Лютий І.О., Савич В.І., Калівошко О.М. Іпотека: сучасні концепції, тенденції суперечності розвитку

Подождите немного. Документ загружается.

171

Розділ 3. Ринок іпотечий та особливості механізму

бражають в повному обсязі зміст вищеописаних моделей, тому

ми вирішили дотримуватися класичних назв, як і С.С.Колобов,

В.С.Колобова, В.Кудрявцев, Є.Кудрявцева, П.МакКвін та багато

інших [172, 192, 439].

Аналізуючи стан формування іпотечної системи в Україні, мож-

на зробити висновок, що тут мають місце елементи усіх складових

іпотечної системи.

Домінуючою тут залишається усічно-відкрита модель («понад

80% банків працюють з іпотечними кредитами» [176, c.55]), яка,

власне, базується на звичайному кредитуванні за простою схемою

«кредитор – позичальник» під заставу нерухомості, у першу чергу

тієї, що придбається за рахунок позики (або її частини). Ресурсами

для кредитування слугують депозити фінансових установ, власні

кошти останніх, міжбанківські кредити. Можна очікувати, що й в

середньостроковій перспективі зазначена модель превилюватиме

в Україні. Зменшення її ролі можна очікувати лише на подальших

етапах розвитку іпотечної системи по мірі формування вторинного

ринку і, насамперед, його дворівневої моделі. Водночас, навіть і в

таких умовах звичайна депозитна модель, на нашу думку, активно

функціонуватиме в периферійних територіях, головним чином у ма-

лих містах та у сільській місцевості.

Поодинокі випадки у банківській системі спостерігаються у за-

стосуванні збалансовано автономної моделі. Більш поширеною така

модель є в сегменті кредитних спілок. Перспективи такої моделі

проглядаються на всіх подальших етапах розвитку іпотечної систе-

ми стосовно бідніших верств населення.

Однорівнева модель вторинного іпотечного ринку в Україні реа-

лізується в межах ХК «Київміськбуд» та АКБ «Аркада» (діяльність

яких у цій сфері частково ілюструється на протязі усієї роботи).

Хоча, аналізуючи досвід функціонування на іпотечному ринку цих

двох інституцій, можна зазначити, що ними органічно поєднуються

практично усі існуючі основні механізми формування ресурсів для

фінансування іпотечних кредитів. Такими, зокрема, є: механізми

акумуляції коштів на спеціальних ощадно-будівельних рахунках;

механізми акумуляції коштів у фондах банківського управління та

управління цими коштами; механізми емісії іпотечних цінних папе-

рів з подальшим їх продажем інвестору та спрямуванням виручених

таким чином коштів на фінансування житлового будівництва; іпотеч-

не кредитування [301]. Це в черговий раз підтверджує висновок, що

172

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

в національних економіках можуть паралельно і успішно функціону-

вати різні моделі іпотечних систем, доповнюючи і взаємозамінюючи

одна одну. Власне, така перспектива, з огляду на рівень розвитку усіх

ринків, які неминуче мають бути інтегровані через іпотечний ринок,

проглядається і в Україні, чому не в останню чергу сприяє формуван-

ня відповідного правового поля [323, с.21, 160-161].

І.І.Пучковська зазначає, що ефективне функціонування іпо-

течного ринку грунтується на ряді принципів: фіксації прав,

обов’язковості, гласності, вірогідності, безповоротності, старшин-

стві [286, с.37].

Принцип фіксації прав полягає в тому, що в книжку заносять за-

писи про права, що стосуються певного майна. Для цього в іпотечній

книжці відводиться окрема сторінка. Записи ведуться як за іменем

власника, так і за назвою об’єкта нерухомості.

Принцип обов’язковості полягає в тому, щоб права, що стосу-

ються об’єкта, неодмінно заносяться в книгу. Юридичне значення

останнього полягає в тому, що майнові права на нерухомість вини-

кають не пізніше і не раніше, ніж з початку запису в книжку. Для

кредитора іпотечної угоди не має значення домовленність, здійсне-

на з нерухомістю без запису до книжки, оскільки ніякі інші вимоги

не можуть враховуватися, поки не будуть задоволені вимоги, що за-

несені до книги.

Принцип гласності (публічності) закріплений у правилах про

доступність іпотечних книг усім особам, що мають інтерес, ознайо-

митися з її змістом. З книги зацікавлена особа може дізнатися не

тільки про економічні (технічні) характеристики нерухомості, але й

права інших осіб на нерухомість – право оренди, застави, сервітуту

тощо.

