Крашенинников П.В. Жилищное право

Подождите немного. Документ загружается.

Глава 7. Аренда и безвозмездное пользование жилыми помещениями

161

Пользователь несет риск случайной гибели или случайного повре-

ждения полученного в безвозмездное пользование жилья, если оно

погибло или было испорчено в связи с тем, что он использовал его

не в соответствии с договором безвозмездного пользования или на-

значением вещи либо передал жилое помещение третьему лицу без

согласия ссудодателя. Пользователь несет также риск случайной ги-

бели или случайного повреждения жилища, если с учетом фактиче-

ских обстоятельств мог предотвратить его гибель или порчу (ст. 696

ГК РФ).

Регламентируя права и обязанности сторон по договору безвоз-

мездного пользования жилым помещением, закон предусматривает

основания, которые дают повод для расторжения договора.

На основании ст. 698 ГК РФ ссудодатель вправе потребовать дос-

рочного расторжения договора безвозмездного пользования в случа-

ях, если пользователь:

во-первых, использует жилое помещение не в соответствии с до-

говором или назначением жилья;

во-вторых, не выполняет обязанностей по поддержанию жилья

в исправном состоянии или по его содержанию;

в-третьих, существенно ухудшает состояние жилища;

в-четвертых, без согласия ссудодателя передал жилое помещение

третьему лицу.

Ссудополучатель вправе требовать досрочного расторжения дого-

вора безвозмездного пользования:

во-первых, при обнаружении недостатков, делающих нормальное

использование жилого помещения невозможным или обременитель-

ным, о наличии которых он не знал и не мог знать в момент заклю-

чения договора;

во-вторых, если жилье в силу обстоятельств, за которые он не от-

вечает, окажется в состоянии, непригодном для пользования;

в-третьих, если при заключении договора ссудодатель не предупре-

дил его о правах третьих лиц на передаваемое жилище;

в-четвертых, при неисполнении ссудодателем обязанности пере-

дать жилье.

Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора,

заключенного с указанием срока, известив об этом другую сторону за

один месяц.

П.В. Крашенинников. Жилищное право

Пользователь вправе во всякое время отказаться от договора, за-

ключенного с указанием срока.

При продаже или ином отчуждении жилого помещения, по поводу

которого заключен договор безвозмездного пользования, право поль-

зования по договору сохраняется. При этом новый собственник ста-

новится ссудодателем.

Если гражданин, передавший жилище по договору безвозмездно-

го пользования жилым помещением, умер либо юридическое лицо –

ссудодатель реорганизовано или ликвидировано, права и обязанности

ссудодателя по договору безвозмездного пользования переходят к на-

следнику (правопреемнику) или к другому лицу, к которому перешло

право собственности на жилище.

В случае реорганизации юридического лица – ссудополучателя

его права и обязанности по договору переходят к юридическому ли-

цу, являющемуся его правопреемником, если иное не предусмотре-

но договором.

На основании ст. 701 ГК РФ договор безвозмездного пользования

жилым помещением прекращается в случае смерти гражданина-ссу-

дополучателя или ликвидации юридического лица – ссудополучате-

ля, если иное не предусмотрено договором.

163

ГлаВа 8. Жилищные

и Жилищно-строительные КооПератиВы

§ 1. Краткий очерк о развитии законодательства

о жилищной кооперации

Правовое регулирование жилищной кооперации в нашем государ-

стве претерпевало значительные изменения в зависимости от полити-

ческой и экономической ситуации.

Вплоть до 20-х гг. ХХ в. организация и деятельность жилищных

кооперативов регламентировались актами региональных органов вла-

сти. Впервые упорядочение данных отношений, связанных с жилищ-

ной кооперацией на уровне Союза ССР, нашло свое отражение в по-

становлении ЦИК и СНК СССР от 19 августа 1924 г. «О жилищной

кооперации»

. В этом документе, в частности, определялись следую-

щие виды жилищных кооперативов: жилищно-арендные кооператив-

ные товарищества; жилищно-строительные кооперативные товарище-

ства; общегражданские жилищно-строительные товарищества.

