Крашенинников П.В. Жилищное право

Подождите немного. Документ загружается.

Глава 8. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

171

На собрании наряду с вопросами, связанными с организацией жи-

лищно-строительного кооператива, оговариваются возможные места

отводов либо приобретения земельных участков под жилищное строи-

тельство, рассматриваются варианты типовых или индивидуальных

проектов жилого дома, уточняется список граждан, желающих стать

членами кооператива, и членов их семей. Собрание принимает реше-

ние о создании жилищно-строительного кооператива и выбирает из

своего состава группу лиц – комиссию, которая должна будет зани-

маться организационными вопросами до регистрации кооператива в

качестве юридического лица и избрания правления кооператива. Ко-

миссия разрабатывает проект устава, подготавливает и проводит об-

щее собрание учредителей для принятия устава.

Возможен вариант, когда инициативная комиссия не выбирает-

ся на собрании, а создается до проведения собрания решением орга-

на местного самоуправления либо юридического лица из числа граж-

дан, желающих объединиться в кооператив.

До оформления управленческих структур инициативная комиссия

должна выступать по вопросам, связанным с будущим кооперативом,

перед органами местного самоуправления и другими организациями.

Полномочия по решению организационных вопросов создания жилищ-

но-строительного кооператива необходимо оформлять доверенностью,

которая должна выдаваться гражданами, желающими создать коопера-

тив, руководителю инициативной комиссии.

На втором этапе решаются вопросы, связанные с земельным участ-

ком, на котором будет вестись кооперативное жилищное строительство.

Если орган местного самоуправления поддерживает конкретный коопе-

ратив, то он проверяет обоснованность решения собрания граждан, же-

лающих объединиться в кооператив, и наличие возможности осущест-

вить жилищное строительство, утверждает решение собрания об образо-

вании жилищно-строительного кооператива, производит отвод земли для

строительства дома и при необходимости включает в государственный

план проектные и строительно-монтажные работы по возведению коо-

перативного жилого дома. В таких случаях отвод земли производится, как

правило, в районах массового жилищного строительства, имеющих доро-

ги, магистральные сети водопровода, канализации и водоснабжения.

В тех случаях, когда жилищно-строительный кооператив создает-

ся без поддержки органов местного самоуправления либо юридиче-

П.В. Крашенинников. Жилищное право

172

ского лица, граждане самостоятельно решают вопросы, связанные с

отводом земельного участка либо приобретением его в аренду или на

праве собственности.

На третьем этапе инициативная комиссия созывает собрание уч-

редителей, на котором принимается устав жилищно-строительного

кооператива.

На четвертом, заключительном, этапе устав, принятый собранием

учредителей, и протокол этого собрания представляются в орган госу-

дарственной регистрации юридических лиц по месту нахождения жи-

лищно-строительного кооператива, где кооператив регистрируется.

С момента государственной регистрации кооператив приобрета-

ет статус юридического лица, а учредители становятся его членами.

Как верно отмечается в литературе, регистрация означает возможность

реализации прав и обязанностей учредителей (участников) в полном

объеме

В уставе жилищно-строительного кооператива должны быть обя-

зательно указаны:

– наименование с указанием на основную цель его деятельности,

а также слово «кооператив». Например, «Юго-западный жилищно-

строительный кооператив» либо «Кооператив по строительству и экс-

плуатации жилья «Вишневый сад»»;

– место нахождения кооператива, которое определяется местом

его государственной регистрации;

– порядок управления деятельностью жилищно-строительного коо-

ператива;

– предмет и цели деятельности кооператива;

– сведения о порядке вступления в члены кооператива;

– порядок выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных

выплат;

– размер вступительных и паевых взносов;

– состав и порядок внесения вступительных и паевых взносов;

– ответственность за нарушение обязательств по внесению пае-

вых взносов;

– состав и компетенция органов управления кооператива и органов

контроля за деятельностью кооператива, порядок принятия ими ре-

См.: Захаров В.А. Создание юридических лиц: правовые вопросы. М.: Норма, 2002.

С. 133.

