Крашенинников П.В. Жилищное право

Подождите немного. Документ загружается.

Глава 6. Пользование специализированными жилыми помещениями

151

и (или) здравоохранения (федеральными, региональными или му-

ниципальными).

На основании закона Таймырского (Долгано-Ненецкого) автоном-

ного округа «О порядке предоставления жилых помещений специали-

зированного жилищного фонда Таймырского (Долгано-Ненецкого)

автономного округа», принятого Думой Таймырского (Долгано-Не-

нецкого) автономного округа 25 мая 2005 г., жилые помещения в до-

мах системы социального обслуживания населения предназначаются

для проживания следующих категорий граждан, нуждающихся в спе-

циальной социальной защите с предоставлением им медицинских и

социально-бытовых услуг:

1) граждан, не способных к самообслуживанию в связи с преклон-

ным возрастом, болезнью, инвалидностью, не имеющих родственни-

ков, которые могут обеспечить им помощь и уход, – если среднеду-

шевой доход этих граждан ниже прожиточного минимума в автоном-

ном округе;

2) граждан, частично или полностью утративших способность к са-

мообслуживанию и нуждающихся в постоянном уходе.

В целях реализации закона РФ от 2 июля 1992 г. № 3185-I «О пси-

хиатрической помощи и гарантиях прав граждан при ее оказании»

в части обеспечения гарантированных государством видов психиатри-

ческой помощи Правительство РФ постановлением от 25 мая 1994 г.

№ 522 утвердило Положение об общежитиях для лиц, страдающих

психическими расстройствами, утративших социальные связи

Строго говоря, жилые помещения, на которые распространяется

данное Положение, не являются общежитиями, поскольку предос-

тавляются не в связи с учебой или работой, как это указано в ст. 94

ЖК РФ. Данные жилые помещения предоставляются с целью быто-

вого устройства ограниченно трудоспособных лиц, страдающих пси-

хическими расстройствами и утратившими социальные связи. Пред-

ставляется, что понятие «общежитие» здесь применяется условно, не

в юридическом смысле, а скорее в качестве наименования.

В соответствии с указанным Положением в такие дома направля-

ются прошедшие специальную врачебную комиссию лица:

– прошедшие стационарное лечение при невозможности их вы-

писки домой в связи с утратой социальных связей;

Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 6. Ст. 606.

П.В. Крашенинников. Жилищное право

152

– нуждающиеся в изоляции от неблагоприятной среды в месте их

проживания;

– с постоянными сложностями социальной адаптации, утратив-

шие близких родственников, при отсутствии социальной поддержки

со стороны других лиц.

Названные специализированные дома организуются органами здра-

воохранения при учреждениях, оказывающих психиатрическую по-

мощь, при лечебно-производственных предприятиях и других госу-

дарственных предприятиях, использующих труд лиц, страдающих

психическими расстройствами. При этом для лиц, проживающих в об-

щежитии, организуется трехразовое питание. Работающие лица опла-

чивают стоимость проживания и питания. Все проживающие в обще-

житии имеют право, по согласованию с администрацией общежития,

на самостоятельное приобретение продуктов и приготовление пищи.

В общежитии осуществляется врачебное наблюдение и оказывается

необходимая медицинская помощь проживающим в нем лицам.

Согласно ст. 29 Федерального закона РФ 1995 г. № 122-Фз «О соци-

альном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов»

муни-

ципальный жилищный фонд социального использования для граждан

пожилого возраста и инвалидов включает жилые дома и жилые поме-

щения, в том числе специализированные дома, предназначенные для

постоянного или временного проживания и социального обслужива-

ния указанных граждан. При этом предусматривается, что архитектура,

планировка и оборудование специализированных домов и жилых поме-

щений в них должны соответствовать возрастным и физиологическим

особенностям граждан пожилого возраста и инвалидов.

