Романова А.А. Земельное право. Курс лекций

Подождите немного. Документ загружается.

Как видно из утверждения истца, а также представленных квитанций об

оплате земельного налога, земельный участок находится в постоянном

(бессрочном) пользовании.

Какие права на землю закреплены в действующем земельном

законодательстве?

Какое решение должен принять суд?

Решение

1. Право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования,

пожизненного наследуемого владения, ограниченного пользования чужими

земельными участками (сервитут), аренда земельных участков, безвозмездное

срочное пользование земельными участками.

2. Суд должен удовлетворить заявление Миронова и обязать

администрацию г. Чебоксары предоставить ему земельный участок в

собственность бесплатно на том основании, что граждане, обладающие

земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют

право однократно бесплатно приобрести их в собственность. При этом взимание

дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными

законами, не допускается (п. 5 ст. 20 ЗК РФ).

Задача № 2

Лазарев, работая егерем, получил служебный надел для выращивания

овощей, а также для сенокошения. Весной, после посадки картофеля, Лазарев был

уволен с работы.

Как решается вопрос с наделом в сложившейся ситуации?

Решение

В сложившейся ситуации Лазарев, прекративший трудовые отношения с

организацией, предоставившей служебный надел в пользование, имеет право

использовать этот служебный надел после прекращения трудовых отношений в

течение срока, необходимого для окончания сельскохозяйственных работ (п.6 ст.

47 ЗК РФ).

Задача № 3

Научно-исследовательская организация (НИО) «Аккорд», имея на

праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок, с

согласия областной администрации передала часть этого участка одной

коммерческой фирме в аренду. На возражения госинспектора земельного

контроля руководство НИО «Аккорд» сослалось на ст. 270 ГК РФ,

разрешающую передавать земли в аренду в аналогичных случаях. Тем не

менее инспектор возбудил дело об административном правонарушении.

Руководство НИО «Аккорд» обратилось в суд.

Каким будет решение суда?

Решение

Суд откажет в удовлетворении исковых требований, т.к. юридические

лица, обладающие земельными участками на праве постоянного

(бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными

участками (п.4 ст. 20 ЗК РФ).

ТЕМА 4. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СДЕЛОК С ЗЕМЛЕЙ

ВВЕДЕНИЕ

В условиях проводимой земельной реформы научно-практическую

значимость приобрели вопросы регулирования сделок с землей.

Сделки являются одним из правовых оснований возникновения и

прекращения прав на земельные участки.

Одним из принципов земельного законодательства является принцип

учета значения земель как основы жизни и деятельности человека, согласно

которому отношения по использованию и охране земель регулируются

исходя из представлений о земле как природном объекте и одновременно как

о недвижимом имуществе. Реализация такого принципа предопределяет и

особенности совершаемых с земельными участками сделок. Поэтому

отношения по совершению сделок с земельными участками (порядок

заключения сделок, условия действительности сделок и последствия их

недействительности и др.) регулируются гражданским законодательством,

если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством

и др.

Цель: уяснить понятие земельно-правовых сделок, требования,

предъявляемые к их совершению, существующие пробелы в

законодательном регулировании сделок с земельными участками.

Задачи:

- изучить понятие и классификацию земельно-правовых сделок,

требования, предъявляемые к их совершению;

- уяснить особенности купли-продажи, обмена, дарения, наследования,

аренды и ипотеки земельного участка.

4.1. ПОНЯТИЕ ЗЕМЕЛЬНО-ПРАВОВЫХ СДЕЛОК

Земельно-правовые сделки – это действия граждан и юридических

лиц по установлению, изменению или прекращению гражданских прав и

обязанностей по поводу земли как природного объекта и недвижимого

имущества.

Объектами земельно-правовых сделок выступают права граждан и

юридических лиц на индивидуально-обособленные земельные участки,

находящиеся в их собственности либо принадлежащие им на других титулах,

- пожизненном наследуемом владении, бессрочном или срочном пользовании,

аренде.

Объектами сделок могут быть также права на земельные участки,

закрепленные за государственными или муниципальными органами.

Субъектами сделок могут быть органы государственной власти,

которые в соответствии со ст. 125 ГК РФ имеют право от имени РФ и

субъектов РФ своими действиями приобретать и осуществлять

имущественные и личные неимущественные права и обязанности, органы

местного самоуправления, граждане и юридические лица.

К особенностям совершаемых с земельными участками сделок

относится следующее:

1) земельные участки могут свободно отчуждаться или переходить от одного

лица к другому, если они не исключены из оборота или не ограничены в обороте

(п. 1 ст. 260 ГК РФ);

2) возможность их заключения на торгах (конкурсах, аукционах), причем

их проведение в ряде случаев является обязательным (например, при продаже

юридическим лицам для застройки земельного участка, расположенного в

поселении);

3) при совершении сделок с земельными участками стороны не вправе

самовольно изменять их категорию, целевое назначение или особый режим

использования (например, в охранных зонах). Такое изменение возможно

только в порядке, предусмотренном земельным законодательством, и

осуществляется компетентными органами государственной власти или

местного самоуправления;

4) распоряжение земельным участком не должно наносить ущерб

окружающей природной среде и нарушать права и законные интересы других

лиц, градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, экологических,

противопожарных и иных установленных требований;

5) особые требования к оформлению сделок (например, обязательна

письменная форма и государственной регистрация, а для некоторых сделок и

нотариальное удостоверение (договор ренты, завещание земельного участка, а

также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя по закону для

сделок данного вида эта форма не требовалась).

6) приложение к договору плана земельного участка с указанием

границ

обременений (ограничений) (отсутствие плана влечет признание

сделки недействительной);

7) некоторые земельно-правовые сделки по отношению к земельным

участкам, находящимся в государственной или муниципальной

собственности, требуют совершения со стороны собственника целого ряда

процессуальных действий:

а) подготовки технической документации по предоставляемым

земельным участкам;

б) принятия решения о проведении торгов, о предоставлении земельного

участка.

В зависимости от объема передаваемых гражданских прав и

обязанностей на земельные участки земельно-правовые сделки можно

разделить на две группы:

- земельно-правовые сделки, влекущие за собой смену собственника

земельного участка (например, купля-продажа, мена, дарение, наследование

земельных участков и земельных долей);

- земельно-правовые сделки, не сопровождающиеся сменой

собственника земельного участка (например, аренда, ренты, залог).

К земельно-правовым сделкам не относятся:

- действия, связанные с принудительным изменением либо

прекращением прав на земельные участки;

- действия государственных органов по передаче государственных

земель в постоянное (бессрочное) пользование государственным

учреждениям, федеральным казенным предприятиям и органам

государственной власти, т.к. они совершаются в порядке административного

подчинения;

- действия по разграничению государственной собственности на

федеральную, региональную и муниципальную, даже если они оформляются

договором, т.к. эти действия носят не гражданско-правовой, а

государственно-правовой характер;

- действия по выделению земельной доли из общей собственности, т.к.

здесь имеет место реализация одного из правомочий собственника

земельной доли в общей собственности - право на ее выделение.

4.2. КУПЛЯ - ПРОДАЖА, ОБМЕН, ДАРЕНИЕ, НАСЛЕДОВАНИЕ

ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Купля-продажа земельного участка регулируется ст. 450 - 490 ГК, ст. 37

ЗК РФ.

По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется

передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель

обязуется принять земельный участок и уплатить за него денежную сумму.

Продажа или передача государственных или муниципальных земель

гражданам и юридическим лицам осуществляется в порядке приобретения

прав на земельные участки, находящиеся в государственной или

муниципальной собственности (ст. 28 ЗК).

Так, договор купли-продажи земельных участков, предназначенных под

застройку и относящихся к землям поселений, как правило, заключается с

победителем торгов, условия которых предусматривают дополнительные

требования (обязанность благоустроить территорию общего пользования,

строительства объектов инженерной, транспортной и социальной

инфраструктур, соблюдение сроков строительства объектов недвижимости и

др.).

К существенным (предусмотренным законодательством) условиям

договора купли-продажи земельных участков относятся: предмет договора и

его цена.

Предметом договора купли-продажи могут быть только земельные

участки, прошедшие государственный кадастровый учет и которым был

присвоен кадастровый номер (уникальный, не повторяющийся на территории

Российской Федерации).

Условие о предмете договора купли-продажи земельного участка

включает сведения о кадастровом номере, местоположении, категории,

целевом назначении, разрешенном использовании земельного участка, его

площади и другие показатели. Если земельный участок обременен или в

отношении него установлены ограничения по использованию, то такие данные

должны быть доведены продавцом до сведения покупателя.