Глава 8. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

173

шений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются

единогласно или квалифицированным большинством голосов;

– порядок покрытия членами кооператива понесенных им убытков;

– порядок реорганизации и ликвидации кооператива.

Кроме того, в устав могут включаться и другие не противоречащие

законодательству положения, связанные с особенностями деятельно-

сти конкретного кооператива.

Наряду с действующим законодательством устав жилищно-строи-

тельного кооператива служит юридической основой, обеспечивающей

участие кооператива в гражданских, административных, земельных

и других правоотношениях. Нормы устава обязательны для регули-

рования внутрикооперативных отношений. В случае возникновения

споров в данных отношениях правоприменительные органы осно-

вываются как на положениях законодательных и иных нормативных

актов, так и на нормах конкретного устава жилищно-строительного

кооператива.

Жилищно-строительные кооперативы приобретают гражданские

права и принимают на себя гражданские обязанности через свои орга-

ны. В целях формирования исполнительно-распорядительных и кон-

тролирующих органов инициативная комиссия созывает общее соб-

рание членов кооператива, на котором избираются правление и реви-

зионная комиссия кооператива

Функции заказчика по проектированию и строительству жилых до-

мов жилищно-строительных кооперативов, как правило, выполняет

сам кооператив. В тех случаях, когда организации жилищно-строи-

тельного кооператива содействуют органы местного самоуправле-

ния или юридические лица, функции заказчика могут возлагаться на

управления (отделы) капитального строительства органов местного

самоуправления или организаций, при содействии которых созданы

кооперативы.

Если патронажный кооператив передал функции заказчика, то от-

ношения между кооперативом и управлением (отделом) капитального

строительства либо организацией оформляются договором, по кото-

рому жилищно-строительный кооператив передает функции заказчи-

ка по проектированию и (или) строительству многоквартирного дома

Об органах управления и контроля жилищных и жилищно-строительных коопе-

ративов см. § 3 настоящей главы.

П.В. Крашенинников. Жилищное право

174

со сметной стоимостью по сводному сметному расчету. Управление

(отдел) капитального строительства либо соответствующая органи-

зация принимает на себя все обязанности заказчика по оформлению

и освоению участка строительства, заключению договоров и расче-

там с проектной, подрядной и пусконаладочными организациями

по обеспечению строительства материалами, оборудованием и т.д.

Кооператив в свою очередь обязуется внести на специальный счет

управления (отдела) собственные средства в установленном согла-

шением размере.

Жилищно-строительный кооператив вправе контролировать строи-

тельство жилого дома, предназначенного для него. Для этой цели коо-

ператив может назначить компетентного в области строительства чле-

на (членов) кооператива, который осуществляет наблюдение за ходом

строительства и согласовывает возникающие в процессе строитель-

ства вопросы. На указанного гражданина кооператив в лице предсе-

дателя правления оформляет доверенность на осуществление возло-

женных полномочий. Договор по строительству жилого дома должен

предусматривать имущественную ответственность сторон за наруше-

ние взятых на себя обязательств.

В тех случаях, когда кооператив самостоятельно осуществляет функ-

ции заказчика, правление от имени жилищно-строительного коопе-

ратива заключает договор подряда на капитальное строительство со

специализированной строительной организацией.

По договору строительного подряда согласно § 3 гл. 37 ГК РФ под-

рядчик обязуется в установленный договором срок построить по за-

данию заказчика (в данном случае – кооператива) многоквартирный

дом, а заказчик – создать подрядчику необходимые условия для вы-

полнения работ, принять их результат и оплатить обусловленную в до-

говоре стоимость работ. В таком договоре, как правило, содержатся

условия о выполнении монтажных, пусконаладочных и иных нераз-

рывно связанных со строящимся домом работ.

Следует отметить, что подрядчик обязан осуществлять строительст-

во и иные связанные с ним работы в соответствии с технической доку-

ментацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъяв-

ляемые к ним требования, и со сметой стоимости работ. При отсутст-

вии иных указаний в договоре предполагается, что подрядчик обязан

выполнить все работы, указанные в технической документации и сме-

Глава 8. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

175

те. Подрядчик производит испытания смонтированного им оборудо-

вания, сдает рабочей комиссии жилой дом.

