Лютий І.О., Савич В.І., Калівошко О.М. Іпотека: сучасні концепції, тенденції суперечності розвитку

Подождите немного. Документ загружается.

181

Розділ 4. Особливості та перспективи розвитку житлової іпотеки в україні

(за суб’єктами) структура пропозиції житла на локальних ринках,

зменшується ємність ринку іпотечного кредитування як одного з

реальних інструментів вирішення житлової проблеми, передусім

для громадян з незначними достатками.

Що ж до вторинного ринку житла, слід зауважити наступне. В

цілому можна спостерігати домінуюче становище вживаного жит-

ла в структурі пропозиції усього житла на ринку. Зумовлено це,

по-перше, значно більшим його обсягом порівняно з новозбудова-

ним, особливо на периферійних територіях, по-друге, відносною (з

огляду на те, що вторинний ринок за ціновою пропозицією дедалі

більше наближається до первинного ринку, в тому числі і в регіо-

нах країни) дешевизною. Водночас у регіональному розрізі ситуа-

ція з пропозицією вживаного житла є досить неоднозначною. На неї

впливають, передусім, такі чинники як низька платоспроможність

місцевого населення, проблема безробіття. Цілі поселення, насам-

перед з числа шахтарських, так званих монофункціональних міст із

занепалим виробництвом, міста в аграрних районах на сьогодні ви-

падають з числа населених пунктів, житло в яких становить хоча б

мінімальний інтерес для потенційних споживачів, причому з точки

зору не лише платоспроможного, а взагалі потенційного попиту на

житло. Певним винятком з цього є поселення, розташовані поблизу

(як правило, в межах стокілометрової віддалі) великих урбанізова-

них центрів, які становлять певний інтерес для переселення в них

осіб пенсійного віку. Вартість житла та життя в таких поселеннях

є значно нижчою, а тому виручених від продажу житла у великих

містах коштів таким переселенцям цілком вистачає як для купівлі

житла, до речі, без залучення кредитних ресурсів, так і для відносно

нормального проживання впродовж досить тривалого терміну.

Водночас, оцінюючи перспективи соціально-економічного роз-

витку регіонів, їх виробничий потенціал, а також аналізуючи стан

забезпечення населення житлом, рівень активності у сфері житло-

вого будівництва в регіонах, можна зробити висновок про наявність

у них значного потенціалу для впровадження системи іпотечного

житлового кредитування. У цьому контексті інтерес становить до-

слідження поточного стану житлового фонду, рівня задоволеності

житлом громадян, які живуть у ньому, а також відносин власності

громадян на таке житло. Зазначені чинники виступатимуть як утво-

рюючі як у плані пропозиції житла на вторинному ринку, так і в кон-

тексті формування потенційного попиту на житло, у першу чергу

182

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

новозбудоване, а відтак на іпотечні кредити, з огляду на реальний

стан з формуванням особистих доходів громадян.

Вивчення стану житлового фонду дає можливість виявити по-

тенційний обсяг житла, у власників якого через його фізичний та/

або моральний знос через певний час виникне потреба у поліпшенні

власних житлових умов – або шляхом удосконалення такого жит-

ла (в тому числі шляхом добудови чи перепланування), або ж його

заміни новим. В обох випадках ймовірним є виникнення у певного

контингенту таких громадян попиту на іпотечний кредит.

Серед показників, що характеризують стан житлового фонду,

найпершими заслуговують на увагу два – час будівництва житла та

час проведення останнього капітального ремонту такого житла. В

Україні у цій сфері ситуація виглядає наступним чином (табл. 4.3).

Як видно з даних табл. 4.3, чверть житлового фонду в Україні

має вік понад 50 років, більше двох третин його (68,8%) збудовано

у 60-х–80-х роках і лише 5,8% житла – за останні 15 років. Що ж до

капітального ремонту, то такий, в цілому по Україні, не проводився

у житлі, збудованому у 1996 р. і пізніше. Не підлягало капітальному

ремонту 78-91% житла, збудованого у 1971-1995 роках, 42-62% жит-

ла, збудованого у 50-60-х рр., та третина збудованого у 40-х роках і

раніше. Наведені дані яскраво засвідчують факт значного фізичного

зносу наявного житлового фонду.

Примітка. За даними: Соціально-демографічні характеристики

домогосподарств України у 2005 році (за даними вибіркового обсте-

ження умов життя домогосподарств України): Статистичний бюле-

тень. – К.: Держкомстат України, 2005. – С. 41.

Слід зазначити, що в наступні роки ситуація кардинальним чи-

ном не змінилась.

