Крашенинников П.В. Жилищное право

Подождите немного. Документ загружается.

Глава 8. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

181

ние, – писал он, – не должно решать по своему усмотрению те вопро-

сы, которые связаны с реализацией членом кооператива своего субъ-

ективного гражданского права». Однако этот вывод И.А. Приходько

обусловливал положениями закона и устава, действовавшими «в мо-

мент вступления в кооператив»

Обусловленность субъективных гражданских прав членов коопе-

ратива нормами, действовавшими в момент вступления в кооператив,

представляется не совсем верной. Действительно, гражданин, вступая

в члены жилищного или жилищно-строительного кооператива, при-

обретает комплекс прав и обязанностей, предусмотренный различны-

ми нормативными актами, в том числе и уставом. Однако правовое ре-

гулирование различных отношений может периодически изменяться,

при этом новые положения распространяются на все отношения, под-

падающие под действие данного нормативного акта. Кроме того, если

новые правила вступают в противоречие с уставами каких-либо объ-

единений, то устав в части, противоречащей нормативному акту, не

действует и может быть признан судом недействительным.

Созыв общего собрания (конференции полномочных представителей)

кооператива производится членами кооператива или его органами.

Очередные собрания кооператива созываются правлением не реже

той периодичности, которая закреплена в уставе кооператива. Во мно-

гих уставах кооперативов отражена норма, содержащаяся в отменен-

ном Примерном уставе жилищно-строительного кооператива 1965 г.,

которая указывала на то, что собрание должно было созываться прав-

лением не реже двух раз в год. В настоящее время возможны различ-

ные варианты регулирования данного вопроса в уставах конкретных

кооперативов. Представляется, что целесообразно проводить созыв

высшего органа управления кооператива не реже одного раза в год.

При возникновении ситуации, когда необходимо безотлагательное

решение каких-либо вопросов, созыв внеочередного собрания могут

потребовать

членов кооператива, правление, ревизионная комис-

сия. Представляется, что в «патронажном» кооперативе право требо-

вания внеочередного собрания должны иметь либо организация, либо

орган местного самоуправления, при помощи которых был организо-

ван кооператив.

Приходько И. Правовое положение ЖСК в новых условиях // Советская юсти-

ция. 1990. № 1. С. 8.

П.В. Крашенинников. Жилищное право

182

Общее собрание членов жилищного кооператива является пра-

вомочным, если на нем присутствует более 50% членов кооператива.

Решение общего собрания членов жилищного кооператива считается

принятым при условии, если за него проголосовало более половины

членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем

собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооперати-

ва, – более

членов жилищного кооператива, присутствовавших на

таком общем собрании. Решение общего собрания членов жилищно-

го кооператива, принятое в установленном порядке, является обяза-

тельным для всех членов жилищного кооператива. Общее собрание

членов жилищного кооператива избирает органы управления жилищ-

ного кооператива и органы контроля за его деятельностью. Решение

общего собрания членов жилищного кооператива оформляется про-

токолом (ст. 117 ЖК РФ).

В целях проведения текущей работы, организации выполнения при-

нятых решений общее собрание (конференция уполномоченных) изби-

рает исполнительно-распорядительный орган – правление. Уставами

кооперативов определяется срок деятельности правления, который, как

представляется, не должен быть менее двух и более пяти лет.

Согласно ст. 118 ЖК РФ правление жилищного кооператива из-

бирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием

членов жилищного кооператива (конференцией) в количестве и на

срок, которые определены уставом кооператива. Порядок деятельно-

сти правления жилищного кооператива и порядок принятия им реше-

ний устанавливаются уставом и внутренними документами коопера-

тива (положением, регламентом или иным документом кооператива).

Правление жилищного кооператива осуществляет руководство теку-

щей деятельностью кооператива, избирает из своего состава предсе-

дателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные

уставом кооператива к компетенции общего собрания членов коопе-

ратива. Правление жилищного кооператива подотчетно общему соб-

ранию членов кооператива (конференции). Если кооператив объеди-

няет небольшое количество членов, то функции правления может вы-

полнять председатель кооператива.