заказчик в свою очередь обязан своевременно передать подрядчи-

ку проектно-сметную документацию, оборудование, материалы и пр.,

предоставить для строительства земельный участок, обеспечить от-

крытие и финансирование строительства, принять от подрядчика по

акту рабочей комиссии законченное строительством жилье.

На практике случаи выступления кооператива в качестве заказчика

до последнего времени встречались достаточно редко. Это объясня-

лось прежде всего тем, что абсолютное большинство жилищно-строи-

тельных кооперативов создавалось при органах местного самоуправ-

ления (ранее – исполкомы местных Советов народных депутатов) или

при государственных организациях. В настоящее время в связи с тем,

что, с одной стороны, граждане имеют возможность самостоятельно

организовывать жилищно-строительные кооперативы, а с другой –

кооператив может образовываться при содействии юридических лиц

различных организационно-правовых форм, жилищно-строительные

кооперативы самостоятельно выступают в роли заказчика по догово-

ру капитального строительства жилого дома.

Организация жилищных кооперативов в целом аналогична созданию

жилищно-строительных кооперативов. Это относительно новая форма

жилищной кооперации. Впервые она была предусмотрена в постановле-

нии ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 31 марта 1988 г. № 406

«О мерах по ускорению развития жилищной кооперации»

, где указа-

но, что жилищные кооперативы создаются для приобретения (покуп-

ки) новых или капитально отремонтированных (реконструированных)

жилых домов и их последующей эксплуатации.

После государственной регистрации кооператива в качестве юри-

дического лица и избрания исполнительных и ревизионных органов

жилищный кооператив подбирает, а затем приобретает у юридическо-

го лица, граждан или органов местного самоуправления новый или ка-

питально отремонтированный жилой дом. В этом случае заключается

договор купли-продажи многоквартирного дома. По такому договору

продавец обязуется передать в собственность покупателя многоквар-

тирный дом как объект, а покупатель – принять дом и уплатить за не-

Собрание постановлений Совета Министров (Правительства) СССР. 1988. № 16.

Ст. 43.

П.В. Крашенинников. Жилищное право

176

го определенную денежную сумму. В качестве покупателя по данному

договору выступает жилищный кооператив. Продавцами могут быть

органы местного самоуправления, а также юридические и физические

лица, имеющие на праве собственности многоквартирный дом.

Такой договор заключается в простой письменной форме путем

составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит

государственной регистрации (ст. 550 и 551 ГК РФ).

В целях более полной защиты прав покупателей установлено пра-

вило, из которого следует, что передача многоквартирного дома про-

давцом и принятие его кооперативом осуществляются по подписывае-

мому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

При этом, если иное не предусмотрено договором, обязательство пе-

редать дом считается исполненным после вручения его покупателю и

подписания соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче

многоквартирного дома на условиях, предусмотренных договором ку-

пли-продажи, считается соответственно отказом продавца от испол-

нения обязанности передать дом, а покупателя – его принять. Само

по себе принятие покупателем дома, не соответствующего условиям

договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено

в документе, не является основанием для освобождения продавца от

ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В случае передачи многоквартирного дома, не соответствующего

условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать

от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмезд-

ного устранения недостатков в разумный срок, возмещения своих рас-

ходов на устранение недостатков.

Важно подчеркнуть, что в случае существенного нарушения тре-

бований к качеству дома (обнаружения неустранимых недостатков,

недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных

расходов или затрат времени, либо выявляются неоднократно, либо

проявляются вновь после их устранения, и других подобных недос-

татков) жилищный кооператив как покупатель вправе по своему вы-

бору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребо-

вать возврата уплаченной за дом денежной суммы либо замены дома

ненадлежащего качества многоквартирным домом, соответствую-

щим договору.