Указанное жилье предоставляется одиноким гражданам, гражда-

нам, родственники которых по объективным причинам не могут обес-

печить им помощь и уход, при условии сохранения указанными гра-

жданами способности к самообслуживанию и несоответствия усло-

вий их проживания требованиям жилищного законодательства. закон

прямо запрещает какое-либо распоряжение предоставленным жильем:

приватизацию, обмен, поднаем или аренду. Кроме того, не разреша-

ется раздел занимаемой жилой площади, прописка других лиц, а так-

же вселение временных жильцов без разрешения на то органов мест-

ного самоуправления.

Собрание законодательства Российской Федерации. 1995. № 32. Ст. 3198.

Глава 6. Пользование специализированными жилыми помещениями

153

Возможность инвалидов проживать в стационарных учреждени-

ях социального обслуживания предусмотрена и в Федеральном зако-

не 1995 г. № 181-Фз «О социальной защите инвалидов в Российской

Федерации»

Использование жилых помещений, находящихся в специализиро-

ванных домах, прекращается в связи с устранением причин, по кото-

рым были предоставлены эти помещения (предоставление или при-

обретение другого жилого помещения, переезд на постоянное место

жительства к родственникам и др.).

§ 6. Пользование жилыми помещениями в специальном фонде

для беженцев и вынужденных переселенцев

Согласно ст. 97 ЖК РФ жилые помещения фондов для временно-

го поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных бежен-

цами, предназначены для временного проживания граждан, признан-

ных в установленном федеральным законом порядке соответственно

вынужденными переселенцами или беженцами.

Специальный фонд для беженцев и вынужденных переселенцев

создается органами государственной власти или местного самоуправ-

ления при непосредственном участии либо по согласованию с ор-

ганом миграционной службы (федеральной либо региональной) и

предоставляется лицам, которые в соответствии с действующим за-

конодательством признаны беженцами или вынужденными пересе-

ленцами.

На основании Федерального закона от 19 февраля 1993 г. № 4528-I

«О беженцах» (далее – закон о беженцах) беженцем признается при-

бывшее или желающее прибыть на территорию Российской Федера-

ции лицо, не имеющее гражданства Российской Федерации, которое

было вынуждено или имеет намерение покинуть место своего посто-

янного жительства на территории другого государства вследствие со-

вершенного в отношении его насилия или преследования в иных фор-

мах либо реальной опасности подвергнуться насилию или иному пре-

следованию по признаку расовой или национальной принадлежности,

вероисповедания, языка, а также принадлежности к определенной со-

Собрание законодательства Российской Федерации. 1995. № 48. Ст. 4563.

П.В. Крашенинников. Жилищное право

154

циальной группе или политических убеждений

. При этом беженцем

не может быть признано лицо, совершившее преступление против ми-

ра, человечности или другое тяжкое умышленное преступление.

В соответствии с законом РФ от 19 февраля 1993 г. № 4530-I

«О вынужденных переселенцах»

(далее – закон о вынужденных пе-

реселенцах) таковыми являются граждане России, которые были вы-

нуждены покинуть место своего постоянного жительства на терри-

тории другого государства либо на территории Российской Федера-

ции вследствие совершенного в отношении их или членов их семей

насилия или преследования в иных формах либо реальной опасно-

сти подвергнуться преследованию по признаку расовой или нацио-

нальной принадлежности, вероисповедания, языка, а также при-

надлежности к определенной социальной группе или политических

убеждений, ставших поводом для проведения враждебных кампаний

в отношении отдельных лиц или группы лиц, массовых нарушений

общественного порядка, и другими обстоятельствами, существенно

ущемляющими права человека. Вынужденными переселенцами мо-

гут быть признаны также не имеющие гражданства Российской Фе-

дерации лица, покинувшие место своего постоянного жительства на

территории Российской Федерации по основаниям, предусмотрен-

ным в вышеназванном законе.

Кроме того, вынужденными переселенцами могут признаваться

граждане бывшего СССР, проживавшие на территории республики,

входившей в состав СССР, прибывшие в Российскую Федерацию по

вышеназванным обстоятельствам и приобретшие российское граж-

данство, находясь на территории России.

Представляется важным отметить, что вынужденными переселенца-

ми не могут быть признаны лица, совершившие преступление против

мира, человечности или другое тяжкое умышленное преступление.

На основании вышеуказанных законодательных актов (ст. 7 зако-

на о беженцах и ст. 6 закона о вынужденных переселенцах) обязан-

ностями органов государственной власти и местного самоуправле-

ния в отношении беженцев и вынужденных переселенцев кроме про-

чего являются:

Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета Российской Федера-

ции. 1993. № 12. Ст. 425; Российская газета. 1997. 3 июня. № 126.

Собрание законодательства Российской Федерации. 1995. № 52. Ст. 5110.

Глава 6. Пользование специализированными жилыми помещениями

– предоставление беженцу или вынужденному переселенцу пе-

речня населенных пунктов, рекомендуемых органами миграционной

политики для постоянного проживания, и информации об услови-

ях проживания и возможности трудоустройства в этих населенных

пунктах;

– предоставление беженцу или вынужденному переселенцу при вы-

боре им постоянного места жительства по направлению (рекоменда-

ции) органов миграционной политики жилья из специального жилищ-

ного фонда, выделенного для беженцев и вынужденных переселенцев.

Указанные органы могут включить таких лиц в список граждан, кото-

рым в соответствии с жилищным законодательством Российской Фе-

дерации дано право первоочередного получения (приобретения) жи-

лья из государственного или муниципального жилищного фонда.

Многие субъекты Российской Федерации на основании указанных

актов приняли региональные акты, регулирующие вопросы, касаю-

щиеся жилищного фонда для беженцев и вынужденных переселенцев.

Так, Положением о специальном жилищном фонде для вынужденных

переселенцев и беженцев в Алтайском крае, утвержденным постанов-

лением главы Алтайского края от 17 мая 1995 г. № 184, установлено,

что такой фонд включает жилые дома, квартиры, общежития, пункты

временного размещения мигрантов, иные жилые помещения в других

пригодных для проживания строениях, построенные или приобретен-

ные за счет средств федерального бюджета, выделенных Министер-

ством по делам федерации, национальной и миграционной полити-

ки Российской Федерации миграционной службе Алтайского края, и

предоставляемые в пользование вынужденным переселенцам или бе-

женцам, не имеющим постоянного жилья на территории России. По

данному документу предоставление жилья из вышеназванного фонда

производится в пределах не менее 6 квадратных метров жилой площа-

ди на одного человека. Вынужденные переселенцы и беженцы исполь-

зуют право пользования жильем в специальном жилищном фонде для

вынужденных переселенцев и беженцев до получения или приобрете-

ния ими жилых помещений в установленном порядке.

156

ГлаВа 7. аренДа и БезВозмезДное

ПользоВание Жилыми Помещениями

§ 1. аренда жилых помещений

До вступления в силу части второй ГК РФ (до 1 марта 1996 г.) дого-

вор аренды жилых помещений распространялся на отношения, связан-

ные с возмездным владением и пользованием жилищем как гражда-

нами, так и юридическими лицами. Регулированию таких отношений

были посвящены нормы закона РФ «Об основах федеральной жилищ-

ной политики» (ст. 17, 18), Жилищного кодекса РСФСР (ст. 131–136),

закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Феде-

рации» (ст. 2)

В настоящее время законодатель изменил основания классифи-

кации договорных отношений, связанных с возмездным владением

и пользованием жилыми помещениями. Основными отличиями та-

ких соглашений перестали быть срок и условия оплаты жилого по-

мещения.

Главным разграничением договоров найма и аренды в жилищной

сфере выступает субъект – пользователь жилого помещения. законо-

датель, не рассматривая в данном контексте иные различия соглаше-

ний, устанавливает четкий принцип деления договоров: «Если пользо-

вателем выступает гражданин, то это договор найма жилого помеще-

ния, если юридическое лицо – то договор аренды»

. Соответственно в

В приватизационном законодательстве нормы, касающиеся договора аренды по-

мещений в государственных и муниципальных жилищных фондах, содержались до вве-

дения в действие Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Граж-

данский кодекс Российской Федерации и закон Российской Федерации «О приватиза-

ции жилищного фонда в Российской Федерации» // Российская газета. 2001. 31 мая.

