Шабалин В.Г., Смирнов И.А., Кузьмина А.К. Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовестных партнеров

Подождите немного. Документ загружается.

290 ПРИЛОЖЕНИЯ

месту выдачи. Форма № 6 является основанием для выписки быв-

шего собственника со старого места жительства, но имеет обратную

силу и всегда может быть отозвана. Необходимо организовать оформ-

ление сделки так,, чтобы передача всей суммы денег бывшему соб-

ственнику осуществлялась только после его регистрации (пропис-

ки) по новому месту жительства, подлинность которой обязательно

контролируется.

2. ЛИСТОК УБЫТИЯ (форма № 7) — по действующим ныне прави-

лам выдается на период, пока гражданин уже прописан по новому месту

жительства (согласно форме № 6), но еще не выписан со старого. В даль-

нейшем сдается в паспортный стол по прежнему адресу. Подлинность

проверяется одновременно с формой № 6.

СПРАВКИ ИЗ ДОМОУПРАВЛЕНИЯ

(ЕИРЦ, РЭУ, ДЕЗ, ЖУ, ЖСК,

ТСЖ

и др.)

1. ВЫПИСКА ИЗ ДОМОВОЙ КНИГИ. Рекомендуется лично при-

сутствовать при получении собственниками (в паспортном столе ДУ).

Подлинность сведений, указанных в справке, проверяется через мили-

цию. В случае отсутствия прописанных лиц контролируются адреса, куда

были выписаны прежние жильцы. Иногда в ДУ встречается сознатель-

ная подмена карточек учета жильцов, поэтому все полученные сведения

обязательно перепроверяются через милицию (через ОВД и по базе дан-

ных ЦАСБ).

2. КОПИЯ ФИНАНСОВО-ЛИЦЕВОГО СЧЕТА - выдается бух-

галтерией ДУ. В ней отражены сведения об ответственном кварти-

росъемщике и о документе, являющемся основанием для заселения

в квартиру (ордер, договор купли-продажи, мены и т.д.), номер те-

лефона, закрепленного за квартирой. Обращать внимание на дату

выдачи, на соответствие печати и штампов названию и номеру ДУ.

Дополнительно контролируется отсутствие броневых свидетельств (в

т.ч. и просроченных), а также сведений о зарегистрированных дого-

ворах аренды.

3. СПРАВКА ОБ ОТСУТСТВИИ ЗАДОЛЖЕННОСТИ по коммуналь-

ным платежам. Берется в бухгалтерии домоуправления одновременно с

копией финансово-лицевого счета. В случае наличия задолженности,

превышающей 10 тыс. руб., вопрос о получении этой справки решается

непосредственно с бухгалтером (долг списывается в среднем за 30-50%

от указанной суммы).

4. КНИЖКИ ПО КВАРТПЛАТЕ, электроэнергии, оплате телефона.

Подтверждают факт проживания бывших собственников, а также фа-

милию ответственных за телефон (абонентов телефонной сети). Пере-

регистрация телефонного абонента на нового собственника представ-

ляет значительные сложности и стоит относительно дорого.

ПРИЛОЖЕНИЕ 2 291

СПРАВКИ ИЗ РОСТЕХИНВЕНТАРИЗАЦИИ

(бывшее БТИ)

1. СПРАВКА О СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ (БЫВШАЯ

11-А)

под-

тверждает отсутствие ареста, запрещений на квартиру, указывает точ-

ную общую и жилую эксплуатационную площадь, а также остаточную

балансовую стоимость квартиры. Необходимо обратить внимание на дату

выдачи справки — она действительна в течение одного месяца. Печать

РТИ соответствует его номеру (вверху слева). Дом, в котором располо-

жена отчуждаемая квартира, должен относиться именно к этому РТИ.

Подпись начальника или зам. начальника РТИ (исполнителя) должна

соответствовать фамилии указанного должностного лица, работающего

в данном РТИ. Также контролируется точность адреса квартиры и от-

сутствие подчисток, помарок и исправлений.

2. ЭКСПЛИКАЦИЯ (ФОРМА 22-А) подтверждает размеры жилых и

нежилых помещений квартиры. Контролируется соответствие данных со

справкой о стоимости (бывш.

11-А).

Действительна в течение года со

дня выдачи.

