Кундиус В.А. Экономика АПК

Подождите немного. Документ загружается.

341

Начальной формой земельно-рыночных отношений была

ипотека, на основе которой шло разложение патриархального

общинного хозяйства. Ипотека бывает двух видов:

- голодная, вынужденно используемая в интересах простого

воспроизводства, связанная с затруднениями в осуществлении

текущих операций;

- ипотека инвестиционная носит созидательный характер,

служит интересам расширенного воспроизводства.

Размер ипотеки зависит от многих факторов и прежде всего

от действующего банковского процента по кредитам; от дееспо-

собности предприятия, которое сдает землю в аренду; от разме-

ра участка, который закладывается под ипотеку; от динамики

цен. Для производителя эффект ипотеки выражается в том, что

путем залога земли в ипотечное учреждение можно получить

финансовые ресурсы для организации воспроизводственного

процесса и тем самым гарантировать собственнику недвижимо-

сти приток кредитного капитала.

Оценивая значимость ипотеки, можно указать как положи-

тельные, так и отрицательные моменты. К положительным

можно отнести то, что она расширяет объем инвестиционного

кредита путем привлечения дополнительных кредитных ресур-

сов; ускоряет экспроприацию наименее эффективно работаю-

щих собственников; способствует концентрации землепользова-

ния. К отрицательным моментам ипотеки относится ограниче-

ние земельных собственников в принятии некоторых рацио-

нальных хозяйственных решений. Ипотека способствует отрыву

от земли и разорению земельных собственников – тружеников,

оказавшихся жертвами неблагоприятных стечений обстоя-

тельств и природных условий; в землепользовании ипотека спо-

собствует появлению чересполосицы.

В России складывается неблагоприятная ситуация для раз-

вития ипотеки, поскольку страна находится в глубоком кризисе.

В таких условиях ипотечная форма обращения земли не может

развиваться в желаемом направлении и объеме. Это приведет к

разорению собственников земли и выведению из общественного

производства части сельскохозяйственных земель до тех пор,

пока будут приниматься решения об их использовании новым

собственником. Необходимо учесть, что в российских условиях

342

рискованного сельскохозяйственного производства отмечаются

значительные колебания в урожайности сельскохозяйственных

культур по сравнению с развитыми странами. Следовательно,

формирование ипотечных отношений будет более сложным

процессом, требующим дополнительных расходов на страхова-

ние. В российских условиях в части земельных отношений бо-

лее приемлемы наряду с отношениями собственности арендные

отношения.

Терминологически арендные отношения – это срочное и

возмездное пользование землей и иными ресурсами за опреде-

ленное вознаграждение (арендную плату). В процессе развития

производительных сил и производственных отношений аренд-

ная плата приняла денежную форму и стала взиматься различ-

ными способами: в виде разницы между расчетными ценами, по

которым арендатор передает свою продукцию арендодателю, и

ценами, по которым товары фактически реализуются на рынке в

виде фиксированных ставок с 1 га земли, деньгами или продук-

тами.

Арендная плата для владельца земельного участка реализу-

ется как потребительная стоимость его земли. Для него полез-

ность земли заключается в том, что он получает ренту. В случае

если предприниматель арендует землю у землевладельца, то он

обязуется выплачивать собственнику земли ежегодно опреде-

ленную сумму денег в виде арендной платы. Однако не всякая

арендная плата представляет собой земельную ренту. Различие

между ними наглядно выступает при сдаче в аренду земли вме-

сте с ранее приложенным к ней капиталом.

Если землевладелец сдает предпринимателю в аренду толь-

ко землю, на которой нет никаких сооружений, то в этом случае

арендная плата совпадает с земельной рентой. В данном случае

она может включать дифференциальную ренту I, дифференци-

альную ренту II, абсолютную ренту и монопольную ренту.

Иначе обстоит дело, если землевладелец сдает в аренду

землю с хозяйственными постройками, ирригационными со-

оружениями, объектами производственной и социальной инфра-

структуры. Тогда землевладелец предоставляет арендатору во

временное пользование не только землю как таковую, но и тот

капитал, который был в нее вложен. В этом случае в арендную

343

плату входят: рента, то есть плата за пользование землей как

таковой; ссудный процент за временное пользование приложен-

ным к этой земле капиталом.

Таким образом, рента равна арендной плате, когда аренда-

тор получает в пользование от землевладельца только землю.

Когда же он получает землю вместе с ранее приложенным к ней

капиталом, рента образует лишь часть арендной платы.

Величина арендной платы зависит от срока аренды. Кратко-

срочная аренда выгодна собственникам земли при благоприят-

ных рыночных условиях, что позволяет пересматривать в свою

пользу условия аренды и повышать арендную плату. В свою

очередь арендаторы при краткосрочной аренде вынуждены

сдерживать долгосрочные капитальные вложения, что тормозит

интенсификацию производства.

