Крашенинников П.В. Жилищное право

Подождите немного. Документ загружается.

Глава 5. Договор найма жилого помещения

131

В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения

договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем

становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним на-

нимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не

достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помеще-

нии, становятся сонанимателями.

Коммерческий наем жилого помещения является срочным дого-

вором. ГК РФ устанавливает два вида срока такого договора: кратко-

срочный – до одного года и долгосрочный – от одного года до пяти

лет. При этом если срок не определен, то договор считается долгосроч-

ным, заключенным на пять лет (ст. 683).

На практике встречаются случаи заключения таких договоров без

указания срока, но с привязкой к какому-нибудь событию. Чаще все-

го такой «привязкой» выступает работа гражданина в организации,

предоставившей жилище. В такой ситуации договор должен считать-

ся заключенным на пять лет. С учетом того, что данное правило всту-

пило в силу с 1 марта 1996 г., представляется, что по договорам, за-

ключенным до указанного срока, течение срока должно начинаться

с 1 марта 1996 г.

В целях обеспечения стабильности отношений, складывающих-

ся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав наймода-

теля и в особенности нанимателя ГК РФ устанавливает преиму-

щественное право нанимателя на заключение договора на новый

срок (ст. 684).

Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не

позднее чем за три месяца до истечения срока найма жилого поме-

щения предложить нанимателю заключить договор на тех же или

иных условиях. При согласовании прежних либо новых условий

договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц,

постоянно с ним проживающих по договору найма жилого поме-

щения.

В тех случаях, когда наймодатель по каким-то причинам решил не

сдавать внаем жилое помещение более одного года, он обязан преду-

предить нанимателя об отказе от продления договора. Если же най-

модатель не сделал такого предупреждения, а наниматель при этом не

отказался от продления соглашения, договор считается продленным

на тех же условиях и на тот же срок.

П.В. Крашенинников. Жилищное право

132

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с ре-

шением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня исте-

чения срока договора с нанимателем заключил договор найма жило-

го помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать призна-

ния такого договора недействительным и (или) возмещения убытков,

причиненных отказом возобновить с ним договор.

ГК РФ предусматривает случаи расторжения договора коммерче-

ского найма жилого помещения.

Расторжение договора возможно по взаимному согласию сторон

(п. 1 ст. 450 ГК РФ).

ГК РФ устанавливает правило, по которому наниматель жилого по-

мещения вправе с согласия постоянно проживающих с ним лиц в лю-

бое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждени-

ем наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687).

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судеб-

ном порядке по требованию наймодателя в случаях:

во-первых, невнесения нанимателем платы за жилое помещение за

шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок,

а при краткосрочном найме – более двух раз по истечении установ-

ленного договором срока платежа;

во-вторых, разрушения или порчи жилого помещения нанимателем

или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

в-третьих, использования жилого помещения не по назначению

либо при систематическом нарушении прав и интересов соседей, как

предусматривает ГК РФ (ст. 293) аналогично прекращению права

собственности на жилье.

В таких случаях наймодатель может предупредить нанимателя о не-

обходимости устранения нарушения. Если же наниматель или другие

граждане, за действия которых он отвечает, и после предупреждения

продолжают использовать жилое помещение не по назначению или

нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном

порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

Во всех трех случаях по решению суда нанимателю может быть

предоставлен срок до года для устранения указанных нарушений.

Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит

допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для

их устранения, суд по повторному обращению наймодателя может

Глава 5. Договор найма жилого помещения

принять решение о расторжении договора. При этом по просьбе на-

нимателя суд вправе отсрочить исполнение решения на срок не бо-

лее одного года.

По требованию любой из сторон договор может быть расторгнут в

судебном порядке, если помещение перестает быть пригодным для по-

стоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

В качестве последствия расторжения договора найма жилого поме-

щения ГК РФ предусматривает выселение из жилого помещения на

основании решения суда (ст. 687).

134

ГлаВа 6. ПользоВание

сПециализироВанными Жилыми

Помещениями

§ 1. общие положения о специализированных

жилых помещениях

Понятие «специализированные дома» впервые появилось в законе РФ

«Об основах федеральной жилищной политики» (ст. 1 и 12), в кото-

ром определялось, что данные дома предназначены для проживания

отдельных категорий граждан в порядке и на условиях, установленных

законодательством Российской Федерации и ее субъектов.

В ЖК РФ используются понятия «специализированный жилищ-

ный фонд», «специализированные жилые помещения».

