- дата продажу (різниця у часі між різноманітними операціями по
продажу, що відображає зміну ринкових умов - рівень інфляції, активність
ринку (сезонна, циклічна, поєднана), взаємодія попиту та пропозиції інші);
- місцеположення (розбіжності у розташуванні земельних ділянок в
населених пунктах різної категорії, а в їх межах в зонах різного ступеню
містобудівної цінності);
- фізичні характеристики (розмір та конфігурація земельної ділянки та
її інженерно-геологічні параметри: схил поверхні, стан грунтів, наявність
ґрунтових вод, паводків, заболоченості, небезпечних геологічних процесів,
елементів інженерної підготовки та захисту території);
- використання прилеглої території (територіально-планувальні
параметри: зони громадського центру, впливу магістралей підвищеного
містоформуючого значення, зупинок швидкісного транспорту, припейкові зони,
зони портів; інженерно-інфраструктурні параметри: наявність твердого
покриття вулиць, централізованого газо-, водо-, теплопостачання, каналізація;
історико-культурні параметри: заповідні території, зони регулювання забудови,
історичного ландшафту, що охороняється, охорони поодиноких пам'яток;
ландщафтно-рекреаційні параметри: території природоохоронного, оздоровчого
та рекреаційного призначення; санітарно-гігієнічні параметри: санітарно-
захисні, водоохоронні зони, зони забруднення грунтів, зони перевищення
припустимого рівня шуму та напруження електро магнітного поля);
- існуючі вимоги до забудови та використання земельної ділянки
(функціональне зонування, правила забудови та використання міських земель,
технічні умови щодо їх освоєння, природоохоронні вимоги, вимоги щодо
збереження пам'яток історії та архітектури).
Техніка застосування цього методу базується на дотриманні
послідовності внесення коригувань. Остаточна вартість земельної ділянки, що
оцінюється, встановлюється після аналізу розбіжностей у вартості одного
квадратного метру ділянок-аналогів та її медіанного та середньозваженого
значення.
Складність застосування порівняльного методу полягає не тільки у
відсутності розвинутого ринку земельних ділянок, але й належного
обгрунтування кількісних значень коригуючих коефіцієнтів. На сьогодні з
певним припущенням можна рекомендувати застосування системи
регіональних, зональних та локальних коефіцієнтів при внесенні поправок на
розбіжності в місцеположенні і фізичних характеристик земельної ділянки та
врахування особливостей використання прилеглої території.
Алгоритм експертної грошової оцінки, основаної на зіставленні цін
продажів земельних ділянок
(Відповідно до Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних
ділянок несільськогосподарського призначення, затвердженого наказом
Держком-зему України 08,07.99 №72, зереєстрованого в Міністерстві юстиції
України 27.09.99 за 3651/3944)
Експертна грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського