Шабалин В.Г., Смирнов И.А., Кузьмина А.К. Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовестных партнеров

Подождите немного. Документ загружается.

— А что это за

шаги

такие на лестнице?

— А это нас арестовывать идут...

—

Ну-ну...

М. Булгаков.

«Мастер и Маргарита»

ГЛАВА 10

БЕЗ КВАРТИРЫ И БЕЗ ДЕНЕГ

(поиск скрывшихся аферистов и вымогателей)

Давайте рассмотрим самый худший случай — с Вашим жильем

совершено мошенничество. Негативные последствия этого пре-

ступления наступили, а сам аферист скрылся (его местонахожде-

ние сразу установить не удается). В этой тяжелой обстановке по-

пытаемся наметить Ваш план поиска преступника — причем чем

быстрее Вы начнете действовать, тем больше вероятность, что

сбежавшего фармазона удастся найти и задержать!

Сначала попробуйте официальный путь — обратитесь в право-

охранительные органы

(милицию).

Если в действиях афериста

(аферистов) имеется состав преступлений ст. 159 или 163 УК РФ

(чаще всего это совершение мошенничества группой лиц, по

предварительному сговору или вымогательство с угрозой убий-

ства, см. главы 1 и 6), то есть шанс, что милиция возбудит уголов-

ное дело. Конечно, в реальности розыск преступников вестись не

будет, но их данные (подлинные или мнимые) попадут в базу ЗИЦ

(см. главу 3), а также будет составлен фоторобот и словесный пор-

трет фармазонов (вымогателей).

При наличии особо квалифицированного состава преступле-

ния (ст. 159 ч. 4 или ст. 163 ч. 3 УК РФ) имеется вероятность того,

что правоохранительные органы примут практический комплекс

мер по розыску и задержанию аферистов, ведь такие преступле-

ния уже относятся к числу тяжких (указанные статьи — «замко-

вые», т.е. по ним предусмотрено только лишение свободы, причем

без права отсрочки исполнения приговора или условного наказа-

ния, что вполне допустимо при привлечении к ответственности

«частям вторым»).

Глава 10 БЕЗ КВАРТИРЫ И БЕЗ ДЕНЕГ

При совершении афер с недвижимым имуществом содеянное

в большинстве случаев квалифицируется именно по ст. 159 ч. 3,

ведь нанесенный ущерб обычно превышает размер 1 млн. рублей).

Однако в нашем «правовом государстве» действует порочная

практика отказов в возбуждении уголовных дел — ведь состав ст.

159 УК РФ очень трудно доказать, даже если преступника удастся

задержать (например, потерпевший самостоятельно разыскал афе-

риста). Поэтому оперативники низового звена (на уровне районных

отделов внутренних дел) очень часто уговаривают потерпевших не

подавать соответствующие заявления (ведь это существенно портит

милицейскую статистику), а ограничиться самостоятельными по-

исками (наиболее «совестливые» опера рассказывают, как это сде-

лать, и предлагают свою помощь «неофициально», за небольшую

плату). Если пострадавший все-таки настаивает на возбуждении

дела, то в ход идут аргументы типа

«А

какую сумму вы указали в До-

говоре ? Были ли уплачены с этих денег налоги ?» или даже «Жить надо

скромнее, я на свою зарплату не могу позволить себе купить квар-

тиру»,

т.е. следует намек, что при проведении расследования и Вас

могут привлечь к уголовной ответственности.

Далее потерпевший все-таки должен решить для себя, доби-

ваться ли возбуждения уголовного дела, или действительно пойти

по «неофициальному» пути (о нем — ниже). В первом случае не-

обходимо либо обращаться для расследования в вышестоящие ми-

лицейский структуры (например, не в районный, а в городской

или областной уголовный розыск), либо с заявлением в местную

прокуратуру (правда, для этого необходимо получить постановле-

ние ОВД, т.е. низового отдела милиции, об отказе в возбуждении

уголовного дела). Последний путь хоть и эффективен, но чреват

конфликтами с сотрудниками правоохранительных органов, так

что лучше «найти подходы» к вышестоящим милицейским на-

чальникам, а не «скулить», т.е. жаловаться в прокуратуру.

Давайте наметим основные пути розыска и задержания скрывше-

гося афериста в случае, если Вы будете действовать самостоятельно,

По принципу «Спасение

утопающих—дело

рук самих утопающих».

