Нецветаев А.Г. Земельное право. Учебно-методический комплекс

Подождите немного. Документ загружается.

Правовое регулирование

сделок с земельными участками

211

Следует отметить еще некоторые особенности аренды

земельных участков, предусмотренные земельным законода-

тельством. Так, согласно п. 7 ст. 22 ЗК РФ, земельный участок

может быть передан в аренду для государственных или муни-

ципальных нужд либо для проведения изыскательских работ

на срок не более чем один год. При этом арендатор земельно-

го участка в пределах срока договора аренды земельного уча-

стка обязан по требованию арендодателя привести земельный

участок в состояние, пригодное для его использования в соот-

ветствии с разрешенным использованием; возместить убытки,

причиненные при проведении работ; выполнить необходи-

мые работы по рекультивации земельного участка, а также

исполнить иные обязанности, установленные законом и (или)

договором аренды земельного участка.

При продаже земельного участка, находящегося в госу-

дарственной или муниципальной собственности, арендатор

данного земельного участка имеет преимущественное право

его покупки в порядке, установленном гражданским законо-

дательством для случаев продажи доли в праве общей собст-

венности постороннему лицу, за исключением случаев, пре-

дусмотренных ЗК РФ.

При аренде земельного участка, находящегося в госу-

дарственной или муниципальной собственности, на срок бо-

лее чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в

пределах срока договора аренды земельного участка переда-

вать свои права и обязанности по этому договору третьему

лицу без согласия собственника земельного участка при усло-

вии его уведомления. Изменение условий договора аренды

земельного участка без согласия его арендатора и ограниче-

ние установленных договором аренды земельного участка

прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение

договора аренды земельного участка, заключенного на срок

более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно

только на основании решения суда при существенном нару-

шении договора аренды земельного участка его арендатором.

Земельное право

212

В случае наследования земельных участков лицами, не

достигшими совершеннолетия, их законные представители мо-

гут передать эти земельные участки в аренду на срок до дости-

жения наследниками совершеннолетия (п. 10 ст. 22 ЗК РФ).

Сдача земельного участка в аренду не прекращает и не

заменяет прав третьих лиц на него (права залога, права серви-

тута, преимущественных прав перед другими лицами и т.п.).

Это означает, что, например, лицо, обладающее правом сер-

витута, независимо от того, что земельный участок передается в

аренду, вправе и дальше осуществлять право ограниченного

пользования чужим (сдаваемым в аренду) земельным участком.

Залогодержатель может воспользоваться своим правом – обра-

тить взыскание на заложенный земельный участок – независи-

мо от того, что после заключения договора ипотеки собствен-

ник земельного участка передал его в аренду другому лицу.

Одной из основных обязанностей арендодателя является

предупреждение арендатора о всех правах третьих лиц земель-

ный участок. В случае невыполнения этого обязательства у арен-

датора появляется право требовать от арендодателя уменьшения

арендной платы или расторжения договора и возмещения убыт-

ков (по выбору арендодателя) (п. 2 ст. 613 ГК РФ).

Таким образом, ст. 613 ГК РФ призвана гарантировать

права третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок.

Согласно ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель

сельскохозяйственного назначения», в аренду могут быть пе-

реданы прошедшие государственный кадастровый учет зе-

мельные участки из земель сельскохозяйственного назначе-

ния, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой

собственности. В случае передачи в аренду находящегося в

долевой собственности земельного участка из земель сельско-

хозяйственного назначения договор аренды земельного уча-

стка заключается или с участниками долевой собственности,

или с лицом, действующим на основании доверенностей, вы-

данных ему участниками долевой собственности.

В договоре аренды земельного участка из земель сель-

скохозяйственного назначения может быть предусмотрено,

Правовое регулирование

сделок с земельными участками

213

что арендуемый земельный участок передается в собствен-

ность арендатора по истечении срока аренды или до его исте-

чения при условии внесения арендатором всей обусловлен-

ной договором выкупной цены с учетом особенностей, уста-

новленных статьями 8 и 10 данного Федерального закона.

Необходимо помнить, что в случае, если иное не преду-

смотрено законом или договором аренды, арендатор, надле-

жащим образом исполнявший свои обязанности, по истече-

нии срока договора аренды имеет при прочих равных услови-

ях преимущественное право на заключение договора аренды

на новый срок. Площадь земельных участков из земель сель-

скохозяйственного назначения, одновременно находящихся в

аренде у одного арендатора, не ограничивается.

