Шабалин В.Г., Смирнов И.А., Кузьмина А.К. Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовестных партнеров

Подождите немного. Документ загружается.

Клиника пластической хирургии

ждет вас,

уроды!

Рекламное объявление

ГЛАВА9

ЖИЛИЩНЫЕ

ЛОХОТРОНЫ

(честные способы отъема денег

у приобретателей недвижимости)

В этой главе мы будем рассматривать схемы, которые по своей

сути являются мошенничеством, т.е. приводят к обману граждан пу-

тем злоупотребления доверием, однако они задуманы и исполнены

таким образом, чтобы организаторов афер невозможно было при-

влечь к уголовной ответственности по ст.

159

УК РФ. К великому

сожалению для порядочных людей, на рынке недвижимости, осо-

бенно при покупке новостроек, таких схем «честного отъема денег у

населения» существует великое

множество,

и рассчитаны они в пер-

вую очередь на доверчивых простаков, до

сих

пор верящих щедрым

посулам очередных внуков Остапа Бендера и забывающих при этом

старинные житейские принципы про дешевый сыр, дырку от буб-

лика и жадного фраера. Давайте более подробно рассмотрим наибо-

лее распространенные из подобных схем — начнем с тех, которые

провести проще всего, затем перейдем к аферам, для реализации ко-

торых требуется более высокая степень организации преступного

сообщества (например, открытие юридического лица, получение

лицензии, наем персонала и т.д.). Кроме того,

мы

уже рассматрива-

ли схемы «дополнительного» отъема денег, которые практикуют хо-

зяйствующие субъекты (чаще всего строительные фирмы) для по-

вышения прибыльности своего бизнеса в сфере недвижимости.

9.1.

Покупка базы данных

В рекламных газетах очень часто мелькают такие объявления-

«Без посредников! Предлагаем базу данных хозяев, сдающих свои

квартиры. Более 3000 адресов» или «Информационный

центр.

Глава 9 ЖИЛИЩНЫЕ ЛОХОТРОНЫ

261_

жий

спектр услуг по подбору нежилых помещений от собственни-

в». Позвонившему «лоху» предлагается за небольшие деньги (по

вартирам

— до 50 $, по нежилыми объектам — до 100 $) купить

список телефонов непосредственно арендодателей или продавцов

(в рекламе подобных контор всегда фигурирует слоган «без по-

средников»). Когда Вы начинаете его (список) обзванивать, то по-

нимаете, что приобрели «осетрину второй свежести» — 70-80%

вариантов уже проданы или сданы, оставшиеся же выставляются

по очень высоким, «заоблачным» ценам. Предъявлять какие-либо

претензии к «информагентству» бесполезно: Вы купили у них

конкретный товар (базу данных) за устроившую Вас цену, вос-

пользовались предоставленными сведениями, так что деньги на-

зад никто не вернет.

Другая разновидность подобной аферы — выставление в рек-

ламных объявлениях квартир, офисов и магазинов по явно зани-

женным ценам. Когда «жадный фраер», т.е. потенциальный клиент,

клюет на выставленную приманку (подробнее об этом — в главе 2),

то ему опять предлагают купить «базу данных без посредников»,

в которой якобы есть варианты, продаваемые или сдаваемые по

такой низкой цене. Смеем Вас уверить — в реальности, естествен-

но, их не существует.

Отдельные, самые «клыкастые» информагентства используют

' и такую схему: в присутствии пришедшего к ним в офис «лоха» со-

трудник фирмы звонит «хозяину» объекта и передает трубку жерт-

ве. Стороны якобы уже обо всем договариваются, составляется

договор об оказании услуг, клиент расплачивается и едет на квар-

тиру (комнату, дом, офис). Дверь действительно открывает «хозя-

| ин», с милой улыбкой сообщая «лоху», что объект уже сдан, при-

чем десять минут назад:

«А

я думал, что именно с Вами разговари-

вал по телефону...

Так

что, дядька, извиняйте...»

ВНИМАНИЕ! ЧТОБЫ НЕ СТАТЬ ЖЕРТВАМИ ИНФО-

МАГЕНТСТВ

ПРИ СНЯТИИ ЖИЛЬЯ (ПОМЕЩЕНИЙ) В

НАЙМ (АРЕНДУ), РАСЧЕТ С ПОСРЕДНИКАМИ НУЖНО

ПРОИЗВОДИТЬ ТОЛЬКО В МОМЕНТ ЗАСЕЛЕНИЯ (ПОЛУ-

ЧЕНИЯ КЛЮЧЕЙ)! Кроме того, вас сразу должны насторожить

относительно небольшая сумма, которую требуют заранее: чест-

но работающая риэлтерская фирма обычно берет за свои услуги

Не

50-100

$, а ставку одной месячной платы за найм, но уже по-

еде

подписания договора с хозяином и фактического получения

Ключей.

262

СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

9.2. Лжеоценка недвижимости

Если Вам необходимо получить экспертное заключение о

ры-

ночной стоимости объекта (квартиры, коттеджа, офиса, магазина

и других), то можно стать жертвой аферы, получившей название

«лжеоценка».

К большому сожалению, среди коммерческих оценщиков име-

ют место быть попытки «лукавой» оценки, когда «независимый

эксперт» (кстати, чем он более «независим» в рекламном объяв-

лении и чем «красивее» у

него.сертификаты,

дипломы и удостове-

рения, тем чаще это встречается) сознательно завышает или зани-

жает стоимость оцениваемого объекта, а в отдельных случаях «вы-

водит» необходимую сумму «от обратного», т.е. заранее уже знает

результат. Разумеется,

такие

действия недобросовестных

«Бенде-

ров оценки» вводят в заблуждение участников рынка недвижимо-

сти. Однако привлечь к какой-либо ответственности (материаль-

ной, административной или уголовной) их практически невоз-

можно.

Российская судебная практика пока не имеет ни одного соот-

ветствующего прецедента, ибо в действиях лжеоценщика невоз-

можно доказать состав преступного умысла. Другое дело если

коммерческий оценщик работает без регистрации или лицензии

(ст. 171, 173 УК РФ), уклоняется от уплаты налогов (ст. 198, 199

УК РФ), подает заведомо ложную рекламу (ст. 182

УК

РФ). Одна-

ко наказания по данным статьям чисто символические.

Существует несколько видов «лукавой» оценки.

1) С недооценкой — используется при сговоре оценщиков и ри-

элтеров, стремящихся дешевле приобрести соответствующий объ-

ект недвижимости у клиента.

2) С переоценкой — применяется в случае сговора оценщика с

клиентом против потенциального приобретателя объекта (покупа-

теля или арендатора) с целью получить с последнего большую сум-

му денег. Переоценка очень распространена при кредитовании под

залог недвижимости, страховании, внесении имущественных паев

в уставные фонды юридических лиц, составлении бизнес-планов.

3) От обратного — оценщик приглашается, чтобы сообщить

«клиенту» уже заранее известный результат, выгодный подлинно-

му организатору лжеоценки. В этом случае «специалист», оттал-

киваясь от указанной суммы, составляет лживое экспертное зак-

лючение, которое доводит до сведения «клиента».

ЖИЛИЩНЫЕ

ЛОХОТРОНЫ 263

ВНИМАНИЕ! КАК ПОКАЗАЛА ПРАКТИКА ЭКСПЕРТИЗЫ

ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПО РАЗНЫМ СЕГМЕНТАМ

РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ, НА СЕГОДНЯШНИЙ ДЕНЬ ПО-

рЯДКА

55-60%

ВСЕХ ОЦЕНОЧНЫХ ДЕЙСТВИЙ ОТНОСЯТСЯ

«ЛУКАВЫМ».

