Крашенинников П.В. Жилищное право

Подождите немного. Документ загружается.

281

ГлаВа 12. тоВарищестВа соБстВенниКоВ

Жилья

§ 1. Понятие и общие положения

о товариществах собственников жилья

В соответствии с ч. 1 ст. 135 ЖК РФ товариществом собственни-

ков жилья признается некоммерческая организация, объединение соб-

ственников помещений в многоквартирном доме для совместного

управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном

доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользо-

вания и в установленных законодательством пределах распоряжения

общим имуществом в многоквартирном доме.

Юридическая наука и нормативные правовые акты используют по-

нятие «товарищество» для определения различных объединений субъ-

ектов экономического оборота.

Исследователи гражданского законодательства 20-х гг. XX в. под-

разделяли товарищества на два основных типа: товарищества, пресле-

дующие коммерческие цели, и кооперативные товарищества

. При этом

целью кооперативных товариществ являлось «удовлетворение разно-

образных потребностей человеческого ума, чувства, вкуса и т.д.»

После ликвидации в конце 20-х – начале 30-х гг. негосударствен-

ных коммерческих организаций, в том числе и товариществ, термин

«товарищество» стал применяться крайне редко и по существу был

применим только к некоторым видам потребительских кооперативов

(например, садоводческим или дачным товариществам). Актуальность

См.: Данилов Е.Н. Товарищества // Советское хозяйственное право. М.: Гос. изд-

во РСФСР, 1926. С. 77.

Ратнер А.С. Гражданский кодекс Советских республик: Текст и практический ком-

ментарий / Под ред. проф. Ал. Малицкого. Киев: Юрид. изд-во НКЮ УССР, 1927. С. 490.

П.В. Крашенинников. Жилищное право

282

в исследовании товариществ вновь возникла лишь с принятием в кон-

це 80-х – начале 90-х гг. ХХ в. законов Союза ССР «О кооперации в

СССР»

, «О собственности в СССР», «О предприятиях в СССР», а за-

тем и целого ряда российских законодательных актов.

Опираясь на анализ современного законодательства, классифика-

цию товариществ можно производить по различным основаниям. Од-

нако представляется, что ключевым фактором, составляющим главное

отличие подобных объединений, должна оставаться цель организации

и деятельности товарищества. Часть первая ГК РФ, называя такие ви-

ды товариществ, как полные и на вере (коммандитные или смешан-

ные), указывает на то, что это – юридические лица, основной целью

деятельности которых служит извлечение прибыли, что позволяет на-

звать их товариществами предпринимательского типа.

Наряду с этим ГК РФ в разделе «Отдельные виды обязательств»

предусматривает возможность заключения договора простого това-

рищества, по которому лица, соединяя свои вклады, совместно дей-

ствуют без образования юридического лица (гл. 55). Такое объедине-

ние можно определить как товарищество договорного типа.

В отличие от названных объединений существуют товарищества,

созданные и функционирующие для удовлетворения в первую очередь

потребностей своих членов, что дает возможность называть их товари-

ществами потребительского типа. Организация и деятельность таких

образований регулируются законами «О кооперации в СССР», «О сель-

скохозяйственной кооперации», некоторыми положениями ЖК РФ и

ГК РФ. В свою очередь такие организации, по нашему мнению, под-

разделяются на две самостоятельные организационно-правовые формы:

потребительские кооперативы и товарищества собственников жилья.

В правовой литературе часто можно встретить иное суждение. Ряд

исследователей считают, что товарищества собственников жилья от-

носятся к потребительским кооперативам

. Утверждения подобного

рода основываются на том, что законодатель предъявляет к товарище-

ствам собственников жилья и потребительским кооперативам много

общих требований. Действительно, и те и другие субъекты как юри-

Ведомости Верховного Совета СССР. 1988. № 22. Ст. 355.

См., например: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации.

Часть первая. М.: Юринформцентр, 1995. С. 313; Мушинский В.О. Основы гражданско-

го права. М.: Международные отношения, 1995. С. 40; Гражданское право России: Курс

лекций. Часть первая. М.: Юрид. лит., 1996. С. 220.

Глава 12. Товарищества собственников жилья

283

дические лица относятся к некоммерческим организациям. Однако

думается, что более весомы аргументы в пользу того, что товарищест-

ва собственников жилья являются самостоятельной организационно-

правовой формой юридических лиц.

Одним из самых главных отличий товариществ собственников жи-

лья от потребительских кооперативов, и в частности от жилищных

кооперативов (самых близких по цели деятельности), является то, что

в товариществах собственников жилья нет так называемых паевых

правоотношений. В кооперативах средства паевого фонда являют-

ся средствами юридического лица и имеют строго целевое назначе-

ние: они предназначены исключительно для оплаты строительства или

стоимости построенного дома

. Члены же товариществ собственников

жилья, как явствует даже из названия и подтверждается гражданским

законодательством, являются собственниками помещений, т.е. они

оплатили или приобрели жилое помещение по различным основани-

ям до вступления в товарищество (либо до его образования).

В качестве второго отличия выступает положение, прежде не содер-

жавшееся в законодательстве, посвященном потребительской коопе-

рации. Речь идет о новелле, значительно расширяющей права членов

потребительских кооперативов, – о возможности потребительского

кооператива распределять в соответствии с законом и уставом полу-

ченные доходы между его членами (п. 5 ст. 116 ГК РФ). Товарищест-

во собственников жилья такого права не имеет.

Следующим отличием является то, что у членов товарищества соб-

ственников жилья нет такой обязанности, как необходимость покры-

вать образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов (имею-

щейся у членов кооператива).

Весьма существенное значение имеют различия, лежащие в плос-

кости отношений собственности. По общему правилу товарищество

собственников жилья не является субъектом права собственности на

помещения и на объекты общего пользования многоквартирного дома.

Жилищно-строительный кооператив выступает в качестве собствен-

ника как жилых помещений, так и объектов общего пользования.

Кроме того, сфера организации и деятельности товариществ собст-

венников жилья намного ýже по сравнению с соответствующей сфе-

См.: Гендзехадзе Е.Н. Жилищно-строительные кооперативы в городе и на селе.

М.: Изд-во Моск. ун-та, 1976. С. 105.

П.В. Крашенинников. Жилищное право

284

рой потребительских кооперативов. Товарищества собственников жи-

лья могут организовываться только собственниками жилых и иных по-

мещений и только для обеспечения эксплуатации (либо строительства

и эксплуатации) многоквартирного дома, пользования квартирами и

их общим имуществом (п. 1 ст. 291 ГК РФ и ч. 1 ст. 135 ЖК РФ). Что

же касается потребительских кооперативов, то они могут создаваться

с целью удовлетворения самых различных материальных и иных по-

требностей.

Учитывая рассмотренные отличия, а также принимая во внима-

ние норму, содержащуюся в п. 3 ст. 50 ГК РФ, которая допускает соз-

дание различных форм некоммерческих организаций, предусмотрен-

ных федеральными законами, можно говорить о новой организаци-

онно-правовой форме некоммерческой организации – товариществе

собственников жилья.

Для более полного анализа различий между потребительскими коо-

перативами и товариществами собственников жилья представляется

необходимым указать на то, что при обстоятельствах, отмеченных в

законе, товарищества собственников жилья возникают на базе неко-

торых видов потребительских кооперативов. К таким видам относятся

жилищные и жилищно-строительные кооперативы, в которых их чле-

ны полностью выплатили паевые взносы. В таких случаях последняя

часть взноса выступает в роли катализатора – преобразователя право-

отношений; обязательственные жилищные правоотношения транс-

формируются в правоотношения собственности. Ядро жилищно-ко-

оперативных отношений – паевые правоотношения – перестают су-

ществовать как таковые, а право пользования жилищем основывается

уже не на факте членства в кооперативе, а на праве собственности.

§ 2. организация и деятельность товариществ

собственников жилья

Возможность создания и деятельности непосредственно объеди-

нений собственников жилых помещений в Российской Федерации

появилась несколько раньше вступления в действие Федерального

закона «О товариществах собственников жилья» и тем более нового

ЖК РФ. здесь уместно вспомнить приватизационное законодатель-

Глава 12. Товарищества собственников жилья

285

ство, ст. 51 закона Союза ССР «О кооперации в СССР» и некоторые

другие акты. Однако указанные нормативные акты, предусматривая

право собственников жилых помещений объединяться в товарище-

ства и иные объединения, не давали четкого и однозначного опреде-

ления правового статуса товарищества собственников жилья. Пожа-

луй, впервые наиболее четко данный вопрос был решен в начале 90-х гг.

XX в. в Положении о товариществах собственников приватизирован-

ных жилых помещений в Свердловской области, утвержденном реше-

нием Президиума Свердловского областного Совета народных депу-

татов от 26 сентября 1991 г. Вместе с тем названное Положение в си-

лу региональной ограниченности применения и недостаточного (на

момент принятия) количества граждан, приватизировавших свое жи-

лье, а также в силу того, что акт регулировал лишь один вид объеди-

нений собственников жилья – товарищества собственников привати-

зированных жилых помещений, не послужило базой для образования

большого числа товариществ собственников жилья даже на террито-

рии этого региона.

