49275 – 10000 = 39275 грн
6. Враховуємо ставку капіталізації для землі в даному районі – 0,08.
7. Визначаємо вартість земельної ділянки, грн.
39275 : 0,08 = 490937,5 грн
в розрахунку на один квадратний метр, грн.
490937,5 : 5000 = 98,18 грн.
У теорії оцінки землі за доходним методом застосовується поняття
найбільш ефективного використання ділянки. Суть останнього полягає в
тому, що доход може бути одержаний лише від всього майнового комплексу, в
склад якого крім земельної ділянки, як мінімум, входять також будівлі і
споруди. Крім того, доход залежить від того, наскільки ефективно і правильно
використовується земельна ділянка, наскільки раціонально здійснена його
забудова, наскільки вдало узгоджується характер бізнесу з місцезнаходженням
ділянки. Таким чином, існує багато можливих варіантів використання
земельної ділянки і кожний варіант характеризується своєю величиною доходу.
Аналіз найбільш ефективного використання дає можливість оцінити найбільшу
поточну вартість ділянки при такому здійсненому варіанті, коли найбільш
повно розкриваються її потенційні можливості.
Аналіз найбільш ефективного використання землі здійснюється за двома
напрямами: окремо розглядаються незайняті (незабудовані) та покращані
ділянки. В першому випадку вивчаються ті варіанти використання землі, які
принципово відрізняються від існуючого використання (наприклад, нове
будівництво, заміна існуючих будівель на нові з іншим призначенням та ін.).
Цей випадок характерний для варіантів, коли оцінювана ділянка мало
забудована або наявні будівлі не мають великої цінності. У другому випадку
беруться варіанти реконструкції або модернізації існуючих будівель і споруд на
ділянці. Вибір того чи іншого напряму залежить від тих мотивів, якими буде
керуватися інвестор при покупці даної земельної ділянки.
Процес визначення найбільш ефективного використання землі має
здійснюватися у відповідності з діючими юридичними нормами, забезпечувати
одержання доходу, досягати найбільшої ціни.
Вартість земельної ділянки визначається як різниця між вартістю бізнесу
і вартістю засобів, які необхідні для створення цього бізнесу.
Приклад: Провести аналіз найкращого і найефективнішого
використання землі шляхом порівняння альтернативних варіантів освоєння
(забудови) ділянки землі. Для кожного варіанту забудови розрахувати
залишкову вартість землі, виявити найвищу її величину, яка відповідає варіанту
її найкращого і найефективнішого використання.
Методика аналізу:
На першому етапі аналізу проводиться відбір тих варіантів
використання, які здійснимі з врахуванням ринкових можливостей і обмежень.
До уваги приймається потенціал місцезнаходження, ринковий попит, юридичні
права на забудову.
На другому етапі визначається вартість забудови по кожній з
альтернативних стратегій. Наприклад, припустимо, що аналітик виявив три