающих произ

водств.

Формулы б)—в) применяется в условиях, когда права на пользо

вание участками лесного фонда предоставляются лесопользовате

лям, продукция которых реализуется на известных рынках (внутрен

нем или внешнем). Цены реализации известны. Различие между эти

ми формулами состоит в том, что для применения первой формулы

необходимо иметь информацию о нормальной прибыли на вложен

ный в лесозаготовки капитал и, соответственно, об удельной капита

лоемкости производства. Для расчетов по второй формуле требуется

меньше информации — необходимы данные о нормальной прибыли

по отношению к себестоимости.

Формула г) предусматривает расчет лесной ренты для условий,

когда основная часть лесосечного фонда продается на лесных аук

ционах.

17.5. Оценка лесных земель, используемых для видов лесополь=

зования, не связанных с заготовкой древесины

Стоимость участка земель лесного фонда при условии использо

вания только недревесных ресурсов без пользования древесиной оп

ределяется по формуле:

524

где:

— стоимость участка земель лесного фонда при условии ис

пользования только недревесных ресурсов; P — годовой валовой до

ход от использования недревесных ресурсов (рекреация, заготовка

кедровых орехов и т.д.); С — годовые текущие издержки по заготовке

(производству) продукции из недревесных ресурсов леса или их ис

пользовании иным способом; K — удельные капитальные вложения

в организацию использования недревесных ресурсов леса; i — норма

прибыли на капитал при использовании недревесных ресурсов леса

(или коэффициент капитализации для улучшений, если есть здания

и сооружения); e — коэффициент капитализации для земли; С

—

издержки по восстановлению, поддержанию и охране недревесных

ресурсов леса (помимо тех издержек, которые учитываются в фор

мулах.

Взаимодополняющее использование лесных земель

В случае если на участке земель лесного фонда возможно взаимо

дополняющее использование древесных и недревесных ресурсов ле

са, то стоимость 1 гектара участка определяется капитализированной

суммой рентного дохода от лесозаготовок и от использования недре

весных ресурсов леса: продукция охоты, доходы от рекреации, заго

товки кедровых орехов, торфоразработок и другие.

где: — стоимость участка земель лесного фонда, на котором воз

можно комплексное многоресурсное использование древесных и не

древесных ресурсов леса; — стоимость участка земли при заго

товке древесины; — стоимость участка земли при условии ис

пользования только недревесных ресурсов.

Стоимость участка лесных земель при альтернативных заготовке

древесины видах использования лесных земель также может опреде

ляться по рыночной стоимости нелесных земельных участков с соот

ветствующими видами использования и аналогичными характерис

тиками. Например, если участок предоставляется для строительства

коттеджа или дачи, то его стоимость определяется рыночной стоимо

стью земельных участков, предназначенных для такой застройки в

данной местности.

–

------------------------------------------=

525

17.6. Оценка охотничьих угодий

Оценка охотничьих угодий также может быть определена доход

ным подходом. Наиболее подходит для таких целей метод капитали

зации потенциального чистого дохода от их эксплуатации:

где: V

— стоимостная оценка охотничьих угодий; B — поступления

от предоставления услуг по обслуживанию посетителей, продажи пу

тевок и т.д.; F — биологически допустимая продуктивность охот

ничьих угодий; С

— затраты на ведение охотничьего хозяйства,

охрану и воспроизводство охотничьих животных, включая биотехни

ческие мероприятия, учетные работы, охотоустройство; е — коэффи

циент капитализации для земли.

При ограниченных сроках получения доходов, например, при

предоставлении участков лесного фонда в аренду для целей ведения

охотничьего хозяйства могут применяться соответствующие форму

лы, позволяющие определять настоящую стоимость будущих еже

годных доходов, ограниченных заданным числом лет.

Если охотничье хозяйство является промысловым, то есть, осу

ществляет коммерческую добычу охотничьих животных для прода

жи, получаемой от них продукции, то чистый доход оценивается по

разнице в стоимости продукции от реализации охотничьих живот

ных и затратами на их добычу и ведение охотничьего хозяйства,

включая затраты на биотехнические и другие охранные и воспроиз

водственные мероприятия.

Если хозяйство является спортивным (любительским) и органи

зовано с целью оказания услуг охотникамлюбителям, а не получе

ния товарной продукции от диких животных, то в состав издержек не

включаются издержки по добыче охотничьих животных.

В качестве основного показателя, заменяющего показатель вало

вого дохода целесообразно использовать величину биологическидо

пустимой продуктивности охотничьих угодий.