3. ПОЭТАЖНЫЙ ПЛАН представляет из себя чертеж помещений

квартиры в масштабе 1:500 и выполняется чаще всего на кальке. Кон-

тролируется соответствие данным экспликации отсутствие или наличие

«красных линий», т. е. сведений о несанкционированной (неутвержден-

ной) перепланировке. Подлинность проверяется через РТИ, выдавшей

весь комплект документов, о которых речь шла выше.

СПРАВКИ ИЗ НАЛОГОВОЙ ИНСПЕКЦИИ (ИМНС)

1. СПРАВКА О ПОСТАНОВКЕ НА НАЛОГОВЫЙ УЧЕТ. Выдается

продавцу (продавцам) объекта и подтверждает их постановку на персо-

нифицированный налоговый учет и присвоение им ИНН — индивиду-

ального номера налогоплательщика.

2. СПРАВКА ОБ УПЛАТЕ НАЛОГА НА ИМУЩЕСТВО. Подтверж-

дает уплату продавцом налога на недвижимость за предшествующий

календарный год.

3. СПРАВКА ОБ УПЛАТЕ НАЛОГА НА ДАРЕНИЕ ИЛИ НАСЛЕДО-

ВАНИЕ. Подтверждается уплата налога на имущество, отчуждаемого

путем дарения или наследования.

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ

(требуются не при всех сделках)

1. НА НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ. В случае проживания в отчуж-

даемой

квартире лиц до 18 лет их родителям (опекунам) необходимо

Получить разрешение отдела опеки и попечительства муниципального

10'

292 ПРИЛОЖЕНИЯ

района, где находится квартира, на совершение сделки. Получение это-

го разрешения представляет собой значительные трудности. Не реко-

мендуется предлагать свои услуги в его получении. Подлинность конт-

ролируется через управу муниципального района.

2. ПА НЕДЕЕСПОСОБНЫХ. Необходимо получить на лиц, являю-

щихся недееспособными или ограниченно дееспособными: по состоя-

нию здоровья и возрасту, стоящих на учете в псих- и наркодиспансере,

опекаемых, отдельных категорий инвалидов. Получение также представ-

ляет значительные трудности.

3. ОТКАЗ ОТ ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА ПОКУПКИ.

В случае совершения возмездного отчуждения доли в праве общей соб-

ственности (кроме дарения и наследования) необходимо иметь нотари-

ально заверенный письменный отказ от приобретения доли со стороны

других участников общей долевой собственности (для коммунальной

квартиры — от владельцев частных комнат, а при наличии в ней непри-

ватизированного жилья — и от соответствующего жилотдела). В случае,

если указанные лица не желают подписывать данный документ, предо-

ставляется нотариально заверенная оферта (предложение). Сделку в этом

случае можно совершать через 30 календарных дней.

4. СОГЛАСИЕ ДРУГОГО СУПРУГА. Если объект находится в общей

совместной собственности супругов, то необходимо иметь нотариально

заверенное согласие другого супруга на отчуждение. По паспорту про-

давца контролируется, состоял ли он (она) в браке на момент соверше-

ния сделки и на сегодняшний день.

5. ОБРЕМЕНЕНИЕ ПРАВАМИ РЕНТЫ ИЛИ ЗАЛОГА. Требуется

нотариально заверенное согласие получателя ренты (залогодержателя)

на совершение сделки. Устанавливаются личности получателя ренты или

залогодержателя (если последний является юридическим лицом, то про-

веряются полномочия представителя).

ДОВЕРЕННОСТИ

1. СПЕЦИАЛЬНАЯ. Выдается на право совершения от имени соб-

ственника ряда действий с квартирой: приватизации, сбора справок,

подписания договора, регистрации. Подлинность проверяется через но-

тариуса, выдавшего доверенность (только нотариус того же нотариаль-

ного округа, где будет регистрироваться сделка). Для обеспечения безо-

пасности сделки необходимо настоять на том, чтобы на подписание

договора и получение денег собственник явился лично. В случае, если

предъявитель доверенности скрывает собственника (доверителя),

сделки лучше отказаться.

2. РАЗОВАЯ. Выдается на совершение какого-либо одного конкрет-

ного действия (например, для получения справок в РТИ или регистра-

ции сделки) обычно срок действия разовой доверенности не превышает

ПРИЛОЖЕНИЕ 2 293

3 месяцев и после исполнения соответствующего поручения ее ориги-

нал остается в организации (учреждении), где указанное действие было

выполнено (при выписке разовой доверенности желательно сделать ее

нотариально заверенную копию).

3. ХОЗЯЙСТВЕННАЯ ПО ФОРМЕ М-2. Выдается в случае принад-

лежности отчуждаемой недвижимости юридическому лицу. Покупателю

желательно присутствовать при ее выдаче. Скрепляется подписями ру-

ководителя и главного бухгалтера, а также круглой печатью организа-

ции. Подлинность подписей подлежит контролю.

ДОКУМЕНТЫ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

1. ПОСТАНОВЛЕНИЕ О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ УЧАСТКА. В зави-

симости от целевого назначения земли указанное постановление (рас-

поряжение) выдает либо глава сельского округа (бывшего сельсовета),

либо районной администрации. Подлинность контролируется через со-

ответствующую канцелярию (обязательно должна быть указана дата и

исходящий номер).

2. ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИЕ ДОКУМЕНТЫ. Вид и форма пос-

ледних зависят от характера возникновения прав собственности на землю,

предшествующих операций с участком и даты

(года)

первичного оформ-

ления. В комплекте обязательно должно присутствовать свидетельство

о собственности образца

1992,1993,1995

или 1998 годов, а также, в случае

совершения с участком вторичных сделок, договора купли-продажи,

мены, дарения, деления долей и др.

3. МЕЖЕВОЕ (КАДАСТРОВОЕ) ДЕЛО. В этот пакет входят: справ-

ка об оценочной (нормативной) стоимости участка; геодезический план

участка; свидетельство о присвоении кадастрового номера. Указанные

документы исполняются в соответствующем районом Комитете по зе-

мельным ресурсам и землеустройству (райкомземе) с выездом геодези-

стов на место.

4. АКТ СОГЛАСОВАНИЯ ГРАНИЦ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ. Под-

писывается с владельцами соседних участков, непосредственно грани-

чащих с отчуждаемым (указанный акт составлять не требуется, если два

землевладения разделяет полоса шириной более 1 м, а также если дли-

на общей границы менее 2 м). В случае отсутствия соседей или их отка-

за поставить подпись делается нотариально заверенное предложение, и

Через 30 дней граница считается согласованной. При наличии взаимных

Претензий спор решается в судебном порядке. Бесспорными признают-

ся границы, установленные ранее выданным провоустанавливающим

Документом, с геодезической привязкой поворотных точек границы к

Межевым

знакам, а также решением суда по результатам ранее рассмо-

тренных земельных споров.

294 ПРИЛОЖЕНИЯ

5. ПРОЧИЕ ДОКУМЕНТЫ. К их числу относятся: справка об отсут-

ствии других землепользователей и сервитутов (исполняется в райкомземе),

справки из налоговой инспекции (см. выше), подтверждение о членстве

в садовом товариществе (потребительском кооперативе), согласие друго-

го супруга, отказ от преимущественного права покупки, обременение

правами ренты или залога, а также приемо-сдаточный акт (об этих доку-

ментах речь шла выше).

ДОКУМЕНТЫ НА ЖИЛОЙ ДОМ

1. ПОСТАНОВЛЕНИЕ О ПРИЕМЕ ДОМА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ.

Указанный документ выдается главой сельского округа после фактическо-

го завершения строительства и получения застройщиком техпаспорта РТИ.

В случае самовольного возведения строения вместо постановления исполь-

зуется вступившее в законную силу решение суда о праве собственности на

самовольную постройку в соответствии со ст. 222 ГК РФ.

2. ТЕХНИЧЕСКИЙ ПАСПОРТ РТИ. Указанный документ подтвер-

ждает постановку возведенного строения на учет в районном РТИ и

выдается на основании комплекта разрешительно-строительной докумен-

тации, который включает в себя 10-15 наименований (последние луч-

ше поручить собирать специализированной фирме). Одновременно с

техпаспортом выдается справка о балансовой стоимости строения

(в случае нескольких построек на участке — сводная ведомость оценки

литерных строений), а также экспликация и поэтажный план.