Однако такое многообразие в жилищной кооперации просущество-

вало недолго. Согласно постановлению ЦИК и СНК СССР от 17 ок-

тября 1937 г. «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищ-

ного хозяйства в городах»

часть кооперативного жилья была передана

в государственный жилищный фонд, а все различные виды жилищ-

ных кооперативов были принудительно реорганизованы в жилищ-

но-строительные кооперативы. По существу была установлена жест-

кая привязка кооперативов к государственным и партийным органам.

После этого в феврале 1938 г. были ликвидированы союзы жилищно-

См.: Раевич С.И. Жилищная кооперация // Советское хозяйственное право. М.:

Госиздат, 1926. С. 60.

Собрание законодательства СССР. 1937. № 69. Ст. 314.

П.В. Крашенинников. Жилищное право

164

строительных кооперативов всех уровней. Окончательное «уравне-

ние» всех жилищных кооперативов было оформлено с утверждени-

ем 31 октября 1939 г. Примерного устава жилищно-строительного

кооператива

В военный период жилищное строительство, в том числе и коопе-

ративное, по понятным причинам практически было прервано. После

окончания Великой Отечественной войны восстановление разрушен-

ного жилищного фонда и строительство нового жилья производились

в основном без помощи жилищной кооперации.

Второе дыхание социалистическая жилищная кооперация полу-

чила только после ХХ съезда КПСС. Совет Министров СССР 20 мар-

та 1958 г. принял постановление «О жилищно-строительной и дачно-

строительной кооперации»

. В постановлении указывалось на необ-

ходимость более широкого распространения жилищно-строительных

кооперативов. Предприятия и учреждения получили возможность соз-

давать кооперативы для своих работников, для чего требовалось обра-

щаться в исполкомы местных Советов народных депутатов.

В связи с принятием вышеназванного документа 24 сентября 1958 г.

постановлением Совета Министров РСФСР был утвержден новый При-

мерный устав жилищно-строительного кооператива

Совместным постановлением ЦК КПСС и Совета Министров СССР

от 1 июня 1962 г. «Об индивидуальном и кооперативном жилищном

строительстве»

предусматривалась необходимость включения в госу-

дарственные плановые задания кооперативного строительства. Кроме

того, данным актом были предусмотрены новые льготы организацион-

ного и финансового порядка

. В октябре того же года снова был утвер-

жден Примерный устав жилищно-строительного кооператива

Собрание постановлений Совета Министров (Правительства) РСФСР. 1939. № 12.

Ст. 43.

Собрание постановлений Совета Министров (Правительства) СССР. 1958. № 5.

Ст. 47.

Собрание постановлений Совета Министров (Правительства) РСФСР. 1958. № 13.

Ст. 154.

Собрание постановлений Совета Министров (Правительства) СССР. 1962. № 12.

Ст. 93.

См.: Гендзехадзе Е.Н. Жилищно-строительные кооперативы в городе и селе. М.:

Изд-во Моск. ун-та, 1976. С. 44–45.

Собрание постановлений Совета Министров (Правительства) РСФСР. 1962. № 21.

Ст. 103.

Глава 8. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

165

По существу с октября 1937 до марта 1988 г. в отечественной право-

вой регламентации жилищная кооперация отождествлялась с органи-

зациями, именовавшимися «жилищно-строительными кооператива-

ми». В юридической литературе существовали различные точки зрения

о наименовании таких объединений. Некоторые авторы – И.П. Про-

копченко, И.Б. Марткович, В.Р. Скрипко, П.Г. Соловьев – употребля-

ли термин «строительные кооперативы»

, В.К. Райхер предлагал такие

объединения именовать «жилищными кооперативами»

, Е.Н. Гендзе-

хадзе – «кооперативами по организации строительства и использова-

ния жилых домов»

. Однако большинство исследователей не уходили

от понятия, ранее уже сформулированного в законодательстве, упот-

ребляя словосочетание «жилищно-строительные кооперативы»

Жилищный кодекс РСФСР 1983 г. содержал 15 статей, посвящен-

ных жилищной кооперации. Однако кроме повышения уровня норма-

тивного регулирования до уровня закона принципиальных изменений

в правовом регулировании жилищной кооперации не произошло.

Началом нового этапа развития нормативно-правового регулирова-

ния жилищной кооперации, как нам представляется, следует считать

принятие ЦК КПСС и Советом Министров СССР 31 марта 1988 г.