Биологически допустимая продуктивность характеризует потенци

альный выход продукции с охотничьих угодий при соблюдении норм

добычи животных, которые в свою очередь, показывают, какое коли

чество животных может быть отстреляно или изъято из естественной

среды обитания, без подрыва воспроизводственных способностей

популяции. Обычно нормы отстрела определяется в количестве осо

бей, близком к годовому приросту популяции. Показатель биологи

FBC

–+

--------------------------=

526

чески допустимой продуктивности охотничьих угодий рассчитыва

ется как сумма продукции (или дохода от отстрела охотничьих жи

вотных) в ценах реализации, которую можно получить при полном

изъятии всех разрешенных к добыче животных на оцениваемой тер

ритории:

где: N

— общая численность животных, являющихся наиболее при

влекательными объектами промысла; i — вид охотничьих животных,

i = 1,2 …m; K

— норматив допустимого изъятия животных iго вида;

— цена реализации охотничьей продукции, получаемой от живот

ного iго вида (пушнина, мясо, рога и т.п.).

Показателем, на основании которого рассчитывается валовой до

ход от ведения охотничьего хозяйства спортивного направления,

также может быть цена услуги по добыванию животного (отстрел,

сопровождение егерем, стоимость трофея, например, рогов или шку

ры, или иных услуг в расчете на одну особь при коммерческой орга

низации охотничьего хозяйства).

Для лицензионных видов выражение N

заменяется количест

вом животных, которые разрешено добывать в соответствии с лицен

зиями.

Оценка биологическидопустимой продуктивности осуществля

ется на основе данных осенней численности животных, в среднем за

последние 3—5 лет. Нормативы добычи устанавливаются в процен

тах от осенней численности. Они не должны превышать прироста

популяции за год. Для мигрирующих видов животных нормативы

возможной добычи определяются по сложившимся нормативам от

стрела или по величине фактической добычи. Цена реализации уста

навливается по сложившемуся на период оценки уровню цен на все

виды охотничьей продукции на местном рынке и определяется сум

мированием в случае получения от одного животного разных видов

продукции. Если информация о таких ценах отсутствует, то можно

использовать цены на продукцию, которая может считаться анало

гом, например цены на мясо и птицу и т.д.

При определении стоимости продукции, получаемой от копыт

ных видов животных, в расчетах целесообразно учитывать возраст

ную структуру популяции и количество молодняка, средний вес ко

торого меньше веса взрослой особи. Затраты на ведение охотничьего

хозяйства, включая биотехнические и другие охранные и воспроиз

i 1

∑

527

водственные мероприятия, устанавливаются из ведомственных ис

точников по фактическому уровню.

Ниже в таблице 17.2 приведен пример оценки стоимости охот

ничьих угодий Московской области доходным подходом (методом

капитализации земельной ренты).

Таблица 17.2

Экономическая оценка охотничьих угодий Московской области

Показатели Значение

Суммарная фактическая добыча охотничьих животных

Московской области

6072 тыс.

Суммарные затраты на ведение охотничьего хозяйства,

охрану и воспроизводство охотничьих животных

2049 тыс.

Коэффициент капитализации 0,13

Экономическая оценка охотничьих угодий Московской

области ($6072 — $2049)/0,13

30946 тыс.

Стоимость 1 гектара охотничьих угодий Московской

области

7,39

528

Глава 18

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ МЕСТОPОЖДЕНИЙ

ПОЛЕЗНЫХ ИСКОПАЕМЫХ

18.1. Цели оценки недр и основные объекты оценки

Цели оценки

Оценка стоимости недр, включая оценку месторождений полез

ных ископаемых и содержащегося в них минерального сырья, стано

вится такой же важной задачей, как и оценка бизнеса и недвижимос

ти. Это связано с тем огромным значением горного сектора для раз

вития экономики страны и ее природноресурсной ориентацией.

Минеральное сырье в недрах является главной составляющей наци

онального богатства России, ее основным капиталом и источником

прибыли в масштабах всей страны.

Основным источников формирования доходов в горном секторе

является горная рента. Горная рента представляет сверхдоход или

избыточный доход, который образуется при добыче полезных иско

паемых после оплаты труда, капитала и получения прибыли пред

принимателя, определяемой наиболее типичным уровнем нормы

отдачи на инвестиции в данном секторе экономики. Горная рента,

также как и земельная, по своему происхождению принадлежит об

ществу. Полезные ископаемые не созданы людьми. Часть горной

ренты поступает в доход государства, часть остается у предпринима

телей, осуществляющих добычу полезных ископаемых. В разных

странах существуют разные механизмы распределения горной ренты

между государством и недропользователями. Но вне зависимости от

существующей формы собственности на недра они направлены на

получение государством части ренты, образующейся в горном секто

ре. С этих позиций и происходит оценка недр — оценка для целей го

сударственного регулирования недропользования и оценка для це

лей определения потенциальных выгод частных инвесторов и пред

принимателей.

На государственном уровне оценка недр проводится в целях:

определения ценности минеральносырьевого потенциала

России и субъектов Российской Федерации для обоснования

стратегии лицензирования;

Настоящий раздел подготовлен совместно (при содействии и консультировании) с

Е.С. Мелехиным.

529

выявления наиболее богатых районов перспективной террито

рии для выделения новых лицензионных участков;

определения ценности ресурсного потенциала лицензионных

участков;

определения размера платежей за недропользование, включая

продажу прав на добычу полезных ископаемых;

определения принципов разделения участков недр на группы,

имеющие федеральное и местное значение;

определения рентабельности вовлечения в промышленный

оборот тех или иных групп сырьевых ресурсов;

оценки эффективности инвестиционных проектов и финан

совоэкономических показателей освоения месторождений

полезных ископаемых.

Для частных инвесторов оценка необходима для определения ин

вестиционной привлекательности месторождений, определения эф

фективности инвестиционных проектов, связанных с их освоением

и котировкой стоимости акций добывающих предприятий.

Объекты оценки

Объектами оценки могут выступать месторождения полезных ис

копаемых, запасы минерального сырья в недрах и его истощение,

имущественные права на недра, оборот которых допускается.

Стоимостной оценке подлежат все объекты государственного

фонда недр, вовлеченные в государственное регулирование отноше

ний недропользования и учитываемые при решении задач развития

минеральносырьевой базы.

В состав объектов государственного фонда недр, подлежащих

оценке, входят:

а) объекты перспективных и прогнозных ресурсов;

б) месторождения нераспределенного (в т.ч. резервного) фонда

недр;

в) объекты, включаемые в программы лицензирования;

г) объекты распределенного фонда недр.

Основными видами полезных ископаемых, являются запасы топ

ливноэнергетических ресурсов — угля, нефти, газа, урановой руды;

залежи различного рода металлов, неметаллических руд, сырья для

производства строительных материалов — песка, гравия, глины и

других общераспространенных полезных ископаемых, запасы под

земных вод. Запасы минеральных ресурсов сосредоточены в недрах

Земли, используемых в целях добычи полезных ископаемых.

530

Под запасами полезных ископаемых понимается количество по

лезных ископаемых в недрах, определенных в ходе геологоразведоч

ных работ или в процессе разработки месторождения. Запасы полез

ных ископаемых подразделяются на геологические и извлекаемые.

Геологическими запасами считается установленное и оцененное

общее количество полезных ископаемых, находящееся в недрах.

К извлекаемым запасам относится только та часть запасов, извле

чение которой из недр на дату подсчета запасов является возможным

и экономически выгодным при существующих ценах на минераль

ное сырье, технологиях работ и соблюдения требований по охране

недр и окружающей среды.

По степени изученности разведанные ресурсы полезных ископае

мых разделяют на:

разведанные запасы — категории А, В, С

;

предварительно оцененные запасы — категория С

;

прогнозные ресурсы — категории Р

, Р

для твердых полез

ных ископаемых и С

, Д

, для жидких и газообразных полез

ных ископаемых.

К категории А относятся детально разведанные месторождения с

точно определенными границами залегания, типом, формой и раз

мером залежи, а также основных особенностей залежи, от которых

зависят условия ее разработки, например, режим работы и продук

тивность скважины, пластовые давления и дебит нефти, газа и т.д. То

есть, к категории А относятся подготовленные к эксплуатации мес

торождения.

К категории В относятся месторождения с примерно определен

ными границами залегания, степень изученности которых достаточ

на для составления проекта разработки месторождения (залежи).

К категории С

относятся разведанные в общих чертах месторож

дения. Считается, что степень изученности месторождений с запаса

ми категории С

достаточна для составления технологической схемы

разработки месторождения нефти или проекта опытнопромышлен

ной разработки месторождения газа.

К категории С

относятся месторождения с запасами минераль

ного сырья, наличие которых обосновано данными геологических и

геофизических исследований и предварительно оцененные по еди

ничным пробам и образцам.

Оценки запасов категории С

используются для определения

перспектив месторождения и планирования геологоразведочных ра