Шабалин В.Г., Смирнов И.А., Кузьмина А.К. Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовестных партнеров

Подождите немного. Документ загружается.

70 СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Давайте более подробно разберем специальные основания

признания сделок (в том числе и с недвижимостью) недействи-

тельными, изложенные в пункте 2 главы 9 подраздела 4 Гражданс-

кого кодекса РФ (части первой), одновременно при этом мы бу-

дем рассматривать и реальные приемы «признанки», взятые из

практики работы юридических отделов агентств недвижимости и

адвокатских контор.

4.1. Несоблюдение нотариальной формы сделки

и требования о ее госрегистрации

Как известно, до февраля 1998 г. все сделки по отчуждению не-

движимого имущества подлежали обязательному нотариальному

удостоверению и государственной регистрации, которая в разных

субъектах Федерации осуществлялась по-разному. Однако с вступле-

нием в силу с 31.01.1998 г. Закона №

122-ФЗ*

обязательное нотари-

альное оформление подобных сделок было отменено (фактически

этопроизошло

в разных регионах с апреля 1998 по январь 2000 г.),

за исключением случаев, прямо указанных в Законе (см.

таблицу

4.1).

Единственным доказательством собственности правообладате-

ля на недвижимое имущество стала государственная регистрация

права и сделки, которую в соответствии с Законом

122-ФЗ

осу-

ществляют так называемые учреждения юстиции — В столице

и области это соответствующие Главные управления федераль-

ного регистрационной службы РФ (их телефоны приведены

Приложении 6).

Согласно статье 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной фор-

мы сделки или- требования закона о ее госрегистрации влечет ее

ничтожность. Однако в частях 2 и 3 указанной статьи законода-

тельство предусмотрело возможность избежать недействительнос-

ти незарегистрированных сделок: если одна из сторон полностью

или частично исполнила сделку, а другая, получив исполнение, ук-

лоняется от государственной регистрации, то подобная сделка мо-

жет

быть зарегистрирована принудительно по решению суда.

Этой лазейкой в законодательстве активно пользуются право-

нарушители (профессиональные аферисты и отдельные гражда-

не), предлагающие продавцам вместо договора купли-продажи

* Федеральный Закон № 122-ФЗ от

21.07.1997

г. «О государственной регист-

рации прав на недвижимое имущество и

сделок

с ним» (в редакции от

02.11.2004

г.)-

Глава 4

ДАМОКЛОВ МЕЧ

«ПРИЗНАНКИ»'

Таблица 4.1

Операции с недвижимостью,

подлежащие обязательному нотариальному удостоверению

Характер юридически значимых действий

1. Договора ренты, пожизненного содержания

с иждивением

2. *Договор залога недвижимости (ипотеки)

3. Брачный договор, определяющий режим

собственности супругов

'4. Соглашение об уплате алиментов

5. Составление завещания

6. Договор уступки прав требования по

нотариально удостоверенной сделке

7. Договор перевода обязательств по нотариально

удостоверенной сделке

8. Соглашение об изменении, отмене или

расторжении нотариально удостоверенного

договора

9. Предварительный договор сторон, если

достигнуто соглашение о заключении основного

договора

в нотариальной форме

10. Доверенность на совершение сделок,

требующих нотариальной формы, в т.ч.

хозяйственная

Н.

Доверенность, выдаваемая в порядке

Передоверия

12. Согласие супруга на совершение другим

супругом сделки по распоряжению совместно

нажитым

имуществом

13.

*3акладная, удостоверяющая право залога на

имущество, обремененное ипотекой

Основания совершения

ст.

584ГКРФ

ст.

339ГКРФ

ст. 41 СК РФ

ст.

100СКРФ

ст. 1125

ГКРФ

ст. 389 ГК РФ

ст. 391 ГК РФ

ст.

452

ГКРФ

ст.

160,

163, 452 ГК РФ

ст.

185

ГКРФ

ст.

187

ГКРФ

ст. 35 СК РФ

ст. 13-14

Закона об ипотеке

Примечание: с 01.01.2005 г. нотариальное удостоверение ипотеки и

Складной

необязательно (Федеральный Закон № 216-ФЗ от 30.12.2004

г.).

