Нецветаев А.Г. Земельное право. Учебно-методический комплекс

Подождите немного. Документ загружается.

Право собственности и иные вещные права на землю

131

б) приобретение права собственности на земельный уча-

сток, находящийся в государственной или муниципаль-

ной собственности, собственником расположенного на

нем объекта недвижимости;

в) приватизация земельного участка при приватизации на-

ходящихся на нем объектов недвижимости;

г) приватизация земельных участков землепользователями

(п. 5 ст. 20 ЗК РФ), землевладельцами (п. 3 ст. 21 ЗК РФ) и

арендаторами (п. 8 ст. 22 ЗК РФ) (более подробно – в разделе

4.5 «Иные вещные права на землю»;

д) предоставление земельных участков, находящихся в го-

сударственной или муниципальной собственности, в

собственность гражданам и юридическим лицам для

строительства путем их продажи на торгах (ст. 30-32 ЗК

РФ) или для целей, не связанных со строительством

(ст. 34 ЗК РФ);

е) договоры и сделки (купля-продажа, мена, дарение и др.),

на основании которых происходит переход права собст-

венности на земельный участок от одного лица к друго-

му (более подробно – в главе 5. «Правовое регулирование сделок

с земельными участками»);

ж) приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ).

Приобретение права собственности на земельный участок

в результате перехода права собственности на здание,

строение, сооружение, находящиеся на этом участке

Статья 35 (п. 1) Земельного кодекса РФ содержит норму,

согласно которой при переходе права собственности на зда-

ние, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном

участке, к другому лицу оно приобретает право на использо-

вание соответствующей части земельного участка, занятой

зданием, строением, сооружением и необходимой для их ис-

пользования, на тех же условиях и в том же объеме, что и

прежний их собственник. Если право собственности на зда-

ние, строение, сооружение переходит к нескольким собствен-

никам, то порядок пользования земельным участком опреде-

Земельное право

132

ляется с учетом долей в праве собственности на здание, строе-

ние, сооружение или сложившегося порядка пользования зе-

мельным участком.

В этом случае размер части земельного участка, которая за-

нята объектом недвижимости и необходима для его дальнейшего

использования, определяется по правилам статьи 33 (п. 3) ЗК РФ,

согласно которой предельные размеры земельных участков уста-

навливаются в соответствии с утвержденными в установленном

порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятель-

ности или в соответствии с правилами землепользования и за-

стройки, землеустроительной, градостроительной и проектной

документацией.

Гражданское и земельное законодательство содержит

ряд гарантий соблюдения прав на землю собственника не-

движимого имущества, расположенного на чужом земельном

участке, что, в частности, выражается в предоставлении ему

преимущественного права покупки или аренды такого зе-

мельного участка. Так, согласно ст. 35 (п. 3) Земельного кодек-

са РФ собственник здания, строения, сооружения, находящих-

ся на чужом земельном участке, имеет преимущественное

право покупки или аренды земельного участка, которое осу-

ществляется в порядке, установленном гражданским законо-

дательством для случаев продажи доли в праве общей собст-

венности постороннему лицу. Содержание преимуществен-

ного права покупки раскрыто в ст. 250 Гражданского кодекса

РФ и заключается в следующем. При продаже доли в праве

общей собственности постороннему лицу остальные участни-

ки долевой собственности имеют преимущественное право

покупки продаваемой доли по цене, за которую она продает-

ся, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с

публичных торгов. Продавец доли обязан известить в пись-

менной форме остальных участников долевой собственности

о намерении продать свою долю постороннему лицу с указа-

нием цены и других условий, на которых продает ее. Если ос-

тальные участники долевой собственности откажутся от по-

Право собственности и иные вещные права на землю

133

купки или не приобретут продаваемую долю в праве собст-

венности на недвижимое имущество в течение месяца, а в

праве собственности на движимое имущество в течение деся-

ти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою до-

лю любому лицу. Следует помнить, что при продаже доли с

нарушением преимущественного права покупки любой дру-

гой участник долевой собственности имеет право в течение

трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него

прав и обязанностей покупателя, а также то, что уступка пре-

имущественного права покупки доли не допускается.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящих-

ся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, про-

водится вместе с земельным участком, за исключением сле-

дующих случаев:

1. отчуждение части здания, строения, сооружения, кото-

рая не может быть выделена в натуре вместе с частью зе-

мельного участка;

2. отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся

на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии

со статьей 27 ЗК РФ.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящих-

ся на ограниченном в обороте земельном участке и принад-

лежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участ-

ком, если федеральным законом разрешено предоставлять та-

кой земельный участок в собственность граждан и юридиче-

ских лиц. Не допускается также отчуждение земельного уча-

стка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в

случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строе-

ние, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадле-

жащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за со-

бой отчуждение доли в праве собственности на земельный уча-

сток, размер которой пропорционален доле в праве собственно-

сти на здание, строение, сооружение.

Земельное право

134

Приобретение права собственности на земельный участок,

находящийся в государственной или муниципальной

собственности, собственником расположенного

на нем объекта недвижимости

Земельный участок, который является государственной

или муниципальной собственностью, может быть приватизи-

рован в тех случаях, когда на нем находятся здания, строения,

сооружения, принадлежащие гражданам и юридическим ли-

цам на праве собственности. Это прямо предусмотрено ст. 36

(п. 1) Земельного кодекса РФ, установившей, что исключи-

тельное право на приватизацию земельных участков или при-

обретения права их аренды имеют граждане и юридические

лица-собственники объектов недвижимости. В то же время это

правило не применяется в отношении земельных участков в

составе земель, изъятых из оборота, и земель, ограниченных в

обороте. Кроме того, п. 3 и 4 ст. 36 ЗК РФ выделяют особенно-

сти определения права собственности (и иных прав) на зе-

мельный участок в зависимости от того, на каких правах лица

владеют объектами недвижимости, находящимися на недели-

мом земельном участке. Так, если все здание (помещения в

нем) принадлежит нескольким лицам на праве собственности

и находится на неделимом земельном участке, то эти лица

вправе приобрести земельный участок в общую долевую соб-

ственность или в аренду с множественностью лиц на стороне

арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ и иными фе-

деральными законами. Когда часть здания находится в собст-

венности одних лиц, а другая часть – на праве хозяйственного

ведения или все здание принадлежит лицам на праве хозяйст-

венного ведения, то допускается приобретение права аренды

данного земельного участка с множественностью лиц на сторо-

не арендатора. При этом договор аренды земельного участка

заключается с условием согласия сторон на вступление в этот

договор иных правообладателей помещений в этом здании.

Порядок приобретения права собственности на земель-

ный участок, находящийся в государственной или муници-

Право собственности и иные вещные права на землю

135

пальной собственности, собственником расположенного на

нем объекта недвижимости определен п. 5–8 ст. 36 ЗК РФ.

Приватизация земельного участка при приватизации

находящихся на нем объектов недвижимости

Основные положения и порядок приватизации земель-

ных участков при приватизации находящихся на них государ-

ственных и муниципальных предприятий определен в Феде-

ральном законе 21.12.01 г. № 178-ФЗ «О приватизации госу-

дарственных и муниципальных предприятий».

В соответствии со ст. 28 Закона, приватизация зданий,

строений и сооружений, а также объектов, строительство кото-

рых не завершено и которые признаны самостоятельными объ-

ектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуж-

дением лицу, приобретающему такое имущество, земельных

участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их

использования, если иное не предусмотрено федеральным за-

коном. При приватизации имущественных комплексов унитар-

ных предприятий одновременно осуществляется отчуждение

покупателю следующих земельных участков:

• находящихся у унитарного предприятия на праве посто-

янного (бессрочного) пользования или аренды;

• занимаемых объектами недвижимости, входящими в со-

став приватизируемого имущественного комплекса уни-

тарного предприятия, и необходимых для использова-

ния указанных объектов.

Необходимо отметить, что собственники объектов недви-

жимости, не являющихся самовольными постройками и распо-

ложенных на земельных участках, относящихся к государствен-

ной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в

аренду, либо приобрести у государства или муниципального

образования указанные земельные участки, если иное не преду-

смотрено федеральными законами. Отказ в выкупе земельного

участка или предоставлении его в аренду не допускается, за ис-

ключением предусмотренных законодательством случаев.

Земельное право

136

По желанию собственника объекта недвижимости, рас-

положенного на земельном участке, относящемся к государст-

венной или муниципальной собственности, соответствующий

земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на

срок не более чем сорок девять лет. При этом, договор аренды

земельного участка не является препятствием для последую-

щего выкупа арендованного земельного участка.

Пункт 4 ст. 28 Закона содержит положение, согласно ко-

торому при приватизации расположенных на неделимом зе-

мельном участке частей зданий, строений и сооружений, при-

знаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с по-

купателями такого имущества заключаются договоры аренды

указанного земельного участка со множественностью лиц на

стороне арендатора в порядке, установленном законодатель-

ством. Причем собственники указанных в настоящем пункте

объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в

общую долевую собственность земельный участок после при-

ватизации всех частей зданий, строений и сооружений, рас-

положенных на этом земельном участке. Размер доли в праве

собственности на земельный участок определяется пропор-

ционально отношению площади соответствующей части зда-

ния, строения или сооружения к общей площади здания,

строения или сооружения.

Отчуждение земельного участка осуществляется в гра-

ницах, которые определяются на основании плана земельного

участка, предоставляемого покупателем и удостоверенного

органом, осуществляющим деятельность по ведению государ-

ственного земельного кадастра. Следует отметить, что указан-

ный план земельного участка прилагается к акту инвентари-

зации имущественного комплекса унитарного предприятия, а

также к договору купли-продажи земельного участка.

Важная норма, обеспечивающая учет общественных

интересов при приватизации земельных участков, находя-

щихся в публичной собственности, закреплена в п. 6 ст. 28

Закона; она предусматривает, что одновременно с приняти-

ем решения об отчуждении такого земельного участка при

Право собственности и иные вещные права на землю

137

необходимости принимается решение об установлении

публичных сервитутов.

Следует помнить, что при отчуждении земельных участ-

ков право собственности не переходит на объекты инженер-

ной инфраструктуры, находящиеся в государственной или

муниципальной собственности и не используемые исключи-

тельно для обеспечения объектов недвижимости, располо-

женных на указанных земельных участках. Исключения из

данного правила возможны лишь при установлении на зе-

мельный участок публичного сервитута, обеспечивающего

возможность использования улучшений и принадлежностей в

полном объеме.

Установлен следующий порядок определения цены за

выкупаемый земельный участок: при численности населения

свыше 3 миллионов человек – в размере от пяти- до тридцати-

кратного размера ставки земельного налога за единицу пло-

щади земельного участка; при численности населения от 500

тысяч до 3 миллионов человек – в размере от пяти- до семна-

дцатикратного размера ставки земельного налога за единицу

площади земельного участка; при численности населения до

500 тысяч человек, а также за пределами черты поселений – в

размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного

налога за единицу площади земельного участка (на начало

текущего календарного года). До установления цены выкупа

земельных участков субъектами Российской Федерации цена

соответствующих земельных участков определяется исходя из

указанных в ст. 28 Закона минимальных размеров.

Отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным

законом не подлежат земельные участки в составе земель:

сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фон-

дов, особо охраняемых природных территорий и объектов;

зараженных опасными веществами и подвергшихся биоген-

ному заражению; водоохранного и санитарно-защитного на-

значения; общего пользования (улицы, проезды, дороги, на-

бережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водо-

емы, пляжи и другие); транспорта, предназначенные для

Земельное право

138

обеспечения деятельности морских и речных портов, аэропор-

тов, а также отведенные (зарезервированные) для их перспек-

тивного развития; предусмотренных генеральными планами

развития соответствующих территорий для использования в го-

сударственных или общественных интересах, в том числе земель

общего пользования; не подлежащих отчуждению в соответст-

вии с законодательством Российской Федерации.

Предоставление земельных участков, находящихся

в государственной или муниципальной собственности,

в собственность гражданам и юридическим лицам для

строительства или для целей, не связанных

со строительством

Порядок предоставления земельных участков, находя-

щихся в государственной или муниципальной собственности,

в собственность гражданам и юридическим лицам для строи-

тельства регулируется статьями 30-32 Земельного кодекса РФ.

Принципиальное значение в регулировании земельных

отношений в данной сфере имеет ст. 28 ЗК РФ, согласно кото-

рой земельные участки из земель, находящихся в государст-

венной или муниципальной собственности, предоставляются

гражданам и юридическим лицам в собственность или в арен-

ду, юридическим лицам – в постоянное (бессрочное) пользо-

вание в случаях, предусмотренных настоящим кодексом, гра-

жданам и юридическим лицам – в безвозмездное срочное

пользование в определенных ЗК РФ случаях.

Предоставление таких земельных участков в собственность

граждан и юридических лиц осуществляется, как правило, за

плату, однако может осуществляться и бесплатно в предусмот-

ренных законодательством РФ и субъектов РФ случаях.

Не допускается отказ в предоставлении в собствен-

ность граждан и юридических лиц земельных участков, на-

ходящихся в государственной или муниципальной собст-

венности, для строительства, за исключением случаев: изъя-

тия земельных участков из оборота; установленного феде-

ральным законом запрета на приватизацию земельных уча-

Право собственности и иные вещные права на землю

139

стков; резервирования земельных участков для государст-

венных или муниципальных нужд.

Не допускается также отказ в предоставлении в собст-

венность граждан и юридических лиц земельных участков,

ограниченных в обороте и находящихся в государственной

или муниципальной собственности, если федеральным зако-

ном разрешено предоставлять их в собственность граждан и

юридических лиц.

Иностранным гражданам, лицам без гражданства и ино-

странным юридическим лицам земельные участки предостав-

ляются в собственность только за плату.

Предоставление земельных участков для строительства

из земель, находящихся в государственной или муниципаль-

ной собственности, осуществляется с проведением работ по их

формированию, причем эти работы могут как включать в себя

стадию предварительного согласования мест размещения

объектов, так и не включать – без предварительного согласо-

вания мест размещения объектов.

Необходимо отметить, что с 01.10.2005 года действует

ст. 30–1 ЗК РФ, согласно которой земельные участки для жи-

лищного строительства из земель, находящихся в государст-

венной или муниципальной собственности, предоставляются

в собственность или в аренду без предварительного согласо-

вания места размещения объекта.

Пункт 2 ст. 30 ЗК РФ содержит важнейшее положение,

согласно которому предоставление земельных участков для

строительства в собственность без предварительного согласо-

вания мест размещения объектов осуществляется исключи-

тельно на торгах (конкурсах, аукционах), общие положения о

порядке проведения которых содержатся в статьях 38, 38–1,

38–2 ЗК РФ.

Предоставление земельных участков для строительства с

предварительным согласованием мест размещения объектов

осуществляется в аренду, а определенным категориям юри-

дических лиц – в постоянное (бессрочное) пользование. Кроме

того, религиозные организации вправе иметь земельные уча-

Земельное право

140

стки для строительства зданий, строений, сооружений рели-

гиозного и благотворительного назначения на праве безвоз-

мездного срочного пользования на срок строительства этих

объектов.

Предоставление земельного участка для строительства

без предварительного согласования места размещения объек-

та осуществляется в следующем порядке:

1. проведение работ по формированию земельного участ-

ка, включающего в себя следующие стадии:

• подготовка проекта границ земельного участка и уста-

новление его границ на местности;

• определение разрешенного использования земельного

участка;

• определение технических условий подключения объек-

тов к сетям инженерно-технического обеспечения и пла-

ты за подключение объектов к сетям инженерно-

технического обеспечения;

• принятие решения о проведении торгов (конкурсов,

аукционов) или предоставлении земельных участков без

проведения торгов (конкурсов, аукционов);

• публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов,

аукционов) или приеме заявлений о предоставлении зе-

мельных участков без проведения торгов (конкурсов,

аукционов);

2. государственный кадастровый учет земельного участка в

соответствии с правилами, предусмотренными ЗК РФ и

специальными федеральными законами;

3. проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже

земельного участка или продаже права на заключение

договора аренды земельного участка или предоставле-

ние земельного участка в аренду без проведения торгов

(конкурсов, аукционов) на основании заявления гражда-

нина или юридического лица, заинтересованных в пре-

доставлении земельного участка. Передача земельных

участков в аренду без проведения торгов (конкурсов,

аукционов) допускается при условии предварительной и