Лютий І.О., Савич В.І., Калівошко О.М. Іпотека: сучасні концепції, тенденції суперечності розвитку

Подождите немного. Документ загружается.

211

Розділ 4. Особливості та перспективи розвитку житлової іпотеки в україні

політики місцевих органів влади щодо мінімізації рівня присутності

на локальних ринках представників з інших регіонів. З одного боку,

така політика забезпечує постійний ринок збуту будівельниками

своєї продукції за сприятливими для них цінами, проте з другого –

усуває будь-які перешкоди для цінової конкуренції. Єдиним стриму-

ючим чинником у цьому плані виступає лише рівень платоспромож-

ного попиту з боку місцевого населення.

Забудовники як у Києві, так і в регіонах сьогодні намагають-

ся максимально повно запозичити досвід із залучення коштів на-

селення, набутий ХК «Київміськбуд» та АКБ «Аркада». Такими є

«Познякижитлобуд», «Житлоінвест», «Агропромсервіс», львівська

компанія «Карпатибуд», харківська «ТММ» та інші.

Далеко не останнє місце в системі чинників, які визначають пе-

редумови запровадження іпотеки у житлову сферу, є цінова пропо-

зиція на ринку житла. Для виявлення багатогранності цієї проблеми

не зайве зробити певний ретроспективний аналіз цінової динаміки

та факторів її формування. З точки зору оцінки ризиків іпотечного

житлового кредитування це матиме надзвичайно велике значення.

Певною мірою у даній сфері виникають різноманітні форс-мажори,

які носять не лише внутрішній характер і тому є малопрогнозовани-

ми в процесі управління іпотечними активами. Як один із прикладів

таких форс-мажорів можна відзначити, зокрема, події осені 2001 р.,

пов’язані з терористичними актами та логічною реакцією на них –

коливаннями на світових фінансових ринках. Сформована в уяві

багатьох громадян загроза втрати «паперових» заощаджень (як пра-

вило, в іноземній валюті) зумовила підвищення попиту на житлову

нерухомість як на надійний спосіб вкладення заощаджень [354].

Значному впливу ціна на нерухомість піддається і з боку таких сво-

єрідних чинників як чутки та очікування (будь-якого характеру). Свою

роль у певні періоди в плані активізації попиту на житло, а відтак і цінової

пропозиції відіграли очікування запровадження податку на нерухомість,

декларації доходів при кожній крупній покупці, введення податку на

операції з відчуження нерухомості, введення жорстких іпотечних стан-

дартів тощо. На сьогодні до таких факторів можна віднести ініціативу

столичного керівництва щодо зобов’язання забудовників віддавати час-

тину новозбудованого житла місту для формування соціального житла.

В умовах перехідного періоду однією з головних є проблема за-

безпечення балансу між пропозицією іпотечних кредитів та можли-

востями позичальників їх поглинути. У даному випадку стикаємось із

212

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

проблемою відповідності параметрів кредитів (вартості, термінів, умов

надання, розмірів тощо) платоспроможним можливостям позичальни-

ків. У цьому контексті варто відзначити кілька важливих аспектів.

У регіональному розрізі найбільшу активність в плані форму-

вання високої цінової пропозиції на ринку житла проявляють Ки-

ївська, Дніпропетровська, Харківська, Одеська області і Автономна

Республіка Крим. Водночас навіть у цих регіонах постійно зроста-

юча динаміка цін на житло спостерігається в промислових та урба-

нізованих центрах. Що ж до міст-сателітів великих промислових

центрів, то в них житло є найдешевшим і розрив між цінами в них та

промислово розвинутих містах сягає 10-15 разів.

В останні кілька років намітилась тенденція різкого зростання

попиту на житло в приморських містах Криму, головним чином з

боку жителів інших регіонів України та іноземців. Придбання жит-

ла на чорноморському узбережжі має на меті як власне проживання,

так і здачу його в оренду в сезон відпочинку. За рівнем цін примор-

ське житло в окремих містах вже сьогодні перевищує столичні пара-

метри (понад 1,5-2,5 тис. дол. США за 1 кв. м).

