Крашенинников П.В. Жилищное право

Подождите немного. Документ загружается.

Глава 8. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

191

Другие исследователи считают, что юридическим обстоятельством,

порождающим жилищные правоотношения в кооперативных домах,

является решение общего собрания о закреплении за членом коопе-

ратива конкретного жилого помещения

Некоторые авторы полагают, что для возникновения жилищных

правоотношений необходима выдача ордера на занятие жилого поме-

щения. Например, по мнению И.С. Гуревича, «без этой санкции не мо-

жет возникнуть правоотношений между кооперативом и его членами и

их семьями в связи с пользованием последними жилплощадью»

Существует также мнение, приверженцы которого указывают на

то, что жилищные правоотношения возникают с фактического заня-

тия членами кооператива жилой площади

Приведенные точки зрения отличаются по взглядам на момент воз-

никновения жилищных правоотношений, причем вторая, третья и чет-

вертая позиции отождествляют жилищные правоотношения с правом

пользования членом кооператива жилым помещением, оставляя без

внимания отношения, складывающиеся при предоставлении жилья,

и только первая позиция трактует жилищные правоотношения ши-

ре права пользования, вместе с тем ограничиваясь рамками членства

в кооперативе. Наиболее обоснованным, на наш взгляд, необходимо

признать данное Н.П. Ворониной определение указанного правоот-

ношения как единого гражданско-правового отношения по передаче

жилого помещения гражданину (и членам его семьи) и пользованию

предоставленным жильем

Из приведенного определения следует, что динамика жилищного

правоотношения состоит из двух стадий: предоставления и пользова-

ния. Субъектами жилищного правоотношения на любой стадии, с од-

ной стороны, являются граждане, нуждающиеся в улучшении жилищ-

ных условий и желающие в этих целях объединиться в жилищный или

См.: Курбанова И.С. Основания возникновения и прекращения жилищных пра-

воотношений в домах жилищно-строительной кооперации: Автореф. дис. … к.ю.н. Ба-

ку, 1970. С. 9.

Гуревич И.С. О жилищных правоотношениях в домах жилищно-строительной коопе-

рации // Проблемы жилищно-строительной кооперации. Л., 1966. С. 30; Чигир В.Ф. Жи-

лищные правоотношения: Автореф. дис. ... д.ю.н. Минск, 1970. С. 18.

См.: Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963. С. 70–71.

См.: Воронина Н.П. Правообразующие юридические факты в советском жилищ-

ном праве: Автореф. дис. ... к.ю.н. Свердловск, 1982. С. 7.

П.В. Крашенинников. Жилищное право

192

жилищно-строительный кооператив. К ним предъявляются все тре-

бования, которые установлены для членов названных кооперативов.

Второй стороной рассматриваемого правоотношения первоначаль-

но выступает орган местного самоуправления, организации, которая

содействует созданию кооператива, а затем – образованные жилищ-

ные и жилищно-строительные кооперативы. Если кооператив созда-

ется без поддержки, то субъектом такого правоотношения сразу ста-

новится кооператив.

С момента принятия гражданина на учет у него возникает право на

обеспечение жилой площадью. Однако пребывание на учете для улуч-

шения жилищных условий есть начальное состояние жилищных пра-

воотношений, долгое время остающееся таковым. И лишь при после-

дующих благоприятных условиях (продвижение в очереди) и при на-

личии определенных юридических фактов это правоотношение начнет

развиваться. При проведении организационных мероприятий по соз-

данию кооператива гражданин подает заявление о вступлении в коо-

ператив, тем самым становясь его учредителем. С момента регистра-

ции кооператива последний получает статус юридического лица, а его

учредители становятся его членами.

Создание кооператива – самостоятельная стадия динамики жи-

лищных правоотношений, в которой гражданин, оставаясь нуждаю-

щимся в улучшении жилищных условий, приобретает членские права

и обязанности. Его основным правомочием является право требовать

предоставления обусловленного денежными взносами и составом се-

мьи жилого помещения в конкретном доме. Второй стороной на этой

стадии развития жилищных правоотношений выступает кооператив,

строящий или приобретающий жилой дом. На данном этапе основная

обязанность второй стороны – предоставление жилого помещения.

Гражданин может стать членом действующего жилищного или жи-

лищно-строительного кооператива на основании решения общего со-

брания членов кооператива или уполномоченного им органа при ус-

ловии внесения вступительного взноса и части паевого взноса.