На федеральном уровне возможность организации объединений

собственников жилых помещений впервые была предусмотрена зако-

ном РСФСР 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в РСФСР»,

согласно которому собственникам приватизированного жилья пре-

доставлялось право создавать товарищества и иные объединения. Тем

не менее реального воплощения данная норма не нашла, поскольку

дальше провозглашения такого права закон не пошел.

Следующим актом стал закон РФ 1992 г. «Об основах федераль-

ной жилищной политики». В его развитие Указом Президента РФ от

23 декабря 1993 г. № 2275

было утверждено Временное положение о

кондоминиуме. Однако данные нормативные акты были весьма про-

тиворечивы, и как следствие их реализация была затруднительна. Так,

Федеральный закон «Об основах федеральной жилищной политики»,

содержащий всего две статьи, посвященные рассматриваемым объе-

динениям, используя термин «кондоминиум», с одной стороны, ха-

рактеризовал его как товарищество собственников недвижимости в

жилищной сфере (ст. 1, ч. 1 ст. 8), а с другой – указывал, что такому

товариществу принадлежат на праве общей собственности, включая

Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993. № 52.

Ст. 5079.

П.В. Крашенинников. Жилищное право

286

совместную, объекты общего пользования многоквартирного дома

(ч. 2 ст. 8). Далее в рассматриваемом законе указывалось на объекты,

которые объединены в кондоминиуме (ч. 4 ст. 8), т.е. по существу речь

идет о виде общей собственности.

Временное положение о кондоминиуме попыталось «подправить»

законодательный акт. Оставляя за рамками исследования правомер-

ность таких «правок», отметим, что Временное положение довольно

подробно регламентировало кроме прочих вопросов и правовое по-

ложение объединений собственников жилья. И все же его действие

практически было нейтрализовано нормой, предусматривающей воз-

можность организации таких юридических лиц не в добровольном, а

в обязательном порядке. Данное положение (думается, заведомо не-

выполнимое) вынуждало органы государственной власти субъектов

Российской Федерации (г. Москвы, Свердловской и Ярославской об-

ластей и др.) принимать собственные положения. Следует констати-

ровать, что возникшие до принятия Федерального закона «О товари-

ществах собственников жилья» объединения собственников жилья

были организованы в основном благодаря региональным норматив-

ным актам.

В исследованиях того времени справедливо отмечалось, что ос-

новными причинами, тормозящими образование объединений собст-

венников жилья, являются неполное и противоречивое законодатель-

ство, отсутствие понимания выгод и прав, несовершенство законов,

регулирующих частную собственность на недвижимость и организа-

цию объединений

Глава 18 ГК РФ содержит три статьи – 289, 290 и 291, – непосред-

ственно касающиеся:

во-первых, квартир в многоквартирном доме;

во-вторых, общего имущества собственников жилых помещений

в многоквартирном доме;

в-третьих, товариществ собственников жилья.

Кроме того, именно в части первой ГК РФ указывается на то, что

товарищества собственников жилья должны создаваться и действо-

См.: Гарднер Д. Демонстрационный проект создания ассоциаций (кондоминиу-

мов) собственников жилья в Харькове (Украина) и Екатеринбурге (Россия) // Рефор-

мирование жилищной политики на Украине в переходный период. Международная

конференция. Киев: Государственный комитет Украины по делам градостроительст-

ва и архитектуры, 1994. С. 70.

Глава 12. Товарищества собственников жилья

287

вать в соответствии с федеральным законом. Согласно ст. 291 ГК РФ

товарищество собственников жилья является некоммерческой орга-

низацией, правовое положение которой определяется соответствую-

щим законом. Как видно, ГК РФ предполагал принятие федерально-

го закона, регламентирующего организацию и деятельность одного из

видов некоммерческой организации. Однако, принимая во внимание

необходимость развития упорядоченности отношений собственности

на общее имущество многоквартирного дома, законодатель, приняв в

1996 г. Федеральный закон «О товариществах собственников жилья»,

расширил предмет указанного законодательного акта, поименованный

в ГК РФ, включив в него регулирование правоотношений долевой

собственности собственников жилых и нежилых помещений много-

квартирного дома (ст. 2). Что касается указания на установление тре-

бований к государственной регистрации недвижимого имущества, яв-

ляющегося объектом общей собственности в кондоминиуме, то таких

требований в тексте закона не было и быть не могло, поскольку это

является предметом ведения специального Федерального закона «О го-

сударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок

с ним», который был принят в развитие ст. 131 ГК РФ.

Нельзя не согласиться с мнением С.М. Корнеева о том, что рег-

ламентация организации и деятельности товарищества собственни-

ков жилья является «продуктом вмешательства государства в данную

сферу»

. Вместе с тем представляется, что такое вмешательство долж-

но быть обоснованным и соответствовать предмету законодательно-

го акта, не говоря уже о соответствии действующей нормативно-пра-

вовой базе.

