Крашенинников П.В. Жилищное право

Подождите немного. Документ загружается.

Глава 12. Товарищества собственников жилья

291

Безусловно, основная задача товарищества – это исполнение функ-

ции эксплуатационной организации, обеспечивающей нормальное

проживание граждан.

Управление, обслуживание и эксплуатация жилых и нежилых по-

мещений могут осуществляться как своими силами, так и силами

других организаций.

В первом случае в товариществе по трудовому договору работают гра-

ждане, занимающиеся обслуживанием жилых помещений, помещений, к

ним прилегающих, а также придомовых территорий (слесари, электрики,

уборщицы, дворники и т.д.). Общее собрание по представлению предсе-

дателя правления принимает правила внутреннего распорядка обслужи-

вающего персонала товарищества, положение об оплате их труда.

Во втором случае товарищество заключает с эксплуатационной ор-

ганизацией договор на обслуживание жилого дома. По такому согла-

шению эксплуатационная организация обязуется осуществлять те-

кущий ремонт дома (кроме квартир), уборку нежилых помещений и

придомовых территорий, вывоз мусора, обслуживание систем цен-

трального отопления, водоснабжения и др.

Обслуживание и эксплуатацию газового и лифтового оборудования

могут осуществлять только специализированные организации, с кото-

рыми товарищество также заключает соответствующие договоры.

Еще раз следует обратить внимание на то, что товарищества соб-

ственников жилья являются некоммерческими организациями, они

вправе заниматься лишь той деятельностью, которая предусмотрена

в уставе. ГК РФ устанавливает возможность осуществления предпри-

нимательской деятельности такими организациями, как товарищества

собственников жилья, однако это обусловлено двумя моментами:

1) предпринимательская деятельность должна служить целям, ра-

ди которых создано товарищество;

2) при получении прибыли организация не вправе распределять

полученную прибыль между участниками организации.

При осуществлении предпринимательской или иной деятельно-

сти товарищество самостоятельно отвечает по своим обязательствам

всем принадлежащим ему имуществом, члены товарищества не несут

ответственности по его долгам.

На основании ст. 151 и 152 ЖК РФ в собственности товарищества

собственников жилья может находиться движимое имущество, а так-

П.В. Крашенинников. Жилищное право

292

же недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами

многоквартирного дома.

Средства товарищества собственников жилья состоят из:

– обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов

товарищества;

– доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направ-

ленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей

товарищества;

– субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в мно-

гоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, пре-

доставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

– прочих поступлений.

На основании решения общего собрания членов товарищества соб-

ственников жилья в товариществе могут быть образованы специаль-

ные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Поря-

док образования специальных фондов определяется общим собрани-

ем членов товарищества.

Правление товарищества собственников жилья имеет право распо-

ряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке,

в соответствии с финансовым планом товарищества.

Для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество соб-

ственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью.

Товарищество собственников жилья может заниматься следующи-

ми видами хозяйственной деятельности:

– обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого иму-

щества в многоквартирном доме;

– строительством дополнительных помещений и объектов общего

имущества в многоквартирном доме;

– сдачей в аренду, внаем части общего имущества в многоквар-

тирном доме.

На основании решения общего собрания членов товарищества соб-

ственников жилья доход от хозяйственной деятельности товарищест-

ва используется для оплаты общих расходов или направляется в специ-

альные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом това-

рищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели

деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные

уставом товарищества.

Глава 12. Товарищества собственников жилья

293

§ 3. органы управления товарищества

собственников жилья и контроля за их деятельностью

Для согласования интересов участников общей собственности как

между собой, так и с третьими лицами товарищество собственников

жилья образует органы управления и контроля. Такие органы услов-

но можно разделить на:

– высшие;

– исполнительно-распорядительные;

– контрольные;

– вспомогательные.

В соответствии со ст. 145 ЖК РФ высшим органом управления то-

варищества является общее собрание. Объем полномочий высшего

органа управления товарищества определяется настоящим Кодексом

и уставом товарищества.

Согласно названной выше статье к компетенции общего собрания

членов товарищества относятся проблемы, которые можно разделить на

уставные, статусно-экономические и организационно-технические.

К первым следует отнести такие, как принятие устава товарищест-

ва, внесение в него изменений и дополнений.

К статусно-экономическим видам полномочий относятся:

– принятие решений о реорганизации или ликвидации товари-

щества;

– принятие решений об отчуждении, о сдаче в аренду, залоге или

передаче иных прав на имущество товарищества домовладельцам или

третьим лицам; предоставление сервитутов или иных прав пользова-

ния общим имуществом в кондоминиуме;

– принятие решений о приобретении, строительстве, реконструк-

ции, в том числе с расширением (надстройкой), возведении хозяйст-

венных построек и других сооружений, ремонте недвижимого иму-

щества в кондоминиуме;

– принятие решений о получении заемных средств, включая бан-

ковские кредиты;

– определение направлений использования дохода от хозяйствен-

ной деятельности товарищества.

