Нецветаев А.Г. Земельное право. Учебно-методический комплекс

Подождите немного. Документ загружается.

Правовое регулирование платы за землю

291

Стоимость имущества является рыночной при соблюде-

нии следующих условий:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оцен-

ки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и

действуют в своих интересах;

• объект оценки представлен на открытый рынок в форме

публичной оферты;

• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за

объект оценки, и принуждения к совершению сделки в от-

ношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона «Об оценочной

деятельности в Российской Федерации», установление рыночной

стоимости имущества необходимо, если в нормативном правовом

акте, содержащем требование обязательного проведения оценки

какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта

оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки;

в этом случае установлению подлежит рыночная стоимость дан-

ного объекта. В законодательстве урегулирован также порядок

оценочной деятельности. Основанием для оценки объекта явля-

ется договор между оценщиком и заказчиком (ст. 9 Федерального

закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Договором между оценщиком и заказчиком может быть преду-

смотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного

или нескольких объектов либо долговременное обслуживание

заказчика по его заявлениям. В случаях, предусмотренных зако-

нодательством РФ, оценка объекта, в том числе повторная, может

быть проведена оценщиком на основании определения суда, ар-

битражного суда, третейского суда, а также по решению уполно-

моченного органа.

Кадастровая стоимость земельного участка

В отличие от рыночной стоимости земельных участков,

кадастровая стоимость представляет собой нормативно-

рассчитываемую стоимость земельных участков. Согласно п. 5

Земельное право

292

ст. 65 Земельного кодекса РФ, кадастровая стоимость земель-

ного участка должна устанавливаться в процентах от рыноч-

ной стоимости участка и применяться главным образом в це-

лях налогообложения.

Для установления кадастровой стоимости земельных уча-

стков проводится государственная кадастровая оценка земель

(ст. 66 ЗК РФ). В случаях определения рыночной стоимости зе-

мельного участка кадастровая стоимость земельного участка ус-

танавливается в процентах от его рыночной стоимости.

Правила проведения государственной кадастровой

оценки земель утверждены постановлением Правительства

РФ от 08.04.00 г. № 316. Государственная кадастровая оценка

земель проводится Федеральным агентством кадастра объек-

тов недвижимости, его территориальными органами, а также

находящимися в их ведении предприятиями и организация-

ми. К указанным работам могут привлекаться лица, имеющие

лицензию на осуществление оценочной деятельности.

Государственная кадастровая оценка земель проводится

для определения кадастровой стоимости земельных участков

различного целевого назначения. Оценка земель основывается

на классификации земель по целевому назначению и виду

функционального использования. При оценке земель прини-

маются во внимание сервитуты, а также иные ограничения (об-

ременения) прав пользования землей, установленные в законо-

дательном, административном и судебном порядке. Государст-

венная кадастровая оценка земель городских и сельских поселе-

ний, садоводческих, огороднических и дачных объединений

осуществляется на основании статистического анализа рыноч-

ных цен и иной информации об объектах недвижимости, а так-

же иных методов массовой оценки недвижимости. Оценка сель-

скохозяйственных угодий вне черты городских и сельских посе-

лений и земель лесного фонда осуществляется на основе капи-

тализации расчетного рентного дохода. Оценка иных категорий

земель вне черты городских и сельских поселений осуществляет-

ся на основе капитализации расчетного рентного дохода или

Правовое регулирование платы за землю

293

исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) со-

хранения и поддержания ценности их природного потенциала.

Органы исполнительной власти субъектов Федерации

по представлению территориальных органов Федерального

агентства кадастра объектов недвижимости утверждают ре-

зультаты государственной кадастровой оценки земель. Мето-

дические и нормативно-технические документы, необходи-

мые для государственной кадастровой оценки земель, разра-

батываются и утверждаются федеральным органом исполни-

тельной государственного управления земельными ресурсами

по согласованию с уполномоченным органом контроля за

оценочной деятельностью в Российской Федерации и заинте-

ресованными федеральными органами исполнительной вла-

сти. Споры, возникающие при государственной кадастровой

оценке земель, рассматриваются в судебном порядке.

Нормативная цена земли

Нормативная цена земли представляет собой фиксирован-

ную, законодательно устанавливаемую цену на землю, приме-

няемую в установленных законодательством случаях с целью

обеспечения государственных интересов. Так, в соответствии со

ст. ст. 25 Закона РФ «О плате за землю» (

ныне утратил силу), она при-

меняется в качестве стартовой цены земли при выкупе земельных

участков в связи с приватизацией объектов государственной и

муниципальной собственности, при продаже участков для инди-

видуального предпринимательства, передаче земли по наследст-

ву, дарении и получении банковского кредита под залог земель-

ного участка и др.