постановления № 406 «О мерах по ускорению развития жилищной

кооперации»

. Впервые на государственном уровне было признано,

что жилищная кооперация не внесла должного вклада в решение про-

блемы обеспечения населения жильем. Данным документом наряду с

попыткой обеспечить динамику развития организации соответствую-

щих кооперативов была провозглашена необходимость существования

См.: Скрипко В.Р., Марткович И.Б., Соловьев П.Г. Жилищное законодательство в

СССР и РСФСР. М., 1965. С. 270; Прокопченко И.П. Управление и пользование жилым

фондом в СССР. М., 1970. С. 202.

См.: Райхер В.К. Пай в жилищном кооперативе // Уч. зап. ВНИИСз. Вып. 14. М.,

1968. С. 205.

См.: Гендзехадзе Е.Н. Указ. соч. С. 174.

См., например: Ватман Д.П. Споры, связанные с членством в ЖСК // Советское

государство и право. 1974. № 9. С. 116; Могилатов Н.Н. Внутрикооперативная, адми-

нистративная и судебная защита прав и интересов жилищно-строительного коопера-

тива: Автореф. дис. ... к.ю.н. Саратов, 1975. С. 4; Кириллова М.Я. Обеспечение граждан

жилыми помещениями в домах жилищно-строительных кооперативов // Основы Со-

ветского жилищного законодательства. Свердловск, 1981. С. 92.

Собрание постановлений Совета Министров (Правительства) СССР. 1988. № 17.

Ст. 43.

П.В. Крашенинников. Жилищное право

166

разных форм жилищной кооперации: жилищных и жилищно-строи-

тельных кооперативов. Уже через два месяца, 26 мая 1988 г., был при-

нят закон Союза ССР «О кооперации в СССР»

, который законода-

тельно закрепил две эти формы.

До принятия ЦК КПСС и Советом Министров СССР назван-

ного постановления полная выплата паевого взноса означала лишь

завершение погашения задолженности кооперативу и не изменяла

сущности жилищного правоотношения. С принятием этого поста-

новления член жилищного кооператива получил возможность в слу-

чае полной выплаты паевого взноса передать квартиру своим родст-

венникам либо другим лицам, имеющим в соответствии с законо-

дательством право на вступление в кооператив и берущим на себя

обязательство по соблюдению устава кооператива, если при этом не

ущемляются права членов семьи, проживающих совместно с выбы-

вающим членом кооператива. Постановление связывало с фактом

выплаты паевого взноса возникновение нового субъективного пра-

ва члена кооператива в жилищном правоотношении – возможность

по своему усмотрению передать квартиру родственникам либо дру-

гим лицам с соблюдением ряда условий. Требования были указаны

гражданину как передающему, так и приобретающему квартиру. Об-

щим основанием для них являлось соглашение о передаче коопера-

тивной квартиры.

Условия, предъявляемые к передающему, сводились к двум мо-

ментам: 1) чтобы была произведена полная выплата паевого взноса

(за исключением передачи квартиры совместно проживающим чле-

нам семьи); 2) чтобы при передаче не ущемлялись права членов семьи

пайщика, проживающих совместно с выбывающим членом коопера-

тива. Последнее положение вызвано тем, что у членов семьи, посто-

янно проживающих вместе с пайщиком, было равное право пользова-

ния жилым помещением, в связи с этим изменение в осуществлении

этих прав, а тем более их прекращение должны были происходить с их

письменного согласия. Лицам «передающим» требовалось предостав-

лять доказательства того, что члены их семей не нуждаются в данной

жилой площади. Представляется, что под ущемлением прав члена се-

В этот закон неоднократно вносились изменения и дополнения. Причем значи-

тельная часть норм данного закона противоречит российским законодательным актам,

принятым позже (Ведомости Верховного Совета СССР. 1988. № 22. Ст. 355).

Глава 8. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

167

мьи следовало понимать признание гражданина нуждающимся в улуч-

шении жилищных условий при передаче квартиры другим лицам.

Требования, которые предъявлялись к лицу, получающему квар-

тиру, были следующими:

во-первых, чтобы лицо было нуждающимся в улучшении жилищ-

ных условий. Для этого не обязательно было стоять в очереди на по-

лучение жилого помещения в исполкоме местного Совета народных

депутатов или на предприятии, достаточно было фактической нуж-

даемости;

во-вторых, чтобы по общему правилу лицо постоянно проживало

в данной местности, о чем могла свидетельствовать постоянная про-

писка;

в-третьих, чтобы лицо достигло 18-летнего возраста;

в-четвертых, важно, чтобы лицо брало на себя обязательство по со-

блюдению устава данного кооператива.