В большинстве стран земельная рента не используется в ка-

честве основного источника государственных доходов. Одно из

препятствий заключается в том, что общество, достигшее высо-

кой степени благосостояния, не склонно к радикальным переме-

нам, а предпочитает совершенствовать уже существующую мо-

дель, тем более что в демократической среде согласия на изме-

нения формируются медленно, в процессе понимания необхо-

димости и поддержки перемен. Но главное препятствие – поли-

тическое влияние землевладельцев, желающих сохранить суще-

ствующее положение.

Россия имеет возможность извлечь уроки из практики зару-

бежных стран. Государство может дать гражданам и их коллек-

тивам право получить землю в свое исключительное пользова-

ние при условии выплаты ежегодной ренты за это право. Ис-

пользование земельной ренты в качестве источника государст-

венного дохода вместо налогообложения труда и капитала спра-

ведливо и естественно, так как при этом поощряется личная

инициатива; предупреждаются спекуляция землей, изъятие ее из

продуктивного использования и рост социального неравенства,

деформация экономики.

Следующая составная часть земельных отношений – отно-

шения купли-продажи земли. Их отличает бессрочная реализа-

ция собственности на землю. При этом возникает, казалось бы,

трудноразрешимая проблема эквивалентности в обмене земли –

344

на реальную стоимость, воплощенную в деньгах. Известно, что

К. Маркс нашел решение данной проблемы, определив цену

земли в качестве иррациональной формы стоимости, уровень

которой устанавливается исходя из величины издержек воспро-

изводства ее потребительной стоимости.

Можно предположить, что цена земли как форма продажи

собственности на землю сформировалась много позднее, чем ее

оценка в качестве объекта ипотечных и арендных отношений,

поскольку продаже собственности на основное средство произ-

водства (землю) ее собственник должен был предпочесть про-

дажу легко воспроизводимых ресурсов. Так что и исторически,

и логически цена земли есть такое экономическое отношение,

развитие которого предполагает уже достаточно зрелые

арендные и кредитные отношения вплоть до преобразова-

ния традиционной ставки ипотечного процента – в подвиж-

ный процент по вкладам.

Развитая рыночная экономика знает несколько способов ус-

тойчивого возмещения потребительной стоимости земли. Наи-

более распространенной является капитализация земельной рен-

ты. К специфичным закономерностям ценообразования на зем-

лю относятся:

1. Цена земли тем выше, чем больше земельная рента и до-

тации землепользователям, чем меньше земля обременена нало-

говыми и тому подобными изъятиями.

2. Цена земли тем меньше, чем выше ставка процента по

вкладам и чем ниже инфляционные ожидания.

Необходимо иметь в виду, что эти закономерности характе-

ризуют динамику цены земли только на уровне интересов зе-

мельных собственников. С позиции же народного хозяйства це-

на земли определяется вовсе не рентой, земельными платежами

и дотациями, а ее способностью быть использованной для соз-

дания чистого продукта (национального дохода).

Как объект купли-продажи земельные участки имеют цену,

которая зависит от величины спроса и предложения, степени

насыщенности рынка. Покупка земли есть, по существу, покуп-

ка права на получение земельной ренты. Первый фактор, кото-

рый определяет цену земли, – это величина ренты, которую

приносит земельный участок. Чем большую ренту приносит зе-

345

мельный участок, тем больше денег будут платить за него поку-

патели, следовательно, тем выше цена земли.

Вторым фактором, влияющим на цену земли, является нор-

ма ссудного процента. Покупатель земли всегда сравнивает рен-

ту, которую он станет получать, купив землю, со ссудным про-

центом, который он может получить, поместив деньги в виде

вклада в банк. И это естественно, ведь землевладелец и ссудный

капиталист, как правило, не ведут никаких производств и ста-

раются получить как можно больший нетрудовой доход.

Несмотря на важность рыночных отношений в изменении и

развитии земельных отношений, их объективной основой оста-

ются отношения собственности на землю. Именно последнее в

конечном итоге определяет и формы хозяйственного использо-

вания земли, и формы земельных сделок, и формы финансового

обеспечения земельного оборота.

Исходя из экономической природы земельных отношений

их конкретных форм проявления и прежде всего форм, связан-

ных с использованием земли, а также их моделей отношений,

можно построить методологию исследования земельных отно-

шений. Все многообразие земельных отношений, возникающих

в аграрном секторе экономики, можно с определенной долей

условности подразделить на три составляющих структурных

звена:

отношения собственности на землю, образующие их соци-

ально-экономическую и правовую основу;

формы землевладения, землепользования и ведения хозяй-

ства, образующие организационно-экономическую сторону го-

сударственного регулирования земельных отношений;

государственное регулирование рыночных отношений в

системе землевладения и землепользования.

