Крашенинников П.В. Жилищное право

Подождите немного. Документ загружается.

Глава 5. Договор найма жилого помещения

111

– предоставления им в установленном порядке от органа госу-

дарственной власти или органа местного самоуправления земельного

участка для строительства жилого дома;

– выявления в представленных ими документах в орган, осущест-

вляющий принятие на учет, сведений, не соответствующих действи-

тельности и послуживших основанием принятия на учет, а также не-

правомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего

принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет.

Соответствующее решение о снятии с учета принимается не позд-

нее чем в течение 30 рабочих дней со дня выявления обстоятельств,

являющихся основанием принятия такого решения. Решения о сня-

тии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях вы-

даются или направляются гражданам, в отношении которых приняты

такие решения, не позднее чем через три рабочих дня со дня приня-

тия таких решений и могут быть обжалованы указанными граждана-

ми в судебном порядке.

Предоставление жилых помещений

по договорам социального найма

Как правило, жилые помещения предоставляются гражданам, со-

стоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в

порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на

учет.

Исключение составляют так называемые внеочередники, т.е. от-

дельные категории граждан, являющихся малоимущими и нуждаю-

щимися в жилых помещениях, для которых федеральное законода-

тельство предусматривает внеочередное право предоставления жилого

помещения по договору социального найма. В частности, вне очереди

жилые помещения предоставляются:

– гражданам, жилые помещения которых признаны в установлен-

ном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконст-

рукции не подлежат;

– детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей,

лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения ро-

дителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных уч-

реждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в

П.В. Крашенинников. Жилищное право

112

приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении

опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооружен-

ных Силах Российской Федерации или по возвращении из учрежде-

ний, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

– гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических забо-

леваний, перечень которых устанавливается Правительством Россий-

ской Федерации.

Вне зависимости от очередности гражданам, состоящим на учете в

качестве нуждающихся в жилых помещениях, жилые помещения по

договорам социального найма предоставляются на основании реше-

ний органа местного самоуправления. Решения о предоставлении жи-

лых помещений по договорам социального найма выдаются или на-

правляются гражданам, в отношении которых данные решения при-

няты, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия данных

решений.

По договору социального найма жилые помещения предоставля-

ются, как правило, в виде отдельной квартиры исходя из нормы пре-

доставления, установленной органом местного самоуправления в за-

висимости от достигнутого в соответствующем муниципальном обра-

зовании уровня обеспеченности жилыми помещениями. Например,

норма предоставления жилого помещения в г. Красноярске состав-

ляет 15 квадратных метров. При этом жилое помещение предостав-

ляется из расчета:

– на состав семьи из одного-двух человек – однокомнатная квар-

тира;

– на состав семьи из двух-трех человек – двухкомнатная квартира;

– на состав семьи из трех-четырех человек – трехкомнатная квар-

тира;

– на состав семьи из пяти-шести человек – четырехкомнатная или

пятикомнатная квартира,

но не менее нормы предоставления

Жилое помещение, предоставляемое по договору социального най-

ма, должно быть благоустроенным применительно к условиям данно-

Постановление Администрации г. Красноярска от 14 апреля 2005 г. № 192 «Об уста-

новлении нормы предоставления площади жилого помещения муниципального жилищ-

ного фонда по договору социального найма и учетной нормы площади жилого помещения

на территории г. Красноярска».

Глава 5. Договор найма жилого помещения

113

го населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техни-

ческим требованиям. При этом, как правило, не допускается заселе-

ние одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов.

Такое заселение возможно только с их согласия.

При определении общей площади жилого помещения, предостав-

ляемого по договору социального найма гражданину, имеющему в

собственности жилое помещение, учитывается площадь жилого по-

мещения, находящегося у него в собственности.

В случае предоставления по договору социального найма кварти-

ры, не отвечающей установленным санитарным и техническим тре-

бованиям, наниматель и члены его семьи вправе требовать от наймо-

дателя зачета понесенных ими расходов на устранение недостатков

в счет платежей за квартиру и коммунальные услуги, за исключением

расходов на материалы, использованные для текущего ремонта квар-

тиры (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Вер-

ховного Суда РФ от 19 апреля 2005 г.).