Зростання цін на житло, передусім у столиці, зумовлене підвищен-

ням цін на земельні ділянки, що виділяються під будівництво будинків.

Що ж стосується дешевших ділянок, то вони, як правило, знаходяться

на околицях або в інших місцях із слаборозвинутою інфраструктурою,

інженерними комунікаціями тощо, що потребує додаткових капітало-

вкладень для облаштування території. Напрямами зниження вартості

новозбудованого житла окремі фахівці з іпотечного кредитування вва-

жають наступні: встановлення єдиного правила безбюрократичного

оформлення відводу землі і надання дозволу на будівництво за Дер-

жавними програмами; організація фінансування інженерного обла-

штування за рахунок бюджету; заборона вимог ув’язки проектування

і будівництва конкретних житлових об’єктів для конкретного забудов-

ника з об’єктами соцкультпобуту; створення системи державного стра-

хування будівництва об’єктів за строками та іншими факторами [218].

Постійним є процес подорожчання енергоресурсів, будівельних

матеріалів, вартості робочої сили, імпортних матеріалів через збіль-

шення митних зборів, які дедалі частіше використовуються в про-

цесі будівництва елітного житла.

У 2002 р. оцінки більшості експертів зводились до того, що ціни

фактично стабілізувалися і не слід очікувати зміни такої ситуації

(якщо не відбудеться якихось форс-мажорних подій) [354]. Як по-

213

Розділ 4. Особливості та перспективи розвитку житлової іпотеки в україні

казує аналіз цінової динаміки періоду 2003-2007 рр., прогноз чоти-

рирічної давності не виправдався.

Аналіз економічних передумов становлення ефективної системи іпо-

течного житлового кредитування в Україні дозволяє зробити загальний

висновок про нагальну необхідність суттєвого поліпшення фінансово-

економічної ситуації в країні, що виступатиме основою ефективного

функціонування основоположних механізмів іпотечного кредитування.

§ 11. Механізм реалізації житлового

іпотечного кредитування в Україні

Період активного розвитку іпотечного кредитування в Україні

припадає на 2001 рік. На той час частка іпотечних кредитів у кредит-

них портфелях банків знаходилась в межах 1-3%. Сьогодні її величи-

на не перевищує 8-12% (в липні 2005 р. цей показник становив 4,8%,

січні 2006 р. – 7,5%, липні 2006 р. – вже 8,7% [476], а станом на 1 липня

2007 р. – 11,4%). В загальному обсязі банківських кредитів в інвести-

ційну діяльність іпотечні кредити становлять 11,4% (на кінець червня

2007 р.). У сфері житлової іпотеки ситуація складалася таким чином:

якщо на початок 2001 р. в загальному обсязі іпотечних кредитів на

кредити, забезпечені житловою іпотекою, припадала третина, нині їх

частка становить більше половини загального обсягу іпотечних кре-

дитів. В загальному ж кредитному портфелі комерційних банків част-

ка житлових іпотечних кредитів нині становить лише близько 5%.

Іпотечні механізми у сфері житлового кредитування на сьогод-

ні в Україні представлені: програмами з кредитування будівництва

житла та кредитування громадян, які інвестують кошти у будівни-

цтво житла на умовах пайової участі або придбають готове житло на

первинному та вторинному ринках, що реалізуються комерційними

банками; програмами, що реалізуються ХК «Київміськбуд» та АКБ

«Аркада»; державними програмами довгострокового житлового

кредитування певних категорій громадян на основі бюджетних ко-

штів (так звані «псевдоіпотечні» програми).