В отличие от прежнего действующее законодательство допускает воз-

можность гражданам быть одновременно членами нескольких (напри-

мер, трех) жилищных и (или) жилищно-строительных кооперативов.

Паевой взнос в кооператив является имущественным (как правило,

денежным), равным в общей сумме строительной или соответственно

Глава 8. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

193

покупной стоимости жилого помещения, получаемого членом коопе-

ратива. Вносится он членом кооператива единовременно или в рас-

срочку, условия которой определяются в уставе кооператива. При этом

член жилищного или жилищно-строительного кооператива имеет пра-

во внести оставшуюся часть паевого взноса досрочно и соответственно

стать собственником занимаемого жилого помещения

Как следует из ст. 124 ЖК РФ, лицу, принятому в члены коопера-

тива по решению общего собрания, предоставляется отдельная квар-

тира, состоящая из одной или нескольких комнат, в соответствии с ко-

личеством членов семьи и суммой паевого взноса. В тех случаях, когда

кооператив организовывался при поддержке органов местного само-

управления, последние утверждают решение общего собрания.

Квартира должна быть благоустроенной применительно к условиям

данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и тех-

ническим требованиям. При предоставлении жилого помещения в коо-

перативном доме также в полной мере могут учитываться право на допол-

нительную жилую площадь, состояние здоровья граждан, въезжающих в

квартиру, другие заслуживающие внимания обстоятельства.

Вселение члена кооператива в жилое помещение приводит к воз-

никновению определенных правоотношений между ним и жилищным

или жилищно-строительным кооперативом. С этого момента член коо-

ператива имеет право:

– проживать со своей семьей в предоставленной ему квартире в до-

ме кооператива;

– добровольно выбыть из кооператива, в предусмотренном уста-

вом порядке передать пай любому постоянно проживающему совме-

стно с ним совершеннолетнему члену семьи;

– получить освободившуюся квартиру в доме того же кооператива

в случае нуждаемости в улучшении жилищных условий;

– производить сдачу внаем занимаемого жилого помещения, а так-

же заключать некоторые иные сделки по поводу кооперативной квар-

тиры;

– при полной выплате паевого взноса распорядиться квартирой по

своему усмотрению.

В то же время член кооператива обязан выполнять требования ус-

тава кооператива и существующие правила пользования жилыми по-

См. § 5 настоящей главы.

П.В. Крашенинников. Жилищное право

194

мещениями

. Как следует из п. 4 ст. 116 ГК РФ, члены жилищных

и жилищно-строительных кооперативов обязаны в течение трех ме-

сяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшие-

ся убытки путем дополнительных взносов. В случае невыполнения

этой обязанности такие члены кооперативов несут имущественную

ответственность по обязательствам кооператива в пределах невне-

сенной части дополнительного взноса. При этом ответственность яв-

ляется дополнительной и наступает лишь тогда, когда у кооператива

отсутствует имущество.

Рассмотрим некоторые права членов жилищных и жилищно-строи-

тельных кооперативов, не являющихся собственниками жилья.

Одним из основных правомочий членов жилищного или жилищ-

но-строительного кооператива является право на пай, которое служит

основанием владения, пользования и в некоторых случаях распоря-

жения кооперативной квартирой. Следует иметь в виду, что право на

пай может принадлежать не только члену кооператива, но и тем чле-

нам его семьи, которые принимают участие в выплате паевого взно-

са. При этом другие лица, проживающие в жилом помещении, не яв-

ляющиеся сопайщиками, имеют только право пользования соответ-

ствующим жилищем.

Право проживания наряду с пайщиками кооператива имеют чле-

ны их семей. В постановлении Пленума Верховного Суда СССР ука-

зано, что проживающие с членом жилищно-строительного коопера-

тива члены его семьи имеют равное с ним право пользования жилым

помещением в кооперативном доме, если при их вселении не было

иного соглашения о порядке пользования помещением

Однако правовое положение членов семей пайщиков во многом от-

личается от правового положения самих членов кооператива. По су-

ществу права членов семьи производны от прав пайщика

. Так, лишь

См. п. 3 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 11 октября 1991 г.

№ 11 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел по спорам меж-

ду гражданами и жилищно-строительными кооперативами» // Сборник постановле-

ний Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по граж-

данским делам. С. 195.

Бюллетень Верховного Суда СССР. 1988. № 9. Ст. 7.