Жилое помещение предоставляется с учетом состояния здоровья

граждан и других заслуживающих внимания обстоятельств. На осно-

вании ч. 2 ст. 58 ЖК РФ жилое помещение по договору социального

найма может быть предоставлено общей площадью, превышающей

норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза,

если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или од-

нокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина,

страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний.

Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире,

в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственни-

ков, на основании их заявления предоставляется по договору соци-

ального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или)

собственникам, если они на момент освобождения жилого помеще-

ния признаны или могут быть в установленном порядке признаны ма-

лоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.

При отсутствии в коммунальной квартире указанных граждан ос-

вободившееся жилое помещение предоставляется по договору соци-

ального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или)

собственникам, которые могут быть в установленном порядке при-

знаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жило-

го помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления,

П.В. Крашенинников. Жилищное право

114

на основании их заявления. При отсутствии в коммунальной кварти-

ре и таких граждан освободившееся жилое помещение предоставля-

ется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены об-

щей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нор-

мы предоставления, на основании их заявления.

Следует обратить внимание на то, что только при отсутствии

в коммунальной квартире всех указанных выше категорий граждан

вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на ос-

новании договора социального найма в общем порядке.

Согласно ЖК РСФСР на основании решения органа местного са-

моуправления, государственного либо муниципального предприятия

или учреждения о предоставлении жилья по договору найма гражда-

нину органом местного самоуправления выдавался ордер, который

являлся единственным основанием для вселения в предоставленное

жилое помещение. В новом ЖК РФ выдача ордера не предусмотрена.

На основании решения органа местного самоуправления заключает-

ся договор социального найма жилого помещения.

Необходимо отметить, что граждане, принятые на учет до 1 марта

2005 г. в целях последующего предоставления им жилых помещений

по договорам социального найма, сохраняют право состоять на дан-

ном учете до получения ими жилых помещений по договорам соци-

ального найма. Указанным гражданам жилые помещения по догово-

рам социального найма предоставляются в порядке, предусмотренном

ЖК РФ, с учетом положений ч. 2 ст. 6 Федерального закона «О введе-

нии в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Договор социального найма жилого помещения

В соответствии с ч. 1 ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма

жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения

государственного жилищного фонда или муниципального жилищ-

ного фонда (действующие от его имени уполномоченный государс-

твенный орган или уполномоченный орган местного самоуправления)

либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать дру-

гой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владе-

ние и в пользование для проживания.

Договор социального найма заключается в письменной форме ме-

жду наймодателем – государственной либо муниципальной организа-

Глава 5. Договор найма жилого помещения

115

цией или органом местного самоуправления и гражданином. В догово-

ре определяются права и обязанности сторон. В соответствии со ст. 62

ЖК РФ предметом договора социального найма жилого помещения

должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого

дома или квартиры). При этом отдельным предметом договора не мо-

гут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомога-

тельного использования. Постановлением Правительства РФ от 21 мая

2005 г. № 315 утвержден Типовой договор социального найма жилых

помещений, в котором определяются предмет договора социального

найма жилых помещений, права и обязанности сторон, а также поря-

док изменения, расторжения и прекращения договора.

Срок владения и пользования жилищем, предоставленным по до-

говору социального найма, не ограничивается. за гражданами, про-

живающими в домах государственного и муниципального жилищных

фондов, сохраняется право найма независимо от площади занимаемо-

го жилого помещения.

Важная социальная норма содержится в ст. 64 ЖК РФ. На основа-

нии указанной статьи переход права собственности на занимаемое по

договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного

ведения или права оперативного управления таким жилым помеще-

нием не влечет за собой расторжение или изменение условий догово-

ра социального найма жилого помещения.

стороны договора социального найма

Одной из сторон по договору социального найма жилых помеще-

ний выступают наймодатели – органы местного самоуправления и

муниципальные организации в отношении муниципального жилищ-

ного фонда, а также государственные организации в отношении го-

сударственного жилищного фонда. Другой стороной могут быть толь-

ко граждане, среди которых выделяется наниматель, который заклю-

чает договор.