Создание товарищества собственников жилья возможно при нали-

чии в одном жилом доме нескольких собственников жилых или не-

жилых помещений. При этом число членов товарищества собствен-

ников жилья должно превышать 50% от общего числа собственников

жилых помещений в многоквартирном доме. В соответствии со ст. 136

ЖК РФ собственники помещений в одном многоквартирном доме мо-

гут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение

о создании товарищества собственников жилья принимается собст-

венниками помещений в многоквартирном доме на их общем собра-

См.: Гражданское право России при переходе к рынку: Памяти профессора В.П. Гри-

банова. М.: Де-Юре, 1995. С. 171.

П.В. Крашенинников. Жилищное право

288

нии. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали

собственники помещений в соответствующем многоквартирном до-

ме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов соб-

ственников помещений в таком доме.

Товарищество собственников жилья может быть создано при объ-

единении:

– нескольких многоквартирных домов, помещения в которых при-

надлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений

в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными

на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих)

земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и

другими элементами инфраструктуры;

– нескольких расположенных близко зданий, строений или соору-

жений – жилых домов, предназначенных для проживания одной се-

мьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, с гара-

жами и другими расположенными на общем земельном участке или

на нескольких соседних (граничащих) земельных участках объекта-

ми, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элемен-

тами инфраструктуры.

В соответствии со ст. 51 ГК РФ любое юридическое лицо подлежит

государственной регистрации в порядке, определяемом законом о ре-

гистрации юридических лиц. С момента государственной регистрации

товарищество собственников жилья приобретает права юридического

лица. Согласно ст. 48 ГК РФ юридическими лицами признаются ор-

ганизации, которые имеют в собственности, хозяйственном ведении

или оперативном управлении обособленное имущество, отвечают по

своим обязательствам этим имуществом и от своего имени могут при-

обретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные

права, нести обязанности, быть истцами или ответчиками в суде. То-

варищество собственников жилья, как и любое другое юридическое

лицо, должно иметь самостоятельный баланс или смету.

В целях удовлетворения различных потребностей своих членов то-

варищество вступает в многочисленные имущественные отношения с

различными юридическими и физическими лицами.

Товарищества собственников жилья вправе:

– заключать договор управления многоквартирным домом, а также

договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартир-

Глава 12. Товарищества собственников жилья

289

ном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие дого-

воры в интересах членов товарищества;

– определять смету доходов и расходов на год, в том числе необхо-

димые расходы на содержание и ремонт общего имущества в много-

квартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию

многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резерв-

ный фонд, а также расходы на другие цели, установленные уставом

товарищества;

– устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов то-

варищества на год размеры платежей и взносов для каждого собствен-

ника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей

в праве общей собственности на общее имущество в многоквартир-

ном доме;

– выполнять работы для собственников помещений в многоквар-

тирном доме и предоставлять им услуги;

– пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке

и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

– передавать по договору материальные и денежные средства ли-

цам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим

товариществу услуги;

– продавать и передавать во временное пользование, обменивать

имущество, принадлежащее товариществу.

В случаях, если это не нарушает права и законные интересы соб-

ственников помещений в многоквартирном доме, товарищество соб-

ственников жилья вправе:

– предоставлять в пользование или ограниченное пользование

часть общего имущества в многоквартирном доме;

– в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть об-

щего имущества в многоквартирном доме;

– получать в пользование либо получать или приобретать в общую

долевую собственность собственников помещений в многоквартир-

ном доме земельные участки для осуществления жилищного строи-

тельства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальней-

шей эксплуатации;

– осуществлять от имени и за счет собственников помещений в

многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выде-

ленных земельных участков;

П.В. Крашенинников. Жилищное право

290

– заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и зада-

чам товарищества действия.

В случае неисполнения собственниками помещений в многоквар-

тирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товари-

щество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать

принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном

порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате

неисполнения собственниками помещений в многоквартирном до-

ме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате

иных общих расходов.

Товарищество собственников жилья обязано:

– обеспечивать выполнение требований гл. 13 ЖК РФ, положений

других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а

также устава товарищества;

– заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества

в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквар-

тирном доме, не являющимися членами товарищества;

– выполнять обязательства по договору;

– обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние

общего имущества в многоквартирном доме;

– обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений

в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту об-

щего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями

в праве общей собственности на данное имущество;

– обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собствен-

ников помещений в многоквартирном доме при установлении усло-

вий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собст-

венностью;

– принимать меры, необходимые для предотвращения или прекра-

щения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владе-

ния, пользования и в установленных законодательством пределах рас-

поряжения собственников помещений общим имуществом в много-

квартирном доме или препятствующих этому;

– представлять законные интересы собственников помещений

в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими ли-

цами.