Имейте в виду, что государственные организации (суды, про-

куратуры, органы по управлению имуществом), а также крупные

коммерческие структуры (банки, страховые, финансовые компа-

нии) принимают экспертные заключения, выполненные только

«уполномоченными» оценщиками (на оценку квартир, домов или

офисов по заказу частных лиц это ограничение не распространя-

ется). При этом предъявление выбранным Вами оценщиком гос-

лицензии, а также всевозможных дипломов, удостоверений или

сертификатов (особенно иностранного образца) не дает гарантии

честности полученных результатов. Будьте осторожны и предус-

мотрительны, не дайте себя за свои же деньги обмануть!

9.3. Деньги за показ или просмотр

Вы обращаетесь в риэлтерскую фирму с просьбой подобрать

жилое или нежилое помещение, которое хотите снять или купить.

После ознакомления с имеющейся базой данных (естественно, в

ней не фигурируют точные адреса и координаты владельцев) Вы

Изъявляете

желание съездить посмотреть несколько вариантов.

При этом в конторе, которая дополнительно зарабатывает на про-

смотрах — показах объектов, с Вас обязательно попросят деньги

(в среднем 300-500 руб.) за услуги сопровождающего, а также «за-

лог» (от 50 до 300 $) за возможную попытку договориться с хозяи-

ном «напрямую». При этом агент или менеджер, требующий «за-

лог», будет давать клятвенные обещания, что указанные деньги

будут возвращены Вам по первому требованию, если ни один из

Просмотренных вариантов не подойдет (в реальности, естествен-

но, получить их вряд ли удастся).

Солидные риэлтерские фирмы никогда так поступать со свои-

ми клиентами не будут: услуги сопровождающих в них всегда

бесплатны, а какие-либо деньги (в виде аванса, задатка или зало-

га) берутся только после согласия покупателя или арендатора со-

Ве

ршить

сделку.

На практике существует и более изощренная форма «честного

°тьема

денег» при просмотрах и показах: «лжеконтора», не имею-

264 СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

щая аттестованных специалистов, подает рекламные объявления

о продаже или аренде квартир по низким ценам, берет деньги за их

просмотр, а потом хозяева показанных объектов «передумывают»

(на самом деле они и не собирались сдавать или продавать свое жи-

лье). Деньги при этом, естественно, не возвращаются (обычно оду-

раченным «покупателям» даются телефоны настоящих риэлтерс-

ких фирм с предложением обращаться туда). Похожие схемы ак-

тивно используются и при операциях с нежилыми объектами.

9.4. Деньги за сведение с нужным партнером

Если Вы подали объявление о покупке или продаже квартиры,

то может позвонить гражданин, называющийся продавцом или

покупателем, т.е. партнером по сделке, и пригласить Вас на про-

смотр (приходит на показ). При встрече он заявляет, что представ-

ляет интересы своего друга (непосредственного хозяина или серь-

езного покупателя), с которым готов свести Вас напрямую за уме-

ренную плату (50—100 $). На резонное предложение «расчет после

сделки» следует ответ: «Уезжаю в командировку, буду через три ме-

сяца». Если «лох» соглашается, то действительно следует встреча с

«другом» (сообщником афериста), просмотр или показ, и после

этого «посредник» просит свой гонорар. Когда вы расплачивае-

тесь, сделка, естественно, сразу срывается. Требовать деньги на-

зад с «друга» бесполезно, ведь брал их не он.

9.5. «Разводка на аванс»

Эта схема отъема денег рассчитана на психологически неопыт-

ных посредников по сделке: агентов, частных маклеров или даже

брокеров. Вам звонит «продавец» квартиры и назначает за нее

вполне приемлемую цену (не низкую и не высокую). В тот день

или назавтра звонит «покупатель» (естественно, работающий в

паре с «продавцом»), которого как раз и интересует похожее жи-

лье в том же районе (иногда лжепокупатель может связаться с

Вами заранее, еще до звонка лжепродавца). Агент везет «покупа-

теля» на просмотр — он «железобетонно» соглашается, готов сра-

зу внести аванс, только с собой не оказывается денег...