Формулируя обязанности правления, уставы большинства жилищ-

ных и жилищно-строительных кооперативов воспроизводят ст. 33 от-

мененного Примерного устава жилищно-строительного кооператива

Глава 8. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

183

1965 г., определяя получение установленных общим собранием всту-

пительных и паевых взносов от членов кооператива; составление пла-

нов, смет и отчетов; управление домохозяйством; наем рабочей силы

для обслуживания домохозяйства и увольнение их; заключение дого-

воров; выдачу банковским организациям обязательств по погашению

кредита и совершение других сделок от имени кооператива; осущест-

вление технического надзора за строительством дома (домов) жилищ-

но-строительного кооператива и участие через своего представителя

в государственной комиссии по приемке дома (домов) в эксплуата-

цию; представительство кооператива во всех судебных и администра-

тивных учреждениях и общественных организациях; ведение списка

членов кооператива, ведение делопроизводства кооператива; выпол-

нение других обязанностей. Следует отметить, что изложенная норма

не противоречит действующему законодательству.

Как верно отмечал Ш.Д. Чиквашвили, объем полномочий правле-

ния совпадает с пределами специальной правоспособности юридиче-

ской личности кооператива. Все права и обязанности, которые нахо-

дятся в этих пределах, могут быть осуществлены правлением от име-

ни и за счет жилищного кооператива

Правление созывается председателем не реже определенного в ус-

таве количества раз в конкретный период, обычно не реже одного раза

в месяц; в пределах своей компетенции принимает решения, обяза-

тельные к исполнению всеми членами кооператива, а также лица-

ми, работающими в кооперативе по трудовым договорам. Решения

правления могут быть отменены только общим собранием (собранием

уполномоченных) кооператива. Правление не реже одного раза в год

отчитывается перед высшим органом управления кооператива. Надо

полагать, что общее собрание (собрание уполномоченных) вправе по-

требовать отчета у отдельного члена правления.

Руководит деятельностью членов правления кооператива предсе-

датель, который избирается на заседании высшего органа управле-

ния или исполнительно-распорядительного органа. Согласно ст. 119

ЖК РФ председатель правления жилищного кооператива избирается

правлением жилищного кооператива из своего состава на срок, опре-

деленный уставом жилищного кооператива. Председатель правления

жилищного кооператива:

См.: Чиквашвили Ш.Д. Жилищно-строительная кооперация в СССР. М., 1965. С. 72.

П.В. Крашенинников. Жилищное право

184

– обеспечивает выполнение решений правления кооператива;

– без доверенности действует от имени кооператива, в том числе

представляет его интересы и совершает сделки;

– осуществляет иные полномочия, не отнесенные настоящим Ко-

дексом или уставом кооператива к компетенции общего собрания чле-

нов кооператива (конференции) или правления кооператива.

Председатель правления жилищного кооператива при осуществле-

нии прав и исполнении обязанностей должен действовать в интересах

кооператива добросовестно и разумно.

В соответствии с п. 4 ст. 14 закона СССР «О кооперации в СССР»

председатель обеспечивает выполнение решений общего собрания

(собрания уполномоченных) и правления, представляет кооператив

в отношениях с государственными органами, предприятиями, орга-

низациями и другими кооперативами, заключает договоры, соверша-

ет иные действия.

Ревизионная комиссия является контрольным органом коопера-

тива. Комиссия избирается на общем собрании (собрании уполномо-

ченных), как правило, на тот же срок, что и правление. В обязанность

ревизионной комиссии входит проверка хозяйственной и финансовой

деятельности правления кооператива. На основании ст. 120 ЖК РФ

для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельно-

стью жилищного кооператива общим собранием членов кооператива

(конференцией) избирается ревизионная комиссия (ревизор) жилищ-

ного кооператива на срок не более чем три года. Количество членов

ревизионной комиссии жилищного кооператива определяется уставом

кооператива. Члены ревизионной комиссии не могут являться чле-

нами правления жилищного кооператива и одновременно занимать

иные должности в органах управления жилищного кооператива.