72 СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ

(извлечение: ст.

165)

Статья

165.

Последствия несоблюдения нотариальной

формы сделки и требования о ее регистрации

1. Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установ-

ленных законом, — требования о государственной регистрации

сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается

ничтожной.

2. Если

одна

из сторон полностью или частично исполнила сдел-

ку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона ук-

лоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требова-

нию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной.

В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки

не требуется.

3. Если сделка, требующая государственной регистрации, совер-

шена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее ре-

гистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести ре-

шение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется

в соответствии с решением суда.

4. В случаях, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей ста-

тьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удо-

стоверения или государственной регистрации сделки, должна воз-

местить другой стороне убытки, вызванные задержкой в соверше-

нии или регистрации сделки.

(возмездного) заключить договор дарения (безвозмездный). Мо-

тивируется это различными «отмазками» типа взаимоотношений

с налоговой инспекцией, конфликтным положением на работе

или в семье и т.п. На самом деле злой умысел состоит в том, чтобы

заключить договор дарения в надлежащей форме (простой пись-

менной или в большинстве случаев нотариальной) и отказаться

выплачивать «дарителю» (на самом деле — продавцу) какое-либо

исполнение (деньги или другую жилплощадь при мене). Есте-

ственно, обманутый «даритель» (продавец) отказывается в этом

случае от государственной регистрации сделки, а одариваемый

(аферист-покупатель) добивается судебного решения о ее прину-

дительной регистрации в соответствии со ст. 165 ч. 3 ГК РФ. По-

хожую аферу можно провернуть, используя тот факт, что в дого-

Глава 4

ДАМОКЛОВ МЕЧ

«ПРИЗНАНКИ»

воре купли-продажи обычно указывается сумма, меньшая, чем ре-

ально передаваемая: после подписания такого договора у нотари-

уса (или в простой письменной форме) мошенник-покупатель

предлагает продавцу (или помещает в депозит нотариуса) «балан-

совую» стоимость (опять мотивируя это «данными для бухгалте-

рии или налоговой инспекции»). При этом «боковик» (т.е. разни-

ца между реальной и балансовой ценой) не отдается, а сделка куп-

ли-продажи (формально полностью покупателем исполненная)

принудительно регистрируется.

О ВНИМАНИЕ! ЕСЛИ ПОКУПАТЕЛЬ ПРЕДЛАГАЕТ ОФОР-

МИТЬ ДОГОВОР ДАРЕНИЯ ВМЕСТО КУПЛИ-ПРОДАЖИ ИЛИ

ПРОСИТ ПОДТВЕРЖДЕНИЯ ПОЛУЧЕНИЯ «БАЛАНСОВОЙ»

СУММЫ ПО ДОГОВОРУ ДО ПРОВЕДЕНИЯ ОКОНЧАТЕЛЬ-

НЫХ РАСЧЕТОВ, ТО ВОЗМОЖНО МОШЕННИЧЕСТВО!

В этих случаях продавцу необходимо либо потребовать полно-

го расчета до подписания договора дарения (что, конечно,

мало-

приемлемо для покупателя), либо от этой схемы категорически

отказаться.

В случае подачи покупателем искового заявления о принуди-

тельной регистрации договора у обманутого продавца есть воз-

можность выдвинуть встречный иск о признании дарения нич-

тожным на основании ст. 170 ГК РФ (притворная сделка, об этом

смотри ниже), а также отказаться от исполнения договора даре-

ния или его отменить (согласно ст. 577, 578 ГК РФ).

4.2. Несоответствие сделки закону

Предполагается (презумпируется), что любая действительная

сделка должна соответствовать требованиям закона и иных нор-

мативных актов, действующих на момент совершения последней,

а также не нарушать своими последствиями существующий в го-

сударстве порядок управления (правопорядок). Поэтому статьи

168

и 169 ГК РФ признают сделки, не соответствующие закону и

правопорядку, ничтожными.

Под термином «законы» в ст. 168 ГК РФ подразумеваются нор-

мативные акты, принятые согласно Конституции РФ высшими

законодательными органами СССР и РФ, под «правовыми акта-

ми» имеются в виду нормы, утвержденные органами управления

и одобренные законодателем (указы Президента, постановления

74 СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ

(извлечение: ст. 168,

169)

Статья

168.

