Шабалин В.Г., Смирнов И.А., Кузьмина А.К. Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовестных партнеров

Подождите немного. Документ загружается.

50 СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

но — за помощью придется обращаться в детективные фирмы, к со-

трудникам правоохранительных органов или в службы безопаснос-

ти риэлтерских агентств (расценки на подобные услуги в Москве на

середину 2005

года

приведены в Приложении 3).

Итак, основные этапы проверки физического лица — соб-

ственника некоммерческого объекта недвижимости:

, • паспорт клиента;

• базы данных;

• правоустанавливающие документы;

• цепочка отчуждения;

• опрос соседей;

• юридические запрещения.

На практике работы служб безопасности риэлтерских агентств

проверка проводится именно в такой последовательности.

3.1. Проверка паспорта клиента

С 1 января 2004 г. на территории нашей страны имеет силу

только паспорт гражданина РФ образца

1997

года (паспорта СССР

образца 1974 года с указанной даты отменены, что безусловно,

значительно облегчает идентификацию граждан). Кроме того,

продавец недвижимости может предъявить и иные документы,

удостоверяющие личность (см. табл. 3.1).

В практике работы нотариальных контор и регистрационных

органов (учреждений юстиции) ряда субъектов РФ, в первую оче-

редь Москвы, Санкт-Петербурга, Нижнего Новгорода, Воронежа,

Краснодарского края, Московской и Ленинградской областей,

сложилось положение, что нотариусы и госрегистраторы отказы-

ваются принимать у граждан — собственников недвижимости до-

кументы на оформление, если хотя бы один из них предъявляет

любые удостоверения личности, кроме 04; 21; 100+12 (см. табл.

3.1). Это, безусловно, является нарушением основных гражданс-

ких прав, но, с другой стороны, облегчает процесс идентифика-

ции продавцов и весь процесс экспертизы.

О ВНИМАНИЕ! ЕСЛИ СОБСТВЕННИК ОБЪЕКТА НЕДВИ-

ЖИМОСТИ ПРЕДЪЯВЛЯЕТ ЛЮБОЙ ДОКУМЕНТ, КРОМЕ

ПАСПОРТА ГРАЖДАНИНА РФ (ДЛЯ ОФИЦЕРОВ - КРОМЕ

УДОСТОВЕРЕНИЯ ЛИЧНОСТИ СО СПРАВКОЙ О ПРОПИС-

КЕ НА ТЕРРИТОРИИ ВОИНСКОЙ ЧАСТИ), ТО ОТ СДЕЛКИ

ЛУЧШЕ ВОЗДЕРЖАТЬСЯ!

Глава 3

САМ

СЕБЕ ЭКСПЕРТ

Пусть Ваш оппонент сначала получит нормальный гражданс-

кий паспорт РФ (иностранец — вид на жительство), только после

этого можно продолжать дальнейший разговор!

Это ограничение связано с тем, что документы на регистрацию

все равно сразу не возьмут (причину см. выше), а также велика ве-

роятность нарваться на подделку (чаще всего встречаются фаль-

шивые документы 03; 04; 05; 07; 08; 10; 11; 12;

13;

27; см. табл. 3.1).

Самая серьезная проблема, с которой можно столкнуться при

экспертизе паспорта РФ — получение документа на внешне по-

хожего человека (двойника) продавца. Тут возможен случай как

и откровенного сговора мошенников с работниками паспортно-

го стола (на середину 2005 года стоимость подобных «услуг» в

Москве составляла 1200—1500$, подробнее об этом см. главу 7),

так и элементарная невнимательность последних, особенно в

«горячие денечки» конца 2003 года, когда шла кампания замены

старых паспортов СССР — аферисты приводят в паспортный

стол двойника, который заявляет, что потерял паспорт. Такие

вещи проходят чаще всего с пожилыми людьми. Также возможен

и самый простой случай: аферисты завладевают паспортом

«оригинала», т.е. собственника, и элементарно подбирают похо-

жего человека.

ВНИМАНИЕ! ПРИНЯВ РЕШЕНИЕ СОВЕРШАТЬ СДЕЛ-

КУ, ОБЯЗАТЕЛЬНО ПОПРОСИТЕ ВАШЕГО ОППОНЕНТА

ПРЕДЪЯВИТЬ ПАСПОРТ И ТЩАТЕЛЬНО СЛИЧИТЕ ЕГО

ВНЕШНОСТЬ С ФОТОГРАФИЕЙ!