Вечером того же дня агенту звонит «продавец» и говорит, что

нашел другого покупателя и тот тоже согласен внести аванс,

при

этом лжепродавец утверждает, что он порядочный человек,

а3

Глава 9

ЖИЛИЩНЫЕ

ЛОХОТРОНЫ 265

договорился первым с Вами, то готов еще два-три часа подож-

дать. Вы звоните своему лжепокупателю — при этом его мобиль-

ный телефон недоступен, а по домашнему отвечает «мать-ста-

рушка»: «Васенька уехал... квартира ему очень понравилась, мы на

нее согласны...»

Таким нехитрым образом агента раскручивают на то, чтобы он

внес аванс или задаток из собственного кармана, но обязательно

на небольшой срок (максимум на неделю), чтобы настоящего про-

давца невозможно было найти. Через три-четыре дня возвраща-

ется лжепокупатель Вася и говорит, что передумал:

«Яне

давал Вам

полномичий вносить аванс...» Деньги посреднику, естественно, не

возвращаются.

ВНИМАНИЕ! ПОСРЕДНИКУ ПО СДЕЛКЕ НИКОГДА НЕ

СЛЕДУЕТ ПЕРЕДАВАТЬ МАТЕРИАЛЬНОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ

ВЗЯТЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ (АВАНС, ЗАДАТОК ИЛИ ИНУЮ

ПРЕДОПЛАТУ) ИЗ СВОИХ СРЕДСТВ ОТ ИМЕНИ КЛИЕНТА!

При

этом чем более выгодными кажутся условия сделки, тем

больше вероятность стать жертвой одной из «авансовых афер».

Аналогичные схемы «развода» посредников, особенно частно-

практикующих, встречаются и на рынке новостроек. Например,

в адрес небольшой риэлтерской фирмы поступает заманчивое

коммерческое переложение: «Предлагаем

18квартир

(1260м

)

оп-

том по цене 850 $/м

(при их розничной стоимости 1000 $/м

). Че-

рез несколько дней «чисто случайно» звонит потенциальный

«по^

купатель», который интересуется этим районом (домом), но ему

надо как минимум 3000 м

(около 50 квартир) но по цене 800 $/м

причем «еще вчера», т. е. в течение ближайшей недели. Посредник

ведет с каждой из сторон переговоры, в результате которых «прода-

вец» готов уступить свой объем по 830

$/м

а «покупатель» согла-

шается на предлагаемые 1260 м

по 850 $/м

. Далее готовится два

типовых договора, но одна из сторон (безразлично, кто) настаивает

на

четком выполнении взятых на себя обязательств и требует ука-

зания штрафных санкций — например, 15 % от стоимости контрак-

та (в случае «продавца» это —

1260

х830х0,15=

156

тыс. $, посред-

ник же в случае отказа от сделки должен уплатить

160

тыс.). После

.Подписания

договоров и невыполнения своих обязательств «продав-

цом» «покупатель» требует, зачастую внеюридическими методами,

Деньги с посредника, а «продавец» находит всевозможные «отмаз-

ки», хотя выплатить штраф не отказывается. После компромиссных

266 СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

переговорив одураченный посредник отдает «покупателю» 4 тыс.

поручив последнему все разбирательства с «нерадивым продав-

цом», и считает, что легко отделался.

9.6. Получение и прокрутка нескольких авансов

По указанной схеме работают как и «частнопрактикующие» мо-

шенники, которые обычно с полученными авансами скрываются

(это деяние уже подпадает под состав ст.

159

УК РФ и честным спо-

собом отъема денег не является, см. главу 1), так и отдельные стро-

ительные (девелоперские) организации, торгующие квартирами по

принципу «вечером деньги — утром стулья» (об этом см. далее).

