Шабалин В.Г., Смирнов И.А., Кузьмина А.К. Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовестных партнеров

Подождите немного. Документ загружается.

СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

ПРОДАВЕЦ В СГОВОРЕ С МОШЕННИКАМИ...

Для признания сделки недействительной по ст. 177 ГК РФ мошенники

применяют весьма нехитрые приемы, например: «травма головы».

За

два дня

до посещения нотариуса продавец якобы шел по улице, поскользнулся, упал,

очнулся... Фармазоны подробно разъясняют ему все клинические симпто-

мы сотрясения или ушиба мозга. Продавец идет в травмпункт, получает там

соответствующую справку, на следующий день обращается к врачу по месту

жительства (симптомы заносятся в историю болезни). Через неделю-две пос-

ле совершения сделки и получения с «лоха» денег продавец подает исковое

заявление в суд:

«У

меня была травма головы

(в

качестве доказательства

предъявляется справка из

травмпункта

и выписка из истории болезни), я не

соображал, что делал, оказывается, продал свою квартиру, а делать этого не

хотел...»

«Третья степень». Продавец по рекомендации мошенников, с которы-

ми он вступил в преступный сговор, настаивает, чтобы все участники сдел-

ки записались к нотариусу на самый ранний приемный час — например, на

10 утра. В 10.30, когда нотариальный договор подписан, продавец заявляет,

что ему срочно нужно отлучиться — например, «уезжаю в командировку»,

«на дачу привезут стройматериалы», «еду в аэропорт встречать брата». При

этом он оформляет у нотариуса доверенность на право регистрации сделки

от своего имени (на любого из участников), а деньги поручает получить,

например, жене. В 10.45 продавец исчезает из поля зрения участников сдел-

ки. За угол ближайшего дома аферисты подгоняют «скорую помощь», про-

давец ложится под капельницу, через которую ему в вену вводится физио-

логический раствор с 50—100 гр. чистого спирта —

ОН.

В 11.00 он уже

совсем пьян — «скорая помощь» отвозит хитреца в ближайший вытрезви-

тель,

где

его в

11.15

«принимают», то есть составляют соответствующий про-

токол. В дальнейшем, после

получения

с «лоха» денег, продавец подает ис-

ковое заявление в суд: «Сутра был пьян (всегда находятся свидетели этого),

меня куда-то привезли, я что-то подписал, оказывается, продал свою кварти-

ру (а нехотел делать этого)...» В качестве доказательства предъявляется про-

токол, по которому клиент в

11.15

поступил в медвытрезвитель в третьей

степени алкогольного опьянения...

Соб. инф.

другие дела, может, даже и чрезвычайные, должны быть отложе-

ны на

день. Если в момент начала оформления у Вас

есть сомнения в трезвости или адекватности поведения одного из

продавцов, то не стесняйтесь предложить ему съездить в нарко-

диспансер и пройти освидетельствование (или предупредите о

своих сомнениях нотариуса и госрегистратора). В этом случае ве-

роятность оспорить сделку по ст. 177 ГК РФ значительно меньше.

ДАМОКЛОВ МЕЧ

«ПРИЗНАНКИ»

4.5. Несоответствие волеизъявления подлинной воле

В рассматриваемом случае истец (продавец или его доверенное

лицо) доказывает в судебном заседании, что совершил сделку под

влиянием заблуждения, насилия, угроз, обмана или стал жертвой

злонамеренного соглашения представителей сторон против него,

или совершил сделку под влиянием тяжелых обстоятельств. Все

эти основания

оспоримости.попадают

под юрисдикцию ст. 178,

179 ГК РФ, и давайте рассмотрим их подробнее.

• совершение сделки под влиянием заблуждения, имеющего суще-

ственное значение

(ст.

178ГКРФ)

Указанное основание оспоримости сделок с недвижимостью

очень часто используется в судебной практике (см. табл. 4.5). Чаще

всего подобные иски подаются по поводу признания недействитель-

ным договора передачи квартир в собственность (приватизации),

а также сделки, совершенной пожилыми людьми, в том числе и

Статья

178.