3. АКТ ПРИЕМОЧНОЙ КОМИССИИ (МВК). В случае подсоедине-

ния дома к коммуникациям (водоснабжение, канализация, газификация)

необходимо согласовать регистрацию дома во всех необходимых район-

ных службах (в среднем 15—20 организаций) и сдать соответствующие

документы на межведомственную комиссию (МВК) при районном управ-

лении (отделе) архитектуры и градостроительства. МВК выдает заключе-

ние о возможности регистрации дома с коммуникациями.

4. ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИЕ ДОКУМЕНТЫ. В случае регист-

рации дома после оформления прав собственности на земельный участок

на строение выдается свидетельство о государственной регистрации пра-

ва, при одновременном же (дома и участка вместе) — единое свидетель-

ство. При совершении с домовладением вторичных сделок правоустанав-

ливающие документы аналогичны рассмотренным выше.

5. ПРОЧИЕ СПРАВКИ. К ним относятся: топографический план

участка с геоподосновой (при строительстве на территории вновь обра-

зуемого" коттеджного или дачного поселка); акт установления фактичес-

ких границ участка и осей строения; строительный паспорт здания,

согласованный проект дома; прочие исходно-разрешительные

докумей'

ты на строительство, а также справки, указанные выше (из

налоговой

инспекции, согласие супруга, обременения, отказ от преимущественно

го права покупки, приемо-сдаточный акт).

ПРИЛОЖЕНИЕ 3

ТИПОВОЙ ПЕРЕЧЕНЬ УСЛУГ,

ОКАЗЫВАЕМЫХ РИЭЛТЕРСКИМИ ОРГАНИЗАЦИЯМИ

№

1.1

1.2

1.3

1.4

1.5

1.6

1.7

1.8

1.9

Наименование

Оценка недвижимости

Оценка квартиры (комнаты)

с выдачей сертификата

Оперативные данные по ску-

почной цене квартир (12 типов

домов,

120

муниципальных

районов Москвы)

Оценка квартиры (комнаты)

в Подмосковье

Оценка земельной недвижимости

и строений в Подмосковье

Оценка квартир и земельной

недвижимости в регионах

Российской Федерации

Оценка нежилых помещений

и комплексов зданий

Обучение методикам оценки

Содействие в получении

лицензии на право оценочной

деятельности

Оценка иных активов: транспорт-

ных средств, машин и оборудо-

вания, бизнеса, интеллектуальной

собственности, взносов в устав-

ные фонды, произведений

искусства и антиквариата

Переоценка основных фондов

Средняя

стоимость

по Москве

0,1-0,3%

от стоимости

300-500 руб.

0,2-0,4%

от

стоимости

0,2-0,5%

от

стоимости

0,3-0,6%

от

стоимости

договорная

40-100 долл.

500-1000 долл.

договорная

Примечание

обновляется

в среднем

через 2—3

недели

командировоч-

ные расходы за

счет заказчика

1—1,5 месяца

1,5-2 месяца

(обязательно

обученный

специалист)

296

ПРИЛОЖЕНИЯ

2.1

2.2

2.3

2.4

2.5

2.6

2.7

2.8

3.1

3.1.1

3.1.2

3.1.3

3.1.4

Юридические услуги

Составление и правовая экспер-

тиза договоров по всем видам

сделок с недвижимостью

Юридическое сопровождение

переговоров с клиентами

Разработка процедуры и

юридическое сопровождение

безопасной передачи денег

при расчетах

Разработка процедуры защиты

от признания сделки с недви-

жимостью недействительной

Ведение гражданских и арбит-

ражных дел, работа с судеб-

ными и административными

органами

Юридические консультации

по жилищному и гражданскому

законодательству,,

особенностям

совершения сделок

Организация и проведение

торгов (аукционов, конкурсов)

по реализации недвижимого

имущества

Регистрация юридических лиц,

разные лицензии, миграция и

прописка

Услуги по безопасности сделок

Проверка подлинности паспор-

тов клиентов, в том числе:

органолептический контроль

проверка по базам данных

ЦАСБ и ЗИЦ

проверка переклейки фото

идентификация гражданина

по фото на карточке учета

паспортного стола

договорная

70-120 долл.

0,3-1%

от суммы

договорная

30-50 долл.

в час

договорная

200-500 руб.

300-600 руб.

1500-

2000 руб.