См.: Чиквашвили Ш.Д. Личные и имущественные правоотношения в жилищных

кооперативах. С. 149; Марткович И.Б. Жилищное право: закон и практика. М., 1990.

С. 122.

Глава 8. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

195

по воле последнего члены семьи въезжают в квартиру при ее предос-

тавлении. Член кооператива вправе с соблюдением правил регистра-

ции вселить в занимаемое жилое помещение своего супруга, детей,

родителей, других лиц при согласии совершеннолетних членов семьи.

При вселении к родителям их детей, не достигших совершеннолетия,

такого согласия не требуется. Допустимость такой аналогии призна-

ется судебной практикой

Вместе с оговоренной выше производностью прав членов семьи су-

ществует, на наш взгляд, и определенная обусловленность прав пай-

щика правами членов его семьи. Так, при предоставлении жилого поме-

щения учитывается состав членов семьи (количество и наличие льгот

по жилищному обеспечению). Члены семьи, имеющие право на долю

в паенакоплении, имеют право на раздел жилых помещений, бывший

супруг вправе разделить паевые взносы и квартиру и др. Прекращение

семейных отношений с членом кооператива само по себе не создает

право на выселение проживающих с ним лиц. Их выселение может

иметь место в случаях, предусмотренных законодательством

В случае выбытия пайщика из кооператива проживающие вме-

сте с ним члены семьи имеют преимущественное право на вступле-

ние в кооператив. Данное правило закреплено в действующих уста-

вах конкретных жилищных и жилищно-строительных кооперативов

и не противоречит действующему законодательству.

Выбытие из кооператива возможно:

во-первых, по собственному желанию;

во-вторых, в случае смерти пайщика;

в-третьих, при исключении из членов кооператива, а значит, и при

выселении из занимаемого жилого помещения;

в-четвертых, при ликвидации кооператива. Кроме того, членст-

во прекращается при ликвидации юридического лица, являющегося

членом кооператива.

После смерти члена кооператива открывается наследство на его

имущество, в которое входят и паевые взносы (накопления). До 1 мар-

та 2002 г., т.е. до вступления в силу части третьей ГК РФ, наследни-

См. дело по иску жилищно-строительного кооператива к Левуну В.М. об отсутст-

вии у него права на пользование квартирой в доме кооператива // Бюллетень Верхов-

ного Суда СССР. 1989. № 3. С. 28–31.

См. ч. 2 п. 12 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 февраля 1988 г.

№ 1 // Бюллетень Верховного Суда СССР. 1988. № 2. С. 7.

П.В. Крашенинников. Жилищное право

196

кам, не проживающим с членом кооператива, кооператив выплачивал

стоимость пая. И только наследники, пользовавшиеся квартирой при

жизни наследодателя и вселившиеся в квартиру в установленном по-

рядке, сохраняли право дальнейшего пользования квартирой

В настоящее время на основании ст. 1177 ГК РФ наследник чле-

на жилищного кооператива имеет право быть принятым в члены со-

ответствующего кооператива. При этом такому наследнику не может

быть отказано в приеме в члены кооператива. Прием оформляется ре-

шением общего собрания (конференцией) членов кооператива (ч. 4

ст. 130 ЖК РФ).

На основании ст. 131 ЖК РФ в случае смерти члена жилищного

кооператива преимущественное право на вступление в члены жилищ-

ного кооператива имеет его супруг при условии, что этот супруг име-

ет право на часть пая.

Наследник члена жилищного кооператива, имеющий право на часть

пая и проживавший совместно с наследодателем, имеет преимущест-

венное право на вступление в члены жилищного кооператива в слу-

чае, если у супруга наследодателя такое право отсутствует или супруг

отказался от вступления в члены жилищного кооператива.

Наследник члена жилищного кооператива, не проживавший со-

вместно с наследодателем, имеет преимущественное право на вступ-

ление в члены жилищного кооператива в случае, если граждане, ука-

занные выше, отсутствуют или отказались от своего преимуществен-

ного права на вступление в члены жилищного кооператива.

Член семьи, проживавший совместно с наследодателем и не являю-

щийся его наследником, имеет преимущественное право на вступле-

ние в члены жилищного кооператива при условии внесения им пае-

вого взноса и отсутствия вышеуказанных граждан, а также в случае,

если супруг или проживавшие совместно с наследодателем другие на-

следники члена жилищного кооператива не имеют преимущественно-

го права на вступление в члены жилищного кооператива либо отка-

жутся от вступления в члены жилищного кооператива.