В первом случае аферисты подают в газеты «дутые» объявления о

расселении (разъезде) хороших ликвидных квартир по весьма низ-

кой цене, вступая при этом в сговор с жильцами, которые чаще все-

го никаких сделок со своей недвижимостью совершать не собира-

ются. После организации просмотра и «торга» с нескольких лохов-

покупателей берутся авансы (в отдельных случаях — до 10 тыс. $),

которые в течение 2-3 месяцев (нормативного срока расселения)

«прокручиваются». В конце концов фармазоны или скрываются с

деньгами (это деяние подпадает под состав ст.

159

ч. 4 УК РФ, см.

главу 1) или фабрикуют обстоятельства «форс-мажор» (об этом см.

ниже), при наступлении которых квартиру оформить в собствен-

ность «лоха» нельзя, и с большим скрипом возвращают ему взятый

аванс, да и тот не всегда полностью.

О ВНИМАНИЕ! ЕСЛИ ПРОДАВЕЦ

ИЛИ

ЕГО ПРЕДСТАВИ-

ТЕЛЬ ТРЕБУЕТ С ПОКУПАТЕЛЯ БОЛЬШОЙ АВАНС (ЗАДА-

ТОК), СЛЕДУЕТ БЫТЬ КРАЙНЕ ОСТОРОЖНЫМ!

Оптимальными в этом случае считаются суммы 500—2000 $ при

покупке квартиры или дома стоимостью до 200 тыс. $ и 2-5 тыс. $

для более дорогой недвижимости (элитной квартиры, коттеджа

или нежилого помещения). При этом передача предоплаты осу-

ществляется не до, а после проведения экспертизы документов по

сделке (см. главу 3).

9.7. Жилищные аукционы

Жилищный аукцион (в рекламе используются термины «благо-

творительный», «распродажа квартир» или «подарок к празднику»)

представляет из себя схему продажи малоликвидных квартир

Глава 9

ЖИЛИЩНЫЕ

ЛОХОТРОНЫ

267

(на которые трудно найти покупателей традиционным путем) по

ценам выше рыночных. Приманкой в этом случае служит очень

шзкая

«стартовая» цена (см. табл.

9.1),

которая заведомо меньше

«скупочной», т.е. суммы денег, отдаваемой владельцу недвижимо-

сти. В дальнейшем в результате умелых действий специально при-

глашенного аукциониста (со своей командой подставных) окон-

чательные цены взлетают выше «продажных», т.е. тех сумм, кото-

рые можно было выручить в результате «классической», без

аукциона, реализации квартиры.

Таблица 9.1

Пример проведения жилищного аукциона

Кол-во

комнат

Краткие

характеристики

34/20/7

м,

5/9 пан.

м. Отрадное

53/31/9

м,

7/17 пан.

м. Авиамоторная

56/41/5

м,

3/5 кирп.

м. Перово

Стоимость, тыс. долларов

(по состоянию на июль 2005 г.)

стартовая

скупочная

продажная

100

аукционная

105

Конечно, чаще всего на подобную уловку попадаются «парамо-

ши» — иногородние клиенты (в отдельных случаях и корпоратив-

ные), которые желают «дешево» приобрести жилье в столичных

городах (Москве, Петербурге, Киеве), однако ценовой ситуацией

владеют слабо. Реклама «аукционов» ведется в основном при по-

мощи публикаций в региональной прессе, по Интернету или пу-

тем факс-рассылки, ведь их проведение без специального разре-

шения властей незаконно.

9.8. Жилищные лотереи

Ряд фирм вполне легально распространяют билеты всевозмож-

ных лотерей, где в качестве выигрыша фигурируют квартиры.

[

В подавляющем большинстве случаев это откровенный обман —

[на самом деле при тираже «лохотрон» работает так, что главные

призы

достаются родственникам, знакомым и подставным вла-

{Дельцев

лотереи, а все остальные довольствуются

незначительны-

• ми выигрышами или просто «дыркой от бублика». Самые наглые

268 СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

организаторы подобных схем доходят до того, что продают «выиг-

равшие» билеты через агентства недвижимости.

