Нецветаев А.Г. Земельное право. Учебно-методический комплекс

Подождите немного. Документ загружается.

Право собственности и иные вещные права на землю

181

и право безвозмездного срочного пользования земельными

участками, закрепленное в ст. 24 ЗК РФ.

Право безвозмездного срочного пользования земель-

ными участками

К числу земельных участков, которые могут предоставлять-

ся на титуле безвозмездного срочного пользования, относятся

земли, находящиеся в государственной или муниципальной соб-

ственности, частные земли и земельные участки организаций. Зе-

мельные участки организаций могут предоставляться на данном

титуле в качестве служебных земельных наделов.

В безвозмездное срочное пользование могут быть предос-

тавлены земли, находящиеся в государственной или муници-

пальной собственности, государственным и муниципальным уч-

реждениям, федеральным казенным предприятиям, органам го-

сударственной власти и органам местного самоуправления, а

также религиозным организациям для строительства зданий,

строений, сооружений религиозного и благотворительного на-

значения – на срок строительства этих объектов.

В безвозмездное срочное пользование земельный участок

может быть предоставлен на основании административного

правового акта или договора. Так, согласно п. 1 ст. 28 ЗК, зе-

мельные участки из земель, находящихся в государственной

или муниципальной собственности, предоставляются граж-

данам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользо-

вание в случаях, предусмотренных в п. 1 ст. 24 ЗК РФ. В ос-

тальных случаях использовать земельный участок можно на

основании договора ссуды.

Когда основанием приобретения данного титула являет-

ся административный акт органа исполнительной власти или

органа местного самоуправления, то срок пользования не мо-

жет превышать год. Если в безвозмездное срочное пользова-

ние передается частный земельный участок, то основанием

приобретения права на него служит договор, в котором ука-

зывается срок, на который предоставляется участок. Субъек-

тами права безвозмездного срочного пользования в этом слу-

чае могут быть граждане и юридические лица.

Земельное право

182

Право безвозмездного срочного пользования земельным

участком возникает на основании договора безвозмездного поль-

зования (договора ссуды). По договору ссуды одна сторона (ссу-

додатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное

временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а ссу-

дополучатель, в свою очередь, обязуется вернуть ту же вещь в том

же состоянии, в котором он эту вещь получил, с учетом

нормаль-

ного износа либо в ином состоянии, обусловленном договором

(ст. 689 ГК РФ).

Особый правовой режим имеют служебные земельные

наделы, которые могут быть предоставлены, при наличии за-

конных оснований, только гражданам.

Служебные земельные наделы предоставляются для сель-

скохозяйственного использования отдельным категориям работ-

ников организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной про-

мышленности, охотничьих хозяйств, государственных природ-

ных заповедников и национальных парков. Такие земельные на-

делы предоставляются на время работы, в связи с которой они

выделены. Когда на служебном наделе посеяны сельскохозяйст-

венные культуры, право пользования уволенного работника слу-

жебным наделом прекращается после снятия урожая.

Основания прекращения права на служебный земель-

ный надел установлены в ст. 47 ЗК РФ, в соответствии с кото-

рой прекращение права безвозмездного срочного пользова-

ния возможно по решению того лица, которое предоставило

земельный участок в пользование, или при наличии соглаше-

ния сторон о прекращении договора. Прежде всего таким ос-

нованием может быть истечение срока, на который был за-

ключен договор. Основаниями прекращения права пользова-

ния земельным участком могут быть также отказ землепользо-

вателя от права на земельный участок или прекращение права

пользования в принудительном порядке, т.е. случаи, преду-

смотренные в п. 1 и 2 ст. 45 ЗК РФ.

По общему правилу, право пользования служебным зе-

мельным наделом сохраняется до момента прекращения ра-

ботником трудовых отношений. Прекращение права на слу-

жебный надел оформляется приказом руководителя органи-

Право собственности и иные вещные права на землю

183

зации, предоставившей в пользование земельный участок.

Однако работник в случае прекращения трудовых отношений

имеет право использовать служебный земельный надел в те-

чение срока, необходимого для окончания сельскохозяйст-

венных работ.

Предусмотрены основания сохранения служебного зе-

мельного надела за работником, несмотря на прекращение

трудовых отношений с соответствующей организацией. Это

случай перехода на пенсию по старости или инвалидности.