Принцип старшинства полягає в тому, що занесені у книгу за-

ставні права здійснюють в порядку часу їх занесення.

Принцип достовірності забезпечується тим, що установи, які ве-

дуть іпотечні книги (суди, іпотечні установи), повинні в кожному

конкретному випадку перевіряти законність акту, що встановлює

майнові права на нерухомість. У зв’язку з цим, наприклад, службов-

ці іпотечної установи повинні пересвідчитися в тотожності і дієз-

датності осіб, які беруть участь в угоді.

Принцип безповоротності полягає в тому, що при розбіжнос-

ті між дійсним станом речей і змістом записів, перевага надається

останнім [286, с.37-38].

173

Розділ 3. Ринок іпотечий та особливості механізму

На наш погляд, потрібно розширити кількість іпотечних прин-

ципів. Вищеописані є переважно юридично-соціальними принци-

пами, а іпотечні кредити від інших фінансово-кредитних операцій

відрізняються такими ознаками:

є довготерміновими – від 5 до 30 років, іноді й довше; -

сума кредиту становить 50-80% вартості застави, в особливих -

випадках розглядаються більш ризикові пропозиції;

кредит виплачується щомісяця, деколи затверджують інші варі- -

анти графіку погашення позики;

величина щомісячних платежів не повинна перевищувати 25- -

35% сукупного доходу позичальника за відповідний розрахун-

ковий період;

забезпеченням виступає нерухоме майно [89, 104, 148, 189, 190, 411]. -

На підставі вищезазначених фінансово-інституційних особли-

востей, пропонуємо вважати іпотечними такі принципи: строковос-

ті, поверненості, платності, довготерміновості та корисності.

Принцип строковості, поверненості, платності мають місце при

будь-якому виді кредитування, іпотечне не є вийнятком, вони поля-

гають в тому, що кредит видається на певний термін, його потрібно

повертати і він не є безкоштовним.

Принцип довготерміновості виражає всю сутність іпотеки,

оскільки вона охоплює не 1-2-річний період, а набагато довший.

При підписанні іпотечної угоди треба уважно підходити до питань,

які стосуються реєстрації нерухомості, її оцінки, укладення кредит-

ної та іпотечної угод, супроводження кредиту та питання щодо мож-

ливої реалізації застави.

Принцип корисності, як будь-яка фінансова операція полягає в

тому, що кредитор та інвестор, які працюють на іпотечному ринку

насамперед прагнуть отримати прибуток, а тільки в другу чи третю

переслідують інші цілі. Іпотекодавець використовуючи іпотечний

кредит, також прагне взяти від цього за максимумом, держава та

майновий поручитель не «благодійні фонди» вони, як і другорядні

суб’єкти іпотечного ринку працюють на цьому за для власної корис-

ті, щоб отримати дохід.

На основі вищедослідженого, іпотечними принципами пропону-

ємо вважати: фіксації прав, обов’язковості, гласності, вірогідності,

безповоротності, старшинства, строковості, поверненості, платнос-

ті, дохідності та корисності.

174

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

Розглянуті принципи використовувалися і використовуються в

теорії і практиці країн, де набула розвитку і ефективного застосу-

вання іпотека.

Крім того, ми визначили, що є іпотечним та аграрним іпотечним

ринками на основі дослідження сутності та природи фінансового

ринку. Зокрема, вперше запропоновано визначення терміну «аграр-

ний іпотечний ринок». Виділено принципові особливості іпотечно-

го ринку. Вивчено його структуру та зміст, а також проаналізовано

світовий досвід, в частині моделей організації іпотечного ринку. В

результаті чого, з’ясовано його суб’єкти та принципи.

Висновки до розділу 3

Багатоступеневість структури іпотечного ринку, зумовлена різ-

ними типами моделей іпотечних систем, забезпечує диверсифіка-

цію механізмів застосування заставних, які виступають основним

інструментом, завдяки якому забезпечується постійний малий (на

первинному ринку) та великий (на вторинному ринку) кругообіг

іпотечного капіталу.

В Україні мають місце елементи усіх складових іпотечної сис-

теми, які у різних співвідношеннях зберігатимуться і в перспекти-

ві. Домінуючою залишається депозитна модель, яка і в середньо-

строковій перспективі превалюватиме в Україні. Зменшення її ролі

можна очікувати з посиленням позицій вторинного іпотечного рин-

ку. Ринковий сегмент такої моделі обмежуватиметься в основному

периферійними територіями, головним чином малими містами та

сільською місцевістю. Сегмент німецької моделі на всіх подальших

етапах розвитку іпотечної системи обмежуватиметься переважно

біднішими верствами населення. Перспективні параметри іпотечної

системи України проглядаються у поступовому зменшенні сегмента

однорівневої та збільшенні сегмента дворівневої іпотечної моделі,

що пов’язано з позиціюванням на ринку Державної іпотечної ста-

нови.

