Крашенинников П.В. Жилищное право

Подождите немного. Документ загружается.

Глава 10. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения

261

ности одному лицу. (Например, гражданину принадлежит на праве

собственности двухкомнатная квартира, и он решил произвести от-

чуждение

права на жилье.)

Данная возможность прямо не предусмотрена в действующем зако-

нодательстве, однако и прямых запретов также нет. Комплексный ана-

лиз нормативных положений ГК РФ, содержащихся в п. 2 ст. 1: «Гра-

ждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуще-

ствляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они

свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе до-

говора и в определении любых не противоречащих законодательству

условий договора», в п. 2 ст. 421: «Стороны могут заключить договор,

как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или ины-

ми правовыми актами», а также в ст. 209 и 288, из которых следует, что

собственник жилья вправе по своему усмотрению совершать в отно-

шении принадлежащего ему жилого помещения любые действия, не

противоречащие закону, позволяет сделать вывод о том, что сделка по

отчуждению доли в праве собственности на жилое помещение возмож-

на и соответствует действующему законодательству. Учреждения юс-

тиции по регистрации прав не вправе отказывать в регистрации таких

сделок; напротив, государственные регистраторы прав на недвижимое

имущество и сделок с ним обязаны зарегистрировать: во-первых, до-

говор; во-вторых, долю лица, приобретшего право, и оставшуюся до-

лю у лица, которое произвело отчуждение.

В приведенном примере зарегистрированный в учреждении юсти-

ции по регистрации прав договор будет представлять собой правоуста-

навливающий документ, удостоверяющий тот факт, что доля в праве

общей собственности на жилье гражданина, ранее являвшегося еди-

ноличным собственником, составляет

, а доля в праве общей собст-

венности на жилое помещение лица приобретшего составляет

§ 4. защита права собственности на жилое помещение

защита права собственности субъектов гражданского оборота, в том

числе и на жилые помещения, осуществляется согласно положениям

различных отраслей законодательства. К ним в первую очередь следу-

ет отнести уголовное законодательство, законодательство об админи-

П.В. Крашенинников. Жилищное право

262

стративных правонарушениях и гражданское законодательство, кото-

рые часто дополняют друг друга. Например, суд, рассматривая уголов-

ное дело о хулиганских действиях, происходивших в квартире, вправе

рассмотреть и гражданский иск о возмещении ущерба, нанесенного

этими действиями собственнику жилого помещения.

Основная часть исследователей гражданского законодательства

выделяет два способа защиты права собственности: во-первых, вещ-

но-правовой; во-вторых, обязательственно-правовой. Между тем не-

которые авторы к двум вышеназванным добавляют и иные способы

защиты права собственности

К вещно-правовому способу защиты права собственности отно-

сятся исковые требования, когда нет договора о спорном имуществе

и когда оно имеется в натуре или его можно восстановить. В литера-

туре можно встретить иные определения такого способа защиты. Так,

М.М. Агарков называл его внедоговорным, вещным

Необходимо отметить то обстоятельство, что в отличие от движи-

мых вещей жилое помещение, являясь недвижимым имуществом, не-

возможно похитить, утерять. Вместе с тем при определенных обстоя-

тельствах оно может оказаться вышедшим из владения собственника

помимо его воли путем незаконного изъятия, незаконного заселения

или незаконного препятствия в осуществлении права владения им.

Наиболее распространенный вид вещно-правовой защиты права

собственности на жилое помещение – виндикационный иск. Приме-

нительно к жилью виндикация – это право требования невладеющего

собственника к владеющему несобственнику о возврате конкретного

жилища. ГК РФ в ст. 301 устанавливает правило, по которому собст-

венник имеет право истребовать свое имущество из чужого незакон-

ного владения.

Лицо, являющееся невладеющим собственником, выступает в гра-

жданском процессе истцом, оно доказывает, что ему принадлежит

конкретное жилое помещение на праве собственности путем предъ-

См.: Советское гражданское право. Т. 1. М., 1979. С. 306. В период действия зако-

нов Союза ССР и РСФСР «О собственности» исследователи названных законодательных

актов наряду с предыдущими способами называли такой способ защиты права собствен-

ности, как оспаривание решений органов государственной власти и управления (см.: Су-

ханов Е.А. Лекции о праве собственности. М.: Юрид. лит., 1993. С. 208–209).

См.: Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданскому праву. М., 1940.

С. 156–157.

Глава 10. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения

263

явления правоустанавливающих документов и что ответчик незакон-

но владеет жилищем. Предметом виндикационного иска в рассматри-

ваемой ситуации является жилое помещение, которое по незаконным

основаниям выбыло из владения собственника.

Безусловно, нет оснований для такого рода иска, если жилое поме-

щение было передано во владение несобственнику на основе договора

(например, по договору коммерческого найма жилого помещения со-

гласно гл. 35 ГК РФ) или в силу закона (например, по наследству, при

объявлении в судебном порядке гражданина умершим, а затем отме-

ны этого решения согласно ст. 45 и 46 ГК РФ). В таких случаях собст-

венник может воспользоваться обязательственно-правовым способом

защиты права собственности.

Следуя букве закона, ответчиков по виндикационному иску мож-

но разделить на добросовестных и недобросовестных. Данное деле-

ние незаконных владельцев позволяет применять различные граж-

данско-правовые меры воздействия при решении судьбы жилого по-

мещения. Вопрос об изъятии жилища решается исходя из проявления

воли ответчиков.

Добросовестным в соответствии с п. 1 ст. 302 ГК РФ признает-

ся приобретатель, который не знал и не должен был знать о том, что

лицо, у которого он приобрел жилое помещение, не имело права его

отчуждать, т.е. он невиновен. Конечно же, возможности незаконно-

го добросовестного приобретения недвижимости вообще и жилища в

частности существенно ограничены, так как право собственности на

жилое помещение возникает либо при полном внесении паевого взно-

са, либо по сделкам, которые подлежат государственной регистрации

в органах Федеральной регистрационной службы.

С сожалением приходится отмечать, что случаи добросовестного

незаконного приобретения жилого помещения возможны и нередко

встречаются на практике, например при подделке нанимателем не-

обходимых документов и незаконном отчуждении занимаемого жи-

лого помещения.

закон предоставляет право истребовать жилище и в тех случаях, ко-

гда отчуждение произошло помимо воли собственника (п. 1 ст. 302 ГК

РФ). Например, при отчуждении незаконно занимаемого жилого по-

мещения с помощью фиктивных документов. Виндикационный иск к

добросовестному незаконному владельцу также подлежит удовлетво-

П.В. Крашенинников. Жилищное право

264

рению в случаях, когда ответчик приобрел жилое помещение безвоз-

мездно (п. 2 ст. 302 ГК РФ), например по наследству или по договору

дарения. Добросовестный владелец при возврате жилого помещения

собственнику вправе требовать возмещения произведенных на улуч-

шение жилого помещения затрат, но не свыше размера увеличения

стоимости жилья (ч. 3 ст. 303 ГК РФ).

В других случаях закон защищает интересы добросовестного при-

обретателя, предоставляя ему правомочия собственника. Основанием

приобретения права собственности в названном случае служит слож-

ный юридический состав

. К числу элементов данного юридическо-

го состава относятся следующие факты: добросовестность приобре-

тателя, выбытие вещи из владения собственника по его воле или не

по воле лица, которому он передал имущество во владение, возмезд-

ность приобретения вещи, приобретение вещи – предмета собствен-

ности граждан, поступление вещи во владение добросовестного при-

обретателя

Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 217-Фз

внесена но-

вая ст. 31

в Федеральный закон «О государственной регистрации прав

на недвижимое имущество и сделок с ним», в которой устанавлива-

ется, что собственник жилого помещения, который не вправе его ис-

требовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный

приобретатель, у которого было истребовано жилое помещение, име-

ют право на разовую компенсацию за счет казны Российской Феде-

рации. Компенсация выплачивается в случае, если по не зависящим

от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную

силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в резуль-

тате утраты указанного жилья, взыскание по исполнительному доку-

менту не производилось в течение одного года со дня начала исчисле-

ния срока для предъявления этого документа к исполнению. При этом

размер компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный

ущерб, но не может превышать 1 млн рублей.

