Шабалин В.Г., Смирнов И.А., Кузьмина А.К. Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовестных партнеров

Подождите немного. Документ загружается.

СДЕЛКИ

НЕДВИЖИМОСТЬЮ

вец

подписывает ее «левой рукой», т.е. таким образом, чтобы

впоследствии судебно-почерковедческая экспертиза признала,

что подпись выполнена другим лицом (фармазонам очень хорошо

известна эта техника, и они быстро разъясняют ее «хозяину»).

При такой «подлинной» доверенности квартира продается

«лоху». Он вселяется в нее, а через несколько месяцев на пороге

появляется продавец, утверждающий, что он квартиру не прода-

вал, доверенности не подписывал, а был в отъезде.

После судебного разбирательства «лох» оказывается без квар-

тиры и без денег, а продавец ищет нового покупателя...

• доверенность заведомо фальшивая

В этом случае документ либо грубо фабрикуется (например, в

Москве все необходимое, т.е. нотариальный бланк, печать нота-

риуса, образцы подписей последних, топографическую наклейку

и спецчернила, можно купить на 100-150 у.е. или сделать заказ

«под ключ»), либо мошенники вступают в преступный сговор с

помощником или и.о. нотариуса и добиваются занесения записи

о выданной доверенности в соответствующий реестр (такая

«липа» пройдет стандартную проверку на подлинность). Кроме

того, на практике часто встречаются лжедоверенности, заверен-

ные не нотариусами, а должностными лицами, имеющими на это

право в соответствии со ст.

185

ГК РФ (военнослужащих, из мест

лишения свободы, из лечебных учреждений и т.д.). Правда, такие

«доверки» сразу вызывают подозрение в подлинности, однако

фармазоны не гнушаются ими.

1.8. Получение авансов

Мошенников, работающих по этим схемам, риэлтеры называ-

ют «авансовиками»: например, жертва дает «продавцу» недорогой

квартиры аванс, а последний благополучно скрывается, обобрав

аналогично еще десяток «лохов». Основные признаки этой неза-

мысловатой аферы: явно заниженная цена объекта, требование

большего аванса, чем принято на рынке (нормальными считается

сумма 500-2000 $ за объект стоимостью до 200 тыс. долл. и 2-

5 тыс. $ за более дорогой), всяческое «оттягивание» продавцом

момента оформления и окончательного расчета (чтобы собрать

побольше клиентов). Другая разновидность «авансовой работы»

(правда, привлечь организаторов этой схемы к уголовной ответ- j

ственности по ст.

159

УК РФ не удается) — «беспроцентный кре-

Глава 1 НАША ЦЕЛЬ — ВАША НЕДВИЖИМОСТЬ

31_

дит у населения», когда деньги берутся, незаконно удерживаются

и отдаются лоху назад минимум через 2—3 месяца. Злоупотребля-

ют этим чаще всего девелоперские фирмы (подробнее см. главу 5).

Самый худший случай, с которым Вы можете столкнуться, —

фирма просто соберет деньги с нескольких человек и ее органи-

заторы скроются. Поэтому немедленно известите об этом случае

правоохранительные органы (в Москве лучше всего обращаться

11-й

отдел МУР или окружной

ОБЭП).

Также подобная компа-

ния может заниматься «прокручиванием авансов», и после окон-

чания срока договора с Вами деньги будут возвращены под созна-

тельно сфабрикованные обстоятельства «форс-мажор».

Третья разновидность работы «авансовиков» (правда, уже в

сговоре с бандитами) такова: жертве, которая имеет какие-то

деньги, но явно неспособна за себя постоять, дается аванс (офор-

мляется, кстати, как задаток), а потом указанная сумма выбива-

ется в двух-десятикратном размере под разными надуманными

предлогами по принципу «была бы спина, найдется и вина» или

«фраер ушастый» «конкретно ставится на счетчик».

1.9. Куклы разных видов

Главный принцип работы фармазонов-кукольников: «Ловкость

рук — и никакого мошенничества». Случаи вручения продавцу ре-

заной бумаги, ломки купюр и других дешевых трюков мелкой

шпаны практически не встречаются. Если же жертва пожелает

организовать расчеты вне банка (чаще всего жертву в этом случае

приглашают в специально снятый на несколько дней или даже ча-

сов роскошный «офис»), то в ход идут либо «супердоллары» (для

продавца), либо фальшивый детектор валют (деньги

покупателя

«лоха» через него пропускают, машинка начинает противно пи-

щать (фальшивка!), и тут же разгневанные продавцы вызывают

«милицию», т.е. переодетых в форму сообщников).

. Еще один распространенный прием «кукольников» — подмена

документов

с настоящих на фальшивые. Завладевая таким образом

подлинными документами, мошенники успешно реализуют схему

«чужая» или «многократная», минуя настоящих владельцев. Также

в последнее время участились случаи «взятия на конверт» при со-

ставлении допсоглашений в банках — продавцу дают Подписать

один документ, а потом его подменяют на

другой,

по которому день-

ги снимает либо покупатель, либо подставной сообщник аферистов.

СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

1.10. «Риэлтерская шваль»

Так профессионалы называют мелких «маклаков», не гнушаю-

щихся суммами в 50—100 долларов с клиента. Эти деньги могут

попросить за просмотр квартиры, которую никто не собирается

продавать или сдавать, или за вхождение в мифическую компью-

терную базу данных, или за сведение с «нужным партнером». Пси-

хологический расчет «швали» весьма точен — «где оборачиваются

лимоны, там штуки не считают», и обманутые клиенты в подав-

ляющем большинстве случаев не станут качать права.

ООП

вать цветы и стирать пыль с книг об-

ширной библиотеки. Студент тут же

позвонил по этому объявлению.

Ему вежливо

ответили,

что с хо-

зяйкой квартиры можно связаться

через

агентство, находящееся в цен-

тре города. А. нашел эту фирму, рас-

полагавшуюся в маленькой комна-

тушке.

Милая

девушка заверила, что

он может твердо рассчитывать на за-

интересовавшую его комнату, но

только прежде необходимо заклю-

чить договор с их конторой на ин-

формационные услуги

стоимостью

1200 рублей.

Видя сомнение клиента, девуш-

ка при нем набрала номер хозяйки

той самой квартиры и передала труб-

ку А. Нина Павловна — так звали

женщину — предложила ему подъе-

хать к семи часам вечера, предвари-

тельно позвонив. Решение жилищ-

ной проблемы казалось настолько

близким, что А. с легким сердцем вы-

ложил деньги за бумажку с телефо-

ном. Но нив

этот

день, ни на второй

он

так и не смог дозвониться до ми-

фической Нины Павловны: трубку

никто не снимал.

А когда он раскрыл очередной

номер злополучной газеты и вновь

обнаружил объявление, где предла-

галась та же комната с библиотекой

и цветами, ему стал ясен механизм

работы «агентства». Студент опять

поехал в фирму и объявил о своем

желании расторгнуть договор. Одна-

ко деньги ему, разумеется, не верну-

ли: ведь «информационные услуги»

были оказаны.

«Аргументы и факты»

О подобных действиях, являющихся разновидностью «относи-

тельно

честных способов отъема денег у населения», более под-

робно рассказано, например, в главе 9 нашей книги.

Глава

НАША ЦЕЛЬ — ВАША НЕДВИЖИМОСТЬ 33

1.11.

Лжеобмены

В своей работе риэлтеры классифицируют обмены на натураль-

ные (квартира на квартиру или другое имущество) и альтернатив-.

ные (квартира продается, т.е. меняется на всеобщий эквивалент —

деньги, а затем покупается другая). Кроме того, обмены бывают

неравноценные (коммерческие), когда одна из сторон получает доп-

лату, и равноценные — всевозможные съезды, разъезды, цепочки,

когда доплата не передается, а сами риэлтеры работают за гонорар.

С юридической точки зрения существуют три схемы оформления

обмена: двух частных квартир друг на друга (мена), двух неприва-

тизированных или находящейся в собственности на неприватизи-

рованную (последняя схема, кстати, наиболее сложная для прове-

дения, но, с другой стороны, наиболее «зараженная» аферами).

Итак, основные виды мошенничества при обмене:

• под сорванную сделку

Когда жертва дает согласие на обмен на очень выгодных усло-

виях или когда аферисты получают с «лоха» деньги, сделка вдруг

«резко срывается».

• отказ от завершения обмена

В случае неравноценного обмена одна из сторон, получившая

доплату или иные блага от оппонентов, либо не является за об-

менным ордером (после 01.03.2005 г. — на подписание нового до-

говора соцнайма) или на регистрацию, либо отказывается сни-

маться с регистрационного учета (выписываться).

• продажа неприватизированного жилья

Эта схема чаще всего организуется нанимателями муниципаль-

ного жилья, вступившими в преступный сговор с аферистами или

находящихся под контролем последних.

Как известно, с введением в действие нового Жилищного ко-

декса (с 01.03.2005 г.) более не используется схема продажи муни-

ципальных квартир (комнат) путем фиктивного обмена на част-

ное жилье, и для проведения подобных сделок пришлось вернуть-

ся к приемам, взятым из арсенала еще «советских

гофмаклеров»:

на потенциального покупателя «неприватки» сначала фабрикуют

подложный договор соцнайма муниципальной квартиры в бараке

где-нибудь в Ново-Долбуново или

Зуево-Кукуево,

потом в соот-

ветствии со ст. 72—75 ЖК РФ оформляется договор обмена этих

помещений, и новоиспеченный «наниматель» столичной жилпло-

щади прописывается в продаваемую квартиру (комнату), заключая

Новый договор соцнайма на свое имя. После окончания расчетов

зак 71

СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

«потерпевший» продавец, которого фактически «выписали в воз-

дух» (барак в забытом Богом рабочем поселке или полуразрушен,

или вообще не существует), подает исковое заявление в суд о при-

знании обмена недействительным (подробнее об этом у нас пой-

дет речь в главе 4) и гарантированно выигрывает дело. Деньги же

«лоху»-покупателю, естественно, никто не вернет.

• лжеалътернатива

Альтернативные обмены (двойные купли-продажи) гораздо

сильнее подвержены воздействию мошенников, ведь в этом слу-

чае можно кинуть «лоха» и при продаже его квартиры, и при по-

купке другой, а «на кону» стоит не доплата, а полная стоимость

обмениваемой жилплощади. Характер афер в этом случае мало от-

личается от того, о чем шла речь выше (см. схемы 1—9).

1.12. Лжерасселение (лжеразъезд)

Это одна из самых «денежных» афер на квартирном рынке, по-

этому фармазоны планируют и проводят ее особо тщательно.

По газетным объявлениям или путем распространения собствен-

ной рекламы аферисты находят жильцов (коммунальной или от-

ИЗВИНИТЕ,

СДЕЛКА СОРВАЛАСЬ...

ростейшей аферы при совершении обмена на «меньшую» —

ет

из своей большей (лучшей) квартиры в меньшую (худ-

лучить большую доплату...

шли пожилого человека, который не мог

содержать

свою

вартиру на Кутузовском проспекте и желал бы переехать в

на западе Москвы. Фармазоны привели старика

смотреть

однушку» в

цековском

доме на Малой

Филевской.

Квартира

ью устроила, и хозяину однушки (он, естественно, был в сго-

и) был задан вопрос: «За сколько Вы ее продадите?»

ят миллионов

рублей

(дело было в 1996 г.).

вопрос был к старику:

доплату согласитесь?

раивали двадцать тысяч долларов — «однушка» была дей-

ь хорошая.)

исты предложили «лоху» продать свою квартиру за 30 ты-

— за «однушку», 20 — доплата), что старик и сделал. После

а» была продана подставному (через три дня он ее пере-'-

яч долларов), «лоху» сказали: «Извините, сделка сорвалась...»^

рика при этом не убили (а был он, кстати, отставным гене-]

Глава 1 НАША ЦЕЛЬ — ВАША НЕДВИЖИМОСТЬ 35

дельной) квартиры в престижном районе и хорошем типе дома,

желающих

разъехаться

(сами мошенники представляются либо

риэлтерами, либо покупателями).

Лжерасселение заключается в том, что фармазоны предлагают

жильцам коммунальной квартиры очень хорошие варианты

разъезда и после их согласия оформляют сделку так, что бывшая

коммуналка продается абсолютно законно, а меньшие квартиры

для жильцов приобретаются по схемам 1 (чужие) или 2 (много-

кратные). В результате несчастные граждане оказываются на ули-

це (отстаивать свои жилищные права через суд бесполезно — ведь

бывшая коммуналка была продана без нарушений), а аферисты

получают с покупателя 100 тыс. долларов и более.

1.13. Искусственное признание сделок

недействительными

На сегодняшний день эта афера (на жаргоне риэлтеров имену-

емая «признанкой») является самой квалифицированной, интел-

лектуальной и изощренной. Суть ее заключается в том, что сделка

совершается таким образом, чтобы в дальнейшем ее было легко

признать в судебном порядке недействительной с двусторонней

реституцией (т.е. продавцу возвращается назад квартира, покупа-

телю — денежная сумма, указанная в договоре). Собака зарыта

здесь в том, что по документам цена в 2—20 раз ниже, чем на са-

мом деле передал продавцу покупатель (обычно в договоре указы-

вается сумма по справке БТИ или не превышающая 1 млн. руб.).

Более подробно о признании сделок недействительными и мето-

дах защиты от этого речь пойдет ниже (см. главу 4).

БЕСПЛАТНАЯ

ЮРИДИЧЕСКАЯ СПРАВОЧНАЯ

НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ НАС

ПН-ПТ

518-05-01,506-20-90

10-18

КОНСУЛЬТИРУЮТ

ОПЫТНЫЕ

СПЕЦИАЛИСТЫ

ТОМ

ЧИСЛЕ

АВТОРЫ

ЭТОЙ

КНИГИ

Я спокоен, вежлив, сдержан тоже.

Характер — как из кости слоновой

точен.

А этому взял бы и дал по роже.

Ну не нравится он мне очень.

В.В.

Маяковский

ГЛАВА2

ПРОСТАКА РАЗВЕСТИ - НЕ ПОЛЕ ПЕРЕЙТИ

(психологические приемы аферистов)

В предшествующей главе мы рассмотрели основные виды жи-

лищных афер «по существу», т.е. как они организуются и прово-

дятся. Но все-таки главное для фармазона — не только продумать

схему преступления, подобрать «реквизит» и распределить роли,

но и втереться жертве в доверие, убедить человека в том, что пред-

лагаемая схема «сделки» выгодна и безопасна, что ее «участники»

(т.е. аферисты) честные и порядочные люди, а потом жестоко

«лоха развести», т.е. жертву обмануть.

В подавляющем большинстве случаев мошенник выбирает при

работе с клиентом

манипулятивныи

стиль общения: для него жер-

тва — соперник в игре, которую обязательно надо выиграть, т.е.

получить

выгоду,

сначала — психологическую, а в перспективе —

материальную. При этом выявляются и «схватываются» слабые

места в характере «лоха» (один человек очень жаден до денег, дру-

гой покупается на дешевую лесть, третий мнит себя Наполеоном

наших дней — у каждого «шизика», как известно, есть свой пунк-

тик...), после чего манипулятор, улавливая первые психологичес-

кие реакции собеседника, старается внушить ему постулат « Ты —

честный, и я — честный. Давай держаться друг друга». При этом

тактика общения постоянно меняется: схемы воздействия на кли-

ента, не приносящие успеха,

отбрасываются,

и мошенник пере-

ходит к другим, взятым из его богатого арсенала.

Иногда с «фраером ушастым», особенно если тот является вла-

дельцем дорогого имущества или желает приобрести таковое, ра-

ботает несколько мошенников (в криминалистике это получило

название явная преступная группа). В ней четко распределены

роли: «бригадир», или «гендиректор» (т.е. организатор, мозговой

Глава 2

ПРОСТАКА РАЗВЕСТИ — НЕ ПОЛЕ ПЕРЕЙТИ 37

центр преступления, сам находящийся в тени и с клиентами не ра-

ботающий), «нижние» (непосредственные исполнители) и «верх-

ние» (обычно коррумпированные госслужащие, осуществляющие

прикрытие

операции). Из числа «нижних» дополнительно выби-

рается «просто директор» — наиболее презентабельный и общи-

тельный человек, который непосредственно «беседует» с жертвой.

Очень часто подобная группа является скрытой, или латентной

(на «поверхности» находится только «директор», который в боль-

шинстве случаев имеет подложные документы и после соверше-

ния преступления «ложится на дно», т.е. скрывается).

Давайте более подробно рассмотрим основные психологичес-

кие приемы, которые мошенники могут применить против Вас.

2.1. Дешевый сыр — только в мышеловке!

Этот прием встречается на практике чаще всего: аферисты

предлагают либо купить (снять) у них объект по более низкой цене

(в среднем со скидкой 20-30% от среднерыночной); либо приоб-

рести у жертвы жилплощадь без торга (или торг проводится «для

видимости»); либо следуют предложения по очень выгодным ус-

ловиям совершения сделки (или предлагаются такие «натурдоп-

латы», как бесплатный ремонт, переезд и оформление за их счет,

обещания оставить мебель и вещи). В нашем народе практически

неистребима тяга ко всевозможной «халяве», поэтому реализовать

на практике старый воровской принцип «жадность фраера погу-

бит» даже для начинающих фармазонов большого труда не со-

ставляет.

Если Вы, уважаемый читатель, столкнулись на практике с та-

кими заманчивыми предложениями, то советуем мысленно оста-

новиться, сосчитать в уме до ста и трезво взвесить: с какой такой

стати Ваш оппонент проявляет благотворительность? На рынке

недвижимости (и не только) уже много лет назад сложилась мето-

дика определения реальных (подчеркиваю: реальных, а не назы-

ваемых Вами или Вам) цен

на

объекты, и любой гражданин, ку-

пив ряд специализированных газет (в Москве это «Квартира,

Дача, Офис», «Из рук в руки», «Недвижимость и цены» и другие),

вполне может их определить (назначить).

Первый сигнал об опасности в подобной ситуации поступает

Из

подсознания: появляется ощущение, что Вам очень крупно по-

лзло.

Мошенник же, заметив, как у жертвы «загорелись глаза»

38 СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

(или изменился

голос

в телефонной трубке), дальнейшими пси-

хологическими манипуляциями обычно доводит дело до конца.

Вот почему очень важно в

такой

ситуации рассказать о поступив-

шем «интересном предложении» своим друзьям, родственникам

или доверенным лицам, а также проконсультироваться с заслужи-

вающими доверия специалистами — риэлтерами (последнее, ес-

тественно, следует делать анонимно, не называя конкретных ад-

ресов, телефонов и цены сделки). Опытный человек, которому Вы

доверяете, слегка остудит Ваш пыл, после чего можно будет при-

ступать к проверке личности оппонента и его заманчивых пред-

ложений (подробнее о том, как это делают профессионалы, речь

пойдет в главе 3).

2.2. «Спешка нужна в двух случаях...»

Правильно — при ловле

блох

и при поносе, но никак не при со-

вершении сделок с недвижимостью. Этот довольно часто встреча-

ющийся прием используется аферистами в сочетании с предыду-

щим:

«Я

продаю свою квартиру дешево, потому что деньги нужны

срочно...» Если Вы, уважаемый читатель, столкнетесь с подобным

поведением оппонентов, то, прежде чем принимать решение, уде-

лите особое внимание выяснению мотивов сделки, т.е. почему люди

желают расстаться со своей недвижимостью (или приобрести ее).

Все мотивы можно условно разбить на две группы: чрезвычай-

ные и плановые.

• чрезвычайные мотивы

Это действительно те жизненные ситуации, когда сделку нуж-

но совершать очень быстро. По частоте появления их можно ран-

жировать так: альтернатива (оппоненты продают свою недвижи-

мость, чтобы приобрести другую, и те партнеры поставили жест-

кие условия по срокам); тяжелая болезнь (кто-то из членов семьи

серьезно заболел, нужны деньги на операцию или на лечение за

границей, для этого жилплощадь и продается); возврат долга

{«Взял у друга взаймы, а теперь он прислал бандитов, а те врубили

счетчик»); конфликт с законом (кто-то из родственников совершил

преступление, деньги нужны на взятку судье, на адвоката или на

«отмазку» от милиции или потерпевших); отъезд на ПМЖ («Хочу

получить деньги за свою квартиру сам, а самолет уже через три не-

дели»); автоавария («Слегка помял дорогую иномарку, а ее хозяева —

бандиты») и ряд других.

Глава 2 ПРОСТАКА РАЗВЕСТИ —

НЕ

ПОЛЕ ПЕРЕЙТИ 39

БЬЮТ НА ЖАЛОСТЬ...

Вот

один из примеров грязной и циничной работы аферистов-беспредель-

щиков

по «срочной» продаже квартиры.

•

Покупателя привели смотреть квартиру, которая «срочно продавалась» по очень

низкой цене. Хозяйку изображала молодая женщина — сообщница

фармазонов,

которая в присутствии «лоха» расплакалась и сказала, что квартира «продается

потому, что у ребенка обнаружен рак крови и требуется дорогостоящая

операция,

за границей». Спектакль был разыгран столь умело, что покупатель,

по

его

словам,

сам

чуть

не разрыдался. В дальнейшем он все-таки обратился в службу

безопасно-;

сти одного из агентств и попросил все проверить. Естественно, афера всплыла, но

квартира

тому времени была уже «продана» аж двум разным «лохам».

Соб.

инф.

• плановые мотивы

В этом случае граждане, совершающие сделки, никуда не спе-

шат: приобретатели осматривают большое количество объектов и

придирчиво их выбирают, продавцы называют цену выше рыноч-

ной (с возможностью небольшого торга) и долго, иногда годами

ждут «адресных» покупателей. В этом случае именно к продавцам

может быть применен прием «дешевый сыр» (см. выше).

Итак, на что нужно обращать внимание, если оппоненты по

сделке предлагают «поторопиться»? В первую очередь — на сро-

ки: к моменту написания книги (середина 2005 года) минималь-

ное время, затрачиваемое на «сверхсрочное» оформление вариан-

та, составляло 6—8 календарных дней. Конечно, можно сыграть с

партнером и в «русскую рулетку» — на практике бывали случаи,

что «лох» отдавал аферистам примерно половину рыночной сто-

имости объекта еще до окончания оформления (фармазон заяв-

лял примерно так: «квартира стоит 100 тысяч, я ее отдаю за 80,

а если через три дня будет 70, то соглашусь и на них...»). Следую-

щий очень важный момент — выяснение истинных мотивов

«срочной» продажи. Если Вы зададите вопрос «в лоб»:

«.Почему

так дешево и срочно?», то ответ нормального человека (или афе-

риста-аса) будет нейтральным: «Очень нужны деньги». Постарай-

тесь в процессе психологической работы «разговорить» оппонен-

та (как это делается, подробно разъяснялось в ранее изданных

книгах серии «Сделки с недвижимостью») и все полученные от

него сведения тщательно перепроверить, причем не обращая