10.1. Проверка контактных телефонов

Наверняка мошенник, обманувший Вас, оставлял какой-ни-

будь контактный телефон (чаще всего на арендованных квартире

или

офисе). Попробуйте на местном телефонном узле (за деньги,

272

СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

разумеется) получить так называемую распечатку информации —

данные, по каким номерам межгорода или международным были

звонки с проверяемого телефона. После этого за дополнительную

плату связисты сообщают Вам, с каких телефонов в настоящий мо-

мент вызываются те же междугородные номера, и вы установите

предполагаемый нынешний адрес афериста. Если Вы предъявите на

телефонном узле запрос следственных органов, то эти услуги фор-

мально будут бесплатными. В Москве за «распечаткой информации»

можно обратиться по

адресу,

улица Гончарная, 30 (м. Таганская).

Чаще всего таким образом удается найти «аферистов-телефо-

нистов», т.е. лиц, которые арендуют жилье с целью использования

установленного в квартире телефона (рекордная задолженность

по межгороду, зафиксированная в конце

1996

г. по Москве, соста-

вила 10550 $ по тогдашнему курсу). Хорошие результаты дает так-

же проверка мобильных телефонов. Конечно, тот номер (прямой

или «кривой»), который фармазон оставлял жертве, оформлен на

подставное лицо (зарегистрированный контракт и

SlM-карта

приобретены у барыг на радиорынке). Однако в любом предста-

вительстве оператора мобильной связи, чей номер использовал-

ся, можно официальным путем (по запросу следственных орга-

нов) или за деньги (50—100 $) получить детализацию счета, где

указаны все контакты (локальные, мобильные, SMS) звонивше-

го, и неопытные аферисты часто

на

этом «прокалываются».

Предположим, мошенник предпринял необходимые контрме-

ры и перестраховался: с оставляемого «лохам» номера по своим

личным вопросам никогда не звонил, использованную

SIM-карту

сломал и выбросил, кроме того, сделал какое-то количество «мас-

кировочных» звонков, например, по газетным объявлениям, где

рекламируются аналогичные услуги. Однако наш «хитромудрый

маравихер» все-таки допустил один роковой прокол — в дальней-

шем стал использовать тот же телефонный аппарат, где стояла

«спалившаяся» карточка (все равно, в этой же сети GSM или в

другой).

В описываемом случае правоохранительные органы (если, ко-

нечно, уголовное дело возбуждено по «замковым» статьям 159 ч.

или 163 ч. 3 УК РФ) легко вычисляют и «принимают» афериста:

каждый телефон, предназначенный для работы в сетях GSM, име-

ет свой IMEI — персональный серийный идентификационный но-

мер (например, в аппаратах NOKIA его можно узнать, набрав кла-

виши *#06#). Далее вычисляется, с какой новой

SIM-картой

Гл

ава_Ш

БЕЗ КВАРТИРЫ И БЕЗ ДЕНЕГ 273

какой сети работает «паленый» аппарат, и через некоторое время

пеленгуется (если Вы хотите сохранить анонимность при звон-

ках в сетях GSM, выбрасывайте не только карточку, но и телефон,

жадность, как известно, губила и не таких фраеров).

Хорошие результаты дает также «опрос соседей» (подробнее об

этом — см. главу 3). Даже если фармазон сменил место дислока-

ции (съехал с квартиры или офиса), соседи (при грамотном разго-

воре с ними) сообщат сведения, которые помогут установить но-

вое местонахождение сбежавшего. Иногда на практике бывают

случаи, чтс аферист «на несколько минут» посещает свое бывшее

пристанище, и, договорившись с соседями, можно попытаться его

установить или задержать.

10.2. Подставная рекламная кампания

Вспомните, как Вы познакомились с аферистом: позвонили

ему сами или он перезвонил, передали информацию на пейджер

или диспетчеру? Попробуйте (конечно, осторожно, чтобы не спуг-

нуть) сделать то же самое, но используя подставной контактный

телефон (представиться клиентом попросите кого-нибудь из сво-

их друзей или знакомых).

Если аферист сам вышел на Вас (например, позвонил по по-

данному частному объявлению), то попробуйте организовать (ес-

тественно, на телефон кого-либо из знакомых) похожую реклам-

ную кампанию. Если, конечно, мошенник не «лег на дно» и не пе-

реехал в другой крупный город, то такая «ловля на живца» рано

или поздно даст необходимый результат — разыскиваемый (или

его сообщники, что сразу видно по «стилю» работы с клиентом)

будут установлены и задержаны.

10.3. Установление возможных сообщников

[ Очень часто для ведения «рекламной кампании» с целью даль-

нейшего обмана клиентов мошенники приглашают (нанимают

Или

даже берут в долю) диспетчеров на телефоне. При этом пос-

ледним ставится категоричное условие: ни при каких обстоятель-

ствах не называть своего «хозяина», т.е. афериста (если диспетче-

Ра

серьезно берут в оборот правоохранительные органы или кри-

минальные

элементы, приглашенные потерпевшим, то даются

"Координаты

«крайнего», т.е. постороннего человека, проводящего

Налогичные

сделки и не знакомого с аферистом).

274

СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

МОШЕННИКИ НАНИМАЛИ СТУДЕНТОВ В МАССОВКУ

Фальшивую риэлтерскую фирму

«Ф», которая действовала на Лесной

улице, Ликвидировали на днях

со-

'дники

1 \ -го отдела Московско-

уголовного розыска. Самозван-

, действовавшие под вывеской

вдной организации, брали

пре-

тлату

за квартиры и скрывались

Как сообщили

«МК»

в ГУВД

>сквы,

в филиале,

который

органк-

)ался

около года назад, работали

\ сотрудника.

Правоохранитель-

органам еще только предстоит в

иной мере оценить размах аферис-

I. Пока сыщики знают

лишь

том,

) мошенники работали от имени

рмы

«Ф»,

предъявляя клиентам ко-

лицензии, позаимствованные в

шовном

офисе» конторы. К слову,

организация не так давно

разори-

:ь и

фактически

приостановила

да деятельность. Ловкачи изгото-

1И

печать и бланки с реквизитами

рмы и разрекламировали в газетах

[тельность «филиала». Подкопать-

Кроме них, в офисе, создавая ви-

димость активной деятельности, по-

стоянно крутились несколько сту-

дентов из московских вузов, которых

аферисты нанимали, обещая баснос-

ловные заработки. Впрочем, мошен-

ники

даже

не думали оплачивать их

труд. Не получив никакого вознаг-

раждения, молодые люди исчезали,

а на смену им приходили другие.

Вскоре фальшивые риэлтеры ре-

шили разнообразить свою деятель-

ность банальным обманом. У одно-

го из них уже был опыт недобросо-

вестной работы. Он трудился на

рынке недвижимости более пяти лет

и сменил несколько риэлтерских

фирм. Практически в каждой кон-

торе у бывшего физика возникали

конфликты с клиентами, за что его

увольняли.

Вот

в фирме на Лесной

жулику отводилась роль «отрица-

тельного героя». Он брал у клиен-

тов задатки и исчезал с деньгами.

Когда обманутые граждане предъяв-

ляли свои претензии сотрудникам

фирмы, те только разводили рука-

и,

сетуя

на

то,

что ошиблись в под-

боре кадров... Аферист не злоупот-

реблял доверием

посетителей,

спра-

шивая

у них мелкие суммы, которые

можно было получить без квитан-

ций и расписок.

«Московский комсомолец»

В случае деятельности мошеннической организации (напри-

мер, лжериэлтерского агентства или лжестроительной фирмы)

аферисты приглашают на работу наемный персонал (агентов,

маклеров, брокеров, менеджеров по работе с клиентами и

т.Д-)-

Эти люди в большинстве случаев действительно не знают об

ис-

Гл

ава_Ю

БЕЗ КВАРТИРЫ И БЕЗ ДЕНЕГ 275

тинных целях деятельности своей компании, однако могут сооб-

щить следствию или непосредственно потерпевшим сведения, где

как найти сбежавших руководителей.

Еще один распространенный случай, особенно на рынке про- '

дажи

новостроек, — деятельность фирм-двойников (подробнее об

этом см. в главах 1 и 5). Часто руководство организации-«ориги-

нала» в курсе дела, что у них существует «копия» с аналогичным

или похожим названием, однако на практике (официальным

или неофициальным путем) факт подобного «сотрудничества»

очень трудно доказать. И, наконец, последний случай — сговор

аферистов непосредственно с собственниками объектов недви-

жимости — чаще всего последние выдают доверенность, «под-

писанную левой рукой» (об этом см. главу 1) или, например,

случайно «забывают» на сдаваемой в аренду квартире оригиналы

правоустанавливающих документов. После мошеннической про-

дажи объекта «лоху» и расчета с аферистами бывшие владельцы

заявляют, что они квартиру только сдавали, доверенность никому

не выписывали, и пытаются признать соответствующую сделку

недействительной (как это сделать быстрее и с минимальными

затратами, подсказывают «скрывшиеся» фармазоны, организо-

вавшие аферу).

Четыре указанные выше категории граждан (диспетчеры, на-

емный персонал, руководство фирмы-«оригинала»/, владельцы

объектов) обязательно должны быть проверены на причастность

к совершенному мошенничеству, однако потерпевшие, если они

не прибегают к услугам правоохранительных органов или детек-

тивных агентств, могут это сделать только «грубыми», т.е. явно

противозаконными методами,

за

что, возможно, также будут при-

влечены к уголовной ответственности.

10.4. Занесение в «черный список»

В крупных городах России ряд риэлтерских гильдий, ассоциа-

ций и фирм работают над проектом «черный список негодных

маклеров, недобросовестных клиентов и сомнительных адресов».

него заносятся данные о совершении криминальных и мошен-

нических сделок. Сообщите словесный портрет, телефоны и дан-

Hbie

фармазона по контактным телефонам этого списка.

Обращение в «черный список» дает также возможность устано-

ить

аналогичные случаи: оператор по Вашей просьбе проверит,

276

СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

ПРОВЕРИТЬ ДЕЛОВУЮ РЕПУТАЦИЮ

выбранной Вами фирмы или агента

можно по базе данных «черного списка»

Тел. 166-63-34 с 11 до 16 ч. (услуга бесплатная)

Глубокоуважаемые участники рынка недвижимости!

Если вы столкнулись с фактами мошенничества, серьезно-

го обмана, невозврата денег, невыполнения договорных обяза-

тельств, недобросовестной конкуренции со стороны сотрудни-

ков риэлтерских фирм или частных маклеров, то сообщите, по-

жалуйста, об этом по вышеуказанному телефону.

Анонимные звонки не принимаются (необходимо оставить свои

координаты). Информация архивируется и сохраняется 3 года.

имелись ли еще сообщения о противоправных действиях гражда-

нина, розыск которого ведется, и сообщит координаты лиц, кото-

рых аферист также пытался обмануть.

10.5. Поиск аналогичных случаев

Вполне возможно, что разыскиваемый преступник сумел со-

вершить мошенничества против нескольких граждан и организа-

ций. Кроме запроса в «черный список», о котором речь шла выше,

попытайтесь выйти на неофициальный контакт с сотрудниками

городского или областного уголовного розыска или криминаль-

ной милиции (в Москве это

11-й

отдел МУРа, тел. 200-82-78) и

познакомиться с другими потерпевшими, чтобы объединить свои

усилия по сбору информации и поискам афериста.

10.6. Обращение в детективное агентство

Если Вы располагаете средствами, то рекомендуем обратиться

в детективное агентство или, еще лучше, в службу безопасности

(не путать с крышей) одной из риэлтерских фирм, работающих в

Глава 10 БЕЗ КВАРТИРЫ И БЕЗ ДЕНЕГ 277

Вашем городе, стоимость их услуг распределяется на две неравные

части: 300—500 $ в месяц за сам процесс розыска и 3000—5000 $

за конечный результат (поимку преступника).

Если сумма, названная детективами (примерный перечень по-

добных услуг, оказываемых службами безопасности риэлтерских

агентств, приведен в Приложении 3), покажется Вам значитель-

ной, то возможен и такой вариант: этапы поиска, которые можно

провести самостоятельно, берете на себя Вы сами (естественно,

сотрудники агентства проинструктируют, что делать). В самых от-

ветственных ситуациях (например, задержание афериста) детек-

тивы окажут непосредственную помощь или подключат сотрудни-

ков правоохранительных органов.

10.7. Обращение в криминальные структуры

Если организация, в которой

Выработаете,

«стоит под бандит-

ской крышей», т.е. платит дань криминальным элементам, то по-

просите у своего руководителя содействия в контакте с их предста-

вителями. Конкретных действий скорее всего эти люди предпри-

нимать не станут, но по своим каналам смогут найти сбежавшего

(сообщить его координаты или объяснить аферисту, что он «не

прав»). На применение этого способа накладывается одно очень

существенное ограничение: после обращения к бандитам ни в

коем случае нельзя идти в правоохранительные органы, иначе у

Вашего руководства возникнут серьезные проблемы с «крышей»

(если Вы обращались в милицию до этого, такое допустимо).