Аналізуючи діяльність банківських установ на ринку іпотечного

житлового кредитування [327, с.100-109], можна виділити загальні ха-

рактеристики надання іпотечних житлових кредитів: індивідуальний і

неформальний підхід до оцінки платоспроможності позичальника; пере-

важання кредитів в іноземній валюті, як правило, у доларах США; серед-

ній термін кредитування 5 років; обов’язкові вимоги щодо страхування

214

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

предмета застави; рівень відсоткових ставок 14-18% у валюті та 20-26% у

гривні; LTV на рівні 65-70%; перший внесок – 20-30% від суми кредиту.

Загальні обсяги вимог банків за іпотечними кредитами на кінець

червня 2007 р. досягли 36,0 млрд. грн. Темпи зростання у порівнян-

ні з аналогічним періодом попереднього року становили 2,3 раза. В

структурі житлових іпотечних кредитів переважають кредити, на-

дані в іноземній валюті, – 82,3%. Домінуюче становище кредитів в

іноземній валюті зумовлене заощадженнями населення в іноземній

валюті, нижчими процентними ставками іпотечних кредитів в іно-

земній валюті, тривалими побоюваннями інфляції з боку позичаль-

ників. Загалом така ситуація є характерною для всіх категорій іпо-

течних кредитів у банківській системі України (табл. 4.11).

Таблиця 4.11

Вимоги банків за іпотечними кредитами

в економіку України на кінець червня 2007 р., млн. грн.

Показники

Кредити в

інвестиційну

діяльність

В тому числі

іпотечні

кредити

Усього 67120 36006

у тому числі:

- у національній валюті 16768 6384

- в іноземній валюті 50352 29621

Із загальної суми вимог:

1) за кредитами, наданими суб’єктам

господарювання

Усього 32429 8591

у тому числі:

- у національній валюті 13008 3460

- в іноземній валюті 19421 5130

2) за кредитами, наданими фізичним особам

Усього 34691 27415

у тому числі:

- у національній валюті 3760 2924

- в іноземній валюті 30931 24491

Питома вага кредитів у загальному обсязі, % 21,3 11,4

Примітка. За даними: Бюлетень НБУ. – 2007. – №8. – С. 124.

215

Розділ 4. Особливості та перспективи розвитку житлової іпотеки в україні

Як свідчать дані табл. 4.11, частка іпотечних кредитів в інозем-

ній валюті на кінець червня 2007 р. в цілому по економіці становило

82,3% (на перше півріччя 2006 р. – 84,0%). За іпотечними кредита-

ми, наданими фізичним особам, цей показник становить 89,3%.

Структура житлових кредитів має наступний вигляд (табл. 4.12).

Таблиця 4.12

Структура житлових іпотечних кредитів в Україні у 2005 р.

Види кредитів Частка, %

Кредити, надані фізичним особам на цілі купівлі житла під його заставу 58,40

Кредити, надані фізичним особам на споживчі цілі під заставу житла 27,01

Кредити, надані фізичним особам на будівництво житла під

заставу незавершеного будівництва та земельних ділянок

7,80

Кредити, надані фізичним особам під заставу права вимоги за

інвестиційною угодою про будівництво житла

6,80

Примітка. За даними: Стислий опис ринку іпотечного кредитування України (І пів-

річчя 2005 року) / Українська національна іпотечна асоціація. – К., серпень 2005. – С. 4.

Нині на ринку іпотечного житлового кредитування працює до-

сить велика кількість операторів.

У 2005 р. їх налічувалося близько півсотні, проте активно і сис-

темно програми іпотечного житлового кредитування реалізувало 12

банків, які займають близько 85% ринку житлового іпотечного кре-

дитування (табл. 4.13).

Таблиця 4.13

Ринкові частки банків – найбільших житлових іпотечних креди-

торів в Україні станом на 01.07.2005 р.

Банки Частка, % Банки Частка, %

Приватбанк 15,22 Аркада 3,85

Правекс 13,42 Надра 2,53

Аваль 12,31 Ощадбанк 2,34

Укрсиббанк 12,26 Промінвестбанк 2,30

Укрсоцбанк 10,37 ТАС-Комерцбанк 0,84

Фінанси і кредит 5,20 Решта банків 15,00

Райффайзенбанк 4,37

Примітка. За даними: Стислий опис ринку іпотечного кредитування України (І пів-

річчя 2005 року) / Українська національна іпотечна асоціація. – К., серпень 2005. – С. 5.

