Нецветаев А.Г. Земельное право. Учебно-методический комплекс

Подождите немного. Документ загружается.

Правовой режим отдельных категорий земель

341

рий утверждаются и изменяются нормативными правовыми

актами местного самоуправления (правилами землепользова-

ния и застройки).

Состав земель поселений и зонирование их территорий

определен в ст. 85 ЗК РФ. В состав земель поселений могут

входить земельные участки, отнесенные в соответствии с гра-

достроительными регламентами к следующим территориаль-

ным зонам: жилым; общественно-деловым; производствен-

ным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреа-

ционным; сельскохозяйственного использования; специально-

го назначения; военных объектов; иным территориальным

зонам. Границы территориальных зон должны отвечать тре-

бованиям принадлежности каждого земельного участка толь-

ко к одной зоне.

Согласно Градостроительному кодексу РФ от 29.12.04 г.

№ 190-ФЗ, под правилами землепользования и застройки по-

нимают документ градостроительного зонирования, который

утверждается нормативными правовыми актами органов ме-

стного самоуправления, нормативными правовыми актами

органов государственной власти субъектов Российской Феде-

рации городов федерального значения Москвы и Санкт-

Петербурга и в котором устанавливаются территориальные

зоны, градостроительные регламенты, порядок применения

такого документа и порядок внесения в него изменений;

В свою очередь, градостроительный регламент – это ус-

танавливаемые в пределах границ соответствующей террито-

риальной зоны виды разрешенного использования земельных

участков, равно как всего, что находится над и под поверхно-

стью земельных участков и используется в процессе их за-

стройки и последующей эксплуатации объектов капитального

строительства, предельные (минимальные и (или) максималь-

ные) размеры земельных участков и предельные параметры

разрешенного строительства, реконструкции объектов капи-

тального строительства, а также ограничения использования

земельных участков и объектов капитального строительства;

Земельное право

342

Правилами землепользования и застройки устанавлива-

ется градостроительный регламент для каждой территориаль-

ной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее располо-

жения и развития, а также возможности территориального со-

четания различных видов использования земельных участков

(жилого, общественно-делового, производственного, рекреаци-

онного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах

одной территориальной зоны, устанавливается единый

градостроительный регламент. Градостроительный регла-

мент территориальной зоны определяет основу правового

режима земельных участков, равно как всего, что находится

над и под поверхностью земельных участков и используется

в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий,

строений, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для испол-

нения всеми собственниками земельных участков, землеполь-

зователями, землевладельцами и арендаторами земельных

участков независимо от форм собственности и иных прав на

земельные участки. Указанные лица могут использовать зе-

мельные участки в соответствии с любым предусмотренным

градостроительным регламентом для каждой территориаль-

ной зоны видом разрешенного использования.

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты не-

движимости не соответствуют установленному градостроитель-

ному регламенту территориальных зон в случае, если:

• виды их использования не входят в перечень видов раз-

решенного использования;

• их размеры не соответствуют предельным значениям, ус-

тановленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ни-

ми объекты недвижимости могут использоваться без установ-

ления срока приведения их в соответствие с градостроитель-

ным регламентом, за исключением случаев, если их использо-

вание опасно для жизни и здоровья людей, окружающей сре-

ды, памятников истории и культуры.

Правовой режим отдельных категорий земель

343

Запрет на использование земельного участка и прочно

связанных с ним объектов недвижимости до приведения их

в соответствие с градостроительным регламентом или срок

приведения видов использования земельного участка и

прочно связанных с ним объектов недвижимости в соответ-

ствие с градостроительным регламентом устанавливается

органом местного самоуправления. Необходимо отметить,

что реконструкция и расширение существующих объектов

недвижимости, а также строительство новых объектов не-

движимости, прочно связанных с указанными земельными

участками, могут осуществляться только в соответствии с

установленными градостроительными регламентами.

Земельные участки в составе жилых зон предназначены

для застройки жилыми зданиями, а также объектами куль-

турно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут

предназначаться для индивидуальной жилой застройки, ма-

лоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной сме-

шанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а

также иных видов застройки согласно градостроительным

регламентам.

Земельные участки в составе общественно-деловых зон

предназначены для застройки административными зданиями,

объектами образовательного, культурно-бытового, социально-

го назначения и иными предназначенными для общественно-

го использования объектами согласно градостроительным

регламентам.

Земельные участки в составе производственных зон

предназначены для застройки промышленными, коммуналь-

но-складскими, иными предназначенными для этих целей

производственными объектами согласно градостроительным

регламентам.

Земельные участки в составе зон инженерной и транс-

портной инфраструктур предназначены для застройки

объектами железнодорожного, автомобильного, речного,

морского, воздушного и трубопроводного транспорта, свя-

Земельное право

344

зи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного

назначения согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе рекреационных зон, в том

числе земельные участки, занятые городскими лесами, скве-

рами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водо-

хранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.

В пределах черты городских, сельских поселений могут

выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые

включаются земельные участки, имеющие особое природо-

охранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рек-

реационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

Земельные участки, на которых находятся объекты, не

являющиеся памятниками истории и культуры, но располо-

женные в границах зон охраны памятников истории и куль-

туры, используются в соответствии с градостроительными

регламентами, установленными с учетом требований охраны

памятников истории и культуры.

Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного

использования в поселениях – земельные участки, занятые

пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями,

строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначе-

ния, – используются в целях ведения сельскохозяйственного

производства до момента изменения вида их использования в

соответствии с генеральными планами поселений и правила-

ми землепользования и застройки.

Земельные участки общего пользования, занятые пло-

щадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами,

набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами,

пляжами и другими объектами, могут включаться в состав раз-

личных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Виды и состав территориальных зон выделяются также и

в градостроительном законодательстве. В соответствии со

ст. 35 действующего Градостроительного кодекса РФ, в ре-

зультате градостроительного зонирования могут определять-

ся жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зо-

ны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сель-

Правовой режим отдельных категорий земель

345

скохозяйственного использования, зоны рекреационного на-

значения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специ-

ального назначения, зоны размещения военных объектов и

иные виды территориальных зон.

В состав жилых зон могут включаться: зоны застройки

индивидуальными жилыми домами; зоны застройки мало-

этажными жилыми домами; зоны застройки среднеэтажными

жилыми домами; зоны застройки многоэтажными жилыми

домами; зоны жилой застройки иных видов.

В жилых зонах допускается размещение отдельно стоя-

щих, встроенных или пристроенных объектов социального и

коммунально-бытового назначения, объектов здравоохране-

ния, объектов дошкольного, начального общего и среднего

(полного) общего образования, культовых зданий, стоянок ав-

томобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с

проживанием граждан и не оказывающих негативного воз-

действия на окружающую среду. В состав жилых зон могут

включаться также территории, предназначенные для ведения

садоводства и дачного хозяйства.

В состав общественно-деловых зон могут включаться:

1. зоны делового, общественного и коммерческого назна-

чения;

2. зоны размещения объектов социального и коммунально-

бытового назначения;

3. зоны обслуживания объектов, необходимых для осуще-

ствления производственной и предпринимательской

деятельности;

4. общественно-деловые зоны иных видов.

Общественно-деловые зоны предназначены для раз-

мещения объектов здравоохранения, культуры, торговли,

общественного питания, социального и коммунально-

бытового назначения, предпринимательской деятельности,

объектов среднего профессионального и высшего профес-

сионального образования, административных, научно-

исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок

автомобильного транспорта, объектов делового, финансо-

Земельное право

346

вого назначения, иных объектов, связанных с обеспечением

жизнедеятельности граждан.

В перечень объектов капитального строительства, раз-

решенных для размещения в общественно-деловых зонах, мо-

гут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или мно-

гоэтажные гаражи.

В состав производственных зон, зон инженерной и

транспортной инфраструктур могут включаться:

1. коммунальные зоны – зоны размещения коммунальных и

складских объектов, объектов жилищно-коммунального хо-

зяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли;

2. производственные зоны – зоны размещения производст-

венных объектов с различными нормативами воздейст-

вия на окружающую среду;

3. иные виды производственной, инженерной и транс-

портной инфраструктур.

Производственные зоны, зоны инженерной и транс-

портной инфраструктур предназначены для размещения

промышленных, коммунальных и складских объектов, объек-

тов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе

сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомо-

бильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного

транспорта, связи, а также для установления санитарно-

защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями

технических регламентов.

В состав зон сельскохозяйственного использования могут

включаться:

1. зоны сельскохозяйственных угодий – пашни, сенокосы,

пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаж-

дениями (садами, виноградниками и другими);

2. зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назна-

чения и предназначенные для ведения сельского хозяй-

ства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобно-

го хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного

назначения.

Правовой режим отдельных категорий земель

347

В состав территориальных зон, устанавливаемых в гра-

ницах черты населенных пунктов, могут включаться зоны

сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сель-

скохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами

сельскохозяйственного назначения и предназначенные для

ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства,

развития объектов сельскохозяйственного назначения.

В состав зон рекреационного назначения могут вклю-

чаться зоны в границах территорий, занятых городскими ле-

сами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озе-

рами, водохранилищами, пляжами, а также в границах иных

территорий, используемых и предназначенных для отдыха,

туризма, занятий физической культурой и спортом.

В состав территориальных зон могут включаться зоны осо-

бо охраняемых территорий. В зоны особо охраняемых террито-

рий могут включаться земельные участки, имеющие особое

природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое,

рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

В состав зон специального назначения могут включаться

зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильни-

ками, объектами размещения отходов потребления и иными

объектами, размещение которых может быть обеспечено

только путем выделения указанных зон и недопустимо в дру-

гих территориальных зонах.

В состав территориальных зон могут включаться зоны

размещения военных объектов и иные зоны специального на-

значения.

Помимо предусмотренных могут устанавливаться и

иные виды территориальных зон, выделяемые с учетом

функциональных зон и особенностей использования земель-

ных участков и объектов капитального строительства.