Ревизионная комиссия жилищного кооператива из своего состава

избирает председателя ревизионной комиссии. Ревизионная комис-

сия (ревизор) жилищного кооператива:

– в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансо-

во-хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже од-

ного раза в год;

– представляет общему собранию членов кооператива (конферен-

ции) заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете

и размерах обязательных платежей и взносов;

Глава 8. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

185

– отчитывается перед общим собранием членов кооператива (кон-

ференцией) о своей деятельности.

Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива в любое

время вправе проводить проверку финансово-хозяйственной деятель-

ности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающей-

ся деятельности кооператива. Порядок работы ревизионной комиссии

(ревизора) жилищного кооператива определяется уставом кооперати-

ва и другими документами кооператива.

Думается, что в целях решения конкретной задачи высшим ор-

ганом управления или правлением кооператива может создаваться

временная комиссия. Полномочия этой комиссии должны оформ-

ляться доверенностью, выданной руководителю данного образова-

ния. При достижении поставленной цели комиссия отчитывается

на общем собрании (конференции уполномоченных) или правле-

нии кооператива.

§ 4. Прекращение деятельности жилищного

или жилищно-строительного кооператива

Прекращение деятельности и коммерческих, и некоммерческих ор-

ганизаций регулируется ГК РФ и специальными законами, посвящен-

ными отдельным организационно-правовым формам юридических

лиц. Применительно к жилищным и жилищно-строительным коопе-

ративам следует констатировать тот факт, что в настоящее время спе-

циального закона нет, а ЖК РФ предлагает отсылочные статьи (122 и

123). Следовательно, при прекращении деятельности рассматривае-

мых кооперативов следует руководствоваться ст. 58–64 ГК РФ.

Начнем с ликвидации. Как следует из ст. 61 ГК РФ, ликвидация

кооператива влечет его прекращение без перехода прав и обязанно-

стей в порядке правопреемства к другим лицам. Кооператив может

быть ликвидирован:

– по решению общего собрания его членов;

– по решению суда в случае допущенных при его создании грубых

нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый харак-

тер, либо осуществления деятельности без надлежащего разрешения

(лицензии) либо деятельности, запрещенной законом, либо с иными

П.В. Крашенинников. Жилищное право

186

неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных право-

вых актов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

заявление с требованием о ликвидации кооператива по вышена-

званным основаниям может быть предъявлено в суд государственным

органом или органом местного самоуправления, которому право на

предъявление такого требования предоставлено законом.

Решением суда о ликвидации кооператива на его членов могут быть

возложены обязанности по осуществлению его ликвидации.

Как ни парадоксально, но в отсутствие специальных норм в ЖК

РФ кооператив может быть ликвидирован вследствие признания его

несостоятельным (банкротом).

Общее собрание членов жилищного или жилищно-строительного

кооператива, принявшее решение о ликвидации юридического лица,

обязано незамедлительно письменно сообщить об этом в налоговые ор-

ганы для внесения в Единый государственный реестр юридических лиц

сведений о том, что кооператив находится в процессе ликвидации.

Общее собрание членов кооператива, принявшее решение о лик-

видации юридического лица, назначает ликвидационную комиссию

(ликвидатора) и устанавливает порядок и сроки ликвидации.

С момента назначения ликвидационной комиссии к ней переходят

полномочия по управлению делами кооператива. Ликвидационная ко-

миссия от имени ликвидируемого кооператива выступает в суде.

Ликвидационная комиссия помещает в органах печати, в которых

публикуются данные о государственной регистрации юридического

лица, публикацию о его ликвидации, порядке и сроке заявления тре-

бований его кредиторами. Этот срок не может быть менее двух меся-

цев с момента публикации о ликвидации.

Ликвидационная комиссия принимает меры к выявлению креди-

торов и получению дебиторской задолженности, а также письменно

уведомляет кредиторов о ликвидации кооператива.

После окончания срока для предъявления требований кредиторами

ликвидационная комиссия составляет промежуточный ликвидацион-

ный баланс, который содержит сведения о составе имущества ликви-

дируемого кооператива, перечне предъявленных кредиторами требо-

ваний, а также о результатах их рассмотрения.

Промежуточный ликвидационный баланс утверждается общим со-

бранием кооператива.