К специализированным жилым помещениям относятся:

– служебные жилые помещения;

– жилые помещения в общежитиях;

– жилые помещения маневренного фонда;

– жилые помещения в домах системы социального обслуживания

населения;

– жилые помещения фонда для временного поселения вынужден-

ных переселенцев;

– жилые помещения фонда для временного поселения лиц, при-

знанных беженцами;

– жилые помещения для социальной защиты отдельных катего-

рий граждан.

В качестве специализированных жилых помещений используют-

ся жилые помещения государственного и муниципального жилищ-

ных фондов. Использование жилого помещения в качестве специа-

лизированного жилого помещения допускается только после отне-

Глава 6. Пользование специализированными жилыми помещениями

135

сения такого помещения к специализированному жилищному фонду

с соблюдением установленных требований. При этом отнесение жи-

лых помещений к специализированному жилищному фонду не до-

пускается, если жилые помещения заняты по договорам социального

найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной

или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого

пользования, аренды, а также если имеются обременения прав на это

имущество (п. 3 Правил отнесения жилого помещения к специализи-

рованному жилищному фонду, утвержденных постановлением Прави-

тельства Российской Федерации от 26 января 2006 г. № 42

Включение жилого помещения в специализированный жилищный

фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специа-

лизированных жилых помещений и исключение жилого помещения из

указанного фонда осуществляются на основании решений органа управ-

ления государственным или муниципальным жилищным фондом.

В соответствии с п. 13 Правил для отнесения жилых помещений к

определенному виду жилых помещений специализированного жилищ-

ного фонда заявитель представляет в орган управления следующие до-

кументы:

‒ заявление об отнесении жилого помещения к определенному ви-

ду жилых помещений специализированного жилищного фонда;

– документ, подтверждающий право собственности либо право хозяй-

ственного ведения или оперативного управления на жилое помещение;

– технический паспорт жилого помещения;

– заключение о соответствии жилого помещения предъявляемым

ему требованиям.

Указанное заявление рассматривается органом управления в тече-

ние 30 дней с даты подачи документов.

Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению,

передаче в аренду, сдаче внаем, за исключением передачи таких поме-

щений по договорам соответствующего найма.

§ 2. Пользование служебными жилыми помещениями

за последние годы после принятия законодательства, регулирую-

щего формирование рынка жилья, и как следствие существенного уве-

Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. № 6. Ст. 697.

П.В. Крашенинников. Жилищное право

136

личения частного жилищного фонда случаев включения жилых поме-

щений, находящихся в домах, принадлежащих акционерным обще-

ствам, обществам с ограниченной ответственностью, кооперативам

и другим собственникам помещений жилищного фонда, в число слу-

жебных практически нет. Данное обстоятельство объясняется отнюдь

не отсутствием необходимости у частных юридических лиц предос-

тавлять жилье на время существования трудовых отношений. Дело в

том, что у таких юридических лиц права на жилые помещения более

широкие, нежели у субъектов государственной или муниципальной

собственности. Они могут решить (и решают) возникшие проблемы

с жильем для временного заселения гражданами путем заключения

с ними договоров коммерческого найма либо посредством внесения

соответствующих пунктов в трудовой контракт (договор), где огова-

риваются условия и продолжительность проживания.

С учетом изложенного, по нашему мнению, в настоящее время слу-

жебные жилые помещения можно определить как помещения, находя-

щиеся в домах государственного и муниципального жилищных фон-

дов и предназначенные для заселения гражданами, которые в связи с

характером их трудовых отношений должны проживать в непосред-

ственной близости от места работы. К служебным жилым помещени-

ям могут относиться также помещения, предоставляемые лицам, за-

нимающим выборные должности, работающим по контрактам или по

срочным трудовым договорам, отдельным категориям военнослужа-

щих, а также иным лицам, предусмотренным законодательством Рос-

сийской Федерации и ее субъектов.

законодатель воспринял сложившиеся общественно-экономические

реалии и в ст. 93 ЖК РФ прямо указал на то, что служебные жилые по-

мещения предназначены для проживания граждан в связи с характером

их трудовых отношений с органом государственной власти, органом

местного самоуправления, государственным унитарным предприятием,

государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохож-

дением службы, в связи с назначением на государственную должность

Российской Федерации или государственную должность субъекта Фе-

дерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы го-

сударственной власти или органы местного самоуправления.