Арендатором по договору аренды жилого помещения может выступать и индиви-

дуальный предприниматель. Такой вывод можно сделать, учитывая то, что в соответст-

Глава 7. Аренда и безвозмездное пользование жилыми помещениями

157

первом случае применяется гл. 35, а во втором – гл. 34 ГК РФ. В пер-

вом случае регламентация осуществляется применительно к догово-

ру коммерческого найма гражданским законодательством, по отно-

шению к договору социального найма – в основном актами жилищ-

ного законодательства (как России, так и ее субъектов)

, во втором

случае – только актами гражданского законодательства (исключи-

тельно России).

Итак, главным отличием договора аренды жилых помещений от до-

говора найма жилых помещений является субъект возмездного владе-

ния и пользования жилищем.

Правовая регламентация арендных отношений содержится в гл. 34

ГК РФ.

По договору аренды жилого помещения арендодатель обязуется

предоставить арендатору, являющемуся юридическим лицом, жилое

помещение за плату во временное владение и пользование. При этом

арендатор не вправе использовать жилое помещение для промыш-

ленных, складских и тому подобных целей. Суды признают подоб-

ные договоры аренды недействительными в силу их ничтожности в

связи с использованием арендованного жилого помещения в произ-

водственных целях без перевода в установленном порядке жилого по-

мещения в нежилое

Единственная возможность использования жилища арендатором –

сдать арендованное жилое помещение в субаренду (поднаем) своим

сотрудникам или иным гражданам. Поскольку ГК РФ (ст. 615) указы-

вает на необходимость получения согласия арендодателя на заключе-

ние договора поднайма, думается, что на такую возможность следует

сразу указывать в договоре аренды жилого помещения.

В литературе можно встретить мнение о том, что арендатор должен

предоставлять полученное им по договору аренды жилье по догово-

вии с п. 3 ст. 23 ГК РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляе-

мой без образования юридического лица, соответственно применяются правила этого

Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерче-

скими организациями.

О договоре найма см. гл. 5 настоящей работы.

См. например, Постановление Федерального арбитражного суда Московского

округа от 29 марта 2001 г. // Судебная практика по жилищным спорам. В 2 ч. Ч. 1. М.:

Статут, 2006. С. 342–344.

П.В. Крашенинников. Жилищное право

158

ру найма жилого помещения

. Представляется, что такое положение

лучше бы защищало права пользователей жильем. Однако в настоя-

щее время об этом говорить не приходится в связи с отсутствием спе-

циального регулирования данных отношений.

Договор аренды жилого помещения заключается в простой пись-

менной форме, и если срок договора превышает один год, то в отли-

чие от договора найма подлежит обязательной государственной ре-

гистрации

Как следует из ст. 610 ГК РФ, срок действия договора аренды жилого

помещения определяется соглашением сторон; если же срок в догово-

ре не указан, то считается, что он заключен на неопределенный срок. В

последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от

договора, предупредив другую сторону за три месяца. При этом согла-

шением может быть установлен другой срок для предупреждения.

Так же, как и при регламентации договора коммерческого найма,

ГК РФ устанавливает преимущественное право арендатора перед дру-

гими лицами на заключение договора на новый срок (ст. 621). Однако

данное право несколько отличается от права нанимателя жилого поме-

щения. Для соблюдения преимущественного права арендатору необ-

ходимо не позднее времени, указанного в договоре, предложить арен-

додателю заключить договор на тех же или иных условиях.

Если, как уже отмечалось, арендодатель отказался от продления

договора в связи с решением не сдавать помещение в аренду, но в те-

чение года со дня истечения срока договора заключил аналогичный

договор с другим лицом, арендатор вправе потребовать в судебном

порядке перевода на себя прав и обязанностей по заключенному до-

говору и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобно-

вить с ним договор.

Поскольку любое жилище непосредственно связано с землей, за-

кон предусматривает сохранение права пользования земельным участ-

ком, на котором расположено жилое помещение (многоквартирный

дом, в котором расположено жилое помещение), даже при переходе

права собственности на участок.

См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Догово-

ры о передаче имущества. М.: Статут, 2000. С. 658.