Глава 8. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

187

Если имеющиеся у ликвидируемого кооператива денежные сред-

ства недостаточны для удовлетворения требований кредиторов, лик-

видационная комиссия осуществляет продажу имущества кооперати-

ва с публичных торгов в порядке, установленном для исполнения су-

дебных решений. Представляется, что к такому имуществу не могут

быть отнесены жилые помещения, занимаемые членами ликвидируе-

мого кооператива.

После завершения расчетов с кредиторами ликвидационная ко-

миссия составляет ликвидационный баланс, который утверждается

общим собранием членов кооператива.

Ликвидация считается завершенной, а кооператив – прекратив-

шим существование после внесения об этом записи в Единый госу-

дарственный реестр юридических лиц.

На основании ст. 64 ГК РФ при ликвидации жилищного или жи-

лищно-строительного кооператива требования его кредиторов удов-

летворяются в следующей очередности:

в первую очередь удовлетворяются требования граждан, перед ко-

торыми ликвидируемый кооператив несет ответственность за причи-

нение вреда жизни или здоровью;

во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных по-

собий и оплате труда с лицами, работающими по трудовому договору,

в том числе по контракту;

в третью очередь удовлетворяются требования кредиторов по обя-

зательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого коо-

ператива;

в четвертую очередь погашается задолженность по обязательным

платежам в бюджет и во внебюджетные фонды;

в пятую очередь производятся расчеты с другими кредиторами в со-

ответствии с законом.

При этом требования каждой очереди удовлетворяются после пол-

ного удовлетворения требований предыдущей очереди.

В случае недостаточности имущества оно распределяется между

кредиторами соответствующей очереди пропорционально суммам тре-

бований, подлежащих удовлетворению.

При отказе ликвидационной комиссии в удовлетворении требова-

ний кредитора либо уклонении от их рассмотрения кредитор вправе до

утверждения ликвидационного баланса кооператива обратиться в суд

П.В. Крашенинников. Жилищное право

188

с иском к ликвидационной комиссии. По решению суда требования

кредитора могут быть удовлетворены за счет оставшегося имущества

ликвидированного кооператива.

Требования кредиторов, заявленные после истечения срока, уста-

новленного ликвидационной комиссией для их предъявления, удов-

летворяются из имущества ликвидируемого кооператива, оставшегося

после удовлетворения требований кредиторов, заявленных в срок.

Требования кредиторов, не удовлетворенные из-за недостаточно-

сти имущества ликвидируемого кооператива, считаются погашенны-

ми. Погашенными считаются также требования кредиторов, не при-

знанные ликвидационной комиссией, если кредитор не обращался с

иском в суд, а также требования, в удовлетворении которых решени-

ем суда кредитору отказано.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы могут прекра-

щать свою деятельность путем реорганизации. Общее собрание членов

кооператива вправе произвести присоединение, слияние с другим ана-

логичным кооперативом или провести преобразование кооператива.

Рассмотрим процедуры возможных вариантов слияний и присое-

динений.

Слияние происходит, когда два, три или более кооперативов ре-

шили организовать один. Такие организации иногда называют объе-

диненными кооперативами.

Присоединение возможно, когда один кооператив присоединяет-

ся к другому, как правило, более крупному или ранее организован-

ному.

Оба варианта – и слияние, и присоединение – осуществляются

в целях более оптимального эксплуатирования жилищного фонда

и придомовых территорий. В обоих случаях имеет место правопре-

емственность, т.е. переход прав и обязанностей прекратившего свою

деятельность кооператива: в первом случае к вновь возникшему коо-

перативу (п. 1 ст. 58 ГК РФ), во втором случае к присоединяемому (п. 2

ст. 58 ГК РФ). Правопреемство осуществляется на основании пере-

даточного акта.

Преобразование жилищного или жилищно-строительного коо-

ператива производится, как правило, в товарищество собственников

жилья, т.е. происходит изменение организационно-правовой фор-

мы юридического лица, к вновь возникшему товариществу переходят

Глава 8. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

189

права и обязанности реорганизованного кооператива в соответствии

с передаточным актом

Передаточный акт должен содержать положения о правопреемст-

ве по всем обязательствам реорганизованного кооператива в отноше-

нии всех его кредиторов и должников, включая и обязательства, ос-

париваемые сторонами.

