Шабалин В.Г., Смирнов И.А., Кузьмина А.К. Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовестных партнеров

Подождите немного. Документ загружается.

40 СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

внимания на искусно создаваемый партнером цейтнот: «Мы ни за

кем не гонимся, если у вас есть другие покупатели, флаг им в руки...»

На практике встречается и другое — продавцы или арендодатели

объекта сами начинают рассказывать

Вам

о постигших их чрезвычай-

ных обстоятельствах (Вы

их

за

язык

не тянете), при этом показывают

всевозможные документы (историю болезни, билет на самолет, по-

становление следователя и т.д.), причем делают это весьма эмоцио-

нально (хороший мошенник — всегда хороший артист). Такое пове-

дение оппонентов должно настораживать, особенно если следует

предложение сразу же внести какую-либо сумму в качестве аванса.

Так что не спешите верить, не спешите дейстовать, а руководствуй-

тесь старым чиновничьим принципом: «дело должно вылежаться».

2.3.

«Сам

я лох...»

В этом случае аферист изображает из себя полного незнайку,

т.е. человека, вроде бы слабо представляющего правила игры на

рынке, затрудняющегося назвать стоимость объекта (на вопрос

типа

«Ваша

начальная цена ?» следует ответ:

«А

сколько Вы дадите

денег?»). Мошенник, применяя подобный прием, чаще всего мас-

кируется под следующие психологические типажи: «малограмот-

ный клиент» (деревенщина, кишлачник, сельпо) — гражданин

очень низкого образовательного уровня; «рафинированный интел-

лигент» (образованщина) — наоборот, человек умный и воспитан-

ный, но находящийся «выше всей этой житейской грязи»; «сво-

бодный художник» — взъерошенный и неприкаянный деятель ис-

кусств или изобретатель вечного двигателя; «инвалид умственного

труда» — человек, при советской власти занимавший устойчивое

положение в обществе, но сейчас оказавшийся на дне жизни.

Кроме того, аферист может изображать из себя представителя бо-

гемы, священника, алкоголика или наркомана. При общении с

подобным «клиентом» жертва обычно утрачивает

бдительность.

•]

Верный признак того, что Вы попались на подобную уловку —

подсознательное желание «закончить сделку побыстрее» и «лоху»

ничего лишнего не платить (т.е. его кинуть). Если вдруг подобные

шальные мысли появились у Вас в голове — будьте внимательны:

спорный вопрос, кто кого на самом деле обманет...

Разновидное-

тью подобной схемы является подход «святее Папы Римского».

В этом случае мошенник изображает из себя очень въедливого

и дотошного клиента, который проверяет и перепроверяет все по-

лученные от Вас сведения сверх всяких разумных пределов. Такое

Глава 2 ПРОСТАКА РАЗВЕСТИ — НЕ ПОЛЕ ПЕРЕЙТИ

41_

свое поведение человек мотивирует тем, что «меня уже четыре раза

пытались обмануть». Жертва снова утрачивает бдительность —

мол, зачем собирать информацию еще, если все и так троекратно

перепроверено, да и оппонент боится меня гораздо сильнее.

2.4.

«Грубая

лесть приятна...»

Часто в процессе общения с оппонентом Вы можете столкнуть-

ся со «статусными манипуляциями», когда партнер ненароком за-

вышает Ваше положение и место в сделке, а также подлинные или

мнимые заслуги, достижения, личные и профессиональные каче-

ства. У опытного афериста подобные «пассы» начинаются с повы-

шенного внимания к Вашей персоне — вместо обсуждения дета-

лей сделки манипулятор ненароком переходит к разговору «за

жизнь» или даже на отвлеченно-философские темы. Далее в ход

могут пойти попытки оказать Вам какую-либо услугу (или совер-

шенно необременительная просьба о таковой), «установление»

общих знакомых или социальных групп (землячество, служба в

«одном полку», учеба или работа в том же институте или отрасли).

В результате этого партнер переходит к обыкновенной лести, а так-

же сближению по принципу «мы с вами одной крови — ты и

я...»

Контрманипулятивная тактика в этом случае проста — подари-

те аферисту шнурок, на котором он впоследствии и удавится: сде-

лайте вид, что грубая лесть Вам приятна. Противоположная сторо-

на будет предпринимать дальнейшие

усилия

в «верно выбранном»

направлении, но это уже будет

игра

в «кошки-мышки» наоборот.

2.5. Панибратство, или «любовь с первого взгляда»

Когда используется манипулирование личным обращением,

аферист изображает из себя этакого рубаху-парня: вовремя и уме-

стно переходит на «ты», предлагает выпить за дружбу, дешево

льстит. В дальнейшем в голову жертвы внедряется принцип:

«Ты — хороший,

—хороший».

И как только Вы предпримете пер-

вые попытки проверить личность Вашего «дружбана» или «бое-

вой подруги» и документы по сделке — тот (та) искренне огор-

чается:

«Як

тебе со всей душой — а ты...» На этом и строится весь

расчет — зачем приставать к интересному и честному человеку со

своими мелочными придирками?

Если партнер по сделке — лицо противоположного пола, то

аферист (или аферистка) может изобразить безумную влюблен-

42 СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

ность, воспылать этакой африканской страстью к жертве. Разводят-

ся на такую мульку даже люди с вполне устроенной личной жизнью.

В более сложных случаях, когда с лохом (или лохиней) работает

группа мошенников, то смазливая девочка (или «мальчик-коло-

кольчик») могут быть специально приставлены к жертве (вспомни-

те сцену из «Бриллиантовой руки»: —

Ксива?Хаза?Клиент?

Гоно-

рар...). Так что если Вы видите «явно заинтересованное поведение»

со стороны оппонента — не спешите обольщаться по поводу своих

мужских (женских) достоинств: флирт может быть оплачен.

Рекомендации в этих случаях очевидны — держите дистанцию!

При работе на рынке недвижимости принято обращение «на Вы»

и по имени-отчеству, вне зависимости от пола, возраста и имуще-

ственного положения. А пить на брудершафт или закручивать ро-

ман все-таки лучше после совершения сделки и окончательного

расчета: для этого идеально подходит новоселье.

2.6. «От обратного...»

В этом случае фармазон представляется действующим или быв-

шим сотрудником правоохранительных структур (милиции, госбе-

зопасности, прокуратуры или налоговых органов), иногда показы-

вает «служебное удостоверение» или нарочно забывает на про-

сматриваемом объекте портфель или папку с «документами». При

обработке жертвы он начинает подробно рассказывать Вам все то,

о чем написано в этих главах — как мошенники обманывают до-

верчивых людей, причем для правдоподобия приводит примеры

«из собственной практики» или называет фамилии высокопостав-

ленных руководителей:

«Яс

Куликовым в 80-х годах вместе работал

в 5-м отделе

МУРа».

Психологический расчет «лжесотрудника»

весьма прост: раз человек об этом (схема мошенничества) заранее

говорит, значит, сам так делать никогда не станет.

О взаимоотношениях с подлинными или мнимыми представи-

телями силовых или проверяющих структур у нас еще пойдет речь

в главе 7, но проще всего сделать так: позвонить или прийти в

со-1

ответствующее учреждение (подразделение, отдел) и поинтересо-

ваться насчет личности «сотрудника». Бояться здесь нечего: Ваши

действия вполне законны и естественны, если, конечно, Вы

объясните цель своего визита (в случае чего будет оказана необхо-

Глава 2

ПРОСТАКА РАЗВЕСТИ — НЕ ПОЛЕ ПЕРЕЙТИ

димая

помощь по задержанию афериста). Кроме того, можно по-

пытаться дозвониться до «важных людей», чьи имена были назва-

ны (подробнее об этом — в подразделе 2.8).

2.7. «Люди гибнут за металл...»

Приходилось ли Вам, дорогой читатель, видеть перед своими

глазами большую сумму наличных денег, которые, по логике ве-

щей, скоро станут Вашими? Вспомнили свои ощущения? Деньги

не только портят человека, но и отключают у многих внутренние

тормоза. А дальше — уже дело техники: хочешь иметь эту пачку в

своем кармане — делай,

как

я предлагаю...

ЧТОБЫ УСЫПИТЬ БДИТЕЛЬНОСТЬ ВЛАДЕЛЬЦЕВ

КВАРТИР,

МОШЕННИЦА-РИЭЛТЕРША

ОСХ4ВЛЯЛА

ЗАЛОГ В ТЫСЯЧУ ДОЛЛАРОВ

Поисками мошенницы, продавав-

шей квартирымосквичей за...

одну

ты-

сячу долларов,

озабочены

сейчас со-

трудники

столичной

милиции.

Как стало известно

«М

К», на след

27-летней приезжей из Украины выш-

ли оперативники отдела по экономи-

ческим преступлениям УВД Северо-

Восточного округа. Главным оружием

аферистки было ее личное обаяние.

;По

различным объявлениям эта дама

находила горожан, собирающихся

продать

жилплощадь.

Придя в гости и

одари в

хозяев

квартир (в основном это

были мужчины) ослепительной улыб-

;

кой, женщина предлагала за неболь-

шие комиссионные помочь в опера-

°циях

с жильем. А чтобы у доверчивых

граждан отпали всякие сомнения, пре-

ступница оставляла в залог 1 тысячу

долларов. После этого москвичи спо-

койно отдавали ей все нужные доку-

менты: паспорта, домовые книги и т.д.

Обманщица составляла липовую гене-

ральную доверенность на право про-

дажи квартиры, шла с документами в

ЖЭК и благополучно выписывала хо-

зяев, а «освободившиеся» квартиры

сбывала по заниженным ценам.

Кстати, новые хозяева жилья по-

купали его вовсе не для

того,

чтобы там

жить — скорее для дальнейшей пере-

продажи. Они даже не появлялись по

этим адресам, и облапошенные горо-

жане продолжали спокойно жить в

своих квартирах, не

подозревая,

что

формально уже давно являются бом-

жами. Обман раскрывался только тог-

да, когда, устав ждать вестей от

«риэл-

терши».

москвичи отправлялись в

ЖЭК

или паспортный стол, чтобы по- ,

лучить новые документы взамен от-

данных аферистке. Здесь их и пости-

гало ужасное разочарование.

Так,

один

пострадавший через суд сумел восста-

новить только прописку у

отнятой

жилплощади

станции метро «Бабуш-

кинская», но не свои права на нее.

И теперь в этой квартире прописаны

абсолютно незнакомые друг другу

люди: законный владелец

те, кому

ее продала мошенница. По некото-

рым данным, аналогичные

преступ-

ления числятся за украинкой в Юж-

ном округе. Но полный список жертв

можно будет составить лишь после ее

ареста — пока дама успешно скрыва-

ется

от

милиции.

«Московский комсомолец»

СДЕЛКИ

С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Аферисты могут продемонстрировать «издалека» крупную сум-

му денег, которая у них имеется для совершения сделки (на самом

деле это «правильно» запечатанная в целлофан резаная бумага),

предъявить «супердоллары» разного уровня и качества изготовле-

ния, положить подлинные купюры «на стол» (типа «подпишешь до-

кументы — забирай аванс») или действительно внести «задаток».

Способы защиты от этого весьма просты: даже если деньги

очень-очень Вам нужны, не поддавайтесь на провокацию! (Кста-

ти, аферист, демонстрируя купюры, в большинстве случаев

гово-

рит, что у него есть другие клиенты.) Особо осторожным и пре-

дусмотрительным надо быть тогда, когда оппонент «напротив де-

нег» требует либо подписать договор или акт приемки-передачи

(естественно, на кабальных условиях для жертвы), либо внести

«в залог» правоустанавливающие документы на объект.

2.8. «Важный человек» (важняк)

В случае реализации этой схемы аферист (вместе с соучастни-

ками) представляется жертве «государственным мужем» — депута-

том, генералом, сановником или даже иностранным дипломатом.

Конечно, «важняка» жертве показывают максимум два-три раза,

все переговоры от его имени ведут «помощники» и «референты».

Для совершения подобной аферы, безусловно, требуется рекви-

зит — автомобиль с «флажком» на номере или капоте, «кабинет» в

государственном учреждении (или соответствующая табличка на

фасаде здания), роскошный офис «помощников» и «референтов».

Конечно, такие аферы встречаются чаще при обмане бизнесменов

средней руки (на рынке недвижимости — при операциях с нежи-

лыми помещениями, в строительстве и при покупке элитного жи-

лья и коттеджей). Очень часто, чтобы сэкономить на реквизите,

фармазоны покрывают сделку завесой жуткой секретности типа —

«Если узнает пресса, что Иван Иванович покупает такую дачу...»

или предлагают «жертве» моментальное решение всех его проблем

в государственных органах, типа — «Попросим шефа, он сможет ор-

ганизовать звонок в администрацию президента...».

Конечно, проверить личность «важняка» представляется делом

весьма затруднительным (даже профессиональные службы безо-

пасности за подобные «заказы» часто не берутся), но с «помощ-

ников» вполне уместно потребовать документы и провести стан-

дартную проверку их самих, офиса, автомобилей и всего прочего

показанного «реквизита» (как это делается, смотрите в главе 3 на-

Глава 2 ПРОСТАКА РАЗВЕСТИ — НЕ ПОЛЕ ПЕРЕЙТИ 45

шей книги). Можно, например, использовать такой способ: узнав

телефон секретариата подлинного «шефа» (т.е. руководителя, чья

фамилия называлась), позвонить туда и спросить, нет ли в насто-

ящий момент в приемной «референта Имярек». Представьте, что

Вы услышите в ответ:

«А

кто это такой ?»

2.9. «Хороший, плохой, злой...»

Этот прием взят фармазонами из хорошо им известной мили-

цейской практики, когда допрос подозреваемого или обвиняемо-

го ведут по очереди «злой» и «добрый» следователи. На встречу с

жертвой обычно приходят двое, например «хозяин квартиры» и его

«друг детства», решивший на сделке немного подзаработать. «Хо-

зяин» в этом случае изображает из себя «злого»: после любого Ва-

шего законного требования о проверке он начинает неадекватно

себя вести и нагнетать тревожность своими экстраординарными ре-

акциями — грубить, сквернословить и топать ногами. «Добрый» же

друг вроде бы принимает Вашу сторону, успокаивая «злого» репли-

ками типа — «Володя, ну зачем ты так, ведь человек тоже должен

убедиться, что с документами у нас все в порядке...». В завершение

«первого действия» подобного спектакля «злой» уходит, бросая

последнюю реплику «доброму» типа —

«Ну

раз ты такой умный, то

разбирайся с ними сам...». После этого происходит подмена субъек-

та сделки — «добрый доктор Геббельс» подходит к Вам и говорит:

«Володя — очень тяжелый в общении человек, я его знаю тридцать

лет, если Вы в чем-то сомневаетесь, я готов взять все на себя — вот

мой паспорт, прописка,

меня

трое детей, поехали

ко

мне домой...».

В конце концов жертву бессовестно разводят, после совершения мо-

шенничества «добрый» скрывается, а «злой» заявляет Вам, что его

аналогично обманули. Возможная разновидность подобного фиг-

лярства — в качестве «доброго» пытаются сделать Вас — партнеры

по сделке начинают орать друг на друга, и психологически неопыт-

ная жертва пытается их примирить. Далее «артисты» действуют по

принципу мелкой шпаны:

«кторазнимает

— того и бьют»...

Защита от подобных «фокусов» весьма проста — вести все пе-

реговоры с настоящим собственником, каким бы «злым» или

«плохим» он ни был, а если вместо последнего выступает «друг»

или «поверенный», то настаивать на личной явке владельца к но-

тариусу и на регистрацию (ни при каких обстоятельствах не согла-

шаться на оформление по доверенности). Деньги, естественно,

передаются только юридическому собственнику.

46 СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

2.10. «В два смычка»

Эта группа приемов рассчитана на разводку психологически

неопытных посредников по сделке: сначала Вам по рекламному

телефону звонит «продавец» недвижимости, а на следующий

день (а иногда и за день до этого) — «покупатель», которому

именно такой объект и нужен.

Если Вы, уважаемый читатель, начинающий посредник на

рынке недвижимости, то стоит остерегаться такой простенькой и

незамысловатой аферы: Вам звонит «продавец» квартиры и назна-

чает за нее вполне приемлемую цену. В тот же день или назавтра

звонит «покупатель», которого как раз интересует похожая квар-

тира в том же районе. Вы везете «покупателя» смотреть — тот «же-

лезно» соглашается, только говорит, что предоплату внесет завт-

ра-послезавтра. Вечером этого же дня Вам звонит «продавец» и

говорит, что нашел другого покупателя, и тот готов сразу внести

аванс. При этом лжепродавец утверждает, что он — порядочный

человек: раз договорился первым с Вами, то готов еще два-три

часа подождать. Вы звоните своему лжепокупателю — и выясня-

ется, что он уехал на дачу, а мобильный не доступен...

Таким образом посредника «раскручивают» на то, чтобы он внес

предоплату из своего кармана. На следующий день возвращается

лжепокупатель и говорит, что передумал. Деньги «лоху»-посреднику

на вполне законных основаниях не возвращаются («аванс» при этом

берется строго на неделю, чтобы Вы не смогли найти настоящего по-

купателя, ведь в 90% случаев квартира на самом деле не продается).

ВНИМАНИЕ! НИ В КОЕМ СЛУЧАЕ НЕЛЬЗЯ ВНОСИТЬ

КАКОЙ-ЛИБО ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ПЛАТЕЖ (АВАНС, ЗА-

ДАТОК, ЗАЛОГ) ЗА ТРЕТЬЕ ЛИЦО ИЛИ ДЕЛАТЬ ДЕНЕЖНОЕ

ПОРУЧИТЕЛЬСТВО ЗА НЕГО, ДАЖЕ ЕСЛИ ЭТОТ ЧЕЛО-

ВЕК - ВАШ БЛИЖАЙШИЙ РОДСТВЕННИК. Также категори-

чески не рекомендуется быть «гарантом сделки», т.е. помогать пе-

ревозить, хранить или даже держать в руках чужие документы или

деньги — потом окажется, что их подменили, и попробуйте дока-

жите, что это сделали не Вы, а верблюд.

2.11. «Роскошь и интеллект»

Когда группа мошенников организует крупную аферу (чаще все-

го против жильцов большой коммуналки, свежеиспеченных на-

следников дорогой недвижимости или недалеких собственников

Глава 2

ПРОСТАКА РАЗВЕСТИ — НЕ ПОЛЕ ПЕРЕЙТИ

нежилого помещения), то они (аферисты) на несколько дней сни-

мают роскошный офис со всей инфраструктурой в престижном

бизнес-центре (например, в Москве это можно сделать за 50—60$

на срок от четырех часов), привозят туда клиентов на дорогом ав-

томобиле (также взятом напрокат с почасовой оплатой), изобра-

жают из себя богатых, преуспевающих и одновременно мягких и

интеллигентных людей, которые сыпят, как из рога изобилия, ум-

ными мыслями цитатами, суждениями. Доверчивому лоху кажет-

ся, что все так и есть на самом деле.

2.12. «Копия лучше оригинала...»

Этот прием работы фармазонов очень похож на предыдущий:

разница заключается в том, что мошенники представляются от

имени солидной риэлтерской или девелоперской фирмы, имею-

щей устойчивую репутацию на рынке. Чаще всего мозговым цен-

КЛИЕНТЫ ЗВОНИЛИ ПО

«ПРАВИЛ!

ТЕЛЕФОНАМ В ПОДСТАВНУЮ

Ф\

общилн

кс

ipeec-цет

упная

груп

о С. -

бывши

'Ммерческим

пьной

фирмы

«I

е в прошлом Р

свое

«дело»),

фирму-двойн!

цевсобирала

сi

ньгинаквартиг

йствительно

ст

скАО«Пл

Кош

эигинальным

и хоро-

анным мошенниче-

ись

сотрудники ОБЭП

го района Киева. Как

юспонденту

«Фактов»

ГУВД столицы, пре-

, возглавляемая Дми-

-ШМ

соучредителем и

I директором строи-

(уволившимся

из

находились в одном

водители

настоящей

деятельности С,

одним из

учредителе

ании, и руко-

.0 «П» знали о

пего

до этого

[совладельцев

о,

подобных

слу-

>ды было зафик-

э оригинальным

факт,

что

им уда-

часов в день

пе-

кламные

телефо-

•> (офисы обоих

ша

и двойника —

«оригинального» АО). Далее все про-

исходило по хорошо известному сце-

нарию: клиентов вели на стройпло-

щадку, показывали их будущие квар-

тиры, после чего заключали «инвес-

тиционные контракты» (внешне нео-

тличимые от подлинных) и получали

деньги.

Поданным

ОБЭП, С. и компания

обманули подобным образом 69 фи-

зических и юридических лиц (неко-

торые организации покупали по не-

скольку квартир оптом) и получили за

торговлю воздухом около 9,2 млн. гри-

вен (1,7 млн. долларов), после чего

скрылись. Не исключено, что в бли-

жайшее время С. попытается органи-

зовать нечто подобное в Харькове и

Днепропетровске, а также, возмож-

но, в Москве и Петербурге.

«Факты», г. Киев

тром подобной аферы является бывший (или иногда действую-

щий) сотрудник организации-«оригинала», имеющий доступ к

служебным документам. Встречаются случаи, когда руководство

фирмы знает о существовании «двойника» и имеет определенную

долю с этого, хотя факт подобного преступного сговора сторон

практически недоказуем.

Способов защиты от явно организованной мошеннической

группы, выдающей себя за законно действующее юридическое

лицо, разработано в российской бизнес-практике немало. Более

подробно об этом пойдет разговор в главе 5.

Квалифицированная защита от психологических приемов, о

которых шла речь выше, требует от человека большой выдержки и

в отдельных случаях специальной

«антиманипулятивнои»

подго-

товки — практика показывает, что даже зрелые люди, имеющие к

тому же солидный опыт руководящей работы или практического

общения, попадаются

нате

нехитрые разводки, которые рассмат-

ривались в этой главе. Конечно, поняв, кто перед Вами, можно

попытаться «переиграть» мошенника, но более рационально в по-

добном случае «выйти из игры», т.е. либо прекратить под благо-

видным предлогом общение с аферистом (если, конечно, не пере-

даны или не получены какие-либо денежные средства), либо сде-

лать так, чтобы фармазон «сам отвял». Об

этом^пойдет

речь в

следующих главах.

Глава

САМ

СЕБЕ ЭКСПЕРТ

Чем гуще сеть,

тем хуже рыбе.

Китайская пословица

ГЛАВА3

САМ СЕБЕ ЭКСПЕРТ

(проверка физического лица на мошенничество)

В настоящей главе пойдет разговор о проверке на возможность

совершения мошенничества с недвижимостью со стороны физичес-

кого лица — в первую очередь собственника некоммерческого

объекта (комнаты, квартиры, дома, земельного участка). Как пока-

зывает практика (см. также главу 1), владельцы вышеуказанных объ-

ектов часто вступают в преступный сговор с «посредниками»-афе-

ристами, на недвижимость подбирается жертва-«покупатель», со-

вершается мошенничество, «посредник» скрывается, а «продавец»

выдает себя за потерпевшего. Возможна также и обратная схема —

жертвой аферы

этом случае становится добросовестный продавец.

Небольшое примечание: в дальнейшем термины «продавец» и

«покупатель» мы станем трактовать в расширенном смысле: к перво-

му типу будут относиться фигуранты сделок, желающие «избавиться»

от недвижимости и приобрести деньги, — арендодатели, собственно

продавцы; граждане, желающие ухудшить свои жилищные условия за

доплату; жильцы расселяемой коммунальной квартиры. Во вторую

группу войдут физические и юридические лица, желающие «изба-

виться» от денег и приобрести недвижимость, — арендаторы и нани-

матели; «чистые» покупатели; лица, планирующие улучшить свои

жилищные условия путем обмена с доплатой; инвесторы новостроек;

будущие владельцы расселяемых коммунальных квартир.

Давайте более подробно рассмотрим типовой алгоритм провер-

ки физического лица — собственника объекта недвижимости, кото-

рую придется, безусловно, организовывать покупателю. Продавцу в

этом отношении легче — отдельные этапы вполне можно исключить

(об этом — в конце настоящей главы). Далеко не все действия удает-

ся выполнить покупателю или его доверенным лицам самостоятель-