В договоре социального найма также указываются члены семьи на-

нимателя, которые проживают (намерены проживать) совместно с ним

и, что следует особо подчеркнуть, согласно гражданскому и жилищно-

му законодательству (п. 2 ст. 672 ГК РФ и ч. 1 ст. 69 ЖК РФ) пользу-

ются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности,

вытекающие из договора найма жилого помещения.

П.В. Крашенинников. Жилищное право

116

К членам семьи нанимателя согласно ст. 69 ЖК РФ относятся суп-

руг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудо-

способные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого

помещения по договору социального найма, если они вселены нани-

мателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.

В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами

семьи нанимателя жилого помещения по договору социального най-

ма в судебном порядке.

Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по до-

говору социального найма несут солидарную с нанимателем ответст-

венность по обязательствам, вытекающим из договора социального

найма.

Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого

помещения по договору социального найма, но продолжает прожи-

вать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же

права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Этот гражданин

самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из

соответствующего договора социального найма.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Союза ССР в постанов-

лении от 3 апреля 1987 г. № 2, разрешая вопрос о признании членом

семьи нанимателя других лиц (кроме супруга, детей, родителей), суд

обязан выяснить характер их отношений с нанимателем, членами се-

мьи, в частности, установить, имели ли место ведение общего хозяй-

ства (общие расходы), оказание взаимной помощи, другие обстоятель-

ства, свидетельствующие о наличии семейных отношений

Жилищное законодательство регламентирует право нанимателя

на вселение супруга, детей и родителей или с согласия в письменной

форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих чле-

нов семьи, или наймодателя при вселении других граждан в качестве

проживающих совместно с ним членов его семьи. Наймодатель мо-

жет запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно

с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения об-

См. п. 7 постановления Пленума Верховного Суда Союза ССР от 3 апреля 1987 г.

№ 2 «О применении судами жилищного законодательства» с изменениями и дополне-

ниями, внесенными постановлением Пленума от 30 ноября 1990 г. № 14 // Сборник по-

становлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по

гражданским делам. С. 171. (Актуальность данного документа не вызывает сомнений,

поскольку в нем разъясняется аналогичная норма.)

Глава 5. Договор найма жилого помещения

117

щая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена

семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их не-

совершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов се-

мьи нанимателя и согласие наймодателя.

Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи на-

нимателя влечет за собой изменение соответствующего договора со-

циального найма жилого помещения в части необходимости указания

в данном договоре нового члена семьи нанимателя.

Граждане, вселившиеся в жилое помещение нанимателя в каче-

стве опекунов или попечителей, как правило, самостоятельного пра-

ва на это помещение не приобретают. Признание их членами семьи

возможно при предоставлении им указанного помещения в установ-

ленном порядке.

Права и обязанности сторон по договору социального найма

жилого помещения

В отличие от прежнего законодательства новый ЖК РФ более-ме-

нее четко формулирует права и обязанности сторон по договору со-

циального найма (ст. 65–69).

Так, наймодатель жилого помещения по договору социального

найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жи-

лое помещение и коммунальные услуги.

Соответственно наймодатель обязан:

– передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое поме-

щение;

– принимать участие в надлежащем содержании и ремонте обще-

го имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное

внаем жилое помещение;

– осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

– обеспечивать предоставление нанимателю необходимых комму-

нальных услуг надлежащего качества.

Кроме того, наймодатель может нести иные обязанности, преду-

смотренные законом и (или) договором социального найма жилого

помещения.

Важно отметить, что при неисполнении или ненадлежащем ис-

полнении наймодателем жилого помещения по договору социально-

П.В. Крашенинников. Жилищное право

118

го найма обязанностей по своевременному проведению капитально-

го ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в

многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помеще-

нии и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, на-

ниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за

пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом

в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на уст-

ранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества

в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных

ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязан-

ностей наймодателя.

Кроме того, наниматель жилого помещения по договору социаль-

ного найма имеет право в установленном порядке:

– вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

– сдавать жилое помещение в поднаем;

– разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

– осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

– требовать от наймодателя своевременного проведения капиталь-

ного ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании

общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления

коммунальных услуг.

Помимо указанных выше прав наниматель может иметь иные права,

предусмотренные законом и (или) договором социального найма.