На практике часто встречаются и всевозможные «внутренние»

лотереи — например, среди клиентов риэлтерских агентств:

«Предъявитель настоящего купона имеет право на розыгрыш бес-

платных путевок на Канарские острова» (другой вариант — «Сеанс

эротического массажа одновременно с юридическими консультаци-

ями» — авторы, ей Богу, не шутят — такое предложение действи-

тельно фигурировало в рекламе). Подобные акции, конечно, не

являются способом честного отъема денег, просто они позволяют

фирме привлечь большее количество клиентов. А кто поедет на

Канары, ясно заранее — директор с секретаршей (массаж в сауне

будут делать заведующему юротделом — хоть на консультациях

сэкономят,

то слишком круто одновременно...).

9.9. Пирамиды типа «1 + 3»

Этот способ отъема денег у «ушастых фраеров» известен почти

500 лет. В советские времена были распространены «письма счас-

тья», в которые надо было вложить рубль (а потом получишь сто),

во времена перестройки в ход пошли «акции коммерческих игр».

В дальнейшем так продавались автомобили, бытовая техника, са-

хар, таймшер-сертификаты и т.д. В настоящее время используют-

ся «лохоловки» в виде бизнес-клубов, систем сетевого маркетин-

га, обществ взаимного кредита и им подобные — названия разные,

суть одна и та же. В сфере недвижимости классическая «пирами-

да» выглядит следующим образом: жертве предлагается внести

25% от стоимости квартиры (в основном в доме-новостройке) и

найти еще троих желающих сделать подобный взнос. Когда от Вас

приходит третий человек и платит, квартира действительно пре-

доставляется. Психологический расчет «пирамидостроителей»

весьма прост: жертве внушается, что найти еще трех человек — су-

щий пустяк: «Раз я согласился, неужели не найдутся еще желаю-

щие?». В том-то и дело, что не найдутся, ведь «пирамида» разрас-

тается в геометрической прогрессии: 4; 16; 64; 256 участников; на

десятом этапе — почти все население земного шара: 4,1 млрд. че-

ловек, желающих приобрести квартиры. А первоначальный взнос,

естественно, «лоху» не возвращается ни при каких условиях: «Вы-

полните сначала свои обязательства, потом мы выполним свои.--»

Привлечь «пирамидостроителей» к какой-либо

ответственности

Глава 9

ЖИЛИЩНЫЕ

ЛОХОТРОНЫ

269

(материальной, административной или уголовной) практически

невозможно (за исключением случая, когда последние «покинут»

своих

клиентов,_об

этом подробнее в главе 10).

9.10. «Общества взаимного кредита»

Подобные организации (также они могут называться «паевой

жилищный кооператив», «товарищество собственников на вере»,

«фонд ипотечного кредитования» и т.д.) создаются с целью привле-

чения средств граждан

для

строительства

жилых

домов и коттеджей

по принципу «вечером

деньги—утром

стулья», т.е. с отсрочкой пре-

доставления готового жилья. В отличие от честно работающих

строительных и девелоперских фирм подобные «рога и копыта»

привлекают клиентов не как инвесторов по договорам долевого

участия в строительстве, а как «пайщиков», т.е. младших партнеров

по бизнесу, которые несут одинаковый со «старшими», т.е. органи-

заторами аферы, предпринимательский риск. Поскольку вклады

доверчивых граждан, желающих дешево получить по подобным

схемам квартиры или дома, становятся собственностью «товари-

щества», то последние не попадают под юрисдикцию законов РФ

«О защите прав потребителей», «Об участии в долевом строитель-

стве жилья» и «О жилищно-накопительных кооперативах» и име-

ют право только терпеливо дожидаться обещанного. Более подроб-

но об аферах на первичном рынке жилья у нас

шла

речь в главе

ПРОГРАММА ПРАВИТЕЛЬСТВА МОСКВЫ

ЛЯ НАС

90 10-18

ЦИАЛИСТЫ

[КНИГИ