Недействительность сделки, не соответству-

ющей закону или иным правовым актам

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных пра-

вовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка

оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статья

169.

Недействительность сделки, совершенной

с целью, противной основам правопорядка

и нравственности

Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам

правопорядка и нравственности, ничтожна.

При наличии умысла у обеих сторон такой сделки — в случае ис-

полнения сделки обеими сторонами — в доход Российской Феде-

рации взыскивается все полученное ими по сделке, а в случае ис-

полнения сделки одной стороной с другой стороны взыскивается в

доход Российской

Федерации

все полученное ею и все

причитав-

шееся с нее первой стороне в возмещение полученного.

При наличии умысла лишь у одной из сторон такой сделки все

полученное ею по сделке должно быть возвращено другой стороне,

а полученное последней либо причитавшееся ей в возмещение ис-

полненного взыскивается в доход Российской Федерации.

Правительства, решения судов высшей инстанции и т.п.). Норма-

тивные же акты субъектов Федерации (указы и постановления гу-

бернаторов, мэров, глав администраций и т.д.) можно рассматри-

вать в контексте ст. 168 ГК РФ только лишь в той их части, кото-

рая конкретизирует общие положения законов или правовых

актов применительно к местным условиям, а не изменяют или до-

полняют их. Например, распоряжением мэра Москвы №

252-РМ

от 26.05.1994 г. «О дополнительных мерах по защите граждан от

противоправных действий преступных сообществ при приватиза-

ции и отчуждении жилых помещений» было введено понятие

«группа риска», в которую, наряду с несовершеннолетними, огра-

ниченно дееспособными и полностью недееспособными гражда-

нами вошли также одиноко проживающие пенсионеры и инвали-

ды 1-й и 2-й групп. Жилищные права двух последних категорий

этим распоряжением были ущемлены (одиноким пенсионерам

Глава 4

ДАМОКЛОВ МЕЧ

«ПРИЗНАНКИ»

инвалидам необходимо наряду с несовершеннолетними и недеес-

пособными также получать разрешения органов опеки и попечи-

тельства для отчуждения своей жилплощади), что, безусловно,

противоречит федеральному законодательству. В дальнейшем,

с апреля 2000 г., указанный нормативный акт был отменен.

Однако не все недействительные сделки, подпадающие под со-

став ст. 168-169 ГК РФ, совершаются виновно с прямым (жела-

ние соответствующих последствий) или косвенным (допущение

возможностей таких последствий) умыслом. Своего рода «не-

умышленными правонарушениями» можно считать такие часто

встречающиеся на практике вещи, как неправильное указание пас-

портных данных участников сделки; неточности в адресе, особенно

там, где есть корпуса или строения (например, «улица Макарен-

ко, дом 2/21, строение 1А, квартира 6»); подчистки, поправки или

исправления в тексте договоров, не заверенные нотариусом или гос-

регистратором, а также неумышленные ошибки лиц, которые помо-

гали гражданам составлять текст договора в простой письменной

форме (юриста, брокера, помощника нотариуса). Если указанные

обстоятельства будут трактоваться судом как имеющие суще-

ственное значение (особенно в последнем случае), то сделка бу-

дет объявлена ничтожной.

Особо в этом случае следует отметить сделки, удостоверенные но-

тариусом, не имевшим соответствующих полномочий (такое часто

встречалось в

1992—1996

гг., когда частный нотариус (или исполня-

ющий обязанности) удостоверял сделки, получив соответствующую

лицензию, но не имея приказ Управления юстиции соответствую-

щего субъекта Федерации о зачислении на должность: теоретичес-

ки все из них являются согласно сути ст.

168

ГК РФ (или аналогич-

ной ст. 48 ГК РСФСР 1964 года) ничтожными. Однако та же ст.

168

ГК РФ допускает признание таких сделок оспоримыми или даже

применение «иных последствий нарушения», например, в соответ-

ствии с главой III Основ законодательства РФ о нотариате*.