К организационно-техническим проблемам, которые компетент-

но решать общее собрание, относятся:

П.В. Крашенинников. Жилищное право

294

– введение ограничений на использование общего имущества;

– избрание правления и ревизионной комиссии;

– утверждение годового финансово-хозяйственного плана и отче-

та о его выполнении;

– установление размера обязательных платежей и взносов членов

товарищества;

– образование специальных фондов товарищества, в том числе ре-

зервного, на восстановление и проведение ремонта многоквартирно-

го дома и оборудования;

– рассмотрение жалоб на работу правления, председателя правле-

ния и комиссии товарищества;

– принятие и изменение по представлению председателя правле-

ния правил внутреннего распорядка обслуживающего персонала то-

варищества, положения об оплате их труда;

– определение размера вознаграждения членам правления това-

рищества.

Общее собрание товарищества ведет председатель правления или

его заместитель. В случае их отсутствия – один из членов правления.

При отсутствии вышеуказанных лиц председательствующий может

быть избран из числа членов товарищества.

Следует обратить внимание на то, что решения по статусно-эконо-

мическим вопросам принимаются не менее чем

голосов от общего

числа голосов членов товарищества. По остальным вопросам решения

принимаются большинством голосов присутствующих на общем соб-

рании членов товарищества или их представителей.

Уставом товарищества могут быть предусмотрены раздельное голосо-

вание по группам собственников жилых помещений в зависимости от ви-

да принадлежащих им помещений в кондоминиуме и решаемых вопро-

сов, а также увеличение количества голосов, необходимых для принятия

решений по вопросам, отнесенным ЖК РФ или уставом товарищества к

исключительной компетенции общего собрания членов товарищества.

Кроме того, представляется, что только к исключительной компе-

тенции общего собрания в уставах конкретных товариществ должны

быть отнесены следующие вопросы: о материальной ответственности

за ущерб, причиненный имуществу товарищества, о вхождении его

в союзы (объединения) и выходе из них.

Альтернативная компетенция общего собрания предполагает воз-

можность принять к своему рассмотрению вопросы, отнесенные к ве-

Глава 12. Товарищества собственников жилья

295

дению исполнительно-распорядительных и контрольных органов то-

варищества.

Объем альтернативной компетенции высшего органа управления

определяется общим собранием товарищества. Так, в ч. 4 ст. 145 ЖК РФ

говорится, что общее собрание имеет право решать вопросы, которые

отнесены к компетенции правления.

Вместе с тем следует отметить, что, обладая возможностью рас-

сматривать любые вопросы, связанные с деятельностью товарищест-

ва, высший орган не имеет права вмешиваться в осуществление чле-

нами товарищества своих прав собственности на квартиру или иную

недвижимость в жилищной сфере.

В соответствии со ст. 146 ЖК РФ уведомление о проведении обще-

го собрания членов товарищества собственников жилья направляется

в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается об-

щее собрание, и вручается каждому члену товарищества под распис-

ку или посредством почтового отправления (заказным письмом). Уве-

домление должно быть направлено не позднее чем за 10 дней до даты

проведения общего собрания.

В уведомлении о проведении общего собрания членов товарище-

ства собственников жилья указываются сведения о лице, по инициа-

тиве которого созывается общее собрание, место и время проведения

собрания, повестка дня общего собрания. Общее собрание членов то-

варищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение

вопросы, которые не были включены в повестку дня.

Правомочия общего собрания членов товарищества собственни-

ков жилья устанавливаются ЖК РФ и уставом товарищества. Общее

собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, ес-

ли на нем присутствуют более половины членов товарищества или их

представителей.

Уставом товарищества собственников жилья может быть преду-

смотрено голосование посредством опроса в письменной форме или

по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или

нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и

решаемых вопросов.

Для ведения текущей работы, организации выполнения принятых

решений общее собрание избирает исполнительно-распорядительный

орган – правление. Уставом товарищества определяется срок деятель-

П.В. Крашенинников. Жилищное право

296

ности правления, который не должен превышать двух лет. Правление

товарищества осуществляет руководство текущими делами товарище-

ства и принимает решения по вопросам, которые не отнесены к ис-

ключительной компетенции общего собрания.