В соответствии с предложенной методологией анализа изу-

чению подлежат не только состав, его основа, формы проявле-

ния каждого звена как такового, но и взаимозависимости между

собственностью на землю и формами ее использования, между

формирующимися рыночными отношениями и земельными от-

ношениями. На этой основе появляется возможность определить

пути формирования новых земельных отношений.

346

Проведение структурирования земельных отношений по-

зволит более четко охарактеризовать состав, содержание каждо-

го выделенного звена, выявить их взаимосвязь и проследить

возможные направления изменения.

5.2. Рынок земель сельскохозяйственного назначения

За годы реформ в России произошло беспрецедентное паде-

ние сельскохозяйственного производства, практически утрачена

продовольственная безопасность. Страна, занимавшая в пред-

реформенные годы 7-е место по потреблению продуктов пита-

ния на душу населения, опустилась на 42-е, оказалась в прочной

зависимости от продовольственного импорта [112].

Как показывает мировой опыт, рыночная экономика сфор-

мировалась в Европе и Северной Америке за несколько веков

эволюционного развития, пройдя путь от анархичной разру-

шающей до социально-ориентированной регулируемой рыноч-

ной экономики.

Экономическая наука и практика доказывают необходи-

мость сочетания самоорганизующих механизмов рыночных от-

ношений и государственного регулирования и контроля за ис-

пользованием жизнеобеспечивающих ресурсов общества и от-

раслей экономики. При этом приоритетным становится систем-

ный подход в обосновании концепции формирования организа-

ционно-экономического механизма государственного регулиро-

вания экономики.

Наиболее актуальным и злободневным остается вопрос о

земле. Особо важна разработка системы механизмов государст-

венного регулирования земельных отношений. Увеличение чис-

ла собственников, владельцев и пользователей земли способст-

вовало изменению характера управления земельными ресурса-

ми. При этом мало внимания уделялось охране земли, ответст-

венности землепользователей за ее использование. Роль госу-

дарства в осуществлении контроля за развитием земельных от-

ношений можно признать малоэффективной.

В мировой практике сформированы четкие механизмы эко-

номических отношений в землепользовании, а также выработа-

ны механизмы государственного регулирования. Наиболее зна-

347

чимыми из них являются: целевое использование земель; огра-

ничение максимальных размеров земельных площадей, перехо-

дящих в собственность; экологические требования, включая

восполнение плодородия земель; ответственность за нарушение

земельного законодательства и др.

Чем больше рыночные отношения развиваются в россий-

ской экономике, тем строже должен быть контроль за развитием

земельных отношений со стороны государства. При проведении

земельной политики в условиях рыночных отношений приори-

тетными должны быть общественные интересы государства,

направленные на сохранение земельных ресурсов и их эффек-

тивное использование. Это вытекает из особой социальной зна-

чимости земли как природного ресурса, как территории, как не-

движимости, воспроизводящей материальные блага и выпол-

няющей целый ряд других жизненно важных функций.

Россия – одна из немногих стран мира, располагающая ог-

ромными земельными ресурсами. Однако земельные ресурсы для

сельского хозяйства и в первую очередь для земледелия ограни-

чены неблагоприятными климатическими условиями. Так, терри-

тория вечной мерзлоты составляет 1,1 млрд га, или более 60%

площади страны. Сельскохозяйственные угодья занимают 222,3

млн га, или только 13% всех земель, а пашня – лишь 132,0 млн га

(7%). Обеспеченность пашней на 1 жителя страны неравномерна.

В целом по России она составляет 0,89 га, а по Московской об-

ласти – только 0,08 га. Из приведенных данных следует, что об-

ширная территория страны создает ошибочное представление о

безграничности и неисчерпаемости ее земельных ресурсов.

Как показала проведенная на всей территории России ин-

вентаризация земель, состояние главного ее богатства подошло

к критической отметке. Только за последние 30 лет из оборота

выбыло более 11 млн га продуктивных сельскохозяйственных

угодий, что равно площади двух крупных областей, и, к сожале-

нию, этот процесс продолжается. Практически во всех регионах

ухудшается качественное состояние угодий, снижается плодо-

родие почв. Более половины земель подвержено эрозионным

процессам, третья часть закустарена, засолена и заболочена. На

юге страны появилась пустыня. Затоплены и подтоплены ог-

ромные площади пойменных земель и пахотных угодий. Все это

348

приводит к необходимости понимания всей серьезности про-

блемы. С принятием новой Конституции Российской Федерации

и вступлением в силу Указа Президента РФ от 27.10. 1993 г. «О

регулировании земельных отношений и развитии аграрной ре-

формы в России» [73] начинается новый этап реформирования

земельных отношений путем совершенствования их правового

регулирования, углубления аграрной реформы на основе много-

образия форм собственности на землю и равноправного разви-

тия различных форм хозяйствования.

Организующее начало в формировании и регулировании

земельных отношений всегда должно принадлежать государст-

ву. Поэтому под государственным регулированием земельных

отношений понимается комплекс организационных, правовых,

экономических и других направлений, видов и форм государст-

венной деятельности, обеспечивающей многообразие форм соб-

ственности владения и пользования землей, равноправное раз-

витие различных форм хозяйствования на ней, самостоятель-

ность субъектов земельных отношений, рациональное и эффек-

тивное использование земельного фонда страны.

Государственное регулирование использования и охраны

земель осуществляют все ветви государственной власти: зако-

нодательная, исполнительная, судебная; в той или иной мере и

форме – все государственные органы: президент Российской

Федерации, Федеральное собрание РФ, правительство РФ, орга-

ны законодательной, исполнительной и судебной власти субъ-

ектов Российской Федерации. Государственным же управлени-

ем использования и охраной земельных ресурсов в узком смыс-

ле занимаются органы исполнительной власти Российской Фе-

дерации и ее субъектов, которые обычно подразделяются на ор-

ганы общей и специальной компетенции. В число последних,

осуществляющих непосредственное управление использованием

и охраной земельных ресурсов, входят Министерство сельского

хозяйства Российской Федерации, Министерство природных

ресурсов РФ, Государственный земельный комитет РФ, Госу-

дарственный комитет РФ по охране окружающей среды, Феде-

ральная служба лесного хозяйства. Согласно ст. 72 Конституции

Российской Федерации вопросы владения, пользования и распо-

349

ряжения землей и другими природными ресурсами относятся к

совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов.

Государственные органы по характеру регулирования зе-

мельных отношений можно подразделить на органы общей

компетенции и органы специальной компетенции, то есть регу-

лирующие круг земельных вопросов, и те, которые занимаются

специализированными вопросами регулирования. Например,

местная администрация регулирует вопросы предоставления и

изъятия земель, регистрации земельных сделок, принятия мер

по соблюдению режима природопользования, установленного

для данной местности; органы Росземкадастра проводят земле-

устроительные мероприятия на конкретных земельных участ-

ках; органы санэпиднадзора осуществляют контроль за обеспе-

чением производства экологически чистой продукции и т.п.

Государственные органы, осуществляющие управление зе-

мельным фондом страны, представлены на рисунке 28 [19].

Рис. 28. Государственные органы,

осуществляющие управление земельным фондом страны

Президент РФ

Федеральное собрание РФ Правительство РФ

Законодательные ор-

ганы субъектов РФ

Росземкадастр РФ

Исполнительные ор

а-

ны субъектов РФ

Представительные

органы местного

самоуправления

Исполнительные

органы местного

самоуправления

Территориальные

органы

Госземкадастра РФ

Физические лица Юридические лица

Земли различных категорий

350

В мировой практике и в условиях трансформирующейся

экономики России существуют два типа регулирования земель-

ных отношений: государственное и рыночное. Государственное

регулирование обеспечивает организационно-правовой базис,

регламентирует экономические взаимоотношения субъектов

земельного права. Рыночное регулирование осуществляется на

основе взаимодействия предложения и спроса на землю как

объект недвижимости в рамках существующей правовой базы и

с учетом условий производственного использования земельных

участков. При этом оба типа регулирования земельных отноше-

ний должны функционировать только в тесном взаимодействии.

Площадь поверхности Земли составляет 51020 млн га, из

которой 13390 млн га, или 26,2%, занимает суша (без Антаркти-

ды). В составе земельных ресурсов преобладают сельскохозяй-

ственные угодья и древесная растительность, из них пашня за-

нимает 1462 млн га (10,9%), естественные луга и пастбища –

3058 млн га (22,8%), леса и кустарники – 4077 млн га (30,4%),

более 80% сельскохозяйственных земель планеты сосредоточе-

но в странах, приведенных в таблице 33 [20].

В экономически развитых странах мира накоплен опреде-

ленный опыт рационального использования земель в условиях

как частной, так и государственной собственности на землю.

Поэтому наиболее интересным является опыт управления зе-

мельными ресурсами в США и Канаде, которые, как и Россия,

имеют большую протяженность территории и ряд регионов с

природными условиями, аналогичными отечественным природ-

ным условиям. К тому же в США и Канаде присутствуют раз-

личные формы земельной собственности: частная, федеральная,

муниципальная, провинциальная и т.д.

Общая земельная площадь США равна 9372,6 млн га, из ко-

торых около 40% составляют государственные земли. В их чис-

ле земли штатов занимают около 6%, земли округов и муници-

палитетов – менее 1, владения индейцев – около 2%, остальные

– федеральные земли [19]. Федеральные земли – это в основном

лесопокрытые земли, пастбища низкого качества, пустыни, на-

циональные парки, заповедники диких животных, территории

военного ведомства, горы.