Уставом жилищно-строительного кооператива могут быть преду-

смотрены случаи сохранения права пользования жилым помещени-

ем в доме кооператива за членами семьи лица, исключенного из чле-

См. ч. 2 п. 12 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 февраля 1988 г.

№ 1 // Бюллетень Верховного Суда СССР. 1988. № 2. С. 8.

Глава 8. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

197

нов кооператива, при условии вступления одного из них в кооператив.

Такие основания, как правило, связаны с невиновностью членов се-

мьи в нарушениях, которые привели пайщика к исключению из чле-

нов кооператива, а затем и выселению из занимаемого жилого поме-

щения (систематическое разрушение или порча жилья, нарушение

правил общежития и др.)

По ЖК РСФСР скорее теоретически, нежели практически нуж-

дающийся в улучшении жилищных условий член кооператива имел

первоочередное право на получение освободившейся квартиры в до-

ме того же кооператива. Вопрос о нуждаемости члена кооператива

в улучшении жилищных условий решался в каждом конкретном слу-

чае с учетом норм жилой площади, установленных для принятия чле-

нов кооператива на учет по улучшению жилищных условий, соста-

ва семьи, состояния здоровья члена кооператива и членов его семьи,

планировки квартиры, наличия права на дополнительную площадь и

т.п. Общее собрание (конференция уполномоченных) не имело права

предоставлять жилые помещения нечленам кооператива, если в коо-

перативе имеются лица, нуждающиеся в улучшении жилищных усло-

вий. здесь нельзя не отметить, что такое право крайне редко находило

свое применение, поскольку член кооператива имел право досрочно

выплатить паевой взнос и распорядиться принадлежащим ему жиль-

ем на праве собственности по своему усмотрению. Появившееся у на-

следников пайщика право на первоочередное вступление в кооператив

практически не оставило возможности кооперативу самостоятельно

распределять освободившиеся жилые помещения.

На основании ст. 128 ЖК РФ член кооператива вправе сдать вна-

ем часть занимаемого им жилого помещения, а при временном выез-

де всей семьи – все жилое помещение.

Для заключения договора найма требуется согласие правления коо-

ператива. В случае несогласия правления член кооператива может ос-

порить отказ в судебном или в административном порядке – путем

обращения к общему собранию. Кроме того, требуется согласие чле-

нов семьи.

В соответствии с ч. 2 ст. 128 ЖК РФ жилищный кооператив в по-

рядке, установленном уставом кооператива, вправе сдать внаем за пла-

См. п. 7 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 февраля 1988 г.

№ 1 // Бюллетень Верховного Суда СССР. 1988. № 2. С. 8.

П.В. Крашенинников. Жилищное право

198

ту освободившиеся жилые помещения, которые находились во владе-

нии членов кооператива, вышедших или исключенных из жилищного

кооператива, до приема в жилищный кооператив новых членов.

ЖК РФ предусматривает возможность раздела жилого помещения

в доме жилищного или жилищно-строительного кооператива. В соот-

ветствии с ч. 1 ст. 127 Кодекса раздел жилого помещения в доме жи-

лищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, до-

пускается в случае, если каждому из таких лиц может быть выделено

изолированное жилое помещение или имеется техническая возмож-

ность переустройства и (или) перепланировки неизолированных по-

мещений в изолированные жилые помещения. При этом необходи-

мо соблюдение двух условий: 1) пай должен быть общим имуществом

супругов и 2) каждому из супругов может быть выделено изолирован-

ное жилое помещение в занимаемой ими квартире.

Пленум Верховного Суда СССР в постановлении от 11 октября

1991 г.

разъяснил, что при вынесении решения о разделе жилого по-

мещения суд обязан учитывать размер принадлежащей каждому из

бывших супругов доли паенакопления, интересы детей и других чле-

нов семьи, имеющих право на пользование жилой площадью, а так-

же планировку квартиры. В отдельных случаях суд может принять во

внимание и фактически сложившийся порядок пользования жилым

помещением.

Если квартира состоит из двух или более смежных неизолирован-

ных комнат, суд, придя к выводу, что при их переоборудовании в изо-

лированные (при наличии на то разрешения в установленном поряд-

ке) не будут ухудшены жилищные условия сторон и членов их семьи,

вправе в зависимости от конкретных обстоятельств дела возложить

обязанность по переоборудованию на одну или на обе стороны.