Помимо рассмотренных выше сделок купли-продажи и

аренды земельных участков, в практике земельных отноше-

ний нашли распространение сделки дарения, мены, ренты,

наследования, доверительного управления, залога (ипотеки)

земельных участков.

Контрольные вопросы

1. Дайте определение сделки с земельным участком.

2. Какие сделки с землей подлежат обязательному нотари-

альному удостоверению?

3. Все ли сделки с земельными участками подлежат госу-

дарственной регистрации?

4. Назовите сделки с земельными участками, сопровож-

дающиеся переходом права собственности.

5. Какой предельный срок аренды земельных участков ус-

тановлен законодательством РФ?

Рекомендуемая литература

Основная литература

1. Крассов О.И. Земельное право современной России:

Учебное пособие. – М.: Дело, 2003. – 624 с.

Земельное право

214

2. Жариков Ю.Г. Земельное право России: учеб. – М.:

КНОРУС, 2006. – 480 с.

3. Сделки с землей в Российской Федерации: Учебно-

практическое пособие / О.М. Оглоблина. – М., 1999. – 367 с.

Дополнительная литература

1. Земельное право. Учебник / Под ред. С.А. Боголюбова –

М.: ООО «ТК Велби», 2004. – 400 с.

2. Сырых Е.В. Земельное право: Учебник для вузов. – М.:

ЗАО «Юстицинформ», 2005. – 336 с.

3. Ерофеев Б.В. Земельное право России: Учебник. – М.:

Юрайт-Издат, 2004. – 656 с.

4. Гусев Р.К. Земельное право: Учебное пособие. – М.:

Юридическая фирма «КОНТРАКТ»; ИНФРА-М, 2002. –

208 с. – (Право в вопросах и ответах).

5. Постатейные комментарии к Земельному кодексу Россий-

ской Федерации и Федеральному закону «Об обороте зе-

мель сельскохозяйственного назначения» / Отв. ред.: док-

тор юридических наук, профессор Г.Е. Быстров, доктор

юридических наук, профессор Б.Д. Клюкин. – М.: Юриди-

ческая фирма «КОНТРАКТ», ИНФРА-М, 2002. – 649 с.

6. Комментарий к Федеральному закону «О садоводческих,

огороднических и дачных некоммерческих объединени-

ях граждан» / Под общ. редакцией И.А. Алтухова. – М.:

НОРМА; ИНФРА-М, 1998. – 432 с.

7. Земельный участок: собственность, аренда и иные права в

Российской Федерации и иностранных государствах / Под

ред. В.В. Залесского. – М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005. – 345 с.

8. Сделки с недвижимостью – оформление без нотариуса:

государственная регистрация, образцы документов. – М.:

Юрайт, 2000. – 432 с.

Управление в сфере использования и охраны земель

215

ТЕМА 6.

Управление в сфере использования

и охраны земель

6.1. Понятие и система органов управления

в сфере использования и охраны земель

Под управлением вообще понимается руководство чем-

либо (или кем-либо). В Словаре русского языка С.И. Ожегова

раскрывается понятие «управления» как «руководить, на-

правлять деятельность, кого-чего-нибудь»

Под управлением (социальным) в широком смысле пони-

мают воздействие на общество с целью его упорядочения, со-

хранения качественной специфики, совершенствования и

развития всех сфер общественной жизни

Государственное управление представляет собой орга-

низованный процесс руководства, регулирования и контроля

со стороны государственных органов за развитием различных

сфер общественной и государственной жизни (экономики,

культуры и т.д.)

В административном праве государственное управление

(регулирование) рассматривается как одна из функций государ-

ственного управления, выражающаяся в установлении государ-

ством общих правил поведения (деятельности) участников об-

щественных отношений и их корректировке в зависимости от

Ожегов С.И. Словарь русского языка: Ок. 57 000 слов. М., 1985. – С. 726.

Советский Энциклопедический словарь / Под ред. А.М. Прохорова, М.:

Советская энциклопедия, 1984. – С. 1379.

Юридическая энциклопедия / Под ред. М.Ю. Тихомирова. – М., 1999. – С. 93.

Земельное право

216

изменяющихся условий

. Государственное управление пред-

ставляет собой форму реализации исполнительной власти.