за полный или

неполный час

дополнительно

оплачиваются

услуги банка

по телефону —

бесплатно

ПРИЛОЖЕНИЕ 3

297

3.1.5

3.1.6

3.2

3.2.1

3.2.2

3.2.3

3.2.4

3.2.5

3.3

3.4

3.5

3.5.1

3.5.2

3.5.3

3.5.4

^-——

проверка удостоверения личности

офицера

проверка паспорта на предмет

утери, розыска или хищения

Проверка

.правоустанавливающих

документов на квартиру или

комнату, в том числе:

проверка подлинности первичных

приватизационных документов

проверка подлинности вторичных

договоров

(купли-продажи,

мены,

дарения, долей)

проверка подлинности свидетель-

ства о праве на наследство

проверка подлинности решения

суда и его вступления в законную

силу

проверка объекта по шифру учета

собственников ЕГРП г. Москвы

Проверка правоустанавливаю-

щих документов на земельную

недвижимость в Подмосковье

и областях Центрального региона

Проверка пакета правоуста-

навливающих документов

на нежилые помещения

Проверка квартиры (комнаты)

на наличие неисполненных

обязательств

проверка квартиры на наличие

ареста

проверка на наличие выданных

дубликатов правоустанавлива-

ющих документов

проверка на наличие прав супруга

или бывшего супруга

проверка на наличие прав

несовершеннолетних детей

1000-1500 руб.

300-500 руб.

200-400 руб.

300-500 руб.

500-700 руб.

700-1000 руб.

договорная

500-700 руб.

298

ПРИЛОЖЕНИЯ

3.5.5

3.5.6

3.5.7

3.5.8

3.5.9

3.6

3.7

3.7.1

3.7.2

3.8

3.9

3.10

3.10.1

проверка на наличие наследствен-

ных споров

проверка на наличие прав лиц,

ранее зарегистрированных (про-

писанных) в квартире

проверка на наличие граждан,

относящихся к «группе риска»

проверка на наличие лиц с

ограниченной дееспособностью

проверка на наличие решения

суда о признании гражданина

недееспособным

Выяснение всей цепочки отчужде-

ния квартиры (установление место-

нахождения бывших собственников,

выяснение их дальнейшей судьбы и

наличия претензий)

Сбор оперативной информации

о целесообразности сделки (работа

с соседями, представителями домо-

управления и милиции), в том числе:

проверка подлинности ордера (ДСН)

на квартиру

проверка прописки (регистрации)

граждан по ордеру, архивной

выписке из домовой книги, по

учетным карточкам

Ф-1

(с даты

заселения дома)

Возврат долгов, конфликты с пар-

тнерами, несостоятельные заемщики,

ускорение исполнения, проблемы

с госорганами

Жилищные споры, претензии к

агентствам недвижимости, возврат

авансов, конфликты со строителями

Проверка юридических лиц,

в том числе:

проверка подлинности регистрацион-

ных и учредительных документов

договорная

500-700 руб.

500-1000 руб.

договорная

500-1000 руб.

договорная

ПРИЛОЖЕНИЕ 3 299

3.10.2

3.10.3

3.10.4

3.10.5

3.10.6

3.10.7

3.10.8

3.11

3.12

3.13

3.14

3.15

3.16

проверка факта действительности

существования фирмы и законности

ее деятельности

проверка соответствия сведений,

предоставленных фирмой, факти-

ческим данным

проверка наличия лицензии (если

она требуется), а также квалифи-

кационных аттестатов сотрудников

сбор сведений о помещении,

занимаемом под офис фирмы

проверка финансовых возможнос-

тей фирмы

проверка деловой репутации

фирмы и возможных претензий

к ее деятельности

выяснение подлинных учредителей

и хозяев фирмы

Пользование единым по Москве

«черным риэлтерским списком»

(негодные клиенты, недобросо-

вестные посредники, сомнительные

адреса)

Проверка наличия задолженности

по оплате телефонных переговоров

Проверка подлинности

предъявленных доверенностей

Проверка полномочий

нотариуса

Проверка законности государ-

ственной регистрации сделки

Проверка факта прописки бывших

собственников по новому месту

жительства, подлинности формы № 6

или листа убытия

договорная

бесплатно

300 руб.

договорная

500-700 руб.

тел.

166-63-34

включая

день

обращения

Москва,

Московская

область