Недобросовестным в соответствии с ч. 1 ст. 303 ГК РФ признает-

ся приобретатель, который знал или должен был знать о неправомер-

См.: Черепахин Б.Б. Виндикационные иски в советском праве // Ученые записки.

Т. 1. Свердловск, 1945. С. 67–69.

См.: Ерошенко А.А. Истребование личным собственником своего имущества из

чужого незаконного владения // Правоведение. 1965. № 2. С. 62.

Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 1. Ч. 1. Ст. 43.

Глава 10. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения

265

ности приобретения жилого помещения, т.е. являющийся виновным.

Например, при самовольном вселении в жилое помещение или при-

обретении жилья по сделке, если получивший жилую площадь знал

или должен был знать, что отчуждатель не имел на это права. У не-

добросовестного приобретателя собственник вправе во всех случа-

ях истребовать свое жилое помещение. Недобросовестный владелец

отвечает перед собственником за любое ухудшение состояния жило-

го помещения.

Право истребовать жилое помещение из чужого незаконного вла-

дения принадлежит также лицу, хотя и не являющемуся собственни-

ком, но владеющему жильем на основании соглашения, например до-

говора найма жилого помещения. Это положение вытекает из содер-

жания ст. 305 ГК РФ.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать уст-

ранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не

были связаны с лишением владения. Иски в суд об устранении таких

нарушений называются негаторными исками. Требования по таким

искам зависят от нарушения прав собственника по осуществлению

правомочий пользования и распоряжения. Например, встречаются

случаи использования в многоквартирных домах коридоров, лестнич-

ных площадок для хранения некоторыми гражданами личных вещей,

иногда это сопровождается монтированием различных полок, шкафов

или даже капитальных ограждений. В таких случаях может нарушаться

право пользования иных лиц, в том числе и собственников. Для гра-

ждан названные действия затрудняют пользование жилыми помеще-

ниями – осложняется доступ граждан к квартирам, для обслуживаю-

щей организации затрудняется использование лестничных клеток и

других объектов общего пользования для обеспечения эксплуатации

жилых помещений.

В случае предъявления негаторного иска его содержанием будет

устранение созданных препятствий для собственника.

Особенности данного вида вещно-правовой защиты в том, что тре-

бования об устранении препятствий можно предъявлять только в мо-

мент нарушения прав собственника. С прекращением правонаруше-

ния помехи в осуществлении собственником его правомочий устраня-

ются, а потому и основания для предъявления иска отпадают

. Вместе

См.: Иоффе О.С. Советское гражданское право. Т. 1. М., 1967. С. 489–490.

П.В. Крашенинников. Жилищное право

266

с тем при нанесении имущественного ущерба нарушением прав собст-

венника последний вправе требовать его возмещения в обязательст-

венно-правовом порядке.

Следует иметь в виду, что кроме защиты правомочия пользования

собственник жилого помещения с помощью негаторного иска может

защитить и правомочие распоряжения. К таким искам относятся ис-

ки об исключении имущества из описи. Однако, рассматривая защиту

права собственности граждан на жилое помещение, следует отметить,

что наложение ареста на жизненно необходимое для должника и чле-

нов его семьи имущество не только не отвечает принципам социаль-

ной справедливости, но и прямо нарушает права и законные интересы

членов семьи собственника жилого помещения. Представляется, что

не может быть наложено взыскание на жилое помещение, где долж-

ник и члены его семьи постоянно проживают.

Между тем нередки случаи, когда гражданин, приобретая жилое

помещение в собственность, в последнем не проживает, зачастую и

не регистрируя свое проживание в нем. Очевидно, что в предусмот-

ренных законом случаях на такую жилую площадь возможно наложе-

ние взыскания.

Конечно же, при оспаривании права собственности на взыскан-

ное жилое помещение заинтересованное лицо может подать исковое

заявление об исключении имущества из описи. Иск об освобождении

имущества от ареста (исключение из описи) может быть предъявлен

собственником, а также лицом, владеющим в силу закона или догово-

ра имуществом, не принадлежащим должнику. Ответчиками по таким

искам являются должник, у которого произведен арест имущества, и

те лица, в интересах которых наложен арест на имущество. Если арест

на имущество наложен в связи с его конфискацией, ответчиками яв-

ляются осужденный и соответствующий финансовый орган.