Что касается определения управления в области охраны

и использования земель, то существуют разные точки зрения

по данному вопросу.

По мнению Р.К. Гусева, управление земельными ресурса-

ми представляет собой урегулированную нормами права

деятельность государственных, муниципальных и иных

управленческих органов (структур), должностных лиц,

призванную обеспечить рациональное использование и

охрану земель (земельных ресурсов)

О.И. Крассов понимает под управлением в сфере использо-

вания и охраны земель подзаконную исполнительно-распоряди-

тельную деятельность органов исполнительной власти и органов

местного самоуправления, направленную на обеспечение эффек-

тивного и рационального использования земель, повышение поч-

венного плодородия и их охрану

Наконец, И.А. Иконицкая под государственным управ-

лением земельными ресурсами понимает организующую дея-

тельность государственных органов исполнительной власти,

направленную на создание условий для рационального ис-

пользования и охраны земель всеми субъектами, имеющими

права на земельные участки, в различных сферах социально-

экономической жизни общества)

Характер деятельности исполнительных органов госу-

дарственной власти по организации рационального использо-

вания и охраны земель обусловлен принципом разделения

властей, закрепленным в статье 10 Конституции РФ (принцип

разграничения сфер деятельности и полномочий государст-

Алехин А.П., Козлов Ю.М. Административное право РФ. Часть II. – М.:

ТЕИС, 1995. – С. 7.

Гусев Р.К. Земельное право: Учебное пособие. – М.: Инфра-М, 2000. – С. 54.

Крассов О.И. Земельное право: Учебник. – М.: Юристъ, 2004. – С. 212.

Иконицкая И.А. Земельное право РФ: Учебник. М.:– Юристъ, 1999. – С. 161.

Управление в сфере использования и охраны земель

217

венных органов, осуществляющих законодательную, испол-

нительную и судебную власти).

Различают несколько видов управления в сфере исполь-

зования и охраны земель: общее, специальное и ведомствен-

ное (отраслевое) управление

Общее управление носит территориальный характер и ка-

сается всех собственников земельных участков, землевладель-

цев, землепользователей и арендаторов земельных участков,

осуществляющих свою деятельность в пределах территории

всей страны, субъекта РФ или территории местного само-

управления.

Такое управление осуществляют органы общей компе-

тенции, к которым относятся Президент РФ, Правительство

РФ, органы исполнительной власти субъектов РФ, органы ме-

стного самоуправления в пределах их компетенции.

Деятельность Президента России в данной сфере регули-

руется многими нормативными правовыми актами, и прежде

всего – Конституцией РФ (ст. 80, 83 и др.).

Так, к важнейшим функциям управленческой деятель-

ности Президента, предусмотренных Конституцией, относят-

ся: определение основных направлений внутренней политики

государства в области охраны и использования земель; нормо-

творчество; организация системы центральных органов ис-

полнительной власти России в данной области и обеспечение

их согласованного функционирования и ряд других.

Компетенция Правительства РФ и правительств субъек-

тов РФ в сфере охраны и использования земель определены в

Конституции РФ и ряде законодательных актов.

В частности, в соответствии со ст. 114 Конституции РФ

Правительство РФ:

• обеспечивает проведение в Российской Федерации еди-

ной государственной политики в данной области;

Крассов О.И. Земельное право: Учебник. – М.: Юристъ, 2004. – С. 213.

Сырых Е.В. Земельное право: Учебник для вузов. – М.: ЗАО «Юстицин-

форм», 2005. – С. 87–89.

Земельное право

218

• осуществляет управление федеральной собственностью

на природные ресурсы, в том числе и на землю;

• проводит меры по обеспечению законности, осуществ-

лению экологических прав граждан и др.

Федеральный конституционный закон от 17.12.97 г. № 2-

ФКЗ «О Правительстве Российской Федерации» (ст. 14 и 18)

определил полномочия Правительства РФ в сфере природо-

пользования и охраны окружающей среды. Например, со-

гласно ст. 18, Правительство РФ:

• обеспечивает проведение единой государственной поли-

тики в области охраны окружающей среды, в том числе и

земель;

• принимает меры по реализации прав граждан на благо-

приятную окружающую среду, по обеспечению эколо-

гического благополучия;

• организует деятельность по охране и рациональному

использованию природных ресурсов, в том числе и зе-

мельных ресурсов.

