Глава 5. Договор найма жилого помещения
93
ма жилых помещений, находящихся в пользовании членов жилищных
и жилищно-строительных кооперативов
1
.
Объектом договоров найма может быть помещение, отвечающее
определенным требованиям и формально юридически признанное
жилым
2
. ГК РФ указывает на то, что жилое помещение должно быть
изолированным и пригодным для постоянного проживания (ст. 673).
Самостоятельным предметом договора социального найма жилого по-
мещения не могут быть неизолированное жилое помещение, поме-
щения вспомогательного использования, а также общее имущество
в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ).
Не может быть объектом договора жилищного найма помещение,
не признанное жилым, скажем, находящееся в дачном или садовом
домике. Такое помещение может выступать, к примеру, объектом до-
говора аренды, регулирование данных отношений при этом будет осу-
ществляться гл. 34 ГК РФ. Неизолированное жилое помещение (смеж-
ная комната) либо часть комнаты также не могут быть объектом само-
стоятельного договора.
Из сказанного можно сделать вывод, что объектами договора най-
ма жилого помещения могут выступать жилые дома, квартиры в мно-
гоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты
в домах либо в квартирах.
По сравнению с аналогичными отношениями в одноквартирных
домах отношения найма в многоквартирных домах более многообраз-
ны, поскольку объектами права здесь выступают не только жилые по-
мещения, но и иное имущество, находящееся в этих домах. Впервые
это получило закрепление в ст. 290 и 673 ГК РФ. К такому имуществу
Кодекс относит несущие конструкции дома, механическое, электри-
ческое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или
внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Не претендуя на исчерпывающее регулирование обоих видов най-
ма жилых помещений (коммерческого и социального), гл. 35 ГК РФ
в первую очередь направлена на регламентацию отношений, связан-
ных с коммерческим наймом. Вместе с тем к двум указанным в Ко-
1
О заключении, правах и обязанностях, вытекающих из договора найма служебных
жилых помещений, договора найма жилых помещений в общежитии, а также договора
найма жилых помещений, находящихся в пользовании членов жилищных и жилищно-
строительных кооперативов, см. § 2 и 3 гл. 6, § 5 гл. 8 настоящей работы.
2
Подробнее см. § 3 гл. 1 настоящей работы.