Процес формування іпотечної системи супроводжується пози-

ціюванням держави на іпотечному ринку та трансформацією пара-

метрів її присутності на ньому у перспективі. В міру розвиту іпотеч-

ного ринку співвідношення між функціями держави у сфері іпотеки

змінюватиметься у напрямі підвищення рівня опосередкованого

регулюючого впливу держави на ринок. В їх числі зростатиме роль

системи інформаційного та нормативного забезпечення суб’єктів

175

Розділ 3. Ринок іпотечий та особливості механізму

ринку, підтримка соціально вразливих верств населення, окремих

територій, які в силу свого слабкого економічного розвитку потре-

буватимуть створення стартових умов для запровадження іпотечних

механізмів, іпотеки земель сільськогосподарського призначення.

Сучасна законодавча база України у сфері іпотеки передбачає

можливість формування різних моделей іпотечних систем, які на

сьогодні існують у світовій практиці. Разом із тим, вона нині не є

завершеною, окремі нормативно-правові акти потребують удоско-

налення.

Розглянуто місце ринку аграрної іпотеки в структурі фінансо-

вого ринку, структуру ринку іпотечного кредитування, яка має дві

складові: первинний іпотечний ринок та вторинний. Визначено хто

є суб’єктом, і що є предметом іпотеки.

Запропоновано визначення терміну «аграрна іпотека», який

пропонуємо тлумачити так: це боргове обтяження земельних ді-

лянок сільськогосподарського призначення та іншого нерухомого

майна, належних на праві власності сільськогосподарським товаро-

виробникам, обумовлених їх основною діяльністю. Поняття аграр-

ної іпотеки стосується не лише зазначених об’єктів нерухомого май-

на, воно поширюється також на право їх довгострокової оренди.

Термін «іпотечний ринок», пропонується трактувати як сукуп-

ність соціально-економічних відносин, щодо купівлі-продажу іпоте-

ки і пов’язаних із використанням нерухомого майна для забезпечен-

ня грошових або майнових зобов’язань.

Вперше запропоновано визначення терміну «аграрний іпотеч-

ний ринок», який пропонуємо тлумачити так – це складова іпотеч-

ного ринку, специфікою якого є використання у якості предметів

іпотеки земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Зазначене не виключає можливості використання як предметів іпо-

теки інших об’єктів нерухомого майна, належних на праві власності

особам (юридичним чи фізичним), які займаються підприємниць-

кою діяльністю в аграрній сфері (такими предметами можуть бути

земельні ділянки несільськогосподарського призначення, виробни-

чі або невиробничі споруди тощо, а також аграрні підприємства як

цілісні майнові комплекси).

176

РОЗДІЛ 4.