О государственной регистрации прав на жилые помещения и сделок с ними см.

§ 4 гл. 2 настоящей работы.

Глава 7. Аренда и безвозмездное пользование жилыми помещениями

159

Договор аренды жилого помещения обязательно должен преду-

сматривать размер арендной платы. При отсутствии таковой договор

считается незаключенным (ст. 654 ГК РФ).

Аналогично передаче жилого помещения по договорам купли-про-

дажи и мены передача жилища по арендному договору осуществляет-

ся по приемосдаточному документу.

При прекращении договора аренды жилого помещения арендатор

обязан вернуть жилище в том состоянии, в котором его получил, с уче-

том нормального износа или в состоянии, обусловленном в договоре

(например, с произведенным ремонтом).

§ 2. Безвозмездное пользование жилыми помещениями

Возможность безвозмездной передачи имущества, в том числе и

жилых помещений, во владение и пользование закреплена в гл. 36

ГК РФ.

В соответствии с договором безвозмездного пользования жилым

помещением одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или пере-

дает жилое помещение в безвозмездное временное пользование дру-

гой стороне (ссудополучателю, пользователю) для проживания. При

этом при наличии встречной передачи вещи или прав либо встречно-

го обязательства договор считается ничтожным

На стороне, передающей жилище по договору безвозмездного поль-

зования жилым помещением, как правило, выступают собственники.

При этом закон значительно ограничивает коммерческие организа-

ции по заключению таких сделок с лицами, являющимися их учреди-

телями, участниками, руководителями, а также членами их органов

управления или контроля. Такое ограничение предусмотрено в п. 2

ст. 690 ГК РФ. Согласно указанной нормы коммерческая организация

не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу,

являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее

органов управления или контроля.

В отличие от договора коммерческого найма жилого помещения

срок договора безвозмездного пользования жилым помещением не

См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Догово-

ры о передачи имущества. С. 762.

П.В. Крашенинников. Жилищное право

160

ограничивается законом, а определяется только соглашением сторон.

В тех случаях, когда срок не указан, сделка считается заключенной на

неопределенный срок.

Как следует из ст. 691 ГК РФ, ссудодатель обязан предоставить

жилое помещение в состоянии, соответствующем условиям договора

безвозмездного пользования и его назначению. Если жилище не пе-

редается, то пользователь вправе потребовать расторжения договора

безвозмездного пользования и, что немаловажно, возмещения поне-

сенного им реального ущерба.

Ссудодатель отвечает за недостатки жилища, которые он умышлен-

но или по грубой неосторожности не оговорил при заключении дого-

вора безвозмездного пользования. При обнаружении таких недостат-

ков пользователь вправе по своему выбору потребовать безвозмездно-

го устранения недостатков либо досрочного расторжения договора и

возмещения понесенного им реального ущерба.

Лицо, передающее жилище по договору безвозмездного пользова-

ния жилым помещением, извещенное о названных требованиях, мо-

жет без промедления произвести замену ненадлежащего жилья другим

аналогичным помещением, находящимся в нормальном состоянии.

Ссудодатель не отвечает за недостатки жилого помещения, кото-

рые были им оговорены при заключении договора либо были заранее

известны пользователю. Кроме того, он не отвечает, если такие не-

достатки должны были быть обнаружены ссудополучателем во время

осмотра жилья или проверки его исправности при заключении дого-

вора или при передаче жилого помещения.

Нельзя не обратить внимание на то, что, заключая договор безвоз-

мездного пользования жилым помещением, ссудодатель обязан пре-

дупредить пользователя о всех правах третьих лиц на это жилое по-

мещение, в частности о правах членов семьи собственника жилого

помещения, об ипотеке, пожизненном пользовании жилищем и др.

Неисполнение этой обязанности дает пользователю право требовать

расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущер-

ба (ст. 694 ГК РФ).

Одна из основных обязанностей пользователя – всегда поддержи-

вать жилище в исправном состоянии, включая осуществление теку-

щего и капитального ремонта, а также нести все расходы на его содер-

жание, если иное не установлено договором.