В случае признания за одним из бывших супругов при разделе жи-

лого помещения права на пользование помещением, стоимость кото-

рого превышает размер его доли в паенакоплении, суд, учитывая инте-

ресы несовершеннолетних детей или заслуживающие внимания инте-

ресы этого супруга, может отступить от начала равенства долей сторон

См. п. 23–26 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 11 октября 1991 г.

№ 11 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел по спорам меж-

ду гражданами и жилищно-строительными кооперативами» // Сборник постановле-

ний Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по граж-

данским делам. С. 200–201.

Глава 8. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

199

в их общем имуществе. Если суд не найдет оснований для увеличения

доли паенакопления указанного супруга в пользу другого супруга, то в

виде компенсации взыскивается соответствующая денежная сумма.

При невозможности раздела жилого помещения с члена кооперати-

ва взыскивается денежная компенсация в пользу его бывшего супруга

или другого члена семьи, за которым признано право на часть паена-

копления, по их просьбе об этом и лишь при условии, что они изъя-

вят согласие освободить жилое помещение.

По иску одного из супругов (бывших супругов) суд может признать

за ним право на определенную часть паенакопления, являющегося их

общим совместным имуществом, без раздела жилого помещения. Та-

кое требование может быть разрешено судом и в бракоразводном про-

цессе, если по делу выносится решение о расторжении брака.

ЖК РСФСР оговаривал возможность раздела жилой площади толь-

ко между членом кооператива и его бывшим супругом, что, безуслов-

но, ограничивало права других лиц, участвующих в паенакоплении,

тогда как к таким лицам относятся: во-первых, супруг, по каким-ли-

бо причинам желающий раздела квартиры, но не желающий растор-

гать брак; во-вторых, члены семьи пайщика, имеющие право на долю

в паенакоплении. В отношении второй категории лиц И.Т. Хламовым

и К.К. Червяковым было высказано предположение о признании за

ними права на раздел жилого помещения и паевых взносов

Наличие более широких прав у членов семьи пайщика, принимав-

ших участие в паенакоплении, нежели у других членов семьи, при-

знавалось в литературе и законодательстве. Новый ЖК РФ исправил

действовавшее до 1 марта 2005 г. недоразумение. В соответствии со

ст. 127 Кодекса раздел жилого помещения в доме жилищного коопе-

ратива между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае,

если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жи-

лое помещение или имеется техническая возможность переустройст-

ва и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолиро-

ванные жилые помещения.

ЖК РФ в ст. 133 устанавливает право выселения бывшего члена

кооператива. На основании указанной нормы член жилищного коо-

ператива, не выплативший полностью паевой взнос и исключенный

См.: Хламов И.Т., Червяков К.К. Право на квартиру в жилищном кооперативе. Са-

ратов, 1971. С. 182.

П.В. Крашенинников. Жилищное право

200

из жилищного кооператива, а также проживающие совместно с ним

члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещени-

ем в доме жилищного кооператива и обязаны освободить данное жи-

лое помещение в течение двух месяцев со дня принятия кооперати-

вом решения об исключении такого члена из жилищного кооперати-

ва. В случае отказа освободить жилое помещение указанные граждане

подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого

жилого помещения.

Уставом кооператива могут быть предусмотрены случаи сохране-

ния права пользования жилыми помещениями в кооперативном до-

ме за членами семьи лица, исключенного из членов кооператива, при

условии вступления одного из них в кооператив.

§ 6. Возникновение права собственности

на жилое помещение у членов жилищных

и жилищно-строительных кооперативов

На основании п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного или жилищно-

строительного кооператива, другие лица, имеющие право на паенако-

пления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, предос-

тавленную этим лицам кооперативом, приобретают право собствен-

ности на занимаемое ими жилое помещение.

Таким образом, имеются три юридических факта, образующих

фактический состав для возникновения права собственности у гра-

ждан – членов кооператива и прекращения такового у юридического

лица – кооператива:

1) членство в кооперативе;

2) пользование жилым помещением, предоставленным коопера-

тивом;

3) полная выплата паевого взноса.

В цивилистической литературе указывалось на то, что взаимодей-

ствие юридических фактов, составляющих систему, приводит к тому,

что отдельные промежуточные правовые последствия возникают еще

до окончательного завершения процесса становления правоотноше-

ния

, в рассматриваемом вопросе – до возникновения права собствен-

См.: Воронина Н.П. Указ. соч. С. 7.