I, совершенной

тем

тельн

шета

;его

эль-

1ри-

это-

1. Сделка, совершенная под влиянием

заблужден

существенное значение, может быть признана судом н

ной по иску стороны, действовавшей под влиянием зг

Существенное значение имеет заблуждение отно

• роды сделки либо тождества или таких качеств ее

рые значительно снижают возможности его использования по на-

значению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет су-

щественного значения.

2. Если сделка признана недействительной как совершенная под

влиянием заблуждения, соответственно применяются правила, пре-

дусмотренные пунктом 2 статьи

167

настоящего Кодекса.

Кроме того, сторона, по иску которой сделка признана недей-

ствительной, вправе требовать от другой стороны возмещения при-

чиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение

возникло по вине другой стороны. Если это не доказано, сторона,

по иску которой сделка признана недействительной, обязана воз-

местить другой стороне по ее требованию причиненный ей реаль-

ный ущерб, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам,

не зависящим от заблуждавшейся стороны.

92 СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

«пожизненки», т.е. ренты или пожизненного содержания с иждиве-

нием. Кроме того, на этом основании часто расторгаются обмены,

особенно междугородние.

Вопрос о существенности или несущественности заблуждения в

указанных случаях решается обычно в пользу истца (при признании

недействительной приватизации — практически всегда). Един-

ственное исключение — заблуждение в мотивах сделки (например,

квартира покупалась с целью ее перепродажи, а рыночные цены на

нее упали,

как

это случилось в 1998 г.) Согласно ст. 178 ГК РФ право

оспаривания такой сделки принадлежит исключительно стороне,

действовавшей под влиянием заблуждения, и бремя доказывания

«существенности» последнего лежит также на ней (что, к сожале-

нию, очень легко сделать на практике, поэтому по искам, поданным

на основании ст. 178 ГК РФ, очень высок процент выигранных дел).

• действия под влиянием обмана, насилия, угроз

(ст.

179

ГК РФ)

В рассматриваемых случаях недействительность сделки заклю-

чается в существенном расхождении действительной воли и воле-

изъявления, т.е. фактических действий участника. Но при этом

факт обмана (сознательного введения в заблуждение), насилия

или угроз (противоправных физических или психологических воз-

действий) на практике очень трудно доказуем, особенно если на

самом деле ничего подобного не было. В подавляющем большин-

стве случаев указанные выше действия, если они имели место,

влекут за собой уголовную ответственность по ст. 159,

112,

115-

117,

119,

163, 167 УК РФ, и исковые заявления по ст. 179 ГК РФ

принимаются судами только после

того,

как уголовное преследо-

вание противоположной стороны завершено (либо в возбуждении

дела отказано, либо виновный участник сделки осужден).

• злонамеренное соглашение участников сделки

Этот случай «признанки» встречается, когда лицо, желающее

совершить сделку, приглашает представителя (обычно сотрудника

риэлтерской фирмы или действующего по доверенности) для за-

щиты своих интересов, а он достигает злонамеренного соглашения

с оппонентами (участниками сделки с противоположной стороны)

с целью уменьшить материальную выгоду доверителя или его об-

мануть (например, представитель покупателя договаривается за

деньги с сотрудником агентства, что не сообщит покупателю о не-

достатках, обнаруженных при осмотре квартиры). Доказать факт

злонамеренного соглашения на практике очень трудно, поэтому

указанное основание оспоримости сделки применяется редко.

Глава 4 ДАМОКЛОВ МЕЧ

«ПРИЗНАНКИ*

1ЖДАНСКИЙ

КОДЕКС РФ

(извлечение:

ст.

179)

Статья 179.