В случае возникновения малейших сомнений или неадекват-

ного поведения клиента для проверки его личности необходимо

обращаться в профессиональную службу безопасности: сотруд-

ник СБ или детективного агентства имеет возможность сравнить

фотографию (даже с копии паспорта, которую попросите сде-

лать), с карточкой формы 1 в учетном деле паспортного стола и

обнаружить двойника (профессионал, обученный работать с ме-

тодиками «словесный портрет» и «фоторобот», это легко сдела-

ет). Естественно, что Вы тоже должны иметь при себе свой пас-

порт и аналогично предъявить его по требованию других участ-

ников сделки.

Как показала практика, и среди паспортов РФ образца

1997

года

встречаются документы, выданные незаконно (например, при за-

держании или обыске у гражданина могут оказаться два или даже

СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Таблица 3.1

Документы, удостоверяющие личность гражданина

по состоянию на 01.07.2005 г.

Код

МВД

Наименование

Свидетельство о

рождении .

Удостоверение

личности офицера

Справка об

освобождении из

мест лишения

свободы

Военный билет

солдата (матроса,

сержанта,

старшины)

Справка об утере

или хищении

паспорта

Дипломатический

паспорт гражданина

РФ

Свидетельство о

перемене имени

Свидетельство о

регистрации

ходатайства

иммигранта о

признании его

беженцем

Вид на жительство

Шаблон серии,

номера

R-ББ 999999

ББ 999999

отсутствует

ББ 0999999

отсутствует

99 9999999

R-ББ 099999

отсутствует

Когда и кому выдавался

Для лиц, не достигших

16-летнего (с 01.07.97 —

14-летнего) возраста

Для военнослужащих

(офицеров, прапорщиков,

мичманов)

Для лиц, освободившихся

из

мест лишения свободы

Военный билет для солдат,

матросов, сержантов и старшин,

прохбдящих службу по призыву

или контракту

Для

лиц,

заявивших в органы

МВД об утере (хищении)

паспорта

Дипломатический паспорт для

граждан РФ

Для лиц, изменивших

фамилию, имя, отчество или

пол

Для мигрантов, не имеющих

статуса беженца

Вид на жительство в РФ

Глава 3

САМ

СЕБЕ ЭКСПЕРТ

Код

МВД

100

Наименование

Удостоверение

беженца в РФ

Временное

удостоверение

личности

гражданина РФ

Паспорт гражданина

РФ

Загранпаспорт

гражданина РФ

Паспорт моряка

Военный билет

офицера запаса

Иные документы,

выдаваемые

органами МВД

Иностранный

паспорт

Шаблон серии,

номера

отсутствует

99 99 999999

99 9999999

ББ 0999999

разные

отсутствует

Когда и кому выдавался

Для беженцев

Временное удостоверение

личности гражданина РФ по

форме 2П (ВУЛ)

Паспорт гражданина РФ,

действующий на территории РФ

с 01.10.97 г.

Паспорт,

удостоверяющий

личность гражданина РФ за

пределами РФ, образца

1997

г.

Паспорт моряка (удостоверение

личности гражданина,

работающего на судах

заграничного плавания или на

иностранных судах) образца

1997

года

Военный билет офицера запаса

(СССР и РФ)

Иные выдаваемые органами

внутренних дел РФ документы,

удостоверяющие личность

гражданина

Заграничный паспорт для

иностранцев, которые временно

находятся на территории

Российской Федерации

Примечание: обозначение знаков шаблона

— римское число целиком, от I до XXXVIII (1—38);

Б — любая русская заглавная буква;

9 — любая десятичная цифра (0—9);

0 — обязательно цифра 0;

тире и пробелы обязательны;

«отсутствует» — любой цифробуквенный набор.

Паспорта граждан СССР образца 1974 г. действуют до 01.01.2006 на территории РФ

для

граждан стран СНГ, подавших заявление о вступлении в гражданство РФ

(при условии постоянного проживания на территории РФ до 01.07.2002

г.)

СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

СОВЕТСКИЕ ПАСПОРТА БУДУТ ЕЩЕ ДВА ГОДА

ДЕЙСТВИТЕЛЬНЫ ДЛЯ ИНОСТРАНЦЕВ

Еще два года будут действительны для отдельных лиц паспорта граж-

данина СССР образца 1974

"года.

Срок их «жизни» решено продлить до

января 2006 года. Соответствующее постановление издало Правительство

России.

Как сообщили «МК» в МВД РФ, «старые» паспорта будут действитель-

ны для иностранцев и лиц без гражданства. Причем к первой категории от-

носятся только те, кто имел гражданство СССР и прибыл в Россию из госу-

дарств, входивших в состав Союза. Кроме того, они должны были быть за-

регистрированы по месту жительства в нашей стране по состоянию на 1 июля

2002 года.

Ро вторую категорию включены лица

без

гражданства, также прибыв-

шие из государств, входивших в состав Союза. Главное — они должны на

1 ноября 2002 года, либо иметь разрешение на временное проживание быть

зарегистрированными в России.

Согласно постановлению, МВД обязано в течение ближайших двух лет

выдать всем этим людям паспорта гражданина

Российской

Федерации.

«МоскоЬский

комсомолец»

три новых паспорта на разные фамилии). Наиболее надежны до-

кументы, выданные в Москве (серии 45), а также Подмосковье (се-

рия 46, кроме отдаленных районов области, где возможно «купить

прописку»). Далее следуют, в порядке убывания надежности, пас-

порта, полученные в областях Центрального и Северо-Западного

федеральных округов, на Урале, в Сибири и Дальнем Востоке (кро-

ме национальных округов); в Поволжье и на юге России. Самыми

ненадежными считаются паспорта из национальных республик,

включая приволжские, а также выданные в регионах Северного

Кавказа. Последние две группы документов (нацреспублики и

Кавказ) подлежат, безусловно, профессиональному контролю под-

линности, который выполняется силами работников служб безо-

пасности риэлтерских фирм, детективными агентствами, а также

при помощи действующих сотрудников правоохранительных орга-

нов. При этом особое внимание следует обращать

на

тех собствен-

ников недвижимости, которые получили паспорт в другом регио-

не и затем приобрели предлагаемый к продаже объект — именно

по такой схеме чаще всего совершаются аферы.

При неквалифицированно подготовленном мошенничестве

можно столкнуться с такими примитивными способами поддел-

ки паспорта, как переклейка фото, перестановка страниц с других

[лава

САМ

СЕБЕ ЭКСПЕРТ 55

паспортов, поддельные штампы о прописке, браке и расторжении

брака, изготовленные без применения спецкраски, кустарное на-

несение (накатка) серии и номера на тех страницах, где их не пре-

дусмотрено. Указанные методы подделки паспортов легко выяв-

ляются при органолептическом контроле документов (см. Прило-

жение 2) и свечении страниц в ультрафиолетовых лучах.

3.2. Проверка клиента по базам данных

Формально базы данных, о которых пойдет речь ниже, закры-

ты для рядовых граждан, однако, имея знакомых в правоохрани-

тельных органах или обратившись в детективное агентство или

службу безопасности риэлтерской фирмы (расценки на подобные

услуги приведены в Приложении 3), можно получить всю необхо-

димую информацию. Итак, типовая проверка проводится по сле-

дующим базам:

• центральное адресно-справочное бюро ГУВД (ЦАСБ)

По этой милицейской базе можно установить следующие све-

дения: фамилия, имя, отчество гражданина, дата и место рожде-

ния, серия и номер паспорта, прописка, числится ли человек как

пропавший без вести (или паспорт утерянным). Если гражданин

состоит в браке, то дополнительно предоставляются аналогичные

сведения о супруге. Существенным недостатком ЦАСБ является

«локальный» характер базы — по ней можно проверить только

лиц, прописанных (зарегистрированных) на территории только

одного субъекта РФ (например, сделать запрос-телефонограмму

из Москвы в ЦАСБ той же Тверской области по силам только

весьма высокопоставленным сотрудникам УВД, УФСБ или город-

ской прокуратуры, а традиционные письменные запросы от ра-

ботников правоохранительных органов более низкого звена, ко-

торые обычно «крышуют» риэлтерские конторы, «ходят туда-об-

ратно» очень долго).

• зональный информационный центр (ЗИЛ)

Через ЗИЦ сотрудники милиции получают следующие сведе-

ния: наличие у гражданина судимостей, в том числе снятых, пога-

шенных, с условным отбыванием наказания, а также с отсрочкой

исполнения приговора. Кроме того, ЗИЦ предоставляет инфор-

мацию, не числится ли проверяемое лицо в федеральном розыс-

ке. Точно так же, как и ЦАСБ, ЗИЦ носит закрытый и «локаль-

ный» характер.

56 СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

* база данных городской телефонной сети

В Москве — МГТС, или «единый государственный телефонный

справочник». По этой базе можно установить номер телефона по

адресу, и наоборот. Последние версии этой базы позволяют «про-

бивать» номера телефонов государственных организаций (ранее

«закрытых»), всевозможных

VIP-персон

(звезд политики, эстрады,

спорта), а также номера «прямых» мобильных телефонов (по-

следние, к сожалению, очень часто меняются). Эта база относи-

тельно доступна — на радиорынках крупных городов она продается

(естественно, пиратская версия) на компакт-дисках (стоимость на

середину 2005 года — 350—1000 руб., в зависимости от

«свежести»).

• единый государственный реестр прав (ЕГРП)

Это база данных собственников объектов недвижимости

(в Москве квартир и комнат). В 1992-1998 гг., до вступления в дей-

ствие Закона №

122-ФЗ*

«О государственной регистрации прав...»,

в каждом из субъектов РФ собственники жилья учитывались по-

разному,

в Москве, например, реестр всех сделок вело полугосудар-

ственное-полукоммерческое ОАО «Мосприватизация» (в

1998—

1999 гг. — «Мосжилрегистрация»), в Московской области (до

01.04.1998 г.) — районные БТИ. Это, безусловно, создавало много

путаницы и возможностей для злоупотреблений. Первым из субъ-

ектов РФ на новую систему регистрации сделок с недвижимостью

(с апреля 1998 г.) перешло Подмосковье: в районах области при ре-

гистрационных палатах были созданы соответствующие подразде-

ления, подчиняющиеся МОРП — Московской областной регист-

рационной палате, которая и ведет соответствующий реестр. Реги-

страционные (кадастровые) номера стали присваиваться объектам

недвижимости по общефедеральному принципу.

В Москве ситуация немного иная: в ныне функционирующей

базе данных Главного управления Федеральной регистрационной

службы по Москве (ГУ ФРС) наряду с присвоением нового

обще-

федерального

номера^

сохранился старый, введенный с 1992 г.

шифр учета собственников жилья, представляющий из себя набор

из 5, 6 или 7 цифр (типа '1 — 999999 или 2 — 1236547, причем пер-

вая цифра перед тире означает номер массива данных, а не коли-

чество комнат в квартире). Указанный «условный номер» присут-

ствует на всех правоустанавливающих документах на объект недви-

* Федеральный Закон № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регист-

рации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от

02.11.2004

г.).

Глава 3

САМ

СЕБЕ ЭКСПЕРТ 57

СТРУКТУРА КАДАСТРОВОГО НОМЕРА

УЧЕТА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ В БАЗЕ ЕГРП

АД

ББ

- ВВВВВ -

ГГГ

Д - ЕЕ,

где:

АА — код региона (как на автомобильных номерах),

ББ — код района или округа (например, в Москве 01 — ЦАО,

02 — СВАО, 09 — САО,

— Зеленоград);

ВВВВВ — номер квартала или земельного массива;

ГГГ — номер земельного участка или здания;

Д — номер (литера) сооружения;

ЕЕ — номер помещения в сооружении.

жимости и с переходом прав собственности не меняется (за исклю-

чением случая определения, выдела или деления долей).

В соответствии с вышеупомянутым Законом №

122-ФЗ

и по-

становлением Правительства РФ № 219 от

18.02.1998

г.* любое

физическое или юридическое лицо может обратиться в уполномо-

ченные регистрирующие органы (для Москвы и Подмосковья их

телефоны приведены в Приложении 6) и получить за умеренную

плату информацию о зарегистрированных правах на недвижимое

имущество и сделках с ним. Кроме того, собственники объекта

(в том числе бывшие), работники муниципальных органов, а так-

же сотрудники силовых структур могут получить также и «расши-

ренную выписку» — сведения о свех сделках, которые проводи-

лись с объектом с момента приватизации. Порядок обращения за

подобными сведениями более подробно изложен в следующем

разделе («Проверка цепочки отчуждения»).

• база данных главного нарколога

В этой весьма специфической базе данных содержатся сведе-

ния о лицах, состоящих на учете в наркодиспансере (как злоупот-

ребляющие алкоголем, наркотическими или токсическими веще-

ствами), а также о гражданах, в отношении которых состоялось

судебное решение о признании их ограниченно дееспособными с

назначением попечителя. В электронном виде указанная база

имеется

только в крупных городах (Москва, Петербург, Ростов,

* Постановление Правительства РФ № 219 от

18.02.1998

г. «Правила ведения

единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от

12.11.2004

г.).

58 СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Н. Новгород), и отдельные риэлтерские фирмы имеют к ней дос-

туп. Аналогичной информации по лицам, состоящим на учете в

психдиспансерах (или являющихся полностью недееспособны-

ми), к сожалению, не существует, ведь подобные сведения навер-

няка использовались бы для компромата (наверняка многие пуб-

личные политики и известные «тусовочные» личности имеют в

этом плане серьезные проблемы...).

Все из указанных баз данных, за исключением в какой-то сте-

пени МГТС и ЕГРП, являются официально «закрытыми» для ря-

довых граждан, что, вполне естественно, привело к активному их

распространению пиратскими способами. На радиорынках круп-

ных городов (в Москве — на «Митинском») можно вполне легаль-

но или полулегально, «из-под полы», купить последние версии всех

указанных выше баз, записанных на компакт-дисках. Также мож-

но воспользоваться соответствующими сайтами в Интернете (типа

«Прописка», «Розыск», «Москва-2005» и др., а также сделать через

Сеть заказ на самые свежие версии или фрагменты из них). Базу

данных ЕГРП сотрудники агентств недвижимости обычно получа-

ют через «прикормленных» работников регистрирующих органов,

а ЦАСБ и ЗИЦ считывают при помощи «прикомандированных»

сотрудников милиции, которые в «свободное» от основной работы

время помогают риэлтерам (подробнее об этом — в главе 7).

3.3. Проверка правоустанавливающих документов

по сделке

Когда

покугшель

или эксперт ведут с продавцом переговоры о

возможной сделке, то они должны попросить последнего предъя-

вить оригиналы правоустанавливающих документов

на

тот объект

недвижимости, где продавец является собственником. Конечно,

на «стационарную» экспертизу свои бумаги продавец, безусловно,

отдать не захочет, но покупатель имеет право «подержать ориги-

налы в руках», т.е. провести их органолептический контроль и сде-

лать с бумаг необходимые для дальнейшей проверки копии.

Если на первую встречу с покупателем продавец пришел толь-

ко с копиями (или интересы последнего представляет поверен-

ный), то принятие окончательного решения по сделке следует от-

ложить до момента просмотра оригиналов документов, а вступать

Глава 3

CAM

СЕБЕ ЭКСПЕРТ 59

в денежные отношения с продавцом (например, выдавать ему

аванс или задаток) можно только после всесторонней экспертизы

личности последнего, пакета документов по сделке (см. Приложе-

ние 2), а также проверки «цепочки отчуждения» (об этом см.

ниже). Сведения об основных правоустанавливающих докумен-

тах, оригиналы которых продавец должен показать (а копии от-

дать на экспертизу), приведены в табл. 3.2.

Из вышеперечисленных документов особое внимание нужно об-

ращать на так называемые вторичные договора (на жаргоне риэлте-

ров — «вторяки»). Эти документы (3.1; 4.1; 5.1; 6.1; 9.1) в 1992—

1997 гг. составлялись на чистых листах бумаги без каких-либо степе-

ней защиты (в

1997—1999

гг.

— на «нотариальных» бланках, которые

наряду с

голографическими

наклейками нотариальной палаты все

равно попадали в руки мошенников). Документы 1.2; 2.2; ЮЛ;

11.2,

выдававшиеся в

1992—1999

гг.,

изготовлялись

на специальной бумаге

фабрики Гознака, и их подделка осуществлялась весьма примитив-

ными способами (распечатка на цветном принтере или срезание

верхнего края бланка со словами «Дубликат»), что, безусловно, легко

определяется методом органолептического контроля.

Со всех предъявленных оригиналов документов снимите копии

(это Ваше законное право!) и сообщите, между прочим, хозяевам,

что Вы будете выполнять профессиональную экспертизу пакета

документов по сделке в агентстве недвижимости, службе коммер-

ческой безопасности при ассоциации риэлтеров или юридической

фирме. Услышав эти термины, мошенники или недобросовестные

хозяева найдут миллион причин, чтобы в дальнейшем с Вами не

работать. Ну и слава Богу, туда им и дорога!

3.4. Проверка цепочки отчуждения объекта

Под термином «цепочка отчуждения» юридические отделы и

службы безопасности риэлтерских фирм подразумевают установ-

ление личностей всех бывших собственников объекта, являюще-

гося предметом сделки (в том числе и несовершеннолетних), их

Дальнейшего местожительства, отсутствия взаимных претензий и

споров, которые теоретически могут привести к признанию со-

вершенной сделки (нынешней или предшествующей) недействи-

тельной (см. главу 4).

Любой объект недвижимости (комната, квартира, дом, нежилое

Помещение) мог как участвовать, так и не участвовать в операциях