Шабалин В.Г., Смирнов И.А., Кузьмина А.К. Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовестных партнеров

Подождите немного. Документ загружается.

СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Таблица 3.2

Возникновение прав собственности на недвижимость

Основания возникновения

Приватизация квартиры (ком-

наты) в индивидуальную, долевую,

общую совместную или общую

долевую формы собственности

2. Приватизация комнаты с

выкупом освободившейся

комнаты

3. Покупка жилья на первичном

и вторичном рынке (квартиры,

комнаты, доли в них), в том числе

с учетом субсидии, сертификата,

по льготным ценам, на публичных

торгах, с одновременным залогом,

с рассрочкой платежа и другими

особыми

условиями

4. Дарение (того же)

5. Мена (того же, в том числе и на

движимое имущество/

6. Приобретение недвижимости

по договору ренты (пожизненного

проживания или содержания с

иждивением)

7. Приобретение недвижимости

путем наследования (по закону

или завещанию)

8. Приобретение недвижимости

супругами на общие средства во

время брака

9. Перераспределение, определе-

ние или выдел долей

Правоустанавливающие документы

1.1. Договор передачи, зарегистрирован-

ный в органах юстиции

1.2. * Свидетельство о собственности на

жилище

2.1. Договор передачи комнаты, зареги-

стрированный в органах юстиции

2.2. *Свидетельство о собственности на

комнату

2.3. Договор купли-продажи освободив-

шейся комнаты, зарегистрированный в

органах юстиции

3.1. Соответствующий договор купли-

продажи, зарегистрированный в органах

юстиции

4.1. Договор дарения, зарегистрирован-

ный в органах юстиции

5.1. Договор мены, зарегистрированный

в органах юстиции

6.1.

Соответствующий договор ренты,

зарегистрированный в органах юстиции

7.1. Свидетельство о праве на наслед-

ство, зарегистрированное в органах

юстиции

8.1. Свидетельство о праве на долю в

общем имуществе супругов, зарегистри-

рованное в органах юстиции

9.1. Договор определения, распределе-

ния, выдела долей, договор об установ-

лении общей совместной собственности,

зарегистрированный в органах юстиции

Глава 3

САМ

СЕБЕ ЭКСПЕРТ

10. Строительство дома

11.

Выплата пая ЖСК

12. Исполнение решения суда

13. Передача жилья (по инвести-

ционному контракту, безвозмезд-

ной субсидии, в порядке погаше-

ния долга, по взаимозачету, в связи

с отселением, на основании

ордера, обмена права собственнос-

ти на право найма и др.)

•10.1. *Свидетельство о праве собствен-

ности на земельный участок

10.2. Справка о регистрации строения

в БТИ по месту нахождения, зарегист-

рированная в органах юстиции

11.1.

Справка о выплате пая, зарегист-

рированная в органах юстиции

11.2.

*Свидетельство

собственности

на жилище

12.1. Решение суда, вступившее

в законную силу, зарегистрированное

в органах юстиции, или мировое

соглашение

13.1. Договор передачи, зарегистриро-

ванный в органах юстиции

Примечание: в настоящий момент во всех случаях уполномоченные

органы юстиции выдают также «Свидетельство о государственной регистра-

ции права собственности» (в Москве — с января 2000 г.). Документы 1.2; 2.2;

10.1;

11.2

выдавались в 1992-1999 гг.

на вторичном рынке. В последнем случае его первый собствен-

ник, который, например, приватизировал квартиру, построил дом

или выкупил нежилое помещение у муниципальных властей, яв-

ляется и нынешним его владельцем, т.е. продавцом. Процедура

проверки «первого и последнего» хозяина объекта, естественно,

упрощается, и никакой «цепочки отчуждения» здесь не существу-

ет. Совершенно иная ситуация возникает, если по объекту недви-

жимости уже совершалось несколько отчуждений способами, ука-

занными в пп. 3—9; 12 таблицы 3.2 (см. выше). В этом случае каж-

дый из бывших собственников может в течение срока исковой

Давности

(от 1 до 10 лет) обратиться в народный суд о признании

совершенной когда-то им сделки недействительной, и, если иск

будет удовлетворен, то все последующие сделки могут быть также

аннулированы (подробнее об этом см. главу 4).

ВНИМАНИЕ! ЕСЛИ КВАРТИРА (КОМНАТА, ДОМ), КО-

ТОРУЮ ВЫ ПЛАНИРУЕТЕ ПРИОБРЕСТИ, ПОКУПАЛАСЬ И

ПРОДАВАЛАСЬ БОЛЕЕ 10 РАЗ, ТО ОТ СДЕЛКИ ЛУЧШЕ ОТ-

КАЗАТЬСЯ!

СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

СКОЛЬКО РАЗ МОЖНО ПРОДАТЬ КВАРТИРУ?

Статистика, как известно,

знает

все.

Например,

каждая московская

квартира раз в 8—9 лет меняет своих

хозяев, и за период 1992—2002 гг.

среднестатистическая единица жи-

лой

площади (комната или кварти-

ра) в столице продавалась-покупа-

лась (или отчуждалась другим спосо-

бом) 2-3 раза (если быть более точ-

ным,

го

2,54).

Но эти цифры — аналог

средней

температуры человеческого тела по

больнице. Согласно более точным

данным Московского городского ко-

митета по регистрации прав на не-

движимое имущество и сделок с ним.

ни разу не продавались после

прива

тизации 24.8% московских квартир,

1 раз - 28.3%; 2 раза - 21,3%;

5 раз — 19,5%; 5-10 раз — 4.8%; 10-

20 раз - 4,3%; 20-50 раз - 0,3%; бо-

лее 50 (максимум — 56) — 0,05%.

Совершенно другая картина по

комнатам

в коммуналках. Для фиктив-

ной продажи неприватизированных

комнат используется т.н. «подменное»

жилье,

через

обмен квартир которого с

дальнейшей «обратной» продажей и

проводятся подобные операции.

Так, одна из комнат в московской

коммуналке переоформлялась на но-

вых владельцев

171

раз за 6 лет, при-

чем часто ее номинальные «хозяева»

менялись через 2—3 дня.

«Зеленый проспект»

Такие длинные цепочки отчуждения (кстати, рекорд по Моск-

ве —

211

раз за 9 лет) практически невозможно «пробить» до кон-

ца и установить судьбу всех бывших собственников.

Каким же образом проверяется «цепочка отчуждения» на прак-

тике? Во-первых, у собственника объекта недвижимости нужно

попросить на экспертизу правоустанавливающие документы, най-

ти на них шифр базы данных ЕГРП или кадастровый номер (как

это делается, см. выше). Если «цепочка отчуждения» короткая

(два звена, т.е. нынешний продавец купил объект у его первого

владельца, что видно из текста правоустанавливающего докумен-

та, или получил жилплощадь в наследство), то задача несколько

упрощается — проверять надо только личность «первичного вла-

дельца» (если таковой уже умер, что, естественно, бывает при на-

следовании, то необходимо выяснить причины смерти последне-

го, а также наличие других наследников).

В более сложных случаях, когда объект отчуждался более двух

раз (в «цепочке» три звена и более), необходимо в первую очередь

получить так называемую «расширенную выписку» из базы данных

ЕГРП, в которой указаны все бывшие сделки с жилплощадью,

Глава 3

САМ

СЕБЕ ЭКСПЕРТ 63

начиная с ее строительства или приватизации, вид и описание

правоустанавливающих документов на каждом из этапов, а также

фамилии, новые адреса и паспортные данные всех участников

предыдущих сделок, включая несовершеннолетних. Формально

получить указанный документ имеют право: сотрудники правоох-

ранительных органов; любой из бывших или нынешних собствен-

ников, а также иные должностные лица, участвующие в оформле-

нии сделок (нотариусы, регистраторы, работники жилотделов и

т.д.)-

На практике покупатель для получения выписки подходит

непосредственно к продавцу (если последний отказывается это

сделать, то нужно еще раз подумать, стоит ли вести сделку даль-

ше, ведь честным людям нечего скрывать) или обращается за пла-

ту в любое из риэлтерских агентств, сотрудники которого имеют

выход на должностных лиц, указанных выше. Адреса филиалов

органов юстиции, выдающих подобные выписки, приведены в

Приложении

Когда «расширенная выписка» находится на руках у покупате-

ля или эксперта (кто-то из них должен обязательно присутство-

вать при ее получении, чтобы недобросовестный продавец не при-

нес искусно изготовленную подделку), начинается установление

нынешних адресов всех бывших собственников, их дальнейшей

судьбы и возможных претензий. Самостоятельно покупателю вы-

полнить этот этап проверки весьма сложно, ведь приходится ра-

ботать с базами данных ЦАСБ, МГТС, обзванивать или даже

встречаться с бывшими владельцами, выяснять все тонкости ра-

нее проведенных сделок. В этом случае более рационально обра-

титься в службу безопасности одного из агентств недвижимости

или в ассоциацию риэлтеров, специалисты которых выполнят

необходимую работу в среднем за 3—5 рабочих дней. Только

имейте в виду, что если «цепочка отчуждения» будет очень длин-

ная (более 10 звеньев), то стоимость заказа значительно возрас-

тет (скорее всего эксперт из службы безопасности просто посо-

ветует Вам не связываться с подобными вариантами или просто

не возьмется за работу). Если стоимость услуг по проверке Вас

не устроит (приблизительные тарифы на середину 2005 г. приве-

дены в Приложении 3), то можно договориться следующим об-

разом: эксперт собирает необходимую информацию по базам и

координирует Ваши действия, а Вы самостоятельно осуществля-

ете звонки и встречи с бывшими владельцами, что, естественно,

обходится гораздо дешевле.