Принятое в члены кооператива лицо вносило паевой взнос на счет

кооператива. Размер вносимого пая не должен был быть меньше ба-

лансовой стоимости квартиры. После этого выплачивался паевой

взнос за вычетом амортизационных отчислений лицу, выбывшему из

кооператива. Данное правило не применялось, когда передача проис-

ходила безвозмездно.

На практике зачастую общее собрание (конференция) жилищ-

ного кооператива отказывало в приеме в члены кооператива, не-

смотря на то, что все оговоренные постановлением условия были

соблюдены

Сформулированное в постановлении ЦК КПСС и Совета Мини-

стров СССР № 406 право передачи квартиры фактически означало

предоставление права распоряжения путем продажи, дарения, мены.

Однако это право в полном объеме является одним из основных эле-

ментов права собственности. Названное постановление логически

подводило законодателя к тому, что кооперативная квартира, паевой

взнос за которую полностью выплачен, должна принадлежать члену

кооператива на праве собственности

Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1990. № 9. С. 3.

Совет Министров СССР постановлением от 26 сентября 1990 г. № 971 «Об изме-

нении и признании утратившими силу решений Правительства СССР в связи с зако-

ном СССР «О собственности в СССР»» признал п. 6 постановления ЦК КПСС и Со-

вета Министров СССР от 31 марта 1988 г. № 406 «О мерах по ускорению развития жи-

П.В. Крашенинников. Жилищное право

168

С 1 июля 1990 г. вступил в силу закон Союза ССР «О собствен-

ности в СССР», который кардинально изменил отношение к жилым

помещениям как членов жилищных и жилищно-строительных коо-

перативов, полностью выплативших паевые взносы, так и самих коо-

перативов. Указанные граждане стали собственниками занимаемого

(бывшего кооперативного) жилья, а кооперативы стали трансформи-

роваться первоначально в кооперативы, имеющие на праве собствен-

ности только объекты общего пользования (с 1 июля 1990 по 1 янва-

ря 1995 г., т.е. до вступления в действие части первой Гражданского

кодекса РФ), а затем в кооперативы, не имеющие на праве собствен-

ности недвижимые объекты общего пользования, подлежащие преоб-

разованию в товарищества собственников жилья

Нельзя не согласиться с тем, что в последнее время произошло ожив-

ление интереса к жилищной кооперации

. Новый ЖК РФ с учетом

положений ГК РФ достаточно подробно урегулировал отношения,

связанные с организацией и деятельностью жилищных и жилищно-

строительных кооперативов, также упорядочил нормативно-правовое

регулирование прав и обязанностей членов жилищных и жилищно-

строительных кооперативов

§ 2. организация и деятельность жилищных

и жилищно-строительных кооперативов

Как указывалось в предыдущем параграфе, до недавнего времени

организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных

кооперативов вызывали значительные трудности, так как в Россий-

ской Федерации этот вопрос достаточным образом законодательно не

был урегулирован. В правовой литературе современные проблемы жи-

лищных кооперативов практически перестали обсуждаться. По суще-

лищной кооперации» утратившим силу (Собрание постановлений Совета Министров

(Правительства) СССР. 1990. № 27).

О возникновении права собственности у членов жилищных и жилищно-строи-

тельных кооперативов см. § 6 настоящей главы.

См.: Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебник. М.: ТК «Велби»; Проспект, 2007.

С. 53.

На момент подписания в печать данной книги подготовлен пакет изменений в за-

конодательство, касающихся в том числе организации деятельности жилищных коопе-

ративов в малоэтажной застройке.

Глава 8. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

169

ству могло сложиться впечатление о том, что законодатель «застыл» в

ожидании соответствующих научных предложений, а правовая наука

«ждет» адекватной современным экономическим отношениям пра-

вовой регламентации.

Вплоть до принятия нового ЖК РФ в связи с отменой Примерно-

го устава жилищно-строительного кооператива РСФСР, утвержден-

ного постановлением Совета Министров РСФСР от 2 октября 1965 г.

№ 1143

, кооперативы при организации фактически руководствова-

лись практикой, сложившейся еще при действии Примерного уста-

ва, и началами, предусмотренными ст. 116 ГК РФ, гл. 5 ЖК РСФСР,

некоторыми положениями закона РФ «Об основах федеральной жи-

лищной политики», а также ст. 51 закона Союза ССР «О кооперации

в СССР».

ГК РФ дает лишь общие положения, регулирующие правовой ре-

жим организации и деятельности потребительских кооперативов, к

которым наряду с другими относятся жилищные и жилищно-строи-

тельные кооперативы. В соответствии с ч. 1 ст. 110 ЖК РФ жилищным

или жилищно-строительным кооперативом

признается добровольное

объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в

целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управ-

ления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Ко-

личество членов жилищного и жилищно-строительного кооператива

не может быть менее пяти, но не должно превышать количества жи-

лых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом мно-

гоквартирном доме.

Безусловно, основным видом кооперации, удовлетворяющей жи-

лищно-бытовые потребности своих членов, остаются жилищно-строи-

тельные кооперативы, которые организуются для строительства мно-

гоквартирных жилых домов и их последующей эксплуатации. При этом

Собрание постановлений Совета Министров (Правительства) РСФСР. 1965. № 23.

Ст. 144. Примерный устав жилищно-строительного кооператива отменен постановлени-

ем Совета Министров РСФСР от 19 апреля 1989 г. № 12-б «О признании утратившими

силу решений Правительства РСФСР по вопросам кооперации» (Собрание постанов-

лений Совета Министров (Правительства) РСФСР. 1989. № 13. Ст. 73).

ЖК РФ не регламентирует организацию и деятельность жилищных накопитель-

ных кооперативов. Нормативно-правовая база такой организации – Федеральный закон

«О жилищных накопительных кооперативах», который вступил в силу 1 апреля 2005 г.

(Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 1. Ч. 1. Ст. 41).

П.В. Крашенинников. Жилищное право

170

данные кооперативы можно разделить на два вида: 1) создаваемые

гражданами при содействии органов местного самоуправления либо

заинтересованных юридических лиц (условно назовем их патронаж-

ными) и 2) организуемые гражданами и (или) юридическими лицами

самостоятельно.

В первом случае, как правило, в члены жилищно-строительных

кооперативов принимаются граждане, нуждающиеся в улучшении жи-

лищных условий. Достаточно часты случаи, когда субъекты Россий-

ской Федерации и органы местного самоуправления либо заинтере-

сованные юридические лица принимают на себя значительную часть

расходов по строительству дома, подведению и подключению объ-

ектов инженерной инфраструктуры. Так, в г. Москве распоряжени-

ем мэра от 12 февраля 1996 г. № 70-рм установлено, что, во-первых,

жилищно-строительные кооперативы освобождаются от надбавок к

сметной стоимости жилых домов; во-вторых, до 50% затрат на строи-

тельство домов ЖСК покрывается из городского бюджета и за счет

реализации на коммерческой основе до 10% общей жилой площади в

каждом кооперативном доме. Кроме того, согласно этому документу

предполагается предусматривать в бюджетных показателях ассигно-

вания на покрытие расходов по строительству домов ЖСК с учетом

объемов, предусмотренных в ежегодных инвестиционных программах

правительства г. Москвы.

Во втором случае все затраты возлагаются на членов конкретного

жилищно-строительного кооператива. Органы местного самоуправ-

ления не несут ответственность за обязательства кооператива

Создание кооператива, как правило, проходит в четыре этапа.

На первом этапе по инициативе и с участием юридического лица

либо органа местного самоуправления проводится собрание учреди-

телей, желающих объединиться в потребительский кооператив. Если

кооператив создается без поддержки органа местного самоуправления

или юридического лица, то собрание организуется самостоятельно.

См., например, Определение Судебной коллегии по гражданским делам Архан-

гельского областного суда от 10 февраля 2000 г., где в частности указывается на то, что в

связи с тем, что администрация города обязательств по финансированию строительства

жилья на себя не принимала, суд обоснованно освободил администрацию от ответст-

венности за выплату истребуемых истицей денежных сумм в связи с невыполнением

обязательств по строительству жилья и возложил обязанность по выплате пая на ЖСК

(Судебная практика по жилищным спорам. В 2 ч. Ч. 1. М.: Статут, 2006. С. 277–279).