Под юрисдикцию ст. 169 ГК РФ, в отличие от изложенного

выше, подпадают сделки, совершенные с целью, противной осно-

вам правопорядка и нравственности. В этом случае должен про-

слеживаться злой умысел одной из сторон (участников) сделки —

так называемые «гражданское правонарушение» или даже уголовно

* Закон РФ № 4462-1 от 11.02.1993 г. «Основы законодательства РФ о нота-

риате» (в редакции от

02.11.2004

г.).

76 СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

наказуемое деяние. Чаще всего под

«признанку»

по ст.

169

ГК РФ

подпадает подделка правоустанавливающих документов по сдел-

ке (см. таблицу 3.2), а также доверенностей, выписок из домовой

книги и разрешений органов опеки и

попечительства.

Также со-

вершенные по дубликатам правоустанавливающих документов

(точнее говоря, по «утерянным» оригиналам) — на практике

встречались случаи, когда аферистам удавалось «аннулировать»

законно выданные дубликаты и зарегистрировать сделку по вновь

восстановленным оригиналам.

Также ничтожными признаются сделки, выполненные по схе-

мам «лженотариус» и «лжерегистрация» (см. главу 1). Однако

если такая афера направлена против продавца (сделка проходит

подлинную регистрацию, а деньги продавца в банке снимаются

по подложным документам), то доказать состав ст. 159 ч. 4 УК РФ

(мошенничество) и применить последствия ничтожности по

ст.

169

ГК РФ

практически

очень трудно.

Еще один распространенный повод признания сделки недей-

ствительной — использование подложных документов, удостоверя-

ющих личность (ст. 327 УК РФ). Более подробно об этом шла речь

в главах 1 и 3.

Для сделок, подпадающих под юрисдикцию ст. 169 ГК РФ, ус-

тановлены жесткие санкции по реституции (возврату полученного

по сделке). В зависимости от злого умысла одной или обеих сторон

возможны весьма редкие при операциях с недвижимостью послед-

ствия в виде односторонней реституции или отсутствия последней

(т.е. все полученное сторонами по сделке обращается в доход госу-

дарства). Подробнее об этом — в конце настоящей главы.

4.3. Совершение мнимой или притворной сделки

К числу условий, приводящих к ничтожности сделки, ныне

действующий ГК РФ (ст.

170)

относит совершение ее только для

вида, без цели создать какие-либо юридические последствия

(мнимая сделка), а также умышленное выражение сторонами не

того решения, о котором они договаривались и имели в виду,

а другого (притворная сделка).

Мнимые сделки совершаются для того, чтобы создать види-

мость изменения гражданских правоотношений для третьих

лии,

на самом же деле все остается по-прежнему (т.е. действия сторон

напоминают сделку, но не вызывают соответствующих правовых

Глава 4

ДАМОКЛОВ МЕЧ

«ПРИЗНАНКИ»

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ

(извлечение: ст. 170)

Статья

170.

Недействительность мнимой и притворной

сделок

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида,

без намерения создать соответствующие ей правовые последствия,

ничтожна.

2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с це-

лью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны

действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применя-

ются относящиеся к ней правила.

последствий). К наиболее распространенным на рынке недвижи-

мости сделкам этой категории относятся:

• оформление недвижимости на подставного

Подобные операции получили очень широкое распростране-

ние при приобретении дорогих объектов (элитных квартир, кот-

теджей) лицами, которые в силу сложившихся обстоятельств (го-

сударственная служба, отсутствие высоких легальных доходов,

криминальный бизнес) не могут оформить их в собственность «на

себя». Сюда же относятся случаи возможного неисполнения се-

мейных обязательств, а также боязнь конфискации имущества,

нажитого преступным путем. Только лишь в последнем случае

есть реальная возможность признать соответствующую схему

мнимой, и то по совокупности с результатом привлечения под-

линного владельца недвижимости к уголовной ответственности.

• переоформление объекта на подставного

Отличается от предыдущего случая тем, что подлинный владе-

лец сначала зарегистрировал свое право собственности, но затем,

чаще

всего при наступлении (или боязни наступления) всевоз-

можных чрезвычайных обстоятельств, переоформил объект на

третье лицо. На практике подобные случаи легко выявляются и

Доказываются, особенно если перевод прав собственности на под-

ставного был выполнен «по факту» (например, после возбуждения

против

владельца уголовного дела или причинения последним

Крупного имущественного вреда третьему лицу). Чаще всего при-

знание сделки ничтожной совершается по иску прокурора.