ОСОБЛИВОСТІ ТА ПЕРСПЕКТИВИ РОЗВИТКУ

ЖИТЛОВОЇ ІПОТЕКИ В УКРАЇНІ

§ 10. Соціально-економічні передумови

розвитку житлової іпотеки

Перехідний період супроводжується низкою загроз та небезпек

політичного, економічного, соціального характеру, які виникають

на шляху впровадження іпотечних систем в країнах, що обрали курс

на модель ринкового типу. Значною мірою загрози і небезпеки ви-

значають напрям та темпи розвитку іпотечних відносин, систем їх

правового, фінансового та організаційного забезпечення. Це, у свою

чергу, зумовлює актуальність здійснення їх постійного моніторин-

гу, оцінки рівня та характеру впливу на можливості розвитку та

впровадження механізмів іпотечного кредитування у сфері будів-

ництва та придбання житла, розробки, у кінцевому плані, науково

обгрунтованих моделей іпотечних систем, органічно вбудованих

в динамічну систему суспільних відносин. Враховуючи високий

динамізм чинників середовища формування та функціонування

іпотечних систем, загалом притаманну новітність для української

дійсності феномену іпотеки, дослідження даної сфери представля-

ються постійно актуальними і важливими з точки зору науково-

аналітичного забезпечення суб’єктів, які, з одного боку, займаються

створенням системи організаційно-правового забезпечення впрова-

дження ефективних іпотечних моделей у тому чи іншому сегменті

суспільних відносин, з другого – безпосередньо впроваджують такі

моделі. Актуальність зазначеної проблеми зумовлена ще й тим, що

її дослідження забезпечує необхідність вивчення комплексу орга-

нічно взаємопов’язаних питань – формування пропозиції житла на

первинному та вторинному ринках, формування платоспроможного

попиту населення, стимулювання громадян до накопичення заоща-

джень та використання останніх в інвестиційних цілях, у першу чер-

гу через механізми іпотечного кредитування, створення відповідної

інфраструктури нового сегмента ринку, врегулювання відносин

власності тощо, а також опрацювання практичних пропозицій щодо

їх вирішення. Власне, зазначене і зумовило доцільність розгляду у

даній роботі цілої низки сформульованих положень в контексті осо-

бливостей перехідного періоду, в якому вже майже півтора десятка

177

Розділ 4. Особливості та перспективи розвитку житлової іпотеки в україні

років знаходиться Україна. На окремих із них зупинимось деталь-

ніше.

Цілком очевидним є факт, що активність та масштабність жит-

лової іпотеки визначаються взаємодією двох головних чинників –

пропозицією житла на ринку та попитом на нього. Останній, у свою

чергу, формується за рахунок виникнення потреби у поліпшенні

власних житлових умов (що, власне, визначає потенційний попит),

скоригованої на рівень платоспроможності (що вже визначає реаль-

ний, або платоспроможний попит). Завдання суб’єктів, які здійсню-

ють іпотечне кредитування, зводяться до підтримання балансу між

попитом і пропозицією, максимального розширення діапазону тако-

го балансу, який, власне, і є індикатором ємності ринку житла.

В процесі аналізу передумов запровадження іпотеки у житлову

сферу [326, с.371-418], на увагу, передусім, заслуговує дослідження

формування житлового фонду та стану ринку житлової нерухомості

в Україні, що слід розглядати з точки зору формування пропозиції

на ринку житла. На розвиток цих двох елементів нанесла значний

відбиток макроекономічна ситуація, що існувала впродовж остан-

нього десятиліття минулого століття. Розвал будівельної індустрії

досить потужної в минулому держави – Радянського Союзу – на

початку 90-х років, надзвичайно складний чотирирічний період гі-

перінфляційного шоку та ще майже чотирирічний післякризовий

стагнаційний період призвели до того, що сумарні інвестиції в не-

рухомість за 90-ті роки ХХ ст. зменшились у 10 разів (у тому числі у

будівництво великопанельних будинків – у 15 разів), відбулась різка

регіональна (з високою поляризацією між столицею та регіонами)

диференціація ринку нерухомості (як первинного, так і вторинного;

як за обсягом пропозиції, так і за рівнем цін), сформувався надзви-

чайно низький рівень його інституціональної та інфраструктурної

організації. На кінець ХХ ст. Україна у сфері забезпечення населен-

ня житлом вийшла з такими характеристиками: близько третини

населення країни проживало у непридатних для проживання при-

міщеннях, приміщеннях із забезпеченістю менше ніж 9 кв. метрів

житлової площі на одну людину; середня забезпеченість населення

житлом була у 2-2,5 раза менше, ніж у розвинутих країнах світу; об-

сяги будівництва житла у 1999 р. скоротились порівняно з 1991 р.

у 2,4 раза; на квартирному обліку тих, хто потребував поліпшення

житлових умов, станом на 1 січня 2000 р. перебувало 2018 тис. сімей,

з яких 874 тис. користувалися правом першочергового та позачерго-

178

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

вого одержання житла [272]. Лише з 1999-2000 рр. почався певний

прогрес у цій сфері: суттєво активізувався вторинний ринок жит-

ла, намітилась тенденція постійного зростання обсягу пропозиції

житла на первинному ринку, певні зрушення, хоча й надзвичайно

повільні, відбулися у напрямі зменшення регіональної диференці-

ації за рівнем розвитку вторинного, а особливо первинного, ринків

житла, активізувалася робота у напрямі формування належної інф-

раструктури та законодавчої бази.

Певною мірою активізації сфери житлового будівництва та

ринку житлової нерухомості посприяла прийнята у серпні 2000

р. Постанова Кабінету Міністрів України «Про Прогноз розвитку

житлового будівництва на 2000-2004 роки» [272]. Сформульовані в

ній завдання покликані були зробити значний прорив у напрямі за-

безпечення громадян житлом, вийти за показником введення житла

хоча б на рівень 1993 р. (рис. 4.1).

У перші два роки ХХІ ст. вдалося вийти на рівень річного оборо-

ту первинного і вторинного ринків нерухомості України у 3-4 млрд.

дол. США, де на житлову нерухомість припадало 50-60 відсотків

[354]. При цьому позитивним моментом слід вважати підвищення

частки первинного ринку завдяки активізації будівельної індустрії.

Водночас рівня 1993 р. за показником введення в експлуатацію жит-

ла так і не було досягнуто ні в 2004, ні в наступні роки, хоча й варто

відзначити позитивну динаміку у вирішенні цього питання (табл.

3.1.1 [469]).

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

роки

тис.

кв. м

фак т ич но введено житла у 1991-2001 рр. План на 2000-2004 рр.

Рис. 4.1 Фактичні та планові обсяги житлового будівництва в Україні в

1991-2004 рр., тис. кв. м (за даними [272])

179

Розділ 4. Особливості та перспективи розвитку житлової іпотеки в україні

Таблиця 4.1

Введення в експлуатацію житлових

будинків в Україні в 1980-2007 рр.

Роки Тис. кв. метрів загальної площі Роки

Тис. кв. метрів

загальної площі

1980 17326 1996 6754

1985 19193 1997 6369

1986 20441 1998 5848

1987 21257 1999 6147

1988 20880 2000 5558

1989 19512 2001 5939

1990 17447 2002 6073

1991 14453 2003 6433

1992 14125 2004 7566

1993 12311 2005 7816

1994 10096 2006 8628

1995 8663 І півр. 2007 3948

Разом із тим слід враховувати той факт, що позитивна динаміка

введення житла в експлуатацію значною мірою зумовлена інтенсив-

ним житловим будівництвом у місті Києві. З 1996 р. в цьому регіоні

щорічні прирости обсягів будівництва житла стабільно знаходяться

на рівні 15-22 відсотків.

Свого часу лідируючі позиції вторинного ринку були забезпе-

чені започаткованою на початку 90-х років ХХ ст. приватизацією

житла. Приватизаційні процеси у житловій сфері (з 1993 р. було

приватизовано близько 6 млн. квартир і одноквартирних будинків)

виступали вагомим компенсатором втрат ринку житла від виведен-

ня непридатних для проживання житлових об’єктів, зменшення

приросту житлової нерухомості внаслідок занепаду будівельної ін-

дустрії (табл. 4.2 [469]).

Завдяки приватизації житла, таким чином, була створена база

для запровадження житлової іпотеки в українську дійсність.

180

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

Таблиця 4.2.

Житловий фонд України у 1990-2006 рр.

Роки

Весь житловий

фонд, загальної

площі, млн. м

Кількість

квартир, тис.

Кількість приватизованих

квартир та одноквартирних

будинків, тис.

1990 922,1 17656 х

1993 960,6 17978 902,8

1995 978,3 18303 2360,8

2000 1015,0 18921 4841,8

2005 1046,4 19132 5899,4

2006 1049,2 19107 -

В останні роки у поповненні фонду житлової нерухомості та в

зростанні пропозиції житла на ринку дедалі більшу роль відіграють

кошти населення та приватних компаній, в тому числі акумульовані

через механізм іпотечного кредитування. Цей процес відбувається

на фоні постійного скорочення участі держави у вирішенні жит-

лових проблем громадян – протягом 1991-2005 рр. частка житла,

введеного в експлуатацію за рахунок коштів Державного бюджету

України, зменшилась більше як у 12 разів.

Незважаючи на загальні позитивні зрушення у сфері формуван-

ня житлового фонду та збільшення ємності ринку житлової нерухо-

мості, передусім первинного, в регіонах можна спостерігати значно

меншу активність у цьому напрямі. Суттєві кроки у напрямі про-

сування на житлові ринки регіонів роблять ХК «Київміськбуд» та

АКБ «Аркада», завдяки чому вже сьогодні їх програми реалізуються

в 11-ти областях країни. Водночас решта суб’єктів, які займаються

будівництвом житла, відчувають значні труднощі у просуванні сво-

го продукту на периферійні території. Однією з основних причин

такого становища, після такої вагомої як низький платоспроможний

попит населення, є небажання місцевих органів влади пускати на

внутрішній локальний ринок потужних конкурентів з числа як за-

будовників, так і кредиторів. За такої ситуації будівельні компанії не

можуть достатньою мірою диверсифікувати свою діяльність та реа-

лізувати в повному обсязі свій виробничий потенціал (за оцінками

О.І.Макарова, нинішні потужності будівельного комплексу Украї-

ни використовуються на 15-20%, хоча в країні є більше 10 тисяч різ-

них будівельних організацій [210, c.3-7]), звужується асортиментна