Нецветаев А.Г. Земельное право. Учебно-методический комплекс

Подождите немного. Документ загружается.

Право собственности и иные вещные права на землю

141

заблаговременной публикации сообщения о наличии

предлагаемых для такой передачи земельных участков в

случае, если имеется только одна заявка;

4. подписание протокола о результатах торгов (конкурсов,

аукционов) или подписание договора аренды земельного

участка в результате предоставления земельного участка

без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Предоставление земельного участка для строительства с

предварительным согласованием места размещения объекта

осуществляется в следующем порядке:

1. выбор земельного участка и принятие в порядке, уста-

новленном статьей 31 ЗК РФ, решения о предваритель-

ном согласовании места размещения объекта;

2. проведение работ по формированию земельного участка;

3. государственный кадастровый учет земельного участка в

соответствии с правилами, предусмотренными ЗК РФ и

специальными федеральными законами;

4. принятие решения о предоставлении земельного участка

для строительства в соответствии с правилами, установ-

ленными статьей 32 ЗК РФ.

Решение соответствующего исполнительного органа го-

сударственной власти или органа местного самоуправления о

предоставлении земельного участка для строительства или

протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) являет-

ся основанием для:

1. государственной регистрации права постоянного (бес-

срочного) пользования при предоставлении земельного

участка в постоянное (бессрочное) пользование;

2. заключения договора купли-продажи и государственной

регистрации права собственности покупателя на земель-

ный участок при предоставлении земельного участка в

собственность;

3. заключения договора аренды земельного участка и госу-

дарственной регистрации данного договора при переда-

че земельного участка в аренду.

Земельное право

142

Решение или выписка из него о предоставлении земель-

ного участка для строительства либо об отказе в его предос-

тавлении выдается заявителю в семидневный срок со дня его

принятия. В случае отказа в предоставлении земельного уча-

стка для строительства соответствующее решение об отказе

может быть обжаловано заявителем в суд.

Следует помнить, что предварительное согласование места

размещения объекта не проводится при размещении объекта в

городском или сельском поселении в соответствии с градострои-

тельной документацией о застройке и правилами землепользова-

ния и застройки (зонированием территорий), а также в случае

предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйствен-

ного производства или лесного хозяйства либо гражданину для

индивидуального жилищного строительства, ведения личного

подсобного хозяйства.

Необходимо также отметить, что с 01.10.2005 года всту-

пила в силу ст. 30–2 Земельного кодекса РФ, которая опреде-

ляет особенности предоставления земельных участков для их

комплексного освоения в целях жилищного строительства из

земель, находящихся в государственной или муниципальной

собственности.

Комплексное освоение земельных участков в целях жи-

лищного строительства включает в себя подготовку документа-

ции по планировке территории, выполнение работ по обуст-

ройству территории посредством строительства объектов инже-

нерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного

строительства в соответствии с видами разрешенного использо-

вания. Такие земельные участки предоставляются в аренду без

предварительного согласования места размещения объекта.

Приобретательная давность

Право собственности на земельный участок может быть

приобретено на основании норм, содержащихся в ст. 234 ГК РФ и

регулирующих вопросы приобретательной давности. Эта статья

закрепляет правило, по которому гражданин или юридическое

Право собственности и иные вещные права на землю

143

лицо, не являющееся собственником имущества (земельного уча-

стка), но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им

как собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет,

приобретает право собственности на это имущество (приобрета-

тельная давность).

Для приобретения права собственности на земельный

участок на основании приобретательной давности необходи-

мо выполнение следующих условий:

• владение земельным участком, на который у соответст-

вующего лица не было никаких прав, оформленных в

установленном законодательством порядке;

• владение земельным участком должно быть добросове-

стным;

• фактическое владение земельным участком должно быть

основано на законных действиях владельца. Например,

невозможно приобрести право частной собственности на

основании приобретательной давности на земельный

участок, который был незаконно самовольно занят фак-

тическим владельцем (самозахват земельного участка).

• владение земельным участком должно быть открытым.

Это означает, что о факте такого владения должны быть

осведомлены любые другие лица.

• владение должно бытъ непрерывным, т.е. в течение сроков,

установленных законом.

Следует отметить, что на данном основании можно при-

обрести право собственности только на те земельные участки,

которые находятся в частной собственности и которыми лицо

владеет при соблюдении указанных выше условий.

Общие основания прекращения права собственности

предусмотрены в ст. 235 Гражданского кодекса РФ, согласно

которой право собственности прекращается в следующих

случаях: при отчуждении собственником своего имущества

другим лицам; отказе собственника от права собственности;

гибели или уничтожении имущества; при утрате права соб-

ственности на имущество в иных случаях, предусмотренных

законом.

Земельное право

144

Принудительное изъятие у собственника имущества не

допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмот-

ренным законом, производятся: обращение взыскания на

имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ); отчуждение

имущества, которое в силу закона не может принадлежать

данному лицу (ст. 238 ГК РФ); отчуждение недвижимого иму-

щества в связи с изъятием участка (ст. 239 ГК РФ); выкуп бес-

хозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних

животных (ст.ст. 240 и 241 ГК РФ); реквизиция (ст. 242 ГК РФ);

конфискация (ст. 243 ГК РФ); отчуждение имущества в случа-

ях, предусмотренных п. 4 ст. 252 ГК РФ (выплата компенсации

участнику долевой собственности взамен причитающейся ему

части общего имущества при ее несоразмерности выделяемой

доле), п. 2 ст. 272 ГК РФ (приобретение права собственности на

земельный участок или иное недвижимое имущество по реше-

нию суда в случаях невозможности сноса здания или сооруже-

ния, находящихся на чужом земельном участке), ст. 282 ГК РФ

(выкуп земельного участка для государственных или муници-

пальных нужд в соответствии с решением суда), ст. 285 ГК РФ

(изъятие у собственника земельного участка, используемого им с

грубым нарушением предписаний законодательства), ст. 293 ГК

РФ (продажа с публичных торгов по решению суда бесхозяйст-

венно содержимого жилого помещения)

Обращение в государственную собственность имущест-

ва, находящегося в собственности граждан и юридических

лиц (национализация), производится на основании закона с

возмещением стоимости этого имущества и других убытков в

порядке, установленном ст. 306 ГК РФ.

Таким образом, можно выделить четыре основные груп-

пы оснований прекращения права собственности:

1. добровольная передача права собственности другому

лицу;

2. добровольный отказ от права собственности;

3. гибель или уничтожение имущества;

4. принудительное изъятие имущества у собственника.

Право собственности и иные вещные права на землю

145

В развитие соответствующих норм гражданского законо-

дательства ст. 44 Земельного кодекса РФ указывает, что право

собственности на земельный участок прекращается при отчу-

ждении собственником своего земельного участка другим ли-

цам, отказе собственника от права собственности на земель-

ный участок, в силу принудительного изъятия у собственника

его земельного участка в порядке, установленном граждан-

ским законодательством.

Добровольная передача права собственности

на земельный участок

Право собственности на землю может быть прекращено

по воле самого собственника земельного участка в результате

отчуждения его другим лицам, т.е. совершения различных

сделок, например, продажи, дарения, мены и т.д.

В соответствии со ст. 52 ЗК РФ, отчуждение земельного

участка его собственником другим лицам осуществляется в

порядке, установленном гражданским законодательством, с

учетом предусмотренных некоторых ограничений оборото-

способности земельных участков. Отчуждение земельного

участка представляет собой его передачу собственником соб-

ственность иным лицам, способ осуществления собственников

правомочия распоряжения. Отчуждение земельных участков

происходит в форме совершения различных сделок с землей.

На основании сделок происходит переход права собственно-

сти на земельный участок, его отчуждение, порядок которого

регулируется гражданским законодательством. В то же время

при отчуждении земельных участков должны учитываться ог-

раничения оборота земли, предусмотренные в ст. 27 ЗК РФ, а

также особенности совершения сделок с земельными участка-

ми, которые содержатся в ЗК РФ.

Добровольный отказ от права собственности

на земельный участок

Основанием прекращения права собственности на зе-

мельный участок является также отказ собственника от своего

Земельное право

146

права на земельный участок (ст. 53 ЗК РФ). Согласно ст. 236 ГК

РФ, гражданин или юридическое лицо может отказаться от

права собственности на принадлежащее ему имущество, объ-

явив об этом либо совершив другие действия, определенно

свидетельствующие об его устранении от владения, пользова-

ния и распоряжения имуществом без намерения сохранить

какие-либо права на это имущество. Отказ от своего права

собственности должен быть выражен в заявлении об отказе,

причем это заявление должно быть подано или в орган госу-

дарственной власти субъекта, или в орган местного само-

управления. При отказе лица от права собственности на зе-

мельный участок последний принимает режим бесхозяйной

недвижимой вещи (п. 2 ст. 53 ЗК РФ), а порядок прекращения

прав на такую вещь определяется на основании ст. 225 ГК РФ.

Бесхозяйной считается вещь, которая не имеет собственника

или собственник которой неизвестен, либо вещь, от права соб-

ственности на которую собственник отказался. Условия при-

обретения в собственность бесхозяйных земельных участков

являющихся недвижимым имуществом, указаны в п. 3 ст. 225

ГК РФ и заключаются в следующем. Земельный участок ставит-

ся на учет органом, осуществляющим государственную регист-

рацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа

местного самоуправления, на территории которого он нахо-

дится. Следует помнить, что до вынесения судом соответст-

вующего решения право собственности сохраняется за отка-

завшимся от земельного участка лицом, и оно может снова

взять его во владение, пользование и распоряжение. Земельный

участок может быть приобретен в этот период и на основании

приобретательной давности. Установлен годичный срок, в те-

чение которого бесхозяйная недвижимая вещь может снова

вернуться к собственнику или перейти к другим лицам на ос-

новании приобретательной давности. Лишь по истечении это-

го срока суд на основании иска органа, управомоченного

управлять муниципальным имуществом, может признать бес-

хозяйное недвижимое имущество муниципальной собственно-

стью со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Право собственности и иные вещные права на землю

147

Гибель или уничтожение земельного участка

как основание прекращения права собственности

Гибель или уничтожение имущества-земельного участка

в результате действия непреодолимой силы, как основание

прекращения права собственности на земельный участок,

представляет собой особый случай

. Несмотря на то, что земля

как пространственный базис не может быть уничтожена, воз-

можны случаи уничтожения или порчи земельного участка

как объекта права собственности, например, в результате раз-

мыва его водой, вследствие оползня, обвала и т.п.

К принудительному прекращению права частной собст-

венности на земельный участок относятся: изъятие земельных

участков для государственных или муниципальных нужд;

конфискация земельного участка; реквизиция земельного

участка; обращение взыскания на имущество по обязательст-

вам собственника и некоторые другие.

Изъятие земельных участков для государственных

или муниципальных нужд

Общие положения и порядок изъятии участков для ука-

занных нужд регулируется ст.ст. 279–283 Гражданского кодекса

РФ, ст.ст. 49, 55 и некоторыми другими Земельного кодекса РФ.

Земельный участок может быть изъят у собственника

для государственных или муниципальных нужд путем выку-

па, причем в зависимости от того, для чьих нужд изымается

участок, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соот-

ветствующим субъектом Российской Федерации или муници-

пальным образованием (п. 1 ст. 279 ГК РФ).

В развитие данного положения ст. 49 ЗК РФ указывает,

что изъятие земельных участков для указанных нужд осуще-

ствляется в исключительных случаях, связанных с:

• выполнением международных обязательств Российской

Федерации;

Крассов О.И. Земельное право: Учебник. – М.: Юристъ, 2000. – С. 156.

Земельное право

148

• размещением следующих объектов государственного

или муниципального значения при отсутствии других

вариантов возможного размещения этих объектов: объ-

екты федеральных энергетических систем и объекты

энергетических систем регионального значения; объекты

использования атомной энергии; объекты обороны и

безопасности; объекты федерального транспорта, путей

сообщения, информатики и связи, а также объекты

транспорта, путей сообщения, информатики и связи ре-

гионального значения; объекты, обеспечивающие кос-

мическую деятельность; объекты, обеспечивающие ста-

тус и защиту Государственной границы Российской Фе-

дерации; линейные объекты федерального и региональ-

ного значения, обеспечивающие деятельность субъектов

естественных монополий; объекты электро-, газо-, тепло-

и водоснабжения муниципального значения; автомо-

бильные дороги общего пользования в границах насе-

ленных пунктов и между населенными пунктами, мосты

и иные транспортные инженерные сооружения местного

значения в границах населенных пунктов и вне границ

населенных пунктов;

• иными обстоятельствами в установленных федеральны-

ми законами случаях, а применительно к изъятию, в том

числе путем выкупа, земельных участков, находящихся в

собственности субъектов Российской Федерации или муни-

ципальной собственности, в случаях, установленных зако-

нами субъектов Российской Федерации.

Анализ ст. 49 Земельного кодекса РФ приводит к выводу,

что перечень исключительных случаев изъятия земельных

участков для государственных и муниципальных нужд доста-

точно широк, что позволяет соответствующим органам госу-

дарственной власти и органам местного самоуправления при

желании любую банальную ситуацию представить как ис-

ключительный случай.

Собственник земельного участка должен быть не позд-

нее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка

Право собственности и иные вещные права на землю

149

письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение

об изъятии. Следует отметить, что выкуп земельного участка

до истечения года со дня получения собственником такого

уведомления допускается только с согласия собственника (п. 3

ст. 279 ГК РФ, п. 2 ст. 63 ЗК РФ).

Решение государственного органа и органа местного са-

моуправления об изъятии земельного участка для указанных

нужд подлежит государственной регистрации в соответст-

вующем государственном органе, причем собственник зе-

мельного участка должен быть извещен о произведенной ре-

гистрации с указанием ее даты.

Статья 55 (п. 2) Земельного кодекса РФ содержит норму,

защищающую права лиц, у которых изымается земля, и уста-

навливающая, что принудительное отчуждение земельного

участка для государственных или муниципальных нужд мо-

жет быть проведено только при условии предварительного и

равноценного возмещения стоимости земельного участка на

основании решения суда. Гарантии прав на землю при изъя-

тии земельных участков для государственных или муници-

пальных нужд закреплены также в ст. 63 ЗК РФ. Порядок вы-

купа земельного участка для государственных или муници-

пальных нужд у его собственника; порядок определения вы-

купной цены земельного участка, выкупаемого для указанных

нужд; порядок прекращения прав владения и пользования

таким земельным участком, права собственника земельного

участка, подлежащего выкупу, устанавливаются гражданским

законодательством.

Согласно ст.ст. 280, 281 ГК РФ, собственник земельного

участка, подлежащего изъятию, с момента государственной

регистрации решения об изъятии участка до достижения со-

глашения или принятия судом решения о выкупе участка

может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему

усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечи-

вающие использование участка в соответствии с его назначе-

нием. В то же время, собственник несет риск отнесения на не-

го при определении выкупной цены земельного участка за-

Земельное право

150

трат и убытков, связанных с новым строительством, расшире-

нием и реконструкцией зданий и сооружений на земельном

участке в указанный период.

Плата за земельный участок, изымаемый для государст-

венных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и

другие условия выкупа определяются соглашением с собст-

венником участка, причем данное соглашение должно вклю-

чать обязательство Российской Федерации, субъекта Россий-

ской Федерации или муниципального образования уплатить

выкупную цену за изымаемый участок. При определении вы-

купной цены в нее включаются рыночная стоимость земель-

ного участка и находящегося на нем недвижимого имущества,

а также все убытки, причиненные собственнику изъятием зе-

мельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с

досрочным прекращением своих обязательств перед третьими

лицами, в том числе упущенную выгоду. По соглашению с

собственником ему может быть предоставлен взамен изымае-

мого участка другой земельный участок с зачетом его стоимо-

сти в выкупную цену.

В случае, если собственник не согласен с решением об

изъятии у него земельного участка для государственных

или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто согла-

шение о выкупной цене или других условиях выкупа, госу-

дарственный орган, принявший такое решение, может

предъявить иск о выкупе земельного участка в суд, причем

этот иск может быть предъявлен в течение двух лет с мо-

мента направления собственнику участка уведомления об

изъятии у него участка. Отметим, что запрещается выкуп

для государственных или муниципальных нужд части зе-

мельного участка без согласия собственника.

В случаях, когда земельный участок, изымаемый для го-

сударственных или муниципальных нужд, находится во вла-

дении и пользовании на праве пожизненного наследуемого

владения или постоянного пользования, прекращение этих

прав осуществляется согласно вышеописанному порядку.