78 СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

• фиктивный родственный обмен

Указанная сделка была широко распространена до 1998—

1999

гг., когда приватизация комнат в коммунальных квартирах по

отдельности, а также жилплощади в ветхом жилом фонде факти-

чески не проводилась. В случае, если в неприватизированном жи-

лье был прописан пожилой человек, то более молодые родствен-

ники последнего делали с ним фиктивный обмен (для ветхого жи-

лого фонда — по принципу «голова на голову»), т.е. осуществляли

перепрописку, а пожилой член семьи фактически оставался про-

живать на старом месте. При этом после смерти старика соседи по

коммуналке (а в случае сноса ветхого жилья — и жилотделы) по-

давали (и имеют право подать в дальнейшем, пока не прошел срок

давности) исковое заявление в суд по поводу признания обмена

мнимым, так как фактически переезда на новое местожительство

не было.

• фиктивная продажа неприватизированной комнаты

При совершении этой сделки (ее примерная схема приведена

на рис. 4.1) имеют место быть признаки и мнимости, и притвор-

ности. Однако признать такую продажу недействительной

удает-

ся только в том случае, если подставная приватизированная ком-

ната уже много раз (рекорд по Москве — 171, см. главу 3) пере-

оформлялась на новых владельцев обычно на очень короткий

промежуток времени (несколько дней).

Если же подобная сделка производится путем выписки продав-

ца «в никуда...», то она подпадает также и под действие ст.

169

ГК

(об этом см. выше). Однако с введением в действие с 01.03.2005 г.

нового жилищного кодекса (ЖК РФ) использование указанной

схемы невозможно, т.к. в соответствии со ст. 72—75 ЖК РФ допу-

скается только обмен муниципальных жилых помещений.

За притворной сделкой, в отличие от мнимой, всегда скры-

вается другая сделка, о которой стороны фактически и догово-

рились. Но по разным причинам истинная воля участников

оформляется иным волеизъявлением. Поэтому согласно ч. 2 ст.

170 ГК РФ притворная сделка объявляется ничтожной, а к со-

вершенным по ней действиям применяются правила, относя-

щиеся к настоящей сделке, которую стороны и имели в виду-

На практике рынка недвижимости в эту категорию чаще всего

подпадают:

Глава 4

ДАМОКЛОВ МЕЧ

«ПРИЗНАНКИ»

Фиктивная

покупка

ПОКУПАТЕЛЬ -

фиктивный

собственник

подставной прива-

тизированной

комнаты

ПРОДАВЕЦ -

квартиросъемщик

продаваемой

неприватизиро-

ванной комнаты

Совершают

фиктивный

обмен

Фиктивная

продажа,

окончатель-

ный расчет

ПРОДАВЕЦ -

фиктивный

собственник

подставной прива-

тизированной

комнаты

ПОКУПАТЕЛЬ -

квартиросъемщик

настоящей

неприватизиро-

ванной комнаты

Прописка и

проживание

Рис. 4.1. Схема продажи неприватизированной комнаты через

фиктивный обмен на подставное приватизированное жилье

(использовалось на практике в 1992—2004 гг.)

• дарение вместо купли-продажи или наоборот

Безвозмездные сделки вместо возмездных (в нашем случае да-

рение вместо купли-продажи) чаще всего применяются для об-

хождения права преимущественной покупки (см. табл. 4.2) и на-

рушения режима общей совместной собственности супругов (см.

табл. 4.3).

В отдельных случаях встречается и обратное явление — с це-

лью уклонения от уплаты налога на дарение (см. табл. 4.4) сторо-

ны оформляют вместо дарственной притворный договор купли-

продажи по балансовой стоимости БТИ.

• неправильное оформление при передаче реальной суммы денег

На рынке недвижимости «принято» при совершении сделок

купли-продажи указывать в договоре меньшую цену, чем та, о ко-

торой стороны фактически договорились. Хотя с января 2001 г.,