Глава 8. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

177

Из ст. 552 ГК РФ следует, что одновременно с передачей права

собственности на многоквартирный дом передаются права на ту часть

земельного участка, которая занята этим домом и необходима для его

использования. При этом возможны различные варианты, а именно:

– если продавец является собственником земельного участка, на

котором находится продаваемый дом, покупателю передается право

собственности либо предоставляется право аренды на соответствую-

щий земельный участок;

– если продавец не является собственником земельного участка,

на котором находится продаваемый дом, покупатель приобретает пра-

во пользования соответствующей частью земельного участка на тех же

условиях, что и продавец дома.

В договоре о продаже многоквартирного дома жилищному коопе-

ративу возможны и нетрадиционные (но необходимые для нормаль-

ного проживания граждан) условия. Например, по соглашению ме-

жду жилищным кооперативом и органом местного самоуправления

на кооператив могут возлагаться такие обязательства, как озеленение

и благоустройство участка, прилегающего к дому, установка ограды

и устройство тротуаров в пределах отведенного для жилого дома зе-

мельного участка и т.д.

Впоследствии, после предоставления жилых помещений членам

жилищного кооператива и выплаты ими паевых взносов, многоквар-

тирный дом как объект правоотношения перестает существовать.

Необходимо отметить, что рассматриваемая форма жилищной

кооперации существенно отличается от жилищно-строительных коо-

перативов.

Первым отличием является то, что при организации жилищного

кооператива не требуется прохождения такого сложного этапа, как от-

вод либо приобретение земли, так как участок закреплен за конкрет-

ным приобретаемым жилым домом.

Второе отличие заключается в основании приобретения многоквар-

тирных домов: жилищный кооператив покупает, а жилищно-строи-

тельный – возводит жилые дома, т.е. в первом случае имеет место пер-

воначальный способ возникновения права собственности, а во вто-

ром – производный.

Третье отличие вытекает из второго и связано с разными спосо-

бами приобретения дома. У жилищного кооператива менее длитель-

П.В. Крашенинников. Жилищное право

178

ный срок от регистрации кооператива до предоставления его членам

жилых помещений.

Из изложенного следует, что указанные формы жилищной коопе-

рации различаются организацией и способом приобретения дома до

начала его эксплуатации. В деятельности и обеспечении членов коо-

ператива жилыми помещениями различий между жилищными и жи-

лищно-строительными кооперативами нет, они преследуют одни и те

же цели – удовлетворение жилищно-бытовых потребностей пайщи-

ков кооператива и членов их семей. До выплаты членами кооперати-

вов паевых взносов жилищные и жилищно-строительные кооперати-

вы являются собственниками жилых помещений и объектов общего

пользования многоквартирного дома.

ГК РФ предусматривает возможность осуществления предприни-

мательской деятельности потребительскими кооперативами, в том

числе жилищными и жилищно-строительными. Однако это обуслов-

ливается тем, что такая деятельность должна служить целям, ради ко-

торых созданы названные кооперативы. В отличие от прежнего зако-

нодательства ГК РФ устанавливает правило, по которому доходы, по-

лученные жилищными и жилищно-строительными кооперативами от

предпринимательской деятельности, осуществляемой в соответствии

с законом и уставом, могут распределяться между их членами.

§ 3. органы управления и контроля жилищных

и жилищно-строительных кооперативов

В соответствии с п. 1 ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает

гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности че-

рез свои органы, действующие в соответствии с законом, иными пра-

вовыми актами и учредительными документами.

Органы жилищных и жилищно-строительных кооперативов мож-

но разделить на органы управления и контроля.

К органам управления следует отнести, во-первых, общее собра-

ние членов кооператива или конференцию уполномоченных – выс-

шие органы; во-вторых, правление или председателя кооператива –

исполнительно-распорядительные органы.

В соответствии со ст. 116 ЖК РФ высшим органом управления коо-

ператива является общее собрание (вместо него в крупных кооперативах

Глава 8. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

179

могут созываться конференции полномочных представителей). Норма

представительства для участия в собрании уполномоченных (конфе-

ренции полномочных представителей) устанавливается уставом кон-

кретного кооператива.