Соответственно наниматель жилого помещения по договору соци-

ального найма обязан:

– использовать жилое помещение по назначению;

– обеспечивать сохранность жилого помещения;

– поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

– проводить текущий ремонт жилого помещения;

– своевременно вносить плату за жилое помещение и коммуналь-

ные услуги;

– информировать наймодателя в установленные договором сроки

об изменении оснований и условий, дающих право пользования жи-

лым помещением по договору социального найма.

Наряду с указанными обязанностями наниматель может нести иные

обязанности, предусмотренные законом и (или) договором социаль-

ного найма.

Глава 5. Договор найма жилого помещения

119

Следует обратить внимание на то, что временное отсутствие нани-

мателя жилого помещения по договору социального найма, кого-ли-

бо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих

граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по до-

говору социального найма.

Предоставление жилых помещений в связи

с капитальным ремонтом жилого дома, а также в связи

с ликвидацией жилых помещений

При производстве капитального ремонта жилого дома, в котором на-

ходится жилое помещение, занимаемое по договору социального най-

ма, когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя,

наймодатель, согласно ст. 88 ЖК РФ, обязан предоставить нанимателю и

членам его семьи на время проведения капитального ремонта другое жи-

лое помещение, не расторгая при этом договор найма на ремонтируемое

помещение. В случае отказа нанимателя от переселения в это помещение

наймодатель может требовать переселения его в судебном порядке.

Предоставляемое на время такого ремонта жилье, как правило отно-

сящееся к маневренному фонду

, должно отвечать санитарным и техни-

ческим требованиям. Все переезды нанимателя и членов его семьи как

из занимаемого ими жилого помещения на другую жилую площадь, так

и обратно производятся наймодателем за его счет. В период прожива-

ния нанимателя в связи с капитальным ремонтом в другом жилом по-

мещении он вносит квартирную плату лишь за помещение, предостав-

ляемое ему на время ремонта.

Взамен предоставления жилого помещения на время капитально-

го ремонта нанимателю и членам его семьи с их согласия может быть

предоставлено в постоянное пользование другое благоустроенное жи-

лое помещение с заключением договора социального найма.

Для случаев, когда жилое помещение, занимаемое нанимателем и

членами его семьи, в результате капитального ремонта не может быть

сохранено или существенно изменится, законодательство устанавли-

вает два условия.

Во-первых, наймодателю необходимо получить согласие нанима-

теля на такое изменение (п. 3 ст. 681 ГК РФ).

О маневренном фонде см. § 4 гл. 6 настоящей работы.

П.В. Крашенинников. Жилищное право

120

Во-вторых, если помещение существенно увеличится и у нанима-

теля окажется больше жилой площади, чем предусмотрено договором,

нанимателю и членам его семьи должно предоставляться другое бла-

гоустроенное жилое помещение, причем до начала капитального ре-

монта. Если же в результате капитального ремонта жилое помещение

существенно уменьшится, по требованию нанимателя ему и членам

его семьи должно быть предоставлено другое благоустроенное поме-

щение до начала капитального ремонта.

Согласно ст. 86 ЖК РФ если дом, в котором находится жилое по-

мещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сно-

су, выселяемым из него гражданам органом государственной власти

или органом местного самоуправления, принявшими решение о сно-

се такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые по-

мещения по договорам социального найма.

На основании ст. 87 ЖК РФ если жилое помещение, занимаемое

по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое поме-

щение или признано непригодным для проживания, выселяемым из

такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляет-

ся другое благоустроенное жилое помещение по договору социаль-

ного найма.

Во всех случаях предоставляемое гражданам в связи с выселением

по основаниям, указанным выше, другое жилое помещение по дого-

вору социального найма должно быть благоустроенным применитель-

но к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным

по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать

установленным требованиям и находиться в черте данного населен-

ного пункта.

изменение договора социального найма

законодатель устанавливает право нанимателю и (или) членам его

семьи изменить договор социального найма.

В целях повышения благоустройства квартиры возможно осущест-

вление переустройства и перепланировки жилого помещения

В связи с бессрочностью договора социального найма по одному

соглашению в разное время могут проживать различные граждане,

О переустройстве жилых помещений см. § 6 гл. 2 настоящей работы.