Формулируя обязанности правления товарищества, ЖК РФ в ст. 148

указывает на то, что в обязанности правления входят:

– соблюдение товариществом действующего законодательства и

требований устава;

– контроль за своевременным внесением членами товарищества

установленных обязательных платежей и взносов;

– составление смет доходов и расходов товарищества на соответст-

вующий год и отчетов о финансовой деятельности, представление их

общему собранию членов товарищества для утверждения;

– управление многоквартирным домом или заключение догово-

ров на управление им;

– наем работников для обслуживания многоквартирного дома и

увольнение их;

– заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт

общего имущества в многоквартирном доме;

– ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгал-

терского учета и бухгалтерской отчетности;

– созыв и проведение общего собрания членов товарищества;

– выполнение иных вытекающих из устава товарищества собст-

венников жилья обязанностей.

заседания правления созываются председателем в сроки, установ-

ленные уставом товарищества, и признаются правомочными при уча-

стии в них большинства членов правления.

Руководит деятельностью правления товарищества председатель,

который избирается на заседании высшего либо исполнительно-рас-

порядительного органа.

На основании ст. 149 ЖК РФ председатель избирается из состава

правления товарищества. Однако в деятельности товариществ, дума-

ется, практика пойдет по двум направлениям. В небольших товари-

ществах будет избираться председатель товарищества. В крупных ком-

плексах, где имеется много владельцев, видимо, будет существовать

должность председателя правления товарищества. Кто избирает пред-

седателя правления товарищества либо председателя товарищества и

Глава 12. Товарищества собственников жилья

297

каковы его полномочия, решает общее собрание товарищества при раз-

работке устава.

Председатель правления в пределах своей компетенции без дове-

ренности действует от имени товарищества в соответствии с законода-

тельством и уставом товарищества, подписывает платежные докумен-

ты и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством и

уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлени-

ем товарищества или общим собранием членов товарищества, разра-

батывает и выносит на утверждение общего собрания членов товари-

щества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении

работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквар-

тирного дома, положение об оплате их труда (ч. 2 ст. 149 ЖК РФ).

Контрольным органом товарищества домовладельцев является ре-

визионная комиссия (ревизор), которая избирается общим собрани-

ем, как правило, на тот же срок, что и правление.

Безусловно, в состав ревизионной комиссии не могут входить чле-

ны правления товарищества. Ревизионная комиссия, состоящая более

чем из одного ревизора, из своего состава избирает председателя.

Ревизионная комиссия (ревизор) выполняет следующие функции:

– проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятель-

ности товарищества не реже одного раза в год;

– представляет общему собранию заключения по бюджету, годо-

вому отчету и размерам обязательных платежей и взносов;

– отчитывается перед общим собранием.

Для решения конкретной задачи высшим органом управления или

правлением товарищества может создаваться временная комиссия.

Полномочия этой комиссии должны оформляться доверенностью, вы-

данной руководителю данного образования. По достижении постав-

ленной цели комиссия отчитывается на общем собрании или правле-

нии товарищества и прекращает свою деятельность.

§ 4. Прекращение деятельности товарищества

собственников жилья

Аналогично прекращению деятельности жилищных и жилищно-

строительных кооперативов для прекращения деятельности товариществ

собственников жилья ЖК РФ предлагает отсылочные статьи (140 и 141).

П.В. Крашенинников. Жилищное право

298

Это означает, что при прекращении деятельности товариществ следу-

ет руководствоваться ст. 58–64 ГК РФ.

На основании ст. 61 ГК РФ ликвидация товарищества влечет его

прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопре-

емства к другим лицам. Товарищество может быть ликвидировано:

– по решению общего собрания членов (общее собрание собствен-

ников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение

о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если чле-

ны товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа

голосов собственников помещений в многоквартирном доме);

– по решению суда в случае допущенных при его создании грубых

нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый харак-

тер, осуществления деятельности без надлежащего разрешения (ли-

цензии) либо деятельности, запрещенной законом, либо с иными не-

однократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых

актов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Требование о ликвидации товарищества по вышеназванным осно-

ваниям может быть предъявлено в суд государственным органом или

органом местного самоуправления, которому право на предъявление

такого требования предоставлено законом. При этом решением суда

о ликвидации товарищества на его членов могут быть возложены обя-

занности по осуществлению ликвидации юридического лица.

Общее собрание членов товарищества, принявшее решение о ли-

квидации юридического лица, обязано незамедлительно письменно

сообщить об этом в налоговые органы для внесения в Единый госу-

дарственный реестр юридических лиц сведений о том, что товарище-

ство находится в процессе ликвидации.