216

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

У 2006 р. ситуація кардинально не змінилася – ринок залиша-

ється дуже концентрованим, причому, якщо на перші 10 банків при-

падає майже 86% ринку іпотеки, то на перші 5 – більше 67%, а на

перші 15 – 92,8% ринку.

Основна маса іпотечних програм реалізується у м. Києві та сто-

личній області. Хоча й регіони дедалі більше підтягуються до центру

за активністю та обсягами операцій у цій сфері. Іпотечні житлові про-

грами починають працювати у Донецьку, Севастополі, Харкові (КБ

«Приватбанк»), Сімферополі, Тернополі, Запоріжжі, Севастополі

(АПБ «Аваль»), Запоріжжі, Севастополі (АКБ «Правексбанк») тощо.

Більшість з основних банків мають розгалужену мережу філій та відді-

лень, власне між якими і відбувається конкуренція, передусім на ринку

житлового іпотечного кредитування в великих обласних центрах. За

оцінками Української національної іпотечної асоціації, протягом дослі-

джуваного періоду сумарна частка банків – основних гравців на ринку

житлового іпотечного кредитування майже не змінилась. Хоча новим

лідером іпотечного кредитування став банк Аваль, який за підсумками

1 півріччя 2006 р. всього на 0,15% ринку іпотечних кредитів випередив

Укрсоцбанк, п’ятірка лідерів залишається незмінною – Аваль, Укрсоц-

банк, УкрСиббанк, ПриватБанк та Райффайзенбанк-Україна. Слід за-

значити, що на ринку зміцнюють свої конкурентні позиції саме банки,

для яких пріоритетом є масова житлова іпотека та які мають довгостро-

кові програми з житлового іпотечного кредитування. Аналіз механізмів

іпотечного житлового кредитування, що реалізуються вітчизняними

банками, дає підстави зробити висновок про наявність на іпотечному

ринку пропозиції достатньо диверсифікованої асортиментної структу-

ри кредитного продукту, спроможного задовольнити широкий контин-

гент його потенційних споживачів. Зростаюча конкуренція в даному

сегменті фінансового ринку сприяє посиленню такої диверсифікації,

що в перспективі має позитивно позначитися на рівні доступності бан-

ківських іпотечних продуктів для дедалі ширших верств населення.

Лідером на ринку іпотечного житлового кредитування в Україні

є банк «Аркада», який реалізує два проекти: програма «квартира в

розстрочку» та інвестування в будівництво за рахунок коштів на-

селення [463]. За програмою «квартира в розстрочку» Акціонерний

комерційний банк «Аркада» надає іпотечні кредити громадянам

України, які уклали з банком Договір про участь у Фонді фінансу-

вання будівництва та проінвестували не менше 30% загальної площі

обраної квартири. Умови кредитування наступні (рис. 4.2).

217

Розділ 4. Особливості та перспективи розвитку житлової іпотеки в україні

Умови

надання

кредиту

Кредит в

гривнях

Кредит в гривнях

з рівномірним

платежем

Кредит з

викорис-

танням

механізму

Одін з рів-

номірними

платежами

Кредит з

використанням

механізму Одін

Строк

кредиту,

років

5-7 7-10 5-30

Відсоткова

ставка за

корис-

тування

кредитом

18% річних 19% річних

10,5% річних

в Одін

10,5% річних в

Одін

Порядок

сплати

процентів

За фактич-

ний строк

користуван-

ня кредитом,

щокварталь-

но з дати

укладення

договору про

іпотекний

кредит

Проценти нарахову-

ються на плановий

строк користування

кредитом

Проценти

сплачуються

за фактич-

ний строк

користуван-

ня кредитом

Проценти

сплачуються

за фактичний

строк користу-

вання кредитом,

що кварталу но

з дати укладен-

ня Договору

про іпотечний

кредит

Порядок

сплати

зобов’язань

за креди-

том

Щоквар-

тально з

запланованої

дати введен-

ня будинку в

експлуатацію

Сплата зобов’язань

за кредитом здійсню-

ється щоквартально

з дати укладення

Договору про іпо-

течний кредит (при

достроковій сплаті

зобов'язань Пози-

чальника загальна

сума платежів,

які Позичальник

повинен сплатити

за Договором про

іпотечний кредит,

залишається незмін-

ною)

Щоквар-

тально з

дати укла-

дення До-

говору про

іпотечний

кредит

Щоквартально

з запланованої

дати введення

будинку в екс-

плуатацію

*Одін являє собою індексуючу умовну розрахункову одиницю, курс якої встановлюєть-

ся банком щотижня виходячи з даних Держкомстату України про індекс інфляції, індекс цін

виробників промислової продукції, індекс цін на будівельні матеріали та інших чинників.

Рис. 4.2 Умови надання іпотечних кредитів у розстрочку в АКБ «Аркада»

218

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

В межах програми «інвестування будівництва житла за рахунок

коштів населення» квартиру можна придбати шляхом інвестування

будівництва за рахунок власних коштів, а також шляхом інвесту-

вання будівництва з подальшим кредитуванням (програма «Квар-

тира в розстрочку»). У першому випадку необхідно сплатити не

менше 25% вартості загальної площі обраної квартири, решта площі

оплачується щомісяця рівними частинами за ціною, встановленою

на момент інвестування.

За 1-3 місяці до запланованої дати введення будинку в експлуа-

тацію квартира повинна бути проінвестована в повному обсязі. При

цьому ціна одного квадратного метра залежить від коефіцієнтів по-

верху та комфортності обраної квартири (від 5 до 25%); інвестор в

процесі будівництва має право змінити об'єкт інвестування, тобто

обрати квартиру в іншому будинку; при необхідності можливо: від-

ступити права вимоги на користь третіх осіб – родичів (чоловік, дру-

жина, батько, мати, повнолітні діти, брати, сестри); зменшити обсяг

проінвестованої загальної площі квартири або розірвати договір.

У другому випадку, якщо у інвестора недостатньо коштів для

повної оплати квартири в процесі будівництва, він має можливість

після оплати 30% вартості загальної площі квартири отримати кре-

дит у банку на таких умовах (рис. 4.3).

Для залучення тимчасово вільних коштів громадян, які не ба-

жають розміщувати їх на депозиті в банку, АКБ «Аркада» пропонує

новий спосіб вигідного та надійного вкладання коштів – придбання

процентних облігацій ТОВ «Аркада-фонд», розміщення яких здій-

снює АКБ «Аркада» [463].

«Аркада-фонд» зобов'язується повернути позичені кошти у

встановлений строк та щомісячно сплачувати проценти за користу-

вання ними. За рахунок коштів, отриманих від продажу облігацій,

«Аркада-фонд» придбає у АКБ «Аркада» право вимоги за кредит-

ними угодами, укладеними банком з фізичними особами для фінан-

сування будівництва житла. Таким чином, до ТОВ «Аркада-фонд»

мають надходити всі платежі, що повинні вносити позичальники за

кредитними угодами на погашення кредиту та сплату процентів за

ними. Така схема запобігає упередженню формуванню сумнівних

довгострокових кредитів, тим самим сприяючи підвищенню надій-

ності кредитного портфеля.

219

Розділ 4. Особливості та перспективи розвитку житлової іпотеки в україні

Умови

надання

кредиту

Кредит в

гривнях

Кредит в гривнях

з рівномірним

платежем

Кредит з

викорис-

танням

механізму

Одін з рів-

номірними

платежами

Кредит з ви-

користанням

механізму

Одін

Строк кре-

диту, років

5-7 7-10 5-30

Відсоткова

ставка за ко-

ристування

кредитом

18% річних 19% річних

10,5%

річних в

Одін

10,5% річних

в Одін

Порядок

сплати про-

центів

За фактич-

ний строк

користуван-

ня кредитом,

щокварталь-

но з дати

укладення

договору

про іпотек-

ний кредит

Проценти нарахо-

вуються на плано-

вий строк користу-

вання кредитом

Проценти

сплачу-

ються за

фактич-

ний строк

корис-

тування

кредитом

Проценти

сплачуються

за фактич-

ний строк

користування

кредитом, що-

кварталуно з

дати укладен-

ня Договору

про іпотечний

кредит

Порядок

сплати

зобов’язань

за креди-

том

Щоквар-

тально з за-

планованої

дати введен-

ня будинку

в експлуата-

цію

Сплата зобов’язань за

кредитом здійсню-

ється щоквартально

з дати укладення

Договору про іпо-

течний кредит (при

достроковій сплаті

зобов'язань Пози-

чальника загальна

сума платежів, які

Позичальник пови-

нен сплатити за Дого-

вором про іпотечний

кредит, залишається

незмінною)

Щоквар-

тально з

дати укла-

дення До-

говору про

іпотечний

кредит

Щокварталь-

но з запла-

нованої дати

введення

будинку в

експлуата-

цію

Рис. 4.3 Умови кредитування за програмою «інвестування будівництва

житла за рахунок коштів населення» в АКБ «Аркада»

220

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

Значною перевагою вкладення грошей в облігації ТОВ «Аркада-

фонд» порівняно з розміщенням коштів на звичайному депозиті в

будь-якому банку є можливість вільного перепродажу облігації

третій особі. До того ж, якщо після розміщення грошей на депозит

у вкладника банку виникає термінова потреба дострокового розі-

рвання депозитного договору, в більшості банків проценти за де-

позитом перераховуються за зменшеною відсотковою ставкою, ніж

це було обумовлено в депозитному договорі. На відміну від цього, в

разі продажу облігації до закінчення строку обігу її курсова ціна, як

правило, враховує проценти за весь період, коли облігація знаходи-

лась у власника. Якщо бажаючий продати облігації самотужки не

спроможний знайти їм покупця, він може продати їх АКБ «Аркада».

Крім того, у власника облігацій є можливість звернутися до емітен-

та з проханням достроково погасити належні йому облігації.

Покупцями іпотечних сертифікатів фонду є інвестиційні фонди,

банки, недержавні пенсійні фонди та інші.

В цілому схема участі громадян у пайовому будівництві, яку

реалізує АКБ «Аркада», являє собою замкнутий цикл, гарантована

участю ХК «Київміськбуд». Хоча, на нашу думку, широке розповсю-

дження цієї схеми забезпечення громадян житлом може призвести

до негативних наслідків через дію будівельних ризиків. Мається на

увазі ситуація, за якої будь-який зрив графіка забудови по одно-

му об’єкту може викликати ланцюгову реакцію по всіх наступних

об’єктах будівництва, які будуються за кошти, залучені від грома-

дян, що їх інвестували в інший об’єкт.

Критично слід підходити і до застосовуваного у зв’язці ХК «Ки-

ївміськбуд» – АКБ «Аркада» «Одіну», на основі якого розрахову-

ються платежі за кредитом, відсоткові ставки, доходність іпотечних

сертифікатів. Адже ринковий характер цього інструменту є досить

дискусійним, оскільки визначається він на основі методик банку,

які, крім офіційних статистичних даних, передбачають врахування

в розрахунках й інших факторів, кількісні параметри яких можуть

встановлюватися суб’єктивно.

Слід зазначити, що з 2000 р. АКБ «Аркада» функціонує в осо-

бливому режимі, визначеному Законом України «Про проведення

експерименту в житловому будівництві на базі холдингової компа-

нії «Київміськбуд» від 20.04.2000 р. №1674-ІІІ [134]. Даний Закон

спрямований на стимулювання розвитку житлового будівництва та

розширення можливостей запровадження інших програм соціально-