Високий ступінь морального старіння житлового фонду в Укра-

їні зумовлений незадовільним рівнем його інженерного оснащення,

передусім системами тепло- і водопостачання. Така ситуація влас-

тива практично всім, за винятком обласних центрів, містам, переду-

сім малим, і, тим більше, селам.

Показники, що характеризують фізичний стан житла громадян,

рівень його морального старіння, ілюструють загалом досить низь-

ку привабливість житла для потенційних кредиторів. Потенційно

низька ліквідність такого житла виступатиме основним гальмівним

чинником при впровадженні іпотечних механізмів на периферійних

територіях.

183

Розділ 4. Особливості та перспективи розвитку житлової іпотеки в україні

За низької ліквідності потенційного предмета застави марно

очікувати на значну суму іпотечної позики, а то й на таку позику

взагалі. Через низьку ліквідність існуюче житло також слабо ви-

користовуватиметься як предмет застави в механізмах придбання

житла на первинному ринку у разі виникнення потреби у додатко-

вому покритті кредиту.

Таблиця 4.3

Розподіл домогосподарств України за часом будівництва житла та

проведення останнього капітального ремонту (станом на 2005 р.)

Показники

Всі домогосподар-

ства

У тому числі частка домогосподарств

(у %), які проживають у житлі,

збудованому у:

40-х роках

і раніше

50-х роках

60-х роках

70-х роках

80-х роках

1991-1995

роках

1996 році і

пізніше

Кількість домогос-

подарств, тисяч

17539,4 11,3 14,1 22,6 23,7 22,5 5,5 0,3

Розподіл

домогоспо-дарств

(у %) за часом

проведення

останнього

капітального

ремонту їх житла:

До 1970 р. 2,3 14,5 3,1 0,9 - - - -

1970-1980 рр. 3,1 12,0 6,6 2,4 0,8 - - -

1981-1990 рр. 8,3 17,5 19,6 10,7 3,9 0,8 - -

1991-1995 рр. 5,9 9,9 10,2 8,2 4,4 1,9 0,8 -

1996 р. та пізніше 13,7 16,4 18,1 15,8 12,8 9,7 7,9 -

Капітальний ремонт

не проводився

66,7 29,7 42,4 62,0 78,1 87,6 91,3 100,0

100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

Водночас у контексті формування потенційного попиту на нове

житло ознаки фізичного та морального старіння житла відігравати-

муть позитивну роль. Власники такого житла відчуватимуть гостру

потребу у поліпшенні житлових умов. Перетворення потенційного

184

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

попиту на житло в реальний з боку даної категорії домовласників

можна очікувати з поліпшенням їх фінансового стану, а також з під-

вищенням рівня доступності іпотечних кредитів.

Що ж до розміру житла, то ситуація у цій сфері на сьогодні ви-

глядає наступним чином (табл. 4.4).

Таблиця 4.4

Розподіл домогосподарств України за чисельним

складом та житловими умовами у 2005 р.

Показники

Всі до-

могос-

подар-

ства

у тому числі проживають:

у міських поселеннях

у сіль-

ській міс-

цевості

у великих

містах

у малих

містах

всього

123456

Кількість

домогосподарств

(тисяч)

17539,4 7544,0 4465,5 12009,5 5529,9

Розподіл

домогосподарств (у %)

за розміром житлової

площі на одну особу:

до 7,5 кв. м 10,2 12,0 9,9 11,2 7,9

7,5–9,0 кв. м 6,7 7,6 6,6 7,2 5,4

9,1-13,65 25,6 29,3 24,6 27,6 21,4

понад 13,65 кв. м 57,5 51,1 58,9 54,0 65,3

Всього 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

Розподіл домогоспо-

дарств (у %), що за-

ймають одну кімнату,

за кількістю осіб:

одна особа 44,5 42,9 48,0 44,2 46,5

дві особи 27,4 29,0 27,1 28,5 20,8

три особи 20,0 21,3 18,1 20,5 17,1

чотири особи і більше 8,1 6,8 6,8 6,8 15,

Всього 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

Розподіл домогос-

подарств (у %), що

займають дві кімнати,

за кількістю осіб:

185

Розділ 4. Особливості та перспективи розвитку житлової іпотеки в україні

Продовження табл. 4.4

одна особа 25,6 21,8 24,7 22,9 32,8

дві особи 32,0 34,8 29,4 32,9 29,7

три особи 23,9 27,7 27,1 27,5 14,4

чотири особи і більше 18,5 15,7 18,8 16,7 23,1

Всього 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

Розподіл

домогосподарств (у

%), що займають три

кімнати, за кількістю

осіб:

одна особа 16,5 12,4 16,7 14,1 20,9

дві особи 28,0 25,9 30,7 27,8 28,6

три особи 25,8 32,3 25,9 29,8 18,2

чотири особи і більше 29,7 29,4 26,7 28,3 32,3

Всього 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

Розподіл домогоспо-

дарств (у %), що займа-

ють чотири та більше

кімнат, за кількістю осіб:

одна особа 11,9 10,4 12,6 11,6 12,3

дві особи 25,2 22,3 29,4 26,2 24,0

три особи 22,6 25,1 23,3 24,2 20,8

чотири особи і більше 40,3 42,2 34,7 38,0 42,9

Всього 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

Примітка. За даними: Соціально-демографічні характеристики домогосподарств

України у 2005 році (за даними вибіркового обстеження умов життя домогосподарств

України): Статистичний бюлетень. – К.: Держкомстат України, 2005. – С. 43.

З наведених даних про розмір житлової площі на одну особу

можна зробити висновок, що нині в Україні налічується майже по-

ловина (42,5%) домогосподарств, які мають законні підстави для по-

ліпшення власних житлових умов. В абсолютному вимірі це 7454

тис. домогосподарств.

В регіональному розрізі ситуація з розмірами житлової площі на

одну особу складається наступним чином (табл. 4.5).

Найбільш складною в плані розміру житла на одну особу нині є

ситуація в Автономній Республіці Крим, Львівській, Одеській, Рів-

ненській, Тернопільській, Херсонській та Чернівецькій областях, а

186

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

також у м. Київ (попри те, що саме в столиці, як ніде, інтенсивно

будується нове житло. З цього можна зробити висновок, що нове

будівництво через дорожнечу досить слабо зачіпає пересічних гро-

мадян, які мають потребу у поліпшенні житлових умов, проте через

відсутність достатніх коштів виявляються неспроможними сфор-

мувати платоспроможний попит саме на нове житло. В структурі

останнього дедалі більшу частку займає так зване елітне, принаймні

за ціною, житло). Саме в цих регіонах найбільша частка домогоспо-

дарств, в яких розмір житлової площі з розрахунку на одного члена

домогосподарства є найменшим – менше 7,5 кв. метра. Регіональний

розріз, таким чином, дозволяє структурувати можливості та пріори-

тети реалізації іпотечних програм, оцінити потенційну ємність іпо-

течного ринку в тому чи іншому регіоні.

Таблиця 4.5

Розподіл домогосподарств за розміром житлової площі на одну

особу за регіонами України, 2005 р.

Регіони, області

Кількість

домогос-

подарств,

тисяч

Розподіл домогосподарств (у %) за

розміром житлової площі на одну

особу

до 7,5

кв. м

7,5-9,0

кв. м

9,1-13,65

кв. м

понад

13,65 кв. м

Україна 17539,4 10,2 6,7 25,6 57,5

в тому числі:

Автономна Республіка

Крим

749,0 13,7 8,1 30,0 48,2

області:

Вінницька 678,0 8,1 6,9 18,4 66,6

Волинська 343,6 10,0 8,2 28,1 53,7

Дніпропетровська 1355,1 10,3 3,5 27,2 59,0

Донецька 1751,7 7,9 7,4 29,2 55,5

Житомирська 512,7 8,2 4,4 23,0 64,4

Закарпатська 363,5 10,8 6,7 29,4 53,1

Запорізька 712,5 10,6 5,1 26,6 57,7

Івано-Франківська 462,0 11,0 8,4 22,3 58,3

Київська 666,1 7,1 5,2 23,6 64,1

Кіровоградська 447,4 8,0 4,4 19,8 67,8

187

Розділ 4. Особливості та перспективи розвитку житлової іпотеки в україні

Продовження табл. 4.5

Луганська 966,1 8,8 5,8 28,8 56,6

Львівська 835,7 17,4 8,0 25,4 49,2

Миколаївська 466,0 9,3 6,2 27,8 56,7

Одеська 854,3 8,7 8,5 23,9 58,9

Полтавська 634,5 6,2 6,6 25,2 62,0

Рівненська 386,4 13,6 7,8 26,1 52,5

Сумська 474,7 8,4 7,4 25,1 59,1

Тернопільська 372,8 12,6 4,3 24,1 59,0

Харківська 1058,8 7,0 9,4 25,6 58,0

Херсонська 421,8 10,5 8,0 24,8 56,7

Хмельницька 513,7 10,4 5,3 21,6 62,7

Черкаська 548,7 11,0 6,9 22,0 60,1

Чернівецька 311,2 10,7 7,7 25,4 56,2

Чернігівська 486,6 8,4 5,4 23,3 62,9

м. Київ 1032,4 16,6 6,7 27,4 49,3

м. Севастополь 134,1 13,3 7,8 24,1 54,8

Примітка. За даними: Соціально-демографічні характеристики домогосподарств

України у 2004 році (за даними вибіркового обстеження умов життя домогосподарств

України): Статистичний бюлетень. – К.: Держкомстат України, 2004. – С. 47.