защита интересов собственников жилых помещений осуществля-

ется также и обязательственно-правовым способом, который в свою

очередь делится на договорные и внедоговорные виды.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения договор-

ных обязательств на виновную сторону возлагается установленная за-

коном ответственность. Например, гражданин, занимающий квартиру

по договору найма жилого помещения, не произвел обусловленный

в договоре ремонт. В такой ситуации наймодатель может в соответст-

Глава 10. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения

267

вии со ст. 397 ГК РФ своими силами выполнить данную работу за счет

нанимателя либо вправе требовать возмещения убытков. Под убытка-

ми в этом случае понимаются расходы, произведенные собственни-

ком жилого помещения на ремонт, устранение повреждений, а также

не полученные собственником жилья доходы, которые он получил бы,

если бы обязательство было исполнено.

Соотношение вещно-правовых и обязательственно-правовых ис-

ков в литературе не получило однозначной оценки. Дискуссионным

в данном случае является вопрос о возможности перехода от договор-

ного иска к виндикационному. Так, А.В. Венедиктов пришел к выво-

ду о возможности такого перехода: «Собственник вправе, предъявив

договорный иск и оказавшись не в состоянии представить суду необ-

ходимые доказательства в обоснование этого иска, предъявить винди-

кационный иск»

. Г.К. Толстой считал, что такой переход допустил бы

возможность неправильной квалификации отношений сторон судом

На наш взгляд, предпочтительнее точка зрения, отрицающая возмож-

ность перехода от одного иска к другому, так как незаконный владе-

лец и владелец по договору находятся в разных правовых положе-

ниях. У лица, владеющего имуществом по договору, в отличие от не-

законного владельца возникают определенные права на имущество,

причем эти права подлежат защите. Если в таком случае допустить

возможность предъявления виндикационного иска, они могут быть

существенно нарушены. К указанным нарушениям, например, мож-

но отнести требование освобождения жилого помещения при неис-

текшем сроке договора жилищного найма.

Внедоговорные обязательственно-правовые способы защиты права

собственности также служат целям восстановления имущественного

положения граждан. В соответствии со ст. 1064 ГК РФ вред, причинен-

ный имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме

лицом, причинившим вред. Так, если по вине юридического или фи-

зического лица жилое помещение окажется поврежденным или при-

веденным в состояние, непригодное для проживания, то причинитель

Венедиктов А.В. Гражданско-правовая охрана социалистической собственности.

Л., 1954. С. 174.

См.: Толстой Г.К. Содержание права социалистической и личной собственности

и некоторые вопросы ее гражданско-правовой защиты в СССР: Автореф. дис. … к.ю.н.

Л., 1953.

П.В. Крашенинников. Жилищное право

вреда обязан восстановить жилое помещение до прежнего состояния

или возместить собственнику нанесенный ущерб.

Причинивший вред освобождается от его возмещения, если до-

кажет, что вред причинен не по его вине (п. 2 ст. 1064 ГК РФ), од-

нако если вред причинен гражданами или организациями, деятель-

ность которых связана с повышенной опасностью для окружающих,

последние освобождаются от ответственности, только если докажут,

что вред возник вследствие непреодолимой силы или умысла потер-

певшего (п. 1 ст. 1079 ГК РФ)

В юридической литературе внедоговорный обязательственно-правовой способ

защиты права собственности достаточно подробно исследован, каких-нибудь сущест-

венных особенностей по отношению к жилым помещениям он не имеет. Подробнее о

способах защиты права собственности см., например: Смирнов В.Т., Собчак А.А. Общее

учение о деликтных обязательствах. Л., 1986; Кузнецова Л.Г., Молчанова Т.Н. Субъекты

возмещения вреда, причиненного источником повышенной опасности // Актуальные

проблемы гражданского права. Свердловск, 1986; Донцов С.Е., Глянцев В.В. Возмещение

вреда по советскому законодательству. М., 1990; Молчанова Т.Н. Вопросы возмещения

вреда, причиненного несовершеннолетними // Теория и практика гражданско-право-

вого регулирования. Екатеринбург, 1992; Гражданское право: Учебник для вузов. Часть

первая / Под общ. ред. Т.И. Илларионовой, Б.М. Гонгало и В.А. Плетнева. М.: Изда-

тельская группа «Норма–Инфра-М», 1998. С. 301–312.

269

ГлаВа 11. оБщее имУщестВо

мноГоКВартирноГо Дома

§ 1. Право собственников жилых помещений

на общее имущество многоквартирного дома

Гражданское и жилищное законодательство предусматривает спе-

циальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся

при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквар-

тирных домах: собственнику квартиры в многоквартирном доме на-

ряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру,

принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество

дома. Из данного положения по существу следует вывод о том, что от-

ношения собственности в многоквартирных домах более многообраз-

ны, чем в обычных жилых домах, поскольку объектами права в много-

квартирных домах выступают не только жилые помещения, но и дру-

гие объекты, в том числе и недвижимые.

Отношения общей собственности в многоквартирных домах мож-

но рассматривать с различной степенью детализации, располагая их на

различных уровнях. Одна и та же квартира может принадлежать двум

или более лицам на праве общей собственности. При этом возможна

как долевая, так и совместная собственность на жилье. Эти отношения

общей собственности условно можно назвать внутренними, поскольку

они складываются между собственниками одного объекта (квартира

либо изолированные комнаты)

. Отношения общей собственности на

лестницы, лифты, подвалы, коридоры и другие объекты общего поль-

зования, складывающиеся между собственниками одного жилого по-

мещения, с одной стороны, и другими собственниками недвижимости

О праве общей собственности на жилое помещение см. § 3 гл. 10 настоящей ра-

боты.

П.В. Крашенинников. Жилищное право

270

в жилищной сфере, с другой стороны, условно можно назвать внеш-

ними отношениями общей собственности в многоквартирном доме,

т.е. отношениями между собственниками квартир в одном многоквар-

тирном доме по поводу объектов общего пользования.

Объединение имущества, не относящегося к жилью в многоквар-

тирных домах, но находящегося в собственности различных лиц, про-

исходит не по воле субъекта, а в силу предусмотренных законом юри-

дических фактов. Точнее говоря, общая собственность на объекты

общего пользования возникает как следствие того, что субъект при-

обретает в собственность жилое помещение в многоквартирном до-

ме. Другими словами, лицо направляет свою волю на возникновение

права собственности на конкретное жилище, но, поскольку сущест-

вование его в многоквартирном доме невозможно без вспомогатель-

ных элементов, одновременно с приобретением права собственности

на жилое помещение у него возникает право общей собственности на

общее имущество. Возникает такое право в силу закона независимо от

субъективных устремлений приобретателя жилого помещения, т.е. не

имеет значения, знал ли он, что, приобретая квартиру, одновременно

вступает в отношения общей собственности.

Владение и пользование имуществом, не относящимся к жилью,

но расположенным в многоквартирном доме и находящимся в общей

собственности, осуществляется традиционно по соглашению всех соб-

ственников многоквартирного дома и иной недвижимости в жилищ-

ной сфере, а при его отсутствии – в порядке, устанавливаемом судом.

Среди способов достижения соглашения между собственниками всех

жилых помещений одного многоквартирного дома может быть орга-

низация товарищества собственников жилья

. В случае создания объ-

единения собственников некоторая часть правомочий по отношению

к доле в праве общей собственности на объекты общего пользования

каждого его члена «делегируется» юридическому лицу. Речь идет об

управлении общим имуществом, предоставлении его в пользование

третьим лицам и о некоторых других правах, предусмотренных разд. VI

ЖК РФ. При этом следует иметь в виду, что такое делегирование не

влияет на положение собственника по отношению к жилому помеще-

нию – сам собственник жилища не лишается права владения, пользо-

вания и распоряжения принадлежащим ему помещением.

О товариществах собственников жилья см. гл. 12 настоящей работы.