Площадь продаваемого земельного участка не может быть меньше

минимального размера, установленного в соответствии с нормативными

правовыми актами органов государственной власти или местного

самоуправления для земель данного целевого назначения и разрешенного

использования в противном случае в проведении государственного

кадастрового учета земельного участка будет отказано (п. 3 ст. 20

Федерального закона «О государственном земельном кадастре»).

Цена договора купли-продажи земельного участка устанавливается

соглашением сторон. Стороны могут обратиться к оценщику для определения

рыночной стоимости имущества. Рыночная стоимость земельного участка,

определенная путем использования экономических методов оценки, может

служить ориентиром при установлении цены земельного участка в договоре.

В установленных законом случаях цена в договоре купли-продажи

земельного участка определяется на основании нормативных актов.

Например, при продаже земельных участков, находящихся в

государственной и муниципальной собственности, собственникам

расположенных на них объектов недвижимости стоимость таких земельных

участков устанавливается в соответствии со ст. 2 Федерального закона «О

введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Передача земельного участка продавцом и принятие его покупателем

осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче,

подписываемому сторонами.

Право собственности на земельный участок у покупателя возникает на

основании договора купли-продажи земельного участка с момента

государственной регистрации перехода права собственности на земельный

участок.

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность

другой стороны один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК РФ).

По общему правилу обмениваемые вещи предполагаются (должны быть)

равноценными, т.е. имеют равную денежную стоимость (п. 1 ст. 568 ГК РФ).

Если оценка обмениваемых земельных участков будет произведена

сторонами, то она будет примерной. В случае, когда соглашение насчет цены

обмениваемого имущества не достигнуто, стороны могут прибегнуть к услугам

профессионального оценщика недвижимости, и, если вещи будут

неравноценными, сторона, имеющая менее ценную вещь, должна будет

доплатить разницу в ценах (п. 2 ст. 568 ГК РФ). Цена обмениваемого земельного

участка должна быть не ниже нормативной.

Варианты обмена земельными участками:

- обмен равнозначный, т.е. обмениваются земельные участки одинаковой

площади, качества, стоимости и т.п. В таком случае сделка осуществляется

наиболее простым путем - через заключение договора и его государственную

регистрацию;

- обмен неравнозначный, т.е. обмениваются земельные участки разной

площади и стоимости. В таком случае происходит смешанная земельно-правовая

и имущественная сделка, при которой одна из обменивающихся сторон,

меняющая меньший по площади и низший по ценности земельный участок на

больший по площади и высший по ценности и качеству, доплачивает другой

стороне компенсацию (денежную или имущественную). Договор мены

оформляется по двум направлениям:

1) переоформляются права собственности на обмениваемые земельные

участки;

2) заключается отдельный договор на компенсацию имуществом или

деньгами стороне, предоставившей к обмену более ценный земельный участок.

Право свободного обмена земельными долями предоставлено бывшим

работникам колхозов и совхозов, получившим свой земельный пай вместе с

имущественным.

Свобода воли сторон при обмене земельными участками ограничена

следующими обстоятельствами:

- целевым назначением земельных участков (например, если совершается

обмен пастбища на пашню, то новый приобретатель пастбища не вправе

переводить его в пашню без изменения юридического статуса этого участка в

установленном законом порядке;

- местонахождением земельного участка и наличием соседствующих с ним

объектов (например, новый собственник не вправе осуществлять такое

сельскохозяйственное освоение приобретенного участка, которое наносит

экологический вред соседним объектам (памятникам природы, заповедным

местам, местам обитания дикой фауны и т.п.)).

В результате обмена земельными участками не должны нарушаться

структура земельных угодий сельскохозяйственных предприятий, создаваться

неудобства в порядке землепользования и т.п.

С переходом к новому приобретателю прав на приобретенный путем

обмена земельный участок к нему переходят права и обязанности, вытекающие

из целевого назначения этого участка, однако не переходят правомочия,

принадлежавшие прежнему владельцу (например, если прежний собственник

земельного участка обязан был вести борьбу с сорняками на данном участке и

задолжал крупную сумму мелиоративной организации за проведение

ирригационных работ на участке, то на нового приобретателя переходят лишь

обязанности по борьбе с сорняками, но не переходят долги предшественника).

Изменение правоспособности стороны сделки может повлечь за

собой и изменение возможностей в использовании земельных участков.

Например, любым организациям запрещается выращивание наркосодержащих

культур. Однако если по уставу государственной организации ей предоставлено

такое право, то такая организация - новый приобретатель земельного участка -

вправе использовать сельскохозяйственные угодья для этого нового целевого

назначения.