Нецветаев А.Г. Земельное право. Учебно-методический комплекс

Подождите немного. Документ загружается.

Земельные правоотношения

111

родных заповедников или национальных парков), то в

составе правоотношений преобладают прежде всего за-

претительные и обязывающие нормы; при хозяйствен-

ном же использовании земель на первое место становятся

предупредительные, разрешительные меры, восстанови-

тельные требования.

• oт вида и правового статуса участников земельных от-

ношений. Так, в соответствии со ст. 3 Федерального за-

кона «Об обороте земель сельскохозяйственного назна-

чения», иностранным гражданам и юридическим лицам,

а также лицам без гражданства земельные участки из зе-

мель сельскохозяйственного назначения могут предос-

тавляться только на праве аренды.

• от экологической и иной обстановки в том или ином ре-

гионе страны, в котором складываются эти правоотно-

шения. Например, при объявлении территории зоной

чрезвычайной ситуации или зоной экологического бед-

ствия вводится особый правовой режим, накладываю-

щий отпечаток на права и обязанности участников зе-

мельных правоотношений (например, в виде ограниче-

ний на использование тех или иных природных ресур-

сов, в том числе земель или на осуществление того или

иного вида хозяйственной деятельности).

3.4. Правовой режим земель

Уяснение понятия «правовой режим земель» является

необходимым для выявления сути земельного права как регу-

лятора земельных отношений, поскольку именно через дан-

ное понятие отражается особый характер регулирования об-

щественных отношений, возникающих по поводу земли.

В науке земельного права под правовым режимом земель

понимается совокупность правовых норм, определяющих сущ-

ность и состав элементов этого понятия: права собственности

на землю, прав на землю лиц, не являющихся собственниками

Земельное право

112

земельных участков, управления в сфере охраны и использова-

ния земель, правовой охраны земель, а также мер юридической

ответственности за земельные правонарушения

В практическом смысле правовой режим земель можно

определить как установленный в законодательстве порядок их

охраны и использования.

Понятие «правового режима земель» применимо как ко

всем землям Российской Федерации (общий правовой режим

земель), для отдельных категорий и видов земель (особый пра-

вовой режим) и для конкретных, индивидуально определен-

ных земельных участков.

Объектом общего правового режима являются все земли

Российской Федерации и он означает определенный режим

законности и правопорядка, т.е. земельный правопорядок

Например, согласно первому принципу земельного законода-

тельства, закрепленному в ст. 1 (п. 1) Земельного кодекса РФ,

все земли, вне зависимости от целевого предназначения, фор-

мы собственности, вида разрешенного использования, ведом-

ственной принадлежности рассматриваются как основа жизни

и деятельности человека, природный объект, охраняемый в

качестве важнейшей составной части природы, природный

ресурс, и одновременно как недвижимое имущество, объект

права собственности и иных прав на землю. Данный принцип

нашел развитие в ст. 12 ЗК РФ, в соответствии с которой ис-

пользование земель должно осуществляться способами, обес-

печивающими сохранение экологических систем, способности

земли быть средством производства в сельском хозяйстве и

лесном хозяйстве, основой осуществления хозяйственной и

иных видов деятельности.

Объектом особого правового режима являются земли опре-

деленной категории или вида земель: земли сельскохозяйст-

венного назначения; земли поселений; земли промышленно-

Крассов О.И. Земельное право: Учебник. – М.: Юристъ, 2004. – С. 56.

Общая теория права и государства: Учебник / Под ред. В.В. Лазарева. – М.:

Юристъ, 1994. – С. 144-145.

Земельные правоотношения

113

сти, энергетики, транспорта, обороны, безопасности и иного

назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов;

земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Деление земель по целевому назначению на категории

является принципом земельного законодательства (пп. 8, п. 1,

ст. 1 ЗК РФ), означающим, что правовой режим земель опре-

деляется исходя из их принадлежности к той или иной кате-

гории и разрешенного использования в соответствии с зони-

рованием территорий и требованиями законодательства.

Аналогичная норма содержится в ст. 7 (п. 2) ЗК РФ, согласно

которой правовой режим земель определяется исходя из их

принадлежности к той или иной категории и разрешенного

использования в соответствии с зонированием территорий,

общие принципы и порядок проведения которого устанавли-

ваются федеральными законами и требованиями специаль-

ных федеральных законов.

Понятие «правовой режим земель определенной катего-

рии» дает возможность определить порядок охраны и использо-

вания конкретной категории земель, возможность использования

земель на основании различных титулов (постоянное (бессроч-

ное) пользование, безвозмездное временное пользование, аренда

и др.), особенности осуществления различных управленческих

функций в отношении соответствующей категории земель и т.д.

Необходимо отметить, что 21 декабря 2004 года Государ-

ственной Думой принят Федеральный закон № 172-ФЗ «О пе-

реводе земель или земельных участков из одной категории в

другую», регулирующий отношения, возникающие в связи с

переводом земель или земельных участков в составе таких зе-

мель из одной категории в другую.

Средством уточнения и детализации правового режима

определенной категории земель служит зонирование терри-

тории (территориальное зонирование), предусмотренное зе-

мельным и градостроительным законодательством РФ. Зони-

рование территорий в России представляет собой дополни-

тельный по отношению к подразделению земель на категории

Общая теория советского земельного права. М., 1983. – С. 346–348.

Земельное право

114

способ регулирования использования земель, как правило, в

пределах отдельных категорий.

В соответствии со ст. 83 (п. 2) Земельного кодекса РФ, поря-

док использования земель поселений определяется в соответствии

с зонированием их территорий. Территория поселения в преде-

лах его административных границ делится на территориальные

зоны, причем документы зонирования территорий утверждаются

и изменяются нормативными правовыми актами местного само-

управления (правилами землепользования и застройки).

Статья 85 Земельного кодекса РФ определяет, что в со-

став земель поселений в соответствии с градостроительными

регламентами могут входить следующие территориальные

зоны: жилые; общественно-деловые; производственные; ин-

женерных и транспортных инфраструктур; рекреационные;

сельскохозяйственного использования; специального назна-

чения; военных объектов; иные территориальные зоны.

Ныне утративший силу Градостроительный кодекс РФ

от 7 мая 1998 г. (ст. 1) определял территориальное зонирова-

ние как деление территории на зоны при градостроительном

планировании развития территорий и поселений с определе-

нием видов градостроительного использования установлен-

ных зон и ограничений на их использование. Действующий

Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ

вместо понятия «территориальное зонирование» использует

термин «градостроительное зонирование», означающий зо-

нирование территорий муниципальных образований в целях

определения территориальных зон и установления градо-

строительных регламентов. Под территориальными зонами

понимаются зоны, для которых в правилах землепользования

и застройки определены границы и установлены градострои-

тельные регламенты.

Зонирование как метод регулирования использования

земель впервые был применен в США

1;2

. В начале двадцатого

Крассов О.И. Право частной собственности на землю. М., 2000. – С. 236.

Он же. Земельное право современной России: Учеб. пособие. М.: Дело,

2003. – С. 81-82.

Земельные правоотношения

115

столетия в нескольких городах были приняты ордонансы

(решения) муниципалитетов, ограничивающие высоту со-

оружаемых зданий для обеспечения охраны здоровья и безо-

пасности населения. Ордонансы по зонированию, как прави-

ло, определяют цели использования определенных земель,

типы и размер сооружений, которые могут быть построены в

этих районах, а также порядок их размещения. Применитель-

но к жилым зданиям нередко устанавливаются требования,

касающиеся минимального размера земельных участков, вы-

соты этажей зданий. Специальные зоны с особыми требова-

ниями к сооружениям устанавливаются для аэропортов, зон

исторической застройки.

Зонирование применяется также в отношении земель

особо охраняемых природных территорий, например нацио-

нальных природных парков. В соответствии со ст. 15 Феде-

рального закона от 14.03.95 г. № 33-ФЗ (в ред. от 22.08.04 г.), на

территориях национальных парков устанавливается диффе-

ренцированный режим особой охраны с учетом их природ-

ных, историко-культурных и иных особенностей. На их тер-

риториях могут быть выделены различные функциональные

зоны, в том числе: заповедная, особо охраняемая, познаватель-

ного туризма, рекреационная, охраны историко-культурных

объектов, обслуживания посетителей и др.

Выделяют также экологическое зонирование, которое

предусмотрено Федеральным законом от 01.05.99 г. № 94-ФЗ

(в ред. от 22.08.04 г.) «Об охране озера Байкал».

Элементом понятия «правовой режим земель» является и

разрешенное использование земельного участка, однако оно

применимо для тех категорий земель, в отношении которых

осуществляется территориальное зонирование

. В действую-

щем законодательстве не дается определения понятия «раз-

решенное использование». В то же время, оно крайне важно

для лица, непосредственного использующего земельный уча-

сток. Когда на основании территориального зонирования оп-

ределены виды разрешенного использования, то лицо, ис-

Крассов О.И. Земельное право: Учебник. – М.: Юристъ, 2004. – С. 58.

Земельное право

116

пользующее земельный участок, вправе выбрать любой вид

разрешенного использования без каких-либо дополнитель-

ный разрешений и согласований.

В науке земельного права выделяют «смешанный зе-

мельно-правовой режим»

. Это обусловлено тем, что земли

одного целевого назначения могут находиться в составе зе-

мель другого назначения. Так, в состав земель поселений мо-

гут входить земельные участки иного целевого назначения,

например – сельскохозяйственного использования.

Контрольные вопросы

1. Дайте определение земельного правоотношения.

2. Как классифицируются земельные правоотношения в

зависимости от содержания правоотношения?

3. Назовите субъектов земельных правоотношений.

4. Что является непосредственным объектом земельных

правоотношений?

5. Что понимают под правовым режимом земель?

Рекомендуемая литература

Основная литература

1. Крассов О.И. Земельное право. Учебник. – М.: Юристъ,

2004. – 671 с.

2. Жариков Ю.Г. Земельное право России: учеб. – М.:

КНОРУС, 2006. – 480 с.

3. Земельное право: Учебник / Под ред. С.А. Боголюбова –

М.: ООО «ТК Велби», 2004. – 400 с.

Дополнительная литература

1. Крассов О.И. Земельное право в современной России:

Учебное пособие. – М.: Дело, 2003. – 624 с.

Там же. – С. 62.

Земельные правоотношения

117

2. Сырых Е.В. Земельное право: Учебник для вузов. – М.:

ЗАО «Юстицинформ», 2005. – 336 с.

3. Ерофеев Б.В. Земельное право России: Учебник. – М.:

Юрайт-Издат, 2004. – 656 с.

4. Гусев Р.К. Земельное право. Учебное пособие. – М.:

Юридическая фирма «КОНТРАКТ»; ИНФРА-М, 2002. –

208 с. – (Право в вопросах и ответах).

5. Постатейные комментарии к Земельному кодексу Россий-

ской Федерации и Федеральному закону «Об обороте зе-

мель сельскохозяйственного назначения» / Отв. ред.: док-

тор юридических наук, профессор Г.Е. Быстров, доктор

юридических наук, профессор Б.Д. Клюкин. – М.: Юриди-

ческая фирма «КОНТРАКТ», ИНФРА-М, 2002. – 649 с.

6. Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации. –

М.: Юристъ, 2002. – 288 с.

Земельное право

118

Право собственности и иные вещные права на землю

119

ТЕМА 4.

Право собственности

и иные вещные права на землю

4.1. Понятие, содержание и формы права

собственности на землю

Отношения собственности занимают главенствующее

положение в системе общественных отношений, регулируе-

мых правом. Возникнув на ранних этапах развития человече-

ства (присвоение древними людьми своей добычи), собствен-

ность представляет основу, становой хребет любого общест-

венного строя и общества. С одной стороны, обладание собст-

венностью связывается с обладанием властью, в том числе го-

сударственной. С другой – собственность ассоциируется с дос-

татком, богатством его обладателя.

Право собственности на землю представляет собой со-

вокупность юридических норм, регулирующих общест-

венные отношения в области владения, пользования и

распоряжения земельными участками.

Право собственности вообще, в том числе и на землю

рассматривается в двух аспектах:

• как правовой институт (право собственности в объектив-

ном смысле);

• как совокупность правомочий конкретного собственника

(право собственности в субъективном смысле).

Право собственности на землю в объективном смысле

представляет собой совокупность норм права, регулирующих

отношения собственности на землю и содержащихся в раз-

Земельное право

120

личных отраслях российского права (конституционного, гра-

жданского, земельного и др.). Право собственности на землю в

объективном смысле – это один из ключевых институтов зе-

мельного права, обладающий универсальным характером.

Под правом собственности на землю в субъективном

смысле – это закрепленная за собственником юридическая

возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принад-

лежащим ему определенным земельным участком (или его

частью) своей властью и своем интересе путем совершения в

отношении этих земельных участков действий, не противоре-

чащих закону и не нарушающих права и законные интересы

других лиц.

Традиционно в практике и теории земельного права под

понятием «право собственности на землю» понимается имен-

но право собственности в субъективном смысле, включающее

в себя три указанных правомочия. Классическая триада пра-

вомочий, предусмотренных гражданским законодательством,

которыми обладает собственник имущества, не имеет никаких

принципиальных отличий от правомочий собственника зе-

мельного участка. В то же время, содержание правомочий соб-

ственника на землю, выражающееся в их правах и обязанно-

стях, имеет очевидную специфику, которая нашла отражение

в законодательстве (например, ст. 40-43, ряд других статей Зе-

мельного кодекса РФ) и заключается в более жестком законо-

дательном закреплении прав и обязанностей собственников

земельных участков, землепользователей, землевладельцев и

арендаторов земельных участков при их использовании.

Правомочие владения означает установленную законом

фактическую принадлежность материальных ценностей, в

том числе земельных участков конкретному лицу. Владение –

это фактическое обладание вещью, физическое господство

над ней. Таким образом, правомочие владения землей

означает основанную на законе возможность фактического

обладания земельным участком или его частью. Владеть зем-

лей может и несобственник, но только в соответствии с зако-

ном (например, арендатор земельного участка). В отличие от