На основании ст. 104 ЖК РФ служебные жилые помещения пре-

доставляются гражданам в виде отдельных квартир. Категории граж-

Глава 6. Пользование специализированными жилыми помещениями

137

дан, которым предоставляются служебные жилые помещения, уста-

навливаются:

1) органом государственной власти Российской Федерации – в жи-

лищном фонде Российской Федерации;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федера-

ции – в жилищном фонде субъекта Российской Федерации;

3) органом местного самоуправления – в муниципальном жилищ-

ном фонде.

Договор найма служебного жилого помещения заключается на пе-

риод трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на

государственной должности Российской Федерации, государственной

должности субъекта Федерации или на выборной должности. Пре-

кращение трудовых отношений либо пребывания на государственной

должности Российской Федерации, государственной должности субъ-

екта Федерации или на выборной должности, а также увольнение со

службы являются основанием прекращения договора найма служеб-

ного жилого помещения.

В настоящее время к лицам, которым могут быть предоставлены

служебные жилые помещения, относятся:

1) слесари, дворники, техники-смотрители (постановление Совета

Министров РСФСР от 18 октября 1962 г. № 1390 «О повышении от-

ветственности за сохранность и содержание в исправном состоянии

жилищного фонда»

);

2) почтальоны (ст. 113 постановления Совета Министров РСФСР

от 5 ноября 1968 г. № 716 «О выделении в городе Москве служебных

жилых помещений для почтальонов»; постановление Совета Мини-

стров РСФСР от 16 апреля 1975 г. № 234 «О выделении в столицах ав-

тономных республик, краевых и областных центрах и других городах

РСФСР служебных жилых помещений для почтальонов»

);

3) рабочие и служащие, занятые на работе по эксплуатации газовых

систем (постановление Совета Министров РСФСР от 12 января 1970 г.

№ 15 «О мерах по повышению безопасности газоснабжения городов,

поселков и других населенных пунктов»);

Собрание постановлений Совета Министров (Правительства) РСФСР. 1962. № 2.

Ст. 102.

Собрание постановлений Совета Министров (Правительства) РСФСР. 1968. № 23.

Ст. 113; 1975. № 10. Ст. 55.

П.В. Крашенинников. Жилищное право

138

4) персонал жилищно-эксплуатационных организаций, приняв-

ший на обслуживание фонд жилищно-строительного кооператива

(постановление Совета Министров РСФСР от 26 ноября 1982 г. № 608

«О жилищно-строительных кооперативах»

);

5) работники строительных, монтажных, ремонтно-строительных

и проектных организаций, промышленных и подсобных предприятий,

военнослужащие, рабочие и служащие Вооруженных Сил, Военно-

Морского Флота и Министерства внутренних дел, непосредственно

занятые на строительстве и реконструкции автомобильных дорог в

Нечерноземной зоне (распоряжение Совета Министров РСФСР от

29 марта 1988 г. № 297-р);

6) научные сотрудники, заведующие отделами и лабораториями,

направленные на работу в Байкальский филиал экологической ток-

сикологии Всесоюзного научно-исследовательского института по

охране вод Госкомприроды СССР (распоряжение Совета Министров

РСФСР от 15 марта 1990 г. № 283-р);

7) директора, заместители директоров, заведующие лаборатория-

ми, главные и ведущие специалисты, направленные на работу в На-

учно-исследовательский институт Сибирского отделения Академии

наук (распоряжение Совета Министров РСФСР от 21 марта 1990 г.

№ 312-р);

8) военнослужащие железнодорожных войск (распоряжение Сове-

та Министров РСФСР от 20 декабря 1990 г. № 1438-р);

9) сотрудники милиции (закон РСФСР от 18 апреля 1991 г. № 1026

«О милиции»

);

10) работники производственного объединения «Рослифт», непо-

средственно занятые обслуживанием лифтов в жилых домах: электро-

механики, водители аварийных машин и линейный персонал (поста-

новление Совета Министров РСФСР от 23 мая 1991 г. № 275 «О мерах

по улучшению работы лифтового хозяйства в жилых домах и других

объектах социальной сферы РСФСР»);

11) работники конезаводов и конесовхозов (распоряжение Совета

Министров РСФСР от 5 июня 1991 г. № 565-р);

Собрание постановлений Совета Министров (Правительства) РСФСР. 1982. № 23.

Ст. 161.

Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1991. № 16.

Ст. 503.

Глава 6. Пользование специализированными жилыми помещениями

139

12) военнослужащие, проходящие военную службу по контракту,

на первые пять лет военной службы (закон РФ от 22 января 1993 г.