Согласно постановления Правительства РФ от 15.03.97 г.

№ 319 «О порядке определения нормативной цены земли», нор-

мативная цена земли применяется в случаях, предусмотренных

законодательством Российской Федерации, и ежегодно определя-

ется органами исполнительной власти субъектов Российской Фе-

дерации для земель различного целевого назначения по оценоч-

ным зонам, административным районам, поселениям или их

группам.

Земельное право

294

Органам исполнительной власти субъектов Российской

Федерации предоставлено право вводить повышающие ко-

эффициенты к установленному законом размеру норматив-

ной цены земли в зависимости от уровня рыночных цен на

землю в данном регионе, с учетом региональных условий. Ус-

тановленная таким образом региональная нормативная цена

земли не должна превышать 75% от уровня рыночных цен на

землю соответствующей ценовой зоны в данном регионе.

Региональная нормативная цена земли может, в свою

очередь, корректироваться органами местного самоуправле-

ния путем введения повышающих или понижающих коэф-

фициентов, но не более, чем на 25%.

Контрольные вопросы

1. Назовите основные формы платы за землю.

2. Что является целью платы за землю?

3. Кто признается налогоплательщиками земельного налога?

4. Что понимают под налоговой базой при исчислении зе-

мельного налога?

5. Дайте определение рыночной стоимости земельного

участка.

Рекомендуемая литература

Основная литература

1. Крассов О.И. Земельное право: Учебник. – М.: Юристъ,

2004. – 671 с.

2. Жариков Ю.Г. Земельное право России: учеб. – М.:

КНОРУС, 2006. – 480 с.

3. Земельное право: Учебник / Под ред. С.А. Боголюбова –

М.: ООО «ТК Велби», 2004. – 400 с.

Дополнительная литература

1. Сырых Е.В. Земельное право: Учебник для вузов. – М.:

ЗАО «Юстицинформ», 2005. – 336 с.

Правовое регулирование платы за землю

295

2. Гусев Р.К. Земельное право. Учебное пособие. – М.:

Юридическая фирма «КОНТРАКТ»; ИНФРА-М, 2002.-

208 с. – (Право в вопросах и ответах).

3. Постатейные комментарии к Земельному кодексу Россий-

ской Федерации и Федеральному закону «Об обороте зе-

мель сельскохозяйственного назначения» / Отв. ред.: доктор

юридических наук, профессор Г.Е. Быстров, доктор юриди-

ческих наук, профессор Б.Д. Клюкин. – М.: Юридическая

фирма «КОНТРАКТ»; ИНФРА-М, 2002. – 649 с.

4. Ялбулганов А.А. Постатейный комментарий к Закону

Российской Федерации «О плате за землю». – М.: Спарк,

2003. – 139 с.

Земельное право

296

Защита прав на землю

и разрешение земельных споров

297

ТЕМА 8.

Защита прав на землю

и разрешение земельных споров

8.1. Понятие и общая характеристика земельных

споров

Земельный спор представляет собой конфликт, возни-

кающий между субъектами права на землю, а также ме-

жду ними и государственными органами, органами ме-

стного самоуправления по вопросам собственности на

землю, землевладения и землепользования. Предметом

земельного спора может являться любая конфликтная

ситуация, связанная с земельным участком, его граница-

ми, размерами и т.д.

Земельные споры обычно определяются как разрешае-

мые в установленном порядке разногласия, возникающие ме-

жду участниками земельных правоотношений, по поводу реа-

лизации имеющихся у них субъективных прав и (или) испол-

нения соответствующих обязанностей. Отличительной чертой

земельных споров является их содержание, заключенное в

предмете и основании спора, которое неразрывно связано со

спецификой общественных отношений, регулируемых зе-

мельным законодательством

Сторонами в спорах, помимо собственников земли, зем-

левладельцев и землепользователей, могут быть любые юри-

дические и физические лица, нарушившие их законные ин-

Земельное право РФ: Учебник для вузов / Ю.Г. Жариков, В.Х. Улюкаев,

Г.А. Ларионов и др.; под ред. В.Х. Улюкаева. – М.: Былина, 2003. – С. 215.

Земельное право

298

тересы, а также органы власти и управления, принявшие ре-

шение по земельным вопросам, вызвавшим несогласие со сто-

роны-истца.

Споры могут возникать и между самими государствен-

ными органами – в случае несогласия нижестоящего органа с

вышестоящим по поводу, например, предоставления земель-

ного участка. Здесь имеет место земельный спор, поскольку в

конечном счете его объектом является земля.

Земельные споры разрешаются в судебном порядке

посредством искового производства, за исключением рас-

сматриваемых с соблюдением обязательного внесудебного

(претензионного) порядка, а также споров, переданных на

рассмотрение третейского суда.

В зависимости от характера земельного спора его субъ-

екты процессуально равноправны. Так, законодательство Рос-

сийской Федерации о гражданском и арбитражном судопро-

изводстве гарантирует сторонам спора равные права по пред-

ставлению доказательств и состязательному участию в их ис-

следовании. Сообразно распределено и бремя доказывания

фактических данных, на которые ссылаются стороны спора.

В зависимости от содержания разногласий по поводу

реализации субъективных прав и (или) исполнения обязанно-

стей участниками земельных правоотношений земельные

споры классифицируются на:

• споры о признании права на земельный участок;

• споры о присуждении исполнения определенного действия

в пользу заинтересованного участника земельных правоот-

ношений или воздержания от его исполнения;

• споры об изменении или прекращении земельных пра-

воотношений

Основанием для рассмотрения споров о признании права

на земельный участок являются нормы ст. 12 Гражданского ко-

декса РФ и ст. 59 Земельного кодекса РФ. Признание права на

Земельное право РФ: Учебник для вузов / Ю.Г. Жариков, В.Х. Улюкаев, Г.А.

Ларионов и др.; под ред. В.Х. Улюкаева. – М.: Былина, 2003. – С. 217.

Защита прав на землю

и разрешение земельных споров

299

земельный участок осуществляется в судебном порядке при ус-

ловии предоставления заинтересованным лицом доказательств,

подтверждающих принадлежность земельного участка (соответ-

ствующего права на его использование). Признание права на

земельный участок рассматривается как один из способов защи-

ты прав на землю. Судебное решение, установившее право на

землю, является юридическим основанием, при наличии кото-

рого органы государственной регистрации прав на недвижимое

имущество сделок с ним обязаны осуществить государственную

регистрацию на землю или сделки с землей в порядке, установ-

ленном Федеральным законом «О государственной регистрации

прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В случае, если

решение суда не содержит сведений, которые регистратор прав

обязан внести в Единый государственный реестр прав, регистра-

тор или правообладатель при наличии в письменной форме за-

ключения регистратора вправе запросить суд о порядке испол-

нения данного решения.

Споры о присуждении основываются на требовании

реализации корреспондирующейся связи между субъектив-

ным правом и соответствующей обязанностью при условии ее

невыполнения или ненадлежащего выполнения обязанным

лицом. Так, например, на основании решения суда лицо, ви-

новное в нарушении прав собственников, землевладельцев,

землепользователей и арендаторов земельных участков, может

быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (вос-

становлению плодородия почв, восстановлению земельных

участков в прежних границах, возведению снесенных зданий,

строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зда-

ний, строений, сооружений, восстановлению межевых и ин-

формационных знаков, устранению других земельных право-

нарушений и исполнению возникших обязательств). В число

последствий утраты собственником здания, строения, соору-

жения, права пользования земельным участком, на котором

они находятся, законодатель включает возможность предъяв-

ления собственником земельного участка требований об осво-

Земельное право

300

бождении участка от указанной недвижимости и приведении

участка в первоначальное состояние.

Споры об изменении или прекращении земельных пра-

воотношений вызваны необходимостью судебного установле-

ния по вопросам толкования юридических фактов, являю-

щихся основанием изменения или прекращения земельных

правоотношений. Конфликт сторон спора может заключаться

в признании или непризнании соответствующих юридиче-

ских фактов в качестве основания изменения или прекраще-

ния правоотношений. Так, например, если собственник не со-

гласен с решением об изъятии у него земельного участка для

государственных или муниципальных нужд либо с ним не

достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях

выкупа, государственный орган, принявший такое решение,

может предъявить в суд иск о выкупе земельного участка. Этот

иск может быть предъявлен в течение двух лет с момента на-

правления собственнику участка уведомления о предстоящем

изъятии земельного участка.

В зависимости от порядка рассмотрения земельные спо-

ры подразделяются на:

• споры, рассматриваемые с обязательным соблюдением

предварительной (преюдиционной) внесудебной про-

цедуры;

• споры, рассматриваемые непосредственно в судебных

органах;

• споры, переданные сторонами на разрешение в третей-

ский суд

8.2. Порядок рассмотрения земельных споров

Согласно ст. 64 Земельного кодекса РФ, земельные споры

рассматриваются в судебном порядке. До принятия дела к

Земельное право РФ: Учебник для вузов / Ю.Г. Жариков, В.Х. Улюкаев, Г.А.

Ларионов и др.; под ред. В.Х. Улюкаева. – М.: Былина, 2003. – С. 219.