Общее собрание назначает ликвидационную комиссию (ликви-

датора) и устанавливает порядок и сроки ликвидации. С момента на-

значения ликвидационной комиссии к ней переходят полномочия по

управлению делами товарищества. Ликвидационная комиссия от име-

ни ликвидируемого товарищества выступает в суде.

Ликвидационная комиссия помещает в органах печати, в которых

публикуются данные о государственной регистрации товарищества,

публикацию о его ликвидации и о порядке и сроке заявления требо-

ваний его кредиторами. Этот срок не может быть менее двух месяцев

с момента публикации о ликвидации.

Глава 12. Товарищества собственников жилья

299

Ликвидационная комиссия принимает меры к выявлению креди-

торов и получению дебиторской задолженности, а также письменно

уведомляет кредиторов о ликвидации товарищества.

После окончания срока для предъявления требований кредиторами

ликвидационная комиссия составляет промежуточный ликвидацион-

ный баланс, который содержит сведения о составе имущества ликви-

дируемого товарищества, перечне предъявленных кредиторами требо-

ваний, а также о результатах их рассмотрения. Промежуточный лик-

видационный баланс утверждается общим собранием.

Если имеющиеся денежные средства недостаточны для удовлетво-

рения требований кредиторов, ликвидационная комиссия осуществ-

ляет продажу имущества товарищества с публичных торгов в поряд-

ке, установленном для исполнения судебных решений. Конечно же,

к такому имуществу не могут быть отнесены жилые помещения, за-

нимаемые собственниками жилых помещений.

После завершения расчетов с кредиторами ликвидационная ко-

миссия составляет ликвидационный баланс, который утверждается

общим собранием членов товарищества.

Ликвидация считается завершенной, а товарищество – прекратив-

шим существование после внесения об этом записи в Единый госу-

дарственный реестр юридических лиц.

В соответствии со ст. 64 ГК РФ при ликвидации товарищества соб-

ственников жилья требования его кредиторов удовлетворяются в сле-

дующей очередности:

в первую очередь удовлетворяются требования граждан, перед ко-

торыми ликвидируемое товарищество несет ответственность за при-

чинение вреда жизни или здоровью;

во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных по-

собий и оплате труда с лицами, работающими по трудовому договору,

в том числе по контракту;

в третью очередь удовлетворяются требования кредиторов по обя-

зательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого то-

варищества;

в четвертую очередь погашается задолженность по обязательным

платежам в бюджет и во внебюджетные фонды;

в пятую очередь производятся расчеты с другими кредиторами в

соответствии с законом.

П.В. Крашенинников. Жилищное право

300

При этом требования каждой очереди удовлетворяются после пол-

ного удовлетворения требований предыдущей очереди.

В случае недостаточности имущества оно распределяется между

кредиторами соответствующей очереди пропорционально суммам тре-

бований, подлежащих удовлетворению.

При отказе ликвидационной комиссии в удовлетворении требо-

ваний кредитора либо при уклонении от их рассмотрения кредитор

вправе до утверждения ликвидационного баланса товарищества обра-

титься в суд с иском к ликвидационной комиссии. По решению суда

требования кредитора могут быть удовлетворены за счет оставшегося

имущества ликвидированного товарищества.

Требования кредиторов, заявленные после истечения срока, уста-

новленного ликвидационной комиссией для их предъявления, удовле-

творяются из имущества ликвидируемого товарищества, оставшегося

после удовлетворения требований кредиторов, заявленных в срок.

Требования кредиторов, не удовлетворенные из-за недостаточно-

сти имущества ликвидируемого товарищества, считаются погашенны-

ми. Погашенными считаются также требования кредиторов, не при-

знанные ликвидационной комиссией, если кредитор не обращался с

иском в суд, а также требования, в удовлетворении которых решени-

ем суда кредитору отказано.

Товарищества собственников жилья могут прекращать свою дея-

тельность путем реорганизации. Общее собрание членов товарищества

вправе произвести слияние с другим аналогичным товариществом либо

присоединение к нему или провести преобразование товарищества.

Слияние происходит, когда два, три или более товариществ реши-

ли организовать одно. Такие организации иногда называют объеди-

ненными кооперативами. На основании ст. 142 ЖК РФ два и более

товарищества собственников жилья могут создать объединение то-

вариществ собственников жилья для совместного управления общим

имуществом в многоквартирных домах.

Присоединение возможно, когда одно товарищество присоединяется

к другому, как правило, более крупному или ранее организованному.

И слияние, и присоединение происходят в целях более оптималь-

ного эксплуатирования жилищного фонда и придомовых территорий.

В обоих случаях происходит правопреемственность, т.е. переход прав и

обязанностей прекратившего свою деятельность товарищества, в пер-