Кроме того, ЗК РФ предусматривает основания сохранения

права на служебный земельный надел за одним из членов се-

мьи работника при наличии следующих условий. Если ра-

ботник призван на действительную срочную военную службу

или альтернативную службу, право пользования наделом со-

храняется на весь срок службы. Если работник поступил на

учебу, то право на служебный земельный надел сохраняется

на весь срок обучения. Право на служебный земельный надел

сохраняется за указанными лицами и в том случае, если ра-

ботник погиб в связи с исполнением служебных обязанностей.

Нетрудоспособный супруг и престарелые родители со-

храняют в этих случаях право на надел пожизненно, а дети –

до их совершеннолетия.

Контрольные вопросы

1. Дайте определение права собственности на землю.

2. Какие формы права собственности на землю закреплены

в ст. 9 Конституции РФ?

3. Чем отличается общая долевая собственность на земель-

ный участок от общей совместной собственности?

4. Что является непосредственным объектом права собст-

венности на землю?

5. Назовите иные, помимо права собственности, вещные

права на землю.

Земельное право

184

Рекомендуемая литература

Основная литература

1. Крассов О.И. Земельное право: Учебник. – М.: Юристъ,

2004. – 671 с.

2. Жариков Ю.Г. Земельное право России: учеб. – М.:

КНОРУС, 2006. – 480 с.

3. Земельное право: Учебник / Под ред. С.А. Боголюбова –

М.: ООО «ТК Велби», 2004. – 400 с.

Дополнительная литература

1. Крассов О.И. Земельное право в современной России:

Учебное пособие. – М.: Дело, 2003. – 624 с.

2. Сырых Е.В. Земельное право: Учебник для вузов. – М.: ЗАО

«Юстицинформ», 2005. – 336 с.

3. Ерофеев Б.В. Земельное право России: Учебник. – М.:

Юрайт-Издат, 2004. – 656 с.

4. Гусев Р.К. Земельное право: Учебное пособие. – М.: Юриди-

ческая фирма «КОНТРАКТ», ИНФРА-М, 2002. – 208 с. –

(Право в вопросах и ответах).

5. Постатейные комментарии к Земельному кодексу Россий-

ской Федерации и Федеральному закону «Об обороте зе-

мель сельскохозяйственного назначения» / Отв. ред.: доктор

юридических наук, профессор Г.Е. Быстров, доктор юриди-

ческих наук, профессор Б.Д. Клюкин. – М.: Юридическая

фирма «КОНТРАКТ», ИНФРА-М, 2002. – 649 с.

6. Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации.

М.: Юристъ, 2002. – 288 с.

7. Комментарий к Федеральному закону «О садоводческих,

огороднических и дачных некоммерческих объединени-

ях граждан» / Под общ. редакцией И.А. Алтухова. – М.:

НОРМА; ИНФРА-М, 1998. – 432 с.

8. Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, рус-

ском дореволюционном и современном российском гра-

жданском праве. – М.: Статут, 2000. – 255 с.

9. Земельный участок: собственность, аренда и иные права

в Российской Федерации и иностранных государствах

/Под ред. В.В. Залесского. – М.: Изд. Тихомирова М.Ю.,

2005. – 345 с.

Правовое регулирование

сделок с земельными участками

185

ТЕМА 5.

Правовое регулирование

сделок с земельными участками

5.1. Общие правила совершения сделок

с земельными участками

Совершение сделок с земельными участками регулиру-

ется гражданским законодательством с учетом правил земель-

ного, лесного, водного и иного специального законодательст-

ва РФ и субъектов РФ. Следует иметь в виду, что нормы части

второй ГК РФ в отношении сделок с земельными участками

применяются в той мере, в какой их оборот допускается зе-

мельным законодательством.

Сделки являются одним из первых оснований возникно-

вения гражданских прав и обязанностей. Согласно ст. 153

ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юри-

дических лиц, направленные на установление, измене-

ние или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Существуют различные классификации гражданско-

правовых сделок

1;2

Так, в зависимости от количества участников (сторон)

сделки подразделяются на односторонние, двусторонние и много-

сторонние. Односторонней признается сделка, для совершения

которой необходимо волеизъявление только одной стороны

Гражданское право: Учебник. Часть I. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Тол-

стого. – М.: ПРОСПЕКТ, 1999. – С. 231-236.

Сделки с землей в Российской Федерации: Учебно-практическое пособие

/О.М. Оглоблина. – М., 1999. – С. 8.

Земельное право

186

(например, завещание). В отличие от односторонней, в дву-

или многосторонней сделке (договоре) необходимо волеизъ-

явление двух или более лиц, причем воля сторон должна сов-

падать, в противном случае сделка не будет считаться заклю-

ченной. Например, если продавец предлагает приобрести зе-

мельный участок за цену, не устраивающую покупателя, воз-

никает разногласие и, соответственно, такой договор не будет

заключен.