Поряд із незначним розміром житла на ускладнення ситуації у

житловій сфері значною мірою впливає невідповідність між розмі-

рами домогосподарств та кімнатністю житла. Саме цей чинник до-

зволяє скоригувати контингент потенційних претендентів на поліп-

шення власних житлових умов домогосподарств. Такими, зокрема,

є домогосподарства, в яких три і більше осіб проживають в одній

кімнаті та чотири і більше осіб – у двокімнатній квартирі. Перших,

як можна побачити з даних табл. 4.4, нині налічується майже 30%,

других – майже 20 відсотків. Цей контингент може бути дещо збіль-

шений за рахунок врахування тих домогосподарств, де кількість

кімнат збігається з чисельністю осіб у домогосподарствах, проте

такі особи з різних об’єктивних причин повинні проживати в різ-

них кімнатах (наприклад, дорослі різностатеві діти, батьки і дорослі

діти та ін.). Відсутність відповідних статистичних даних актуалізує

проблему налагодження обліку цього явища, хоча б шляхом прове-

дення періодичних вибіркових обстежень, що було б надзвичайно

188

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

корисним для операторів іпотечного ринку в частині їх належного

інформаційного забезпечення.

В регіональному розрізі ситуація з розподілом домогосподарств

з різним чисельним складом за кількістю кімнат виглядає наступ-

ним чином (табл. 4.6).

Найбільш складною є ситуація в Автономній Республіці Крим,

Дніпропетровській, Закарпатській, Запорізькій, Київській, Львів-

ській, Рівненській, Тернопільській, Черкаській та Чернівецькій об-

ластях, де налічується значна частина домогосподарств, кількісний

склад яких значно перевищує кількість кімнат, в яких проживають

їх члени.

Таблиця 4.6

Розподіл домогосподарств України з різним чисельним складом

за кількістю кімнат по регіонах, 2005 р.

Регіони, області

Розподіл за чисельним складом

домогосподарств (у %), які займають:

одну кімнату дві кімнати

1 особа

2 особи

3 особи

4 і більше

осіб

1 особа

2 особи

3 особи

4 і більше

осіб

Україна 44,5 27,4 20,0 8,1 25,6 32,0 23,9 18,5

в тому числі:

Автономна Республіка Крим 58,9 27,2 10,3 3,6 15,4 32,0 28,0 24,6

області:

Вінницька 34,6 22,2 37,4 5,8 35,3 29,2 18,9 16,6

Волинська 50,3 14,4 16,1 19,2 25,0 28,4 20,9 25,7

Дніпропетровська 48,8 24,7 20,1 6,4 28,0 34,1 26,5 11,4

Донецька 49,9 28,9 16,1 5,1 24,2 33,5 26,5 15,8

Житомирська 65,6 19,1 15,3 0,0 30,3 22,9 23,3 23,5

Закарпатська 30,9 24,0 16,4 28,7 13,1 27,9 28,9 30,1

Запорізька 52,7 31,0 14,6 1,7 23,2 30,9 26,3 19,6

Івано-Франківська 45,3 18,8 22,4 13,5 23,2 23,1 22,7 31,0

Київська 51,1 13,4 20,7 14,8 35,9 19,3 23,5 21,3

Кіровоградська 30,2 31,0 28,2 10,6 36,1 36,1 15,3 12,5

Луганська 48,5 31,0 16,8 3,7 27,4 29,0 31,6 12,0

189

Розділ 4. Особливості та перспективи розвитку житлової іпотеки в україні

Продовження табл. 4.6

Львівська 41,8 16,9 26,8 14,5 22,7 22,8 24,2 30,3

Миколаївська 22,2 34,4 27,1 16,3 26,5 37,4 22,6 13,5

Одеська 22,2 45,1 26,5 6,2 23,3 35,2 25,1 16,4

Полтавська 40,8 27,7 23,4 8,1 21,4 41,1 22,9 14,6

Рівненська 40,4 24,4 22,4 12,8 24,9 27,2 20,7 27,2

Сумська 72,3 21,4 5,0 1,3 23,1 38,2 16,9 21,8

Тернопільська 47,4 15,9 14,4 22,3 19,6 34,5 22,1 23,8

Харківська 40,4 33,8 21,2 4,6 26,3 39,5 23,9 10,3

Херсонська 61,3 25,0 8,2 5,5 29,8 26,8 18,1 25,3

Хмельницька 46,4 26,8 20,0 6,8 26,6 30,2 23,2 20,0

Черкаська 42,2 26,3 26,8 4,7 24,0 37,4 24,4 14,2

Чернівецька 41,8 28,3 8,4 21,5 35,2 27,4 18,3 19,1

Чернігівська 42,3 38,2 11,7 7,8 34,9 32,9 19,3 12,9

м. Київ 40,4 31,4 23,2 5,0 22,1 33,3 23,2 21,4

м. Севастополь 34,6 21,4 37,2 6,8 21,7 55,4 11,0 11,9

Примітка. За даними: Соціально-демографічні характеристики домогосподарств

України у 2005 році (за даними вибіркового обстеження умов життя домогосподарств

України): Статистичний бюлетень. – К.: Держкомстат України, 2005. – С. 47.

Суб’єктами формування потенційного попиту на житло, а від-

так і на певний обсяг іпотечних кредитів виступають громадяни, які

з тих чи інших причин не мають власного житла. Такими, зокрема,

є особи, які проживають у гуртожитках, в комунальних квартирах,

орендують житло, тимчасово проживають у родичів (що особливо

характерно для випускників навчальних закладів, які не бажають

повертатися у місця постійного проживання).

Офіційна статистика, на жаль, не дає вичерпної інформації щодо по-

вної структури такого житла. Однак існують відомості про проживання

громадян у гуртожитках, у комунальних квартирах, в орендованому жит-

лі. Контингент відповідних домогосподарств станом на 2005 р., зокрема,

становив відповідно 2,6; 0,6 та 1,7 відсотка. При цьому більша частина

членів (68%) цих домогосподарств проживає у великих містах.

З точки зору формування потенційної пропозиції житла на ринку

нерухомості, а відтак – формування потенційного попиту на іпотечні

кредити з боку потенційних покупців такого житла інтерес становить

контингент громадян, які мають житло у приватній власності і, таким

чином, можуть розпоряджатися ним на власний розсуд. Зазначений

190

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

контингент представлений на сьогодні (станом на 2005 р.) 90,2% до-

могосподарств, що в абсолютному вимірі становить 15820 тисяч.

Незначний розмір житла, високий рівень його фізичного та мораль-

ного зносу, невідповідність кімнатності розмірам домогосподарств, від-

сутність власного житла формують досить високий рівень незадоволе-

ності населенням власними житловими умовами (табл. 4.7).

Як можна побачити з даних табл. 4.7, в Україні сьогодні незалежно

від місця проживання кожне п’яте (у 2004 р. – кожне четверте) домо-

господарство незадоволене або дуже незадоволене своїми житловими

умовами. Не дуже задоволені ними третина міських домогосподарств,

на селі – кожні два з п’яти. Значно гірший стан спостерігається в до-

могосподарствах з дітьми. У цілому контингент суб’єктів, які в майбут-

ньому формуватимуть потенційний попит на житло, а відтак частина

з них – на іпотечні кредити, становить 10699 тисяч домогосподарств.

Такі оцінки збігаються з результатами, отриманими, зокрема, в проце-

сі проведеного у 2001 р. з науково-методичною допомогою Інституту

соціальної та політичної психології АПН України соціологічного опи-

тування столичних жителів. Серед опитаних 74% дали відповідь, що

вирішення квартирного питання для них є актуальним [259, c.22].

Таблиця 4.7

Розподіл домогосподарств України за ступенем

задоволення своїми житловими умовами у 2005 р.

Показники

Всі до-

могоспо-

дарства

у тому числі проживають:

у міських поселеннях

у сільській

місцевості

у великих

містах

у малих

містах

всього

Кількість

домогосподарств

(тисяч)

17539,4 7544,0 4465,0 12009,5 5529,9

в тому числі частка

домогосподарств

(у %), які своїми

житловими умовами:

дуже незадоволені 4,9 5,7 5,0 5,4 3,7

незадоволені 16,3 14,6 17,6 15,8 17,6

не дуже задоволені 35,6 30,7 36,9 33,0 41,2

задоволені 41,6 47,2 38,6 44,0 36,4