Романова А.А. Земельное право. Курс лекций

Подождите немного. Документ загружается.

Разрешенное использование - это условия и порядок эксплуатации

земельного участка с учетом целевого назначения и установленных

ограничений и обременении.

Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми.

Делимым признается земельный участок, который может быть разделен

на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный

земельный участок, разрешенное использование которого может

осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за

исключением случаев, установленных федеральными законами.

Неделимым земельный участок может быть признан законом.

Например, земельный участок крестьянского (фермерского) хозяйства,

земельные участки общего пользования садоводческого, огороднического и

дачного некоммерческого объединения.

Существуют следующие виды частной собственности на землю:

1) индивидуальная собственность (например, собственность граждан

и юридических лиц);

2) общая собственность:

- общая совместная, т.е. собственность на земельный участок двух

или нескольких лиц без определения долей (например, собственность

супругов)

- общая долевая собственность, когда доля каждого собственника

известна заранее (например, у членов СХПК).

Основания возникновения и прекращения права частной собственности

на землю.

Права на земельные участки возникают по основаниям, установленным

гражданским законодательством, иными федеральными законами земельного

(ст. 20, 21 ЗК РФ) и иных отраслей законодательства (аграрным,

градостроительным, водным, лесным законодательством) и подлежат

государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21

июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и

сделок с ним», за исключением случаев, предусмотренных федеральным

законом.

Основаниями приобретения прав на земельные участки являются:

1. Административные правовые акты (решения компетентных органов).

Решением исполнительных органов государственной власти или органов местного

самоуправления осуществляется предоставление гражданам и юридическим

лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или

муниципальной собственности.

По общему правилу земельные участки, находящиеся в государственной или

муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц

предоставляются за плату. Бесплатно земельные участки могут предоставляться

лишь в случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами и законами

субъектов РФ.

Например, религиозным организациям, имеющим в собственности здания,

строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения,

расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или

муниципальной собственности, эти земельные участки предоставляются в

собственность бесплатно (п. 1 ст. 36 ЗК РФ).

Кроме того, тем, кто проходит военную службу по контракту общей

продолжительностью 10 лет и более, бесплатно по месту военной службы

передаются в собственность земельные участки по их желанию для

индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного

хозяйства, дачного хозяйства или садоводства (ст. 24 Федерального закона от 27

мая 1998 г. № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих»).

Право на бесплатное получение в собственность земельных участков в

установленных размерах имеют и Герои Советского Союза, Герои Российской

Федерации и полные кавалеры ордена Славы.

Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным

юридическим лицам земельные участки предоставляются только за плату (п. 5

ст. 28 ЗК РФ).

2. Сделки. В отношении земельных участков действуют общие гражданско-

правовые положения о порядке заключения сделок, об условиях действительности

сделок и последствиях их недействительности и др., с учетом того, что гражданское

законодательство применяется, если иное не предусмотрено земельным, лесным,

водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей

природной среды, специальными федеральными законами.

Основания прекращения права частной собственности на земельные

участки могут носить как добровольный, так и принудительный характер. В любом

случае такие основания должны быть предусмотрены законом.

Право частной собственности на земельные участки прекращается

добровольно:

1) при отчуждении земельного участка в порядке, установленном

гражданским законодательством (например, при продаже, дарении земельного

участка). При совершении сделки, направленной на отчуждение здания,

строения, сооружения, расположенных на земельных участках, принадлежащих

на праве собственности собственнику недвижимости, также происходит

определение юридической судьбы земельного участка, вплоть до прекращения

(перехода) на него права собственности (п. 4 ст. 35 ЗК РФ, п. 2 ст. 552 ГК РФ);

2) при прекращении деятельности юридического лица (его ликвидации),

использующего земельный участок на праве собственности;

3) в случае смерти гражданина и переходе права собственности на земельный

участок по наследству к государству (например, при отсутствии у гражданина

наследников);

4) при добровольном отказе собственника от своих прав на земельный

участок, который производится по его заявлению (ст. 53 ЗК РФ).

Основаниями принудительного прекращения права частной

собственности на земельные участки являются:

1) обращение взыскания на земельный участок по обязательствам

должника - собственника этого участка, что допускается только на основании

решения суда (ст. 278 ГК РФ);

2) неиспользование земельного участка в соответствии с его

назначением. Согласно ст. 284 ГК РФ земельный участок может быть изъят в

случаях, когда он предназначен для сельскохозяйственного производства либо

жилищного или иного строительства и не используется в течение трех лет,

если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот

период не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а

также период, в течение которого участок не мог быть использован по

назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств,

исключающих такое использование;

3) использование земельного участка с нарушением законодательства.

В соответствии со ст. 285 ГК РФ земельный участок может быть изъят, если он

эксплуатируется с грубым нарушением правил рационального использования,

установленных земельным законодательством, в частности, не в соответствии с

назначением или его эксплуатация приводит к существенному снижению

плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению

экологической обстановки. Ст. 286 ГК РФ закрепляет положение о том, что, если

компетентный орган принимает решение об изъятии земельного участка ввиду его

ненадлежащего использования (неиспользования или использования с

нарушением законодательства) и собственник земельного участка письменно

уведомит этот орган о своем согласии исполнить это решение, участок подлежит

продаже с публичных торгов. Если же собственник не согласен с таким

решением, принявший его орган может предъявить требование о продаже

земельного участка в суд;

реквизиция земельного участка применяется в случаях стихийных

бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотии и при иных обстоятельствах, носящих

чрезвычайный характер.

Реквизиция может выражаться во временном изъятии земельного участка

уполномоченным исполнительным органом государственной власти, когда

собственник вправе при прекращении обстоятельств, в связи с которыми

осуществлена ревизия, требовать возврата ему земельного участка в судебном

порядке. В случае невозможности его возврата, собственнику возмещается

рыночная стоимость этого участка или (по его желанию) предоставляется

равноценный земельный участок. Размер возмещаемых убытков и стоимости

земельного участка могут быть оспорены собственником в судебном порядке;

изъятие земельного участка для государственных или

муниципальных нужд. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных

участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в

исключительных случаях, связанных:

- с выполнением международных обязательств РФ;

- с размещением объектов государственного или муниципального

значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих

объектов;

- иными обстоятельствами в установленных законами случаях.

Ограничения изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для

государственных или муниципальных нужд из земель отдельных категорий

устанавливаются ст. 79, 83, 94 и 101 ЗК РФ (например, земельные участки в

поселениях могут быть изъяты, в том числе путем выкупа, для

государственных и муниципальных нужд в целях застройки в соответствии с

генеральными планами поселений, правилами землепользования и

застройки).

Выкуп производится Российской Федерацией, ее субъектами или

муниципальными образованиями в зависимости от того, для чьих нужд

изымается земельный участок. Решение принимается федеральным органом

исполнительной власти (как правило, Правительством РФ) или органом

исполнительной власти субъекта РФ. Указанное решение подлежит

государственной регистрации в учреждениях юстиции, и собственник

земельного участка должен быть извещен об этом органом, принявшим решение

с указанием даты регистрации. Возможен выкуп земельного участка и до

истечения одного года, но только с согласия собственника.

Принудительное отчуждение земельного участка для государственных и

муниципальных нужд может быть произведено только при условии

предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на

основе решения суда (п. 3 ст. 35 Конституции РФ, п. 2 ст. 55 ЗК РФ);

6) отчуждение земельного участка, который согласно закону не может

принадлежать данному лицу. Такое прекращение права собственности

применяется, когда имущество оказалось в собственности лица по основаниям,

допускаемым законом (например, при наследовании участка), но не может ему

принадлежать. При этом земельный участок должен быть отчужден в течение года

с момента возникновения права собственности на него, если законом не

установлен иной срок.

Если в предусмотренный срок земельный участок не был отчужден, то

участок по решению суда (вынесенному по заявлению государственного органа

или органа местного самоуправления) подлежит либо принудительной продаже с

передачей бывшему собственнику вырученной суммы, либо передаче в

государственную или муниципальную собственность с возмещением бывшему

собственнику стоимости, определенной судом.

Например, в ряде случаев право иностранного лица на определенный

земельный участок ограничивается арендой, и если такой участок перейдет

иностранцу от собственника - гражданина России по наследству, то иностранец

может переоформить право собственности на право аренды или же продать этот

участок. Если указанные действия не предприняты, то возможно прекращение

права собственности.

3.4. ПРАВО ПОЖИЗНЕННОГО НАСЛЕДУЕМОГО ВЛАДЕНИЯ

Право пожизненного наследуемого владения земельными участками было

введено в 1990 г. Основами законодательства СССР о земле.

Право пожизненного наследуемого владения устанавливается в отношении

земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Субъектом этого права может быть только гражданин, которому участок

предоставляется для садоводства, огородничества, личного подсобного

хозяйства и других целей.

Основаниями возникновения права пожизненного наследуемого

владения являются:

1) принятие гражданином наследства, когда в наследственную массу

входит и земельный участок, принадлежавший наследодателю на праве

пожизненного наследуемого владения;

2) договор купли-продажи недвижимости или иное основание перехода

права собственности на здания, строения, сооружения, расположенные на

земельном участке, принадлежащем на праве пожизненного наследуемого

владения бывшему собственнику недвижимости (ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ).

Землевладелец вправе распорядиться земельным участком только

посредством передачи его по наследству (п.2 ст. 21 ЗК РФ).

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком

приобретенное гражданином до введения ЗК РФ в действие, сохраняется.

После введения в действие ЗК РФ предоставление земельного участка

гражданам на праве пожизненного наследуемого владения не допускается (п.1 ст.

21 ЗК РФ), поскольку все землевладельцы имеют право приобрести земельные

участки в собственность, т.е.

приватизировать их (ст. 28 ЗК РФ). Каждый

гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность

находящийся в пожизненном наследуемом владении земельный участок.

Право пожизненного наследуемого владения может быть прекращено в

следующих случаях:

1) отказа землевладельца от права на земельный участок;

2) в принудительном порядке (ст. 54 ЗК РФ).

3.5. ПРАВО ПОСТОЯННОГО (БЕССРОЧНОГО) ПОЛЬЗОВАНИЯ

Право постоянного (бессрочного) пользования может возникнуть только в

отношении земель, находящихся в государственной или муниципальной

собственности. Земельные участки на праве постоянного (бессрочного)

пользования предоставляются исключительно государственными и муниципаль-

ными учреждениями, федеральными казенными предприятиями, религиозным

организациям, а также органам государственной власти и местного

самоуправления.

Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не

предоставляются. При этом право постоянного (бессрочного) пользования

находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными

участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК

РФ, сохраняется.

Граждане, имеющие земельные участки в постоянном (бессрочном)

пользовании, так же как и землевладельцы, наделены правом приобретения их

в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно

приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном)

пользовании земельный участок.

Основаниями приобретения права постоянного (бессрочного)

пользования являются:

1) административный правовой акт - решение уполномоченного

государственного или муниципального органа о предоставлении земельного

участка указанным в законе лицам на праве постоянного (бессрочного)

пользования.

2) переход к гражданину права собственности на здания, сооружения,

находящиеся на чужом земельном участке, если прежний собственник

указанных объектов недвижимости является гражданином и использовал

передаваемый участок на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное

(бессрочное) пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом,

самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен,

включая возведение для этих целей на участке здания, сооружения и другого

недвижимого имущества. Здание, сооружение, иное недвижимое имущество,

созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.

Граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на

праве постоянного (бессрочного) пользования, не могут распоряжаться этими

земельными участками (п. 4 ст. 20 ЗК РФ). Не допускается внесение права

постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные

(складочные) капиталы коммерческих организаций (п.6 ст.3 Федерального

закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Землепользователь может добровольно отказаться oт принадлежащего

ему права. Право постоянного (бессрочного) пользования может быть

принудительно прекращено по основаниям, предусмотренным в ст. 45 ЗК РФ.