Выделяют возмездные и безвозмездные сделки (договоры).

Возмездные договоры порождают правоотношения, в которых

каждая из сторон вправе требовать от другой платы или иного

встречного предоставления за исполнение своих обязанностей

по договору (ст. 423 ГК РФ). Например, по договору аренды зе-

мельного участка арендодатель обязан передать земельный уча-

сток во владение и пользование арендатору, но и вправе за это

требовать уплаты последним соответствующей арендной платы.

В правоотношениях, возникающих из безвозмездных дого-

воров, обязанность совершить то или иное имущественное пре-

доставление лежит лишь на одной стороне, которой никакого

встречного предоставления не причитается. Например, на осно-

вании завещания и договора дарения земельный участок переда-

ется в собственность безвозмездно.

Статья 129 (п. 1) ГК РФ содержит определение понятия

оборотоспособности объектов гражданских прав. Объекты

гражданских прав могут свободно отчуждаться или перехо-

дить от одного лица к другому в порядке универсального

правопреемства: наследования, реорганизации юридического

лица либо иным способом, если они не изъяты из оборота или

не ограничены в обороте. Под оборотоспособностью подра-

зумевается возможность отчуждения объекта по договору ку-

пли-продажи, мены или дарения либо его перехода от одного

лица в порядке универсального правопреемства (в форме на-

следования или реорганизации юридического лица)

Крассов О.И. Земельное право современной России: Учеб. пособие. – М.:

Дело, 2003. – С. 204.

Правовое регулирование

сделок с земельными участками

187

Оборот земельных участков – это переход земельных уча-

стков от одного лица к другому посредством заключения до-

говоров и иных сделок, осуществляемый в соответствии с гра-

жданским и земельным законодательством

Как уже упоминалось в разделе 4.2., земельное законода-

тельство выделяет три вида земельных участков как объектов

гражданского оборота: изъятые из оборота, ограниченные в

обороте и не изъятые из оборота.

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из обо-

рота, не могут предоставляться в частную собственность и, соот-

ветственно, быть объектами сделок, предусмотренных граждан-

ским законодательством (п. 2 ст. 27 ЗК РФ). Так, изъятыми из обо-

рота считаются земельные участки, занятые находящимися в фе-

деральной собственности следующими объектами: государствен-

ными природными заповедниками и национальными парками

(за исключением случаев, предусмотренных Земельным кодексом

РФ); зданиями, строениями и сооружениями, в которых разме-

щены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Россий-

ской Федерации, другие войска, воинские формирования и орга-

ны; зданиями, строениями и сооружениями, в которых размеще-

ны военные суды и др.

Предметом сделок не могут быть также земельные участки,

по которым существуют те или иные споры (например, споры о

границах земельного участка, о принадлежности тому или иному

лицу и т.д.), а также состоящие под арестом (запрещением). В слу-

чаях, когда участок является предметом залога или в отношении

него имеют силу права третьих лиц (аренда, сервитут и др.), сдел-

ки с такими участками могут совершаться при соблюдении опре-

деленных условий. Например, при отчуждении собственником

земельного участка, который обременен залогом, требуется полу-

чение согласия на это залогодержателя.

Субъектами (участниками) сделок с земельными участ-

ками выступают субъекты гражданского права, обладающие

право- и дееспособностью.

Сделки с землей в Российской Федерации: Учебно-практическое пособие /

О.М. Оглоблина. – М., 1999. – С. 9.

Земельное право

188

Гражданин для совершения сделок с земельными участ-

ками должен быть полностью дееспособным. В содержание

правоспособности граждан входит, наряду с другими права-

ми, право совершать любые сделки, не противоречащие зако-

нодательству, и нести обязанности, вытекающие из существа

совершенных гражданами сделок (ст. ст. 17 и 18 ГК РФ). Граж-

данской правоспособностью обладают все граждане без ис-

ключения, поскольку она возникает в момент рождения и

прекращается смертью гражданина.

ГК РФ определяет дееспособность как способность граж-

данина своими действиями приобретать и осуществлять гра-

жданские права и нести гражданские обязанности (п. 1 ст. 21

ГК РФ). Дееспособность предполагает способность лица к

юридически значимому поведению. В отличие от правоспо-

собности, дееспособностью обладают не все граждане, по-

скольку по состоянию здоровья или в силу несоответствующе-

го возраста не все способны к юридически значимому поведе-

нию. По общему правилу, установленному ст. 21 ГК РФ, граж-

данская дееспособность возникает в полном объеме с наступ-

лением совершеннолетия, т.е. по достижении восемнадцати-

летнего возраста.

Юридические лица вправе совершать сделки с земель-

ными участками в соответствии со своей правоспособностью.

От имени и в интересах юридических лиц сделки совершают

их исполнительные органы, уполномоченные на то учреди-

тельными документами. Обычно правомочие по совершению

сделок от имени юридического лица реализует его единолич-

ный исполнительный орган кроме случаев, предусмотренных

законодательством. Например, решения о сделках, которые

признаются в силу определенных критериев крупными, при-

нимаются общим собранием участников хозяйственного об-

щества или советом директоров.

В соответствии с Федеральным законом «Об общих

принципах организации местного самоуправления в Россий-

ской Федерации», органы местного самоуправления вправе

передавать объекты муниципальной собственности во вре-

Правовое регулирование

сделок с земельными участками

189

менное или постоянное пользование физическим и юридиче-

ским лицам, сдавать в аренду, отчуждать в установленном по-

рядке, а также совершать с имуществом, находящимся в му-

ниципальной собственности, иные сделки, определять в дого-

ворах и соглашениях условия использования приватизируе-

мых или передаваемых в пользование объектов.

Субъектами сделок с земельными участками могут также

быть уполномоченные на то органы государственной власти

Российской Федерации и субъектов Российской Федерации

В соответствии с нормами гражданского законодательства

все сделки с недвижимостью (в том числе и с земельными участ-

ками) совершаются в письменной форме путем составления од-

ного документа, выражающего содержание сделки и подписанно-

го непосредственно лицом, от имени которого совершена сделка,

или тем, кто действует по его полномочию (в частности, на основе

доверенности) (ст. 160, 550, ч. 2 ст. 434, ч. 2 ст. 339 ГК РФ и др.).

Договор, предметом которого является земельный уча-

сток, должен содержать:

• наименование сторон (если это граждане – фамилия,

имя, отчество, место жительства, паспортные данные; ес-

ли это юридическое лицо – его наименование, банков-

ские реквизиты, юридический адрес и т.п.);

• предмет сделки (описание земельного участка, его право-

вой режим, в т.ч кадастровый номер, место нахождения

(адресные ориентиры), площадь, сведения о недвижимом

имуществе, размещенном на земельном участке, и т.п.);

• указание на отсутствие запрета на совершение сделок в

отношении данного земельного участка и расположен-

ных на нем объектов недвижимости);

• указание на отсутствие или наличие обременений зе-

мельного участка правами третьих лиц (таких, как залог,

аренда, сервитут и др.);

Сделки с землей в Российской Федерации: Учебно-практическое пособие

/О.М. Оглоблина. – М., 1999. – С. 13-14.

Земельное право

190

• основания приобретения стороной прав на отчуждаемый

земельный участок и расположенное на нем иное недвижи-

мое имущество (покупка, наследование, мена и др.);

• дату передачи права на земельный участок (если это до-

говор, результатом совершения которого является пере-

дача земельного участка в собственность, – купля-

продажа, мена, дарение);

• цену сделки (если договор возмездный);

• срок действия договора (если по этому договору предостав-

ляется право пользования земельным участком, – аренда,

безвозмездное пользование, временное пользование);

• права и обязанности сторон;

• ответственность сторон.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ, сделка с земельным уча-

стком считается заключенной с момента государственной регист-

рации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21

июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижи-

мое имущество и сделок с ним». Аналогичная норма содержится

в ст. 26 (п. 1) Земельного кодекса РФ.

В то же время, согласно п. 2 ст. 26 ЗК РФ, договоры арен-

ды земельного участка, субаренды земельного участка, без-

возмездного срочного пользования земельным участком, за-

ключенные на срок менее чем один год, не подлежат государ-

ственной регистрации, за исключением случаев, установлен-

ных федеральными законами.

Государственная регистрация представляет собой осо-

бый юридический акт, на основании и с момента совер-

шения которого за гражданами и юридическими лицами

государство признает и закрепляет возникновение, огра-

ничение (обременение), переход или прекращение прав

на землю. Регистрации подлежат право собственности и

другие вещные права на землю, ограничения этих прав

(сервитут, ипотека), их возникновение, переход и пре-

кращение. Сделка считается зарегистрированной и, со-

ответственно, имеющей юридическую силу с момента