64 СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

3.5. Беседа с соседями

После того как Вы посмотрели квартиру или дом, дождитесь

ухода хозяев и позвоните в двери соседей (зайдите на близлежащие

участки или в дома). Честно расскажите людям о цели своего ви-

зита — хочу купить квартиру (дом), поэтому интересуюсь, кто жил

здесь раньше, не было ли у бывших собственников каких-либо

конфликтов и претензий друг к

другу-

Можно использовать для

этих целей «сарафанное радио» — вездесущих старушек у подъез-

дов, работников домоуправления (особенно техников-смотрите-

лей), участковых инспекторов милиции. Эти способы сбора ин-

формации доступны каждому из нас. Если соседи не открывают

дверь — не отчаивайтесь, все равно задавайте вопросы. Конечно,

Вам сообщат много сплетен и порожняковых никчемных сведе-

ний, но обязательно попадутся крупицы информации, которую

никогда не соберет профессиональная служба безопасности.

Можно также пойти и по более простому пути: связаться с со-

седями по телефону. По базе данных «адрес по телефону» (в Мос-

кве — МГТС) вы находите координаты квартир, расположенных

на одной лестничной площадке с проверяемой (например, Вы по-

купаете квартиру № 50; необходимо установить номера телефонов

48,49

и 51-й квартир, расположенных рядом). После этого звони-

те туда, представляетесь, честно говорите о цели звонка «Алло, это

квартира Семеновых? Я ваш будущий сосед...» и получаете от граж-

дан необходимую информацию (можно и послушать соседа, и за-

дать ему ряд наводящих вопросов).

3.6. Проверка юридических запрещений

На сегодняшний день это самый сложный этап комплексной

проверки физического лица и объекта недвижимости, в процессе

которого выясняется, нет ли по квартире, комнате или дому ка-

ких-либо запрещений и возможных правопритязаний третьих лиц

могущих в лучшем случае расстроить сделку, а в худшем — при-

знать ее недействительной (см. главу 4).

В связи с несовершенством российского законодательства и

отдельными противоречиями в Гражданском, Семейном и Жи-

лищном кодексах РФ, а также в соответствующих профильных за-

конах, приходится проверять наличие следственного, прокурорс-

кого и судебного ареста, неисполненных супружеских,

наслед-

Глава 3

САМ

СЕБЕ ЭКСПЕРТ 65

ственных и жилищных обязательств, договоров аренды и ренты,

возможную ограниченную дееспособность или полную недееспо-

собность участников сделки, ущемление прав несовершеннолет-

них и еще ряд позиций. Вполне естественно, самостоятельно по-

добную работу покупатель или его доверенное лицо качественно

, выполнить не в силах — не всякая профессиональная служба бе-

зопасности за подобные действия берется.

Более подробно об отдельных видах юридических запрещений

[

их проверке пойдет речь в главе 4.

3.7. Подведение итогов

После сбора информации (по времени это занимает от 3 до

ра-

бочих дней) эксперт сообщает

покупателю

собранные сведения

дает

свои рекомендации — окончательное же решение принимает, есте-

ственно, сам будущий собственник. Обычно в практике работы служб

безопасности риэлтерских агентств не принято выдавать заказчикам

какие-либо письменные заключения по поводу проведенной провер-

ки, а тем более брать на себя ответственность за последствия совер-

шенной сделки — ведь сведения собираются оперативным путем, ча-

сто с привлечением «прикомандированных» сотрудников милиции и

прокуратуры, а также чиновников из муниципальных и регистраци-

онных органов. Для большей уверенности покупатель, если он ре-

шится на сделку, может оформить (естественно,

за

свой счет) страхо-

вой полис по риску «утрата прав собственности» (телефоны соответ-

ствующих страховых компаний приведены в Приложении 6).

ВНИМАНИЕ! ДО ОКОНЧАНИЯ ПРОВЕРКИ ОБЪЕКТА И

ЕГО СОБСТВЕННИКА НЕ СЛЕДУЕТ ПЕРЕДАВАТЬ ПОСЛЕ-

ДНЕМУ КАКИЕ-ЛИБО ДЕНЬГИ (В ВИДЕ АВАНСА, ЗАДАТКА,

ЗАЛОГА

ИЛИ

ИНОЙ ПРЕДОПЛАТЫ).

Практика показывает, что выяснение покупателем (самостоя-

тельно или при помощи профессионального эксперта) дополни-

тельных сведений о личности продавца или обстоятельствах, ко-

торые могут расстроить сделку, не является основанием возврата

внесенной предоплаты назад, так как формально предполагаемые

негативные последствия еще не наступили (вспомните известную

Милицейскую байку: — «Меня угрожают убить. — Вот

когда

убь-

т,

приходите»). Более подробно об этом речь пойдет в главе 5.

Пример результатов проверки бывших собственников кварти-

РЫ

и их дальнейшей судьбы приведен в табл. 3.3.

зак 71

Таблица 3.3

О)

Пример проверки бывших собственников квартиры

Участники

сделки, их

возраст

Иванов,

год

Петров,

лет

Сидоров,

23 года

Леонов,

лет

Кузнецов,

года

Ковалёв,

лет

Период

владения

1 месяц

18.03-20.04.94

(как квартиро-

съемщик — с

1984 г.)

3 недели

20.04-15.05.94

5 месяцев

15.05-18.10.94

5 лет

10.94-09.99

1 неделя

15.09-22.09.99

2 недели

22.09.99 - н.в.

Правоустанав-

ливающие

документы

(см. табл. 3.2)

1.1 + 1.2

3.1

12.1

впоследствии

7.1

3.1

Собранные сведения

Оформление на Петрова по доверенности. По базе

данных

ЦАСБ

числился пропавшим без вести. По

данным соседей злоупотреблял спиртным

По базе данных ЗИЦ имеет судимости за

мошенничество и грабеж. Предлагал соседям в

настойчивой форме продать и их недвижимость. В

настоящий момент — в заключении

Выставлял квартиру на продажу

летом—осенью

1994 г.

по относительно низкой цене (информация

соседей). С 18.10.94 на квартиру наложен

прокурорский арест

Наследник пропавшего без вести Иванова. Подал

заявление в прокуратуру о выяснении обстоятельств

исчезновения последнего. Признал Договора

Иванов—Петров

Петров—Сидоров

недействительными. В 1999 г. Иванова объявили

умершим, и Леонов вступил в наследство

В Договоре 3.1 указана цена БТИ

Двоюродный брат Леонова, сделку оформлял Леонов

по доверенности

Выводы эксперта

Убит в 1994 г. с целью завладения

квартирой

Возможно, участник оргпреступной

группировки

Подставной Петрова, на которого

переоформлена (отмыта)

криминальная квартира

Конфликтная ситуация с бывшими

владельцами, признание сделок

недействительными, наследование

за пропавшим без вести

Подставной Леонова,

используемый, чтобы скрыть

от настоящего покупателя

предысторию сделки

То же

Примечания: 1. Три последних участника сделки от беседы с экспертом о предыстории квартиры отказались.

\ 2. Экспертиза проводилась в 1999

году.

го

сг

Бывали хуже времена.

Но не было подлей.

Н.А. Некрасов

ГЛАВА 4

ДАМОКЛОВ МЕЧ

«ПРИЗНАНКИ»

(признание сделок с недвижимостью

недействительными)

Одна из самых больших и серьезных неприятностей, которая

может подстерегать приобретателя (покупателя) объекта недвижи-

мости, — искусственное признание бывшим собственником уже со-

вершенной сделки недействительной (на жаргоне риэлтеров это на-

зывается «признанка»). Подобным расторжением договоров «про-

мышляют» не только профессиональные мошенники (см. главу

1),

но

и особо ушлые продавцы, среди которых, как показывает практи-

ка, особенно много пожилых людей, а также «пээмжистов» — граж-

дан, выехавших на постоянное место жительства за границу. В случае

удавшегося судебного признания сделки недействительной продавец

получает свою квартиру

или

дом назад (в «натуральном» выражении),

а покупатель довольствуется денежной суммой, указанной в договоре

(чаще всего это балансовая (инвентаризационная) стоимость по

справке БТИ, которая в 2—20 раз меньше суммы, ранее им уплачен-

ной). На подобной разнице как раз и греют руки фармазоны, кото-

рые вступают в преступный сговор с бывшими владельцами недви-

жимости, «организуют» признанку через коррумпированных

работ-

Ников судов, «отмывают» полученный вторично объект (см. главу 3)

и вновь продают его очередному доверчивому «лоху» (рекорд, зареги-

стрированный по Москве: одна квартира проходила через процедуру

«Признанки»

четыре раза за три

года,

причем обманутые покупатели

се

разные). Другая разновидность этой схемы: потенциальный про-

Давец

заранее планирует признать в дальнейшем совершаемую сдел-

недействительной, при этом «лоху»-покупателю предлагаются за-

ЗДомо

невыгодные для него условия оформления (в них уже

3«

68 СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

заложены «подводные камни», которые впоследствии, после рас-

чета, легко позволяют организовать «признанку»).

Среди коррумпированных работников судов и прокуратуры и

нечистых на руку адвокатов встречаются также и такие приемы

работы: через доверенных лиц юристы отыскивают асоциальных

элементов, которые в 90-е годы «продали» свое жилье за бесценок,

и от имени таких опустившихся бомжей организуется «признан-

ка» против тех, кто в свое время этих несчастных людей обманул.

Получается своего рода «экспроприация экспроприаторов»: прав-

да, асоциальным элементам от этого не легче — формально полу-

ченная ими жилплощадь продается еще раз...

Как избежать в дальнейшем, после совершения сделки, орга-

низации против покупателя «признанки»? Для этого необходимо

проводить оформление сделки и передачу денег таким образом,

чтобы у продавцов и аферистов, возможно, с ними связанных,

в принципе не было материального интереса и юридических воз-

можностей организовать такое «мероприятие».

Давайте более подробно рассмотрим основные положения

ныне действующего законодательства РФ, регламентирующего

условия совершения сделок и их признания недействительными.

Из понятия сделки, изложенного в ст.

153

ГК РФ, следует, что

при ее совершении следует различать две взаимосвязанные со-

ставляющие — субъективную (волю) и объективную (волеизъяв-

ление). Именно их единство и равнозначность позволяют считать

сделку действительной. При этом всегда предполагается, что кон-

кретное содержание волеизъявления субъекта соответствует его

подлинной воле, и только если будет доказано обратное, можно

поставить вопрос о недействительности сделки.

Статья

166

ГК РФ делит недействительные сделки на две груп-

пы: ничтожные (первая категория недействительности, в

контек-

сте правоотношений в сфере недвижимого имущества это статьи

22, 144, 165, 168-172, 188 ГК РФ) и оспоримые (вторая категория,

статьи 173, 175—179, 183

ГКРФ).

Ничтожной признается сделка,

недействительная с самого начала в силу своей противозаконной

природы (сама по себе), независимо от решения суда, и граждан-

ский иск подается о применении последствий ее ничтожности.

Оспоримой же является сделка, признанная недействительной со-

ответствующим судебным решением, и исковое заявление пода-

ется именно с целью ее оспаривания. Кроме этого суд может объя-

вить ничтожной сделку по требованию любого физического И

Глава 4

ДАМОКЛОВ МЕЧ

«ПРИЗНАНКИ»

юридического лица, государственного или муниципального орга-

на, а также по собственной инициативе, а в отношении оспори-

мых сделок право подачи искового заявления принадлежит толь-

ко строго оговариваемым в законе категориям должностных и за-

интересованных

лиц.

Также существенно различаются и сроки исковой давности по

ничтожным и оспоримым сделкам: согласно ст. 181 ГК РФ иск о

применении последствий ничтожности сделки может быть предъяв-

лен в течение десяти лет со дня начала ее исполнения, оспоримой

же — в течение одного года с момента обнаружения ущемления

прав истца, являющихся основанием для оспаривания сделки.

При этом не следует забывать, что согласно ч. 2 ст.

199

ГК РФ тре-

бование ответчика по применению срока исковой давности учи-

тывается судом только до вынесения соответствующего решения

(естественно, такое ходатайство обязательно должно быть оформ-

лено и подано).

ГРАЖДАНСКИЙ

KOJ

39)

по недействитель-

педствии

недействительности

ничтож-

дъявлен в течение десяти лет со дня,

/шой

сделки недействительной и о при-

(ействительности

может быть

предьяв-

|рекращения насилия или угрозы, под

ршена

сделка

(пункт 1 статьи 179), либо

чи

должен был узнать об иных обстоя-

эванием

для признания сделки недей-

ение

исковой

давности

нарушенного права принимается к рассмот-

истечения срока исковой

давности,

рименяется судом только по заявлению

ому до вынесения судом

решения,

зой давности, о применении которой за-

является основанием для вынесения су-

/1ске.