що склалася, для яких характерна незначна кількість майнових угод з
незабудованими чи недавно освоєними земельними ділянками. Основною
перешкодою при застосуванні цього методу може стати відсутність розробленої
для даного населеного пункту таблиці ситуаційних класів, побудова якої
потребує попереднього аналізу містобудівної цінності його території.
Приклад
оцінки земель багатоповерхової житлової забудови
за методом співвіднесення
Вихідні дані:
Товариство співвласників квартир має намір викупити земельну ділянку,
на якій розміщується їхній житловий будинок.
Земельна ділянка розташована в житловому районі А, територія якого
забудована наприкінці 70-х років п'яти- та дев'ятиповерховими будинками із
розрахунку, що на 1 м
3
загальної площі квартири припадає 1,15 м
2
земельної
ділянки. Ступінь рентної цінності земель у цьому районі згідно з економічною
оцінкою території міста становить 1,5.
Аналогічний ступінь рентної цінності землі в місті мають ще три
райони, які мають подібний характер забудови:
житловий район Б, де коефіцієнт територіаломісткості забудови складає 1,05;
житловий район В, де коефіцієнт територіаломісткості забудови складає 1,20;
житловий район Г, де коефіцієнт територіаломісткості забудови складає 1,10.
Встановлено, що середня ринкова ціна 1 м
2
загальної площі квартири
в житловому районі А становить 810 грн.,
в житловому районі Б - 790 грн.,
в житловому районі В — 880 грн.,
в житловому районі Г - 820 грн.
При цьому квартири у будинках житлових районах А, Б, Г за
споживчими властивостями на 10 % поступаються квартирам у будинках
житлового району В.
Розв’язок:
Порядок розрахунку вартості земельної ділянки передбачає наступне:
1. Визначаємо частку землі в ціні продажу квартири, виходячи з
показників місцерозташування квартири в межах населеного пункту, ступеня
рентної цінності місця розташування, ситуаційного класу місця розташування
квартири. В нашому прикладі ця частка складає 15 %.
2. Розраховуємо ціну 1 кв.м. землі в ціні цілісного об”єкта нерухомості
шляхом множення ціни продажу 1 кв.м. загальної площі квартири на показник
частки землі в ціні продажу квартири. Ціна 1 кв.м. землі квартири житлового
району А становить 121,50 грн (810 х 0,15).
3. Встановлюємо ціну 1 кв.м. земель житлової забудови шляхом
коригування ціни 1 кв.м. землі квартири коефіцієнтом споживчої якості
квартири і коефіцієнтом територіаломісткості житлової забудови. Ціна 1 кв.м.
земель житлової забудови становить 117,9 грн (121,5 : 0,9 : 1,15).
Виконані розрахунки по всіх житлових районах представлені в табл. 12.
Таблиця 12.