Вокруг городского поселения, за его чертой, может быть вы-

делена пригородная зона поселения, в состав которой, согласно

ст. 86 ЗК РФ, могут включаться земли, находящиеся за пределами

черты городских поселений, составляющие с городом единую со-

циальную, природную и хозяйственную территорию и не входя-

щие в состав земель иных поселений.

Земельное право

348

В пригородных зонах выделяются территории сельско-

хозяйственного производства, зоны отдыха населения, резерв-

ные земли для развития города. Границы и правовой режим

пригородных зон, за исключением пригородных зон городов

федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, утвер-

ждаются и изменяются законами субъектов Российской Федера-

ции. В составе пригородных зон могут выделяться зеленые зоны,

которые выполняют санитарные, санитарно-гигиенические и

рекреационные функции и в границах которых запрещается

хозяйственная и иная деятельность, оказывающая негативное

(вредное) воздействие на окружающую среду.

Перевод земель в границах пригородных и зеленых зон,

занятых лесами первой группы, в земли иных категорий до-

пускается на основании решения Правительства Российской

Федерации.

10.3. Общая характеристика и особенности

правового режима земель промышленности,

энергетики, транспорта, связи, радиовещания,

телевидения, информатики и космического

обеспечения, обороны, безопасности и иного

специального назначения

Осуществление любой промышленной деятельности

трудно представить без использования земли, которая являет-

ся основой для размещения зданий, строений, сооружений

различного целевого предназначения.

Земли, используемые для хозяйственной деятельности и

расположенные за чертой поселения, объединены в единую

категорию – земли промышленности, энергетики, транспорта,

связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для

обеспечения космической деятельности, земли обороны,

безопасности и земли иного специального назначения (далее

– земли промышленности и иного специального назначения)

(гл. XVI Земельного кодекса РФ).

Правовой режим отдельных категорий земель

349

В соответствии со ст. 87 ЗК РФ, землями промышленно-

сти и иного специального назначения) признаются земли, ко-

торые расположены за чертой поселений и используются или

предназначены для обеспечения деятельности организаций и

(или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики,

транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информати-

ки, объектов для обеспечения космической деятельности, объ-

ектов обороны и безопасности, осуществления иных специ-

альных задач и права на которые возникли у участников зе-

мельных отношений по основаниям, предусмотренным ЗК

РФ, федеральными законами и законами субъектов Россий-

ской Федерации.

Земли промышленности и иного специального назначе-

ния в зависимости от характера специальных задач, для ре-

шения которых они используются или предназначены, под-

разделяются на:

1. земли промышленности;

2. земли энергетики;

3. земли транспорта;

4. земли связи, радиовещания, телевидения, информатики;

5. земли для обеспечения космической деятельности;

6. земли обороны и безопасности;

7. земли иного специального назначения.

В состав земель промышленности и иного специального

назначения в целях обеспечения безопасности населения и

создания необходимых условий для эксплуатации объектов

промышленности, энергетики, особо радиационно опасных и

ядерно-опасных объектов, пунктов хранения ядерных мате-

риалов и радиоактивных веществ, транспортных и иных объ-

ектов могут включаться охранные, санитарно-защитные и

иные зоны с особыми условиями использования земель. Зе-

мельные участки, которые включены в состав таких зон, у соб-

ственников земельных участков, землепользователей, земле-

владельцев и арендаторов земельных участков не изымаются,

но в их границах может быть введен особый режим их исполь-

Земельное право

350

зования, ограничивающий или запрещающий те виды дея-

тельности, которые несовместимы с целями установления зон.

Земли промышленности и иного специального назначе-

ния, занятые федеральными энергетическими системами,

объектами использования атомной энергии, федеральным

транспортом, путями сообщения, объектами федеральной

информатики и связи, объектами, обеспечивающими косми-

ческую деятельность, объектами обороны и безопасности,

объектами оборонного производства, объектами, обеспечи-

вающими статус и защиту Государственной границы Россий-

ской Федерации, другими объектами, отнесенными к ведению

Российской Федерации в соответствии со статьей 71 Консти-

туции Российской Федерации, являются федеральной собст-

венностью.

Порядок использования отдельных видов земель про-

мышленности и иного специального назначения, а также ус-

тановления зон с особыми условиями использования земель

данной категории определяется:

1. Правительством РФ в отношении указанных земель, на-

ходящихся в федеральной собственности;

2. органами исполнительной власти субъектов РФ в отно-

шении указанных земель, находящихся в собственности

субъектов РФ;

3. органами местного самоуправления в отношении ука-

занных земель, находящихся в муниципальной собст-

венности.

Необходимо отметить, что п. 6 ст. 87 ЗК РФ допускает

возможность предоставления земель данной категории в без-

возмездное срочное пользование для сельскохозяйственного

производства и иного использования.

Согласно ст. 88 ЗК РФ землями промышленности при-

знаются земли, которые используются или предназначены

для обеспечения деятельности организаций и (или) экс-

плуатации объектов промышленности и права на которые

возникли у участников земельных отношений по основани-

ям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными