Шабалин В.Г., Смирнов И.А., Кузьмина А.К. Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовестных партнеров

Подождите немного. Документ загружается.

СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

В.Г.

Шабалин

И.А. Смирнов

А.К. Кузьмина

СДЕЛКИ

С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

ЗАЩИТА ОТ КРИМИНАЛА

И НЕДОБРОСОВЕСТНЫХ ПАРТНЕРОВ

Цх>

3-е издание,

переработанное и дополненное

Сашст-1

(етег-бургский

юридический-

институт

енеральной

и»

^.кур

туры

Российсксй

>*едерацви

ЧИТАЛЬНЫЙ ЗАЛ

издательство

ФИЛИНЪ

МОСКВА

2006

УДК 347.44(470+571)

ББК67.404.2(2Рос)

Ш12

Шабалин,

Вадим Геннадьевич.

Ш 12 Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросо-

вестных партнеров /

В.

Г. Шабалин,

И.А.

Смирнов,

А.

К. Кузьмина. —

3-е изд., перераб. и доп. — М.: Изд-во

ОМЕГА-Л:

Филинъ, 2006. —

416 с. — (Сделки с недвижимостью). — ISBN 5-9216-0059-8.

Агентство CIP РГБ

Г. Смирнов, Игорь Аркадьевич. II. Кузьмина, Алла Кирилловна.

Авторы дают подробную характеристику основных схем мошенничества

и вымогательства при совершении сделок с жилыми и нежилыми помеще-

ниями, показывают психологические и технические приемы, используемые

аферистами, рассматривают способы признания уже совершенных сделок

недействительными. Также подробно разбираются вопросы должностных и

налоговых преступлений, связанных с рынком недвижимости, наиболее рас-

пространенные схемы «честного отъема» денежных средств у добро-совест-

ных приобретателей.

В издании даются рекомендации по проведению экспертизы правоуста-

навливающих документов по сделкам, проверке физических и юридических

лиц на возможное участие в мошеннических действиях; защите от признания

сделок недействительными. Приводится перечень наиболее надежных риэл-

терских и строительных фирм, которым можно доверить проведение своего

варианта сделки с квартирой, земельной и коммерческой недвижимостью.

Книга написана доступным языком и предназначена в первую очередь

для широкого круга читателей. Она будет полезна и профессиональным риэл-

терам, работникам правоохранительных органов, практикующим юристам,

частным детективам.

УДК347.44(470+571)

ББК 67.404.2(2Рос)

Сведения об авторах:

Шабалин В.Г. — к.ю.н., председатель правления Добровольной ассоциа-

ции риэлтеров Московского региона;

w_shabalin@mail.ru

Смирнов

И.А. — к.ю.н, доцент Сибирского юридического института МВД

России (г. Красноярск);

smirn_off@list.ru

Кузьмина А.К. — ведущий специалист Центра сертификации риэлтерской

деятельности Московского региона; aUakuzm@maiI.ru

ISBN 5-9216-0059-8 дом «Филинъ», оформление, 2006

ВСТУПИТЕЛЬНОЕ СЛОВО А.И. ГУРОВА -

МИЛИЦИОНЕРА, ПОЛИТИКА, ПИСАТЕЛЯ

ГЛУБОКОУВАЖАЕМЫЕ ЧИТАТЕЛИ!

15 лет назад, в разгар перестройки, вышли мои первые статьи, посвящен-

ные организованной преступности в СССР — «Лев готовится к прыжку» и

«Лев прыгнул». С тех пор утекло много воды — стали другими и обществен-

ный строй, и название нашего государства, и система нравственных ценно-

стей большинства граждан. Изменилась и направленность деятельности ма-

фиози — сегодня это не только наркотики, оружие, проституция и баналь-

ный рэкет, но и вложение огромных грязных денег в легальный бизнес, вклю-

чая недвижимость и строительство, а также проникновение криминала во

власть, сопровождаемое всеобъемлющей, тотальной коррупцией.

Среди немалого числа граждан, пострадавших от преступных посягательств

на свое имущество, здоровье и даже жизнь, бытует мнение, что необходимо

принять и ввести более строгие законы (сажать, сажать и еще раз всех сажать!),

разогнать «прогнившую» милицию и суды, восстановить за самые тяжкие де-

яния смертную казнь, даже публичную. Однако такая жестокость только рож-

дает ответную реакцию — если бы проблемы преступности решались подоб-

ными простыми средствами, то весь цивилизованный мир давно бы избавил-

ся от нее, но этого нет и быть не может, ведь истоки криминала намного глуб-

же и сложнее.

Недавно мне выпала честь познакомиться с рядом книг из серии «Сдел-

ки с недвижимостью», выпущенных Информационно-издательским домом

«Филинъ», в первую очередь с теми из них, которые посвящены защите от

мошенничества и вымогательства, а также иным противозаконным явлени-

ям при решении гражданами своих жилищных проблем. Признаюсь честно,

не ожидал, что проблему преступности вокруг рынка недвижимости можно

исследовать не только так глубоко, полно и всесторонне по содержанию, но

и удивительно ярко, доступно и талантливо по форме подачи материала.

В этих книгах есть все, что необходимо людям, желающим распорядиться

своим недвижимым имуществом, и в первую очередь точные, убедительные

и понятные рекомендации авторов, подлинные руководства к действию.

Я очень горд за своих молодых товарищей по писательскому цеху, которые

имеют и опыт работы в правоохранительных органах, и являются квалифи-

цированными юристами-практиками, и блестяще владеют пером, исполь-

зуя свои знания, опыт и талант во благо людям. Пока в России живут и рабо-

тают такие граждане, как авторы этой книги, у нас есть шанс победить зло и

обеспечить себе и будущим поколениям достойную жизнь в правовом госу-

дарстве.

С уважением А.И. Гуров,

генерал-полковник милиции,

депутат Государственной Думы РФ,

член Союза писателей России

СОДЕРЖАНИЕ

О ЧЕМ ЭТА КНИГА (предисловие авторов) _ 8

ПРАВИЛА

ИГРЫ (введение)

ГЛАВА 1

НАША

ЦЕЛЬ

ВАША НЕДВИЖИМОСТЬ

(основные виды мошенничества

на рынке жилья) 18

1.1. Продажа или аренда чужой жилплощади 18

1.2. Многократная продажа или сдача в наем 21

1.3. Сделки с «криминальной» жилплощадью 22

1.4. Сделки с «юридически грязной» недвижимостью 23

1.5. Лжеоформление сделок 25

1.6. Лжеадреса : 28

1.7. Лжедоверенности 29

1.8. Получение авансов 30

1.9. Куклы разных видов 31

1.10.

«Риэлтерская

шваль» 32

1.11.

Лжеобмены 33

1.12. Лжерасселение (лжеразъезд) 34

1.13.

Искусственное признание сделок

недействительными 35

ГЛАВА 2 ПРОСТАКА РАЗВЕСТИ - НЕ ПОЛЕ ПЕРЕЙТИ

(психологические приемы аферистов) 36

2.1. Дешевый сыр — только в мышеловке! 37

2.2. «Спешка нужна

двух случаях...» 38

2.3.

«Сам

я лох...» 40

2.4. «Грубая лесть приятна» 41

2.5. Панибратство, или «любовь с первого взгляда» 41

2.6. «От обратного...» 42

2.7. «Люди гибнут за металл...» 43

2.8. «Важный человек» (важняк) 44

2.9. «Хороший, плохой, злой» 45

2.10. «В два смычка» 46

2.11.

«Роскошь и интеллект» 46

2.12. «Копия лучше оригинала...» 47

ГЛАВА

САМ

СЕБЕ ЭКСПЕРТ

(проверка физического лица на мошенничество) 49

3.1. Проверка паспорта клиента 50

3.2. Проверка клиента по базам данных 55

3.3. Проверка правоустанавливающих документов

по сделке 58

3.4. Проверка цепочки отчуждения объекта 59

3.5. Беседа с соседями 64

3.6. Проверка юридических запрещений 64

3.7. Подведение итогов 65

ГЛАВА 4 ДАМОКЛОВ

МЕЧ

«ПРИЗНАНКИ»

(признание сделок с недвижимостью

недействительными) 67

4.1. Несоблюдение нотариальной формы сделки

и требования о ее госрегистрации 70

4.2. Несоответствие сделки закону 73

4.3. Совершение мнимой или притворной сделки 76

4.4. Пороки дееспособности участника

сделки

4.5. Несоответствие волеизъявления подлинной воле 91

4.6. Совершение сделки неуполномоченным лицом 94

4.7. Фиктивная выписка граждан 99

4.8. Сделки с неисполненными обязательствами 102

4.9. Последствия признания сделки недействительной 109

ГЛАВА 5 ВАС ОБМАНЫВАЕТ ФИРМА

(комплексная проверка юридического лица)

114

5.1. Схемы обмана приобретателей новостроек 117

' 5.2. Основные действия недобросовестных риэлтеров 133

5.3. Комплексная проверка юридического лица 150

5.4. Как выбрать риэлтерскую (девелоперскую фирму) 166

5.5. Юридическая экспертиза предлагаемых договоров 172

ГЛАВА 6 САНИТАРЫ ГОРОДА

(насильственные действия против владельцев

недвижимости) 189

6.1. Характеристика вымогательства жилья

у его владельцев 194

6.2. Защита от вымогательства 204

6.3. Безопасность при просмотрах и показах объектов 208

6.4. Технические средства защиты

от вымогательства : 212

ГЛАВА 7 ЧТО НАМ ЗАКОНЫ, КОЛИ СУДЬИ ЗНАКОМЫ

(должностные преступления, связанные

с рынком недвижимости) 215

7.1. Посещение домоуправления 218

7.2. Муниципальные органы 220

7.3. Органы госрегистрации 223

7.4. Органы внутренних дел (милиция) 226

7.5. Суды и прокуратуры 230

7.6. Прочие организации 231

ГЛАВА 8 СУШИТЬ

ИЛИ

НЕ СУШИТЬ -

ВОТ

ЧЕМ

ВОПРОС

(налоговые правонарушения на рынке недвижимости).... 234

8.1. Налогообложение продавцов недвижимости 236

8.2. Налогообложение покупателей 242

8.3. Поимущественные налоги

(на недвижимость и землю) 249

8.4. Налоги на наследование или дарение 251

8.5. Налоговое планирование

при совершении сделок с недвижимостью 255

ГЛАВА 9 ЖИЛИЩНЫЕ ЛОХОТРОНЫ

(честные способы отъема денег

у приобретателей недвижимости) 260

9.1. Покупка базы данных 260

9.2. Лжеоценка недвижимости 262

9.3. Деньги за показ или просмотр 263

9.4. Деньги за сведение с нужным партнером 264

9.5. «Разводка на аванс» 264

9.6. Получение и прокрутка нескольких авансов 266

9.7. Жилищные аукционы 266

9.8. Жилищные лотереи 267

9.9-

Пирамиды типа «1 + 3» 268

9.10. «Общества взаимного кредита» 269

ГЛАВА 10 БЕЗ КВАРТИРЫ

БЕЗ ДЕНЕГ

(поиск скрывшихся аферистов и вымогателей) 270

10.1. Проверка контактных телефонов 271

10.2. Подставная рекламная кампания 273

10.3. Установление возможных сообщников 273

10.4. Занесение в «черный список» 275

10.5. Поиск аналогичных случаев 276

10.6. Обращение в детективное агентство 276

10.7. Обращение в криминальные структуры 277

10.8. Использование деловых, дружеских

и личных связей 277

НЕДВИЖИМОСТЬ И КРИМИНАЛ

(вместо заключения) 279

ПРИЛОЖЕНИЯ

Приложение 1 Им можно доверять (агентства

недвижимости с устойчивой деловой

репутацией) 283

Приложение 2 Порядок экспертизы документов

на недвижимое имущество 286

Приложение 3 Типовой перечень услуг, оказываемых

риэлтерскими организациями 294

Приложение 4 Перечень нормативных актов по вопросам

недвижимости, строительства и ЖКХ

за 1991-2005 гг. 303

Приложение 5 Краткий словарь жаргонов 322

Приложение 6 Список полезных телефонов 333

ЧЕМ

ЭТА КНИГА

ПРЕДИСЛОВИЕ

АВТОРОВ

Как показывает практика работы риэлтерских фирм и право-

охранительных органов, в среднем каждый

пятнадцатый—двадца-

тый участник рынка недвижимости является потенциальной

жертвой (потерпевшим) — именно такую часть сделок организу-

ют и проводят в этой сфере бизнеса профессиональные преступ-

ники. Ведь недвижимость и строительство — весьма денежные

сегменты рынка, к тому же фигурантами сделок являются не толь-

ко бизнесмены, но и простые граждане, которых легче обмануть,

а расчеты в большинстве случаев ведутся наличной валютой.

Поэтому операции с квартирами, домами, нежилыми объекта-

ми притягивают к себе, как магнит, не только способных внуков

Остапа Бендера, владеющих тысячей способов относительно че-

стного отъема денег у населения, но и публику посерьезнее — ки-

дал, вымогателей и откровенных бандитов, для которых челове-

ческая жизнь — что ломаный грош.

ПОМНИТЕ, ЧТО СТОИМОСТЬ «ЗАКАЗА» У КИЛЛЕРА

ОБЫЧНО МЕНЬШЕ ОБОРОТА ЛЮБОЙ СДЕЛКИ С НЕДВИ-

ЖИМОСТЬЮ!

Но не стоит сгущать краски — изменять свои жилищные усло-

вия все равно в среднем раз в

8—10

лет приходится каждому из нас.

Практика показывает, что жертвами преступных элементов стано-

вятся в первую очередь люди, не знакомые с законами, правила-

ми «игры» на рынке недвижимости, не знающие, куда необходи-

мо обращаться для проведения варианта сделки и где можно по-

лучить помощь действительно грамотных и компетентных

специалистов. Эти проблемы подробно рассматривались в книгах

с общим названием «Сделки с недвижимостью» (в 1997—2005 гг.

ЧЕМ

ЭТА КНИГА

их вышло четырнадцать). В настоящем издании более подробно

пойдет речь о преступлениях в сфере жилья (особенно квартирно-

го, ведь городская недвижимость — это 80% рынка). Мы разберем

не только признаки и схемы противоправных действий в отноше-

нии продавцов и покупателей, но и основные способы защиты от

них и нейтрализации злоумышленников.

Отдельная глава (5) более подробно раскрывает очень актуаль-

ную на сегодняшний день тему афер, осуществляемых юридичес-

кими лицами — риэлтерскими или девелоперскими (строительны-

ми) фирмами, а также организациями, на которые оформлены

конкретные объекты недвижимости (мы называем их клиентски-

ми). В этой главе рассматриваются схемы обмана приобретателей

новостроек и граждан, желающих распорядиться жильем на вторич-

ном рынке, а также основы выявления «фирм повышенной опас-

ности», которым не следует доверять ни ведение сделки, ни тем

более Ваши деньги.

Две главы (7 и 8) посвящены очень «больным» на сегодняшний

день проблемам — «низовой» коррупции в государственных и му-

ниципальных органах, имеющих отношение к рынку недвижимо-

сти, и налоговым правонарушениям при совершении сделок. С

указанными явлениями приходится сталкиваться практически

всем фигурантам рынка, и авторы попытались сориентировать чи-

тателей в этих важных вопросах, которые, несомненно, нуждают-

ся в более глубоком и всестороннем исследовании.

Отдельно обращаемся к гражданам, которые захотят использо-

вать приведенный в книге материал в преступных целях.

Товарищи мазурики! Указанные схемы «работы» хорошо извест-

ны сотрудникам правоохранительных органов, и ваши старания

окончатся, скорее всего, «черной скамьей» подсудимых и более тес-

ным знакомством с тюремным и лагерным житьем-бытьем. Так что

даже не пытайтесь!

Итак, глубокоуважаемый читатель, в добрый путь!