Наконец, в соответствии со ст. 9 Земельного кодекса РФ,

к полномочиям Российской Федерации в области земельных

отношений относятся:

• установление основ федеральной политики в области

регулирования земельных отношений;

• установление ограничений прав собственников и арен-

даторов земельных участков, землевладельцев и земле-

пользователей, а также ограничений оборотоспособно-

сти земельных участков;

• государственное управление в области осуществления мо-

ниторинга земель, государственного земельного контроля,

землеустройства и ведения государственного кадастра;

• установление порядка изъятия (выкупа) земель для госу-

дарственных и муниципальных нужд;

• изъятие (выкуп) земель для нужд Российской Федерации;

• разработка и реализация федеральных программ по ис-

пользованию и охране земель;

Управление в сфере использования и охраны земель

219

• управление и распоряжение земельными участками, на-

ходящимися в собственности РФ (федеральной собст-

венности);

• иные полномочия, отнесенные к полномочиям РФ Кон-

ституцией РФ, Земельным кодексом РФ и другими фе-

деральными законами.

Деятельность субъектов Российской Федерации регули-

руется как федеральным законодательством, так и норматив-

ными правовыми актами субъектов РФ.

В частности, в соответствии со ст. 10 Земельного кодекса

РФ, к полномочиям субъектов РФ относятся:

• управление и распоряжение земельными участками, на-

ходящимися в собственности субъектов РФ;

• изъятие (выкуп) земель для нужд субъекта РФ;

• разработка и реализация региональных программ по ис-

пользованию и охране земель, находящихся в границах

субъектов РФ;

• иные полномочия, не отнесенные к полномочиям РФ, а

также не отнесенные к полномочиям органов местного

самоуправления.

Полномочия органов местного самоуправления в области

земельных отношений определены как Федеральным законом от

28.08.95 г. (в ред. от 08.12.03 г.) «Об общих принципах организации

местного самоуправления в Российской Федерации», так и акта-

ми земельного законодательства. Так, в соответствии со ст. 6 Зако-

на «Об общих принципах организации местного самоуправления

в Российской Федерации» в ведении муниципальных образова-

ний находятся вопросы местного значения, а также отдельные

государственные полномочия, которыми могут наделяться орга-

ны местного самоуправления.

К вопросам местного значения отнесены:

• владение, пользование и распоряжение природными ре-

сурсами, находящимися в муниципальной собственности;

• обеспечение санитарного благополучия населения;

• регулирование планировки и застройки территорий муни-

ципальных образований;

Земельное право

220

• контроль за использованием земель на территории му-

ниципального образования;

• регулирование использования водных объектов местного

значения, месторождений общераспространенных по-

лезных ископаемых, а также недр для строительства под-

земных сооружений местного значения;

• благоустройство и озеленение территории муниципаль-

ного образования и др.

Согласно ст. 11 Земельного кодекса РФ, к полномочиям

органов местного самоуправления в области земельных отно-

шений относятся изъятие, в том числе путем выкупа, земель-

ных участков для муниципальных нужд, установление с учетом

требований законодательства Российской Федерации правил

землепользования и застройки территорий городских и сель-

ских поселений, территорий других муниципальных образо-

ваний, разработка и реализация местных программ использо-

вания и охраны земель, а также иные полномочия на решение

вопросов местного значения в области использования и охраны

земель. Органами местного самоуправления осуществляются

также управление и распоряжение земельными участками, на-

ходящимися в муниципальной собственности.

Специальное управление осуществляют специально упол-

номоченные органы государства в данной области, для кото-

рых выполнение соответствующих функций управления яв-

ляется главной задачей.

Указом Президента РФ от 09.03.04 г. № 314 «О системе и

структуре федеральных органов исполнительной власти» ут-

верждена новая структура федеральных органов исполни-

тельной власти. В соответствии с Указом, в систему федераль-

ных органов исполнительной власти входят федеральные ми-

нистерства, федеральные службы и федеральные агенства.

К специально уполномоченным государственным органам РФ

относятся: Министерство сельского хозяйства, Министерство

природных ресурсов, Федеральное агентство кадастра объек-

тов недвижимости, Федеральное агентство по сельскому хо-

зяйству, Федеральное агентство лесного хозяйства, Федераль-