Передаточный акт утверждается общим собранием кооператива и

представляется вместе с учредительными документами в налоговые

органы для государственной регистрации вновь возникших юриди-

ческих лиц или внесения изменений в учредительные документы уже

существующих юридических лиц

Непредставление вместе с учредительными документами переда-

точного акта, а также отсутствие в них положений о правопреемстве

по обязательствам реорганизованного кооператива влекут отказ в го-

сударственной регистрации вновь возникших юридических лиц.

ГК РФ (ст. 60) устанавливает гарантии прав кредиторов при реор-

ганизации юридического лица, в том числе и жилищного или жилищ-

но-строительного кооператива.

Общее собрание членов кооператива, принявшее решение о реор-

ганизации, обязано письменно уведомить об этом кредиторов реорга-

низуемого кооператива. При этом кредитор вправе потребовать пре-

кращения или досрочного исполнения обязательства, должником по

которому является этот кооператив.

§ 5. Правовое положение членов жилищных

и жилищно-строительных кооперативов

При рассмотрении правового положения членов жилищных и жи-

лищно-строительных кооперативов следует иметь в виду, что граждан-

Следует отметить, что на основании ст. 14 Федерального закона «О введении в

действие Жилищного кодекса Российской Федерации» при выплате полностью паево-

го взноса хотя бы одним членом кооператива кооператив может быть преобразован в

товарищество собственников жилья, а при выплате всеми членами паевых взносов обя-

зан преобразоваться в товарищество до 1 января 2007 г.

О государственной регистрации, осуществляемой при реорганизации юридиче-

ского лица, см.: Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации

юридических лиц» / Под ред. Б.М. Гонгало и П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2003.

С. 138–183.

П.В. Крашенинников. Жилищное право

190

ское и жилищное законодательство предусматривает, что членами коо-

перативов могут быть граждане, достигшие 16 лет (ст. 26 ГК РФ и ст. 111

ЖК РФ). При организации кооператива его членами признаются граж-

дане-учредители после государственной регистрации кооператива.

Лица, состоящие на учете нуждающихся в получении жилых поме-

щений в домах государственного и муниципального жилищных фон-

дов

, как правило, имеют преимущественное право на вступление в

жилищные или жилищно-строительные кооперативы, организуемые

при содействии органов местного самоуправления.

Основания нуждаемости гражданина в улучшении жилищных ус-

ловий дают ему возможность для вступления в правоотношения, свя-

занные с жилым помещением, т.е. в жилищные правоотношения. Для

реализации указанной возможности гражданин вправе подать заявле-

ние о постановке на кооперативный учет в орган местного самоуправ-

ления, где ведется соответствующий учет. Как правило, на основании

актов органов местного самоуправления принятие на учет граждан,

желающих вступить в кооператив, производится по месту жительства

решением органа местного самоуправления, а по месту работы – со-

вместным решением администрации и профсоюзного комитета ор-

ганизации, при содействии которых организуется кооператив. Жи-

лищное правоотношение возникает с момента решения соответству-

ющего органа о принятии на учет. С этого времени гражданин имеет

право требовать улучшения жилищных условий, а орган местного са-

моуправления либо организация содействуют в получении жилого по-

мещения. Представляется, что это – организационное жилищное пра-

воотношение, которое с момента выделения квартиры преобразуется

в жилищное правоотношение с конкретным объектом.

В литературе вопрос о возникновении жилищных правоотноше-

ний в кооперативных домах в прошлом веке не получил однозначной

оценки. Одни авторы утверждают, что жилищные правоотношения

возникают со времени принятия гражданина в члены кооператива.

Так, Ш.Д. Чиквашвили отмечал, что фактом, обусловливающим воз-

никновение жилищных правоотношений, является членство в коо-

перативе

Подробнее см. § 3 гл. 5 настоящей работы.

См.: Чиквашвили Ш.Д. Личные и имущественные правоотношения в жилищных

кооперативах. М., 1973. С. 120; Гендзехадзе Е.Н. Указ. соч. С. 58.