10.8. Использование деловых, дружеских

и личных связей

«Не имей сто тысяч долларов, а имей нужные связи, которые ре-

шают все» — так можно перефразировать известную всем пого-

ворку:

практика показывает, что дружеские знакомства, в первую

очередь в правоохранительных органах и местных структурах вла-

"сти,

остаются в нашей стране важнейшим инструментом для ре-

шения житейских проблем, в том числе и рассматриваемых в на-

стоящей главе. Так что не постесняйтесь обзвонить «людей своего

круга» и поведайте им о постигшей беде (конечно, лучше сделать

это более эмоционально) — когда друзья войдут в положение, то

'возможность розыска преступников будет значительно шире.

278

СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Конечно, после драки кулаками не машут — предотвратить

аферу с недвижимостью всегда легче, чем в дальнейшем искать

сбежавшего мошенника. Однако проявите настойчивость и терпе-

ние — на практике известны случаи, когда скрывшихся фармазо-

нов удавалось найти через 5—6 лет — последние считали, что про-

шел достаточный срок, их бывшие деяния забылись, и они вновь

возобновляли свою преступную деятельность. Поэтому постарай-

тесь запомнить и выполнять простые правила, которые, может

быть, звучат банально (типа «не верь, не бойся, не проси»), однако

многократно проверены практикой:

• никогда не верьте в «порядочность» других участников сдел-

ки: при малейшем сбое алгоритма оформления или совместно

оговоренных действий предпринимайте энергичные меры — не

ждите, пока оппонент Вас обманет!

• обещания нечистых на руку людей «вернуть деньги» или «не-

много подождать» не стоят ломаного гроша — аферисты таким об-

разом только притупляют Вашу бдительность: подобные выродки

руководствуются принципом «Зачем платить, если можно не пла-

тить», и выбить с них свои кровные реально только силой;

• в конфликтных ситуациях никогда не надейтесь на офици-

альную, «по должности», помощь правоохранительных органов,

прокуратуры и суда — опора должна быть только на собственные

силы, связи и возможности;

• и самое главное — никогда не сдавайтесь: под лежачий ка-

мень, как известно, вода не течет!

Успехов Вам! Вот увидите, что все будет хорошо!

УРЕГУЛИРОВАНИЕ КОНФЛИКТОВ

506-20-90

YS'

518-22-98

ВРАТ

ДОЛГО!

НЕДВИЖИМОСТЬ И КРИМИНАЛ

ВМЕСТО ЗАКЛЮЧЕНИЯ

Книга, которую Вы, уважаемый читатель, просмотрели, лишь

слегка приоткрывает вход в параллельно существующий мир, имя

которому — криминал на рынке недвижимости и строительства.

Кроме мошенничества, вымогательства, должностных и нало-

говых преступлений, которые рассматривали авторы, эта страш-

ная гидра имеет еще много голов: «комплексный» обман клиен-

тов со стороны недобросовестных риэлтерских и девелоперских

фирм; противоправные действия против честно работающих уча-

стников рынка (недобросовестная конкуренция, заказные про-

верки контролирующих органов, наезды преступных группировок

и «бандитов в погонах»); уклонение от налогообложения и откро-

венное отмывание криминальных денег через реконструкцию и

строительство. Кроме того, ряд клиентов и бывших работников

агентств недвижимости также способны причинить фирме значи-

тельный материальный и моральный ущерб. При этом операции с

нежилыми помещениями (инвестконтракты, выкуп, купля-про-

дажа, покупка прав аренды, аренда) еще сильнее «замусорены»

криминалом, к кроме них существует ререйдинг (насильственный

захват предприятий путем скупки акций), и неделовые инвести-

ционные проекты, особенно с иностранными компаниями, и ак-

тивное привлечение пресловутого «административного ресурса»,

причем весьма высокого уровня с целью завладения недвижимым

имуществом и иными активами «подписанной» жертвы.

Обо всем этом у нас пойдет речь в более подробной книге под на-

званием «Недвижимость и криминал», которая в настоящий момент

готовится к изданию (ориентировочный выход — середина 2006 года).

Отзывы, предложения и критические замечания по настояще-

му изданию и предшествующим книгам из серии «Сделки с не-