№ 4338-I «О статусе военнослужащих»

);

13) должностные лица таможенных органов Российской Федера-

ции (Таможенный кодекс РФ от 18 июня 1993 г. № 5221-I

);

14) работники государственных природных заповедников и на-

циональных природных парков (постановление Совета Министров –

Правительства РФ от 11 октября 1993 г. № 1027 «О мерах по усилению

социальной защищенности работников государственных природных

заповедников и национальных природных парков»

);

15) члены Совета Федерации и депутаты Государственной Думы

Федерального Собрания Российской Федерации (Федеральный закон

от 8 мая 1994 г. № 3-Фз «О статусе члена Совета Федерации и стату-

се депутата Государственной Думы Федерального Собрания Россий-

ской Федерации»

);

16) работники лесного хозяйства: директор, заместитель директора

лесхоза, национального природного парка, государственного заповед-

ника, учебного лесного хозяйства, опытного лесного хозяйства, глав-

ный лесничий лесхоза, государственного заповедника, учебного лес-

ного хозяйства, опытного лесного хозяйства; лесничий, помощник

лесничего, мастер леса, лесник, егерь, государственный инспектор по

охране леса, специалисты, ведающие вопросами лесопользования, ох-

раны и защиты леса, лесовосстановления, защитного лесоразведения,

охотничьего хозяйства и работающие в лесхозе, национальном при-

родном парке, государственном заповеднике, учебном лесном хозяй-

стве, опытном лесном хозяйстве (постановление Правительства РФ от

20 февраля 1995 г. № 161 «Об утверждении перечня категорий работ-

ников лесного хозяйства, которым могут быть предоставлены служеб-

ные жилые помещения в домах государственного жилищного фонда,

находящегося в собственности Российской Федерации»

);

Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета Российской Феде-

рации. 1993. № 6. Ст. 188.

Там же. № 31. Ст. 1224.

Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993. № 42.

Ст. 4007.

Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 2. Ст. 74; 1999. № 28.

Ст. 3466.

Собрание законодательства Российской Федерации. 1995. № 9. Ст. 757.

П.В. Крашенинников. Жилищное право

140

17) работники специальных учебно-воспитательных учреждений

для детей и подростков с девиантным поведением (постановление

Правительства РФ от 25 апреля 1995 г. № 420

);

18) работники организаций Комитета Российской Федерации по

государственным резервам: начальник участка хранения, заместитель

начальника участка хранения, сливщик-разливщик, грузчик, стро-

пальщик, водитель электропогрузчика, крановщик, машинист насос-

ных и компрессорных установок, оператор котельной, начальник ка-

раула, стрелок-пожарный (постановление Правительства РФ от 6 сен-

тября 1995 г. № 890 «О перечне категорий работников организаций

Комитета Российской Федерации по государственным резервам, ко-

торым могут быть предоставлены служебные жилые помещения»

В соответствии с постановлением ЦК КПСС и Совета Министров

СССР от 24 мая 1982 г. № 437 «О мерах по дальнейшему улучшению

жилищных, коммунально-бытовых и социально-культурных условий

жизни сельского населения» в домах совхозов все жилые помещения

считаются служебными (решения органа местного самоуправления и

администрации не требуется)

. Введение этого правила вызвано стрем-

лением создать наиболее благоприятные условия для закрепления кад-

ров на селе. Однако, понимая, что данное решение ЦК КПСС и Со-

вета Министров СССР противоречит законодательству о служебной

жилой площади и попросту несправедливо, Верховный Совет РСФСР

в ст. 4 закона «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» указал,

что жилищный фонд совхозов подлежит приватизации на общих ос-

нованиях. По мнению некоторых авторов, было бы логично отменить

решение о признании всей жилой площади совхозов служебной, и,

очевидно, такая отмена не за горами. Но пока это не сделано, огра-

ничение прав пользователей жилой площадью совхозов существенно

нивелируется допущением приватизации

Вероятно, данный перечень будет пересмотрен, но пока полагаем,

что он действует.

Собрание законодательства Российской Федерации. 1995. № 18. Ст. 1681.

Там же. № 38. Ст. 3682.

Собрание постановлений Совета Министров (Правительства) СССР. 1982. № 17.

Ст. 93.

См.: Басин Е.В., Гонгало Б.М., Крашенинников П.В., Шамузафаров А.Ш. Современ-

ная жилищная политика России: Комментарий к закону «Об основах федеральной жи-

лищной политики». М., 1993. С. 19.