Выбирая норму представительства, думается, что кроме учета

общей численности членов объединения кооперативу необходимо

принимать во внимание, что на конференции должны присутство-

вать не более 100 представителей, в противном случае могут воз-

никнуть сложности организационного порядка (отсутствие необ-

ходимого помещения для проведения собрания, трудности в опо-

вещении членов кооператива и ведении собрания). Вместе с тем

представительство на конференции должно быть обусловлено чет-

кими и понятными критериями: например, уполномоченные от ка-

ждой лестничной площадки или от каждого подъезда жилого дома

(домов) кооператива. ЖК РФ устанавливает минимальное количе-

ство членов кооператива, при котором могут созываться конферен-

ции, – не менее 50%.

В настоящее время объем полномочий высшего органа управления

кооператива определяется законодательством, включающим как рос-

сийские нормативные правовые акты, так и акты Союза ССР. Пред-

ставляется правильным существующее в литературе деление компе-

тенции общего собрания юридического лица на исключительную и

альтернативную

. закон СССР «О кооперации в СССР» в п. 3 ст. 14

относит к исключительной компетенции высшего органа управления

кооператива принятие устава и внесение в него изменений и дополне-

ний; избрание председателя, правления и ревизионной комиссии (ре-

визора) кооператива, заслушивание отчетов об их деятельности; ре-

шение вопросов о приеме в члены кооператива, исключении из него,

а также вопросы, связанные с выходом из кооператива, принятием и

изменением правил внутреннего распорядка кооператива, положени-

ем об оплате труда, о материальной ответственности за ущерб, причи-

ненный имуществу кооператива, и другие внутренние акты; опреде-

ление размеров вступительных взносов; утверждение планов деятель-

ности кооператива и отчеты об их исполнении; установление видов,

размеров и направлений использования фондов и резервов; решение

См.: Шахов В.Д. Механизм самоуправления коллектива (организационно-право-

вые проблемы). Свердловск, 1990. С. 141.

П.В. Крашенинников. Жилищное право

180

вопросов реорганизации и прекращения деятельности кооператива,

вхождения его в союзы (объединения) и выхода из них.

Думается, что уставом конкретных жилищно-строительных коопе-

ративов может быть закреплен за общими собраниями (конференция-

ми уполномоченных) более широкий круг полномочий. Так, наряду

с указанием полномочий, определенных в законе СССР «О коопера-

ции в СССР», возможно отнесение к исключительной компетенции

высшего органа кооператива решения вопросов по утверждению про-

екта и сводной сметы на строительство жилого дома; принятию реше-

ния о получении банковского кредита на строительство дома; утвер-

ждению расчета стоимости квартир; установлению размера паевых

взносов; принятию решения о порядке эксплуатации жилого дома;

установлению сроков внесения взносов на капитальный ремонт жи-

лого дома, взносов на эксплуатацию и содержание придомовой терри-

тории, платы за коммунальные услуги; подаче заявления в орган мест-

ного самоуправления о переоборудовании непригодных для прожива-

ния жилых помещений в доме кооператива в нежилые; рассмотрению

жалоб на действия правления и ревизионной комиссии кооперати-

ва. Действовавший до 19 апреля 1989 г. Примерный устав жилищно-

строительного кооператива относил к исключительной компетенции

и выделение служебной жилой площади в доме кооператива для об-

служивающего персонала. Указание данных вопросов в конкретных

уставах не противоречит закону СССР «О кооперации в СССР», ГК

РФ и ЖК РФ. В соответствии с уставом кооператива к его исключи-

тельной компетенции могут быть отнесены и другие вопросы органи-

зационной, хозяйственной и общественной деятельности кооперати-

ва (п. 3 ст. 14 закона СССР «О кооперации в СССР»).

Альтернативная компетенция общего собрания членов кооперати-

ва (конференции уполномоченных) предполагает возможность при-

нять к своему рассмотрению вопросы, отнесенные к ведению испол-

нительно-распорядительных и контрольных органов жилищных или

жилищно-строительных кооперативов.

Следует иметь в виду, что возможность рассматривать любые во-

просы, связанные с деятельностью кооператива, не дает право выс-

шему органу (как, впрочем, и другим) вмешиваться в осуществление

членами кооператива своих гражданских прав по пользованию квар-

тирой. Аналогичный вывод сделал и И.А. Приходько. «...Общее собра-