Недействъ

под

влиян

злонамер»

ОДНОЙ СТО|

ния тяжел

ннои

1ителя

етече-

ая сделка),

ку потерпевш*

;лка

признана

< в пункте 1

нас

i стороной-все

(ратить

получе»

щество,

получ

же

причитавши

;я

другой

стороной

пр

• кабальная сделка

Кабальной согласно ст. 179 ГК РФ признается сделка, совер-

шенная либо на крайне невыгодных условиях (на практике был

случай, когда злоупотребляющий спиртным гражданин продал

свою комнату в коммуналке за ящик водки), либо из-за стечения

тяжелых обстоятельств (семья продает квартиру за полцены, что-

бы получить деньги на операцию тяжелобольного ребенка за гра-

ницей), либо вынужденно, помимо собственной воли (скупка за

бесценок недвижимости, принадлежащей беженцам или пересе-

ленцам). В судебной практике по оспоримости кабальных сделок

Действует негласное правило: если исполнение, полученное по-

терпевшей стороной в денежном эквиваленте, в три и более раз

меньше

реального (например, рыночной стоимости квартиры или

Дома), то сделка признается недействительной.

Этот

же принцип

«трехкратности»

действует, например, при заключении договоров

СДЕЛКИ

С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

отчуждения недвижимости: если в его тексте будет формулиров-

ка, что продавец в случае расторжения сделки обязуется возмес-

тить

ущерб

более чем в трехкратном размере (например, сто-

имость квартиры по справке БТИ, указанная в договоре, — экви-

валент 10 тыс. $, реально продается она за 30 тыс. $, а в тексте

стороны указали, что в случае признания сделки недействитель-

ной продавец выплачивает 60 тыс. $, то такое положение догово-

ра, безусловно, будет признано кабальным.

4.6. Совершение сделки неуполномоченным лицом

Могут быть признаны недействительными сделки, выходящие

за пределы правоспособности юридического лица (ст. 173 ГК РФ),

при ограничении полномочий физического или юридического

лица (ст. 174 ГК РФ) или заключенные вообще неуполномочен-

ным представителем (ст.

183

ГК РФ). Давайте рассмотрим указан-

ные случаи отдельно для физических и юридических лиц.

• неуполномоченные физические лица

Необходимым условием любого представительства является

наличие законным образом оформленных полномочий, при от-

сутствии таковых (полностью или частично) совершенная пред-

ставителем от имени доверителя сделка признается ничтожной

согласно ст. 168 ГК РФ (см. также главу 1).

( ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ

(извлечение: ст. 183)

Статья

183.

Заключение сделки неуполномоченным лицом

1. При отсутствии полномочий действовать от имени другого

лица или при превышении таких полномочий сделка считается зак-

люченной от имени и в интересах совершившего ее лица, если толь-

ко другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит

данную сделку.

2. Последующее одобрение сделки представляемым создает,

изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности

по данной сделке с момента ее совершения.

Однако рассматриваемая ст.

183

ГК РФ допускает исключения

из общего правила: если представитель действовал без полномо-

чий или с превышением полномочий, то представляемый (дове-

ава4_

ДАМОКЛОВ МЕЧ

«ПРИЗНАНКИ»

р^тель)

вправе одобрить заключенную задним числом сделку, и

тогда она будет считаться действительной.

В основном к рассматриваемому случаю «признанки» относит-

ся заключение сделок по доверенностям, не имеющим юридичес-

кую силу или ее утратившим. Поле деятельности аферистов здесь

весьма широко, лжедоверенности встречаются очень часто, по-

этому давайте поговорим о них поподробнее.

Какие доверенности Вам, уважаемый читатель, могут предъя-

вить участники сделки? Их 5 основных видов:

1) общая (в ней дословно сказано, что Иванов доверяет Петрову

от

его имени совершение любых сделок, не запрещенных законом);

2) специальная (Иванов доверяет Петрову совершение ряда

действий с конкретной квартирой, принадлежащей Иванову: сбор

справок, подписание договора у нотариуса, государственную ре-

гистрацию, получение денег);

3) разовая (Иванов доверяет Петрову только одно действие — на-

пример, получение справки БТИ на квартиру, где Иванов прописан);

4) в порядке передоверия (Иванов разрешает Петрову передове-

рить полученные по первым трем видам доверенностей права Си-

дорову, т.е. любому физическому или юридическому лицу по ус-

мотрению Петрова);

5) хозяйственная по форме М-2 (всегда используется при про-

даже недвижимости, собственником которой является юридичес-

кое лицо (государственное или муниципальное предприятие, ак-

ционерное общество, частная фирма)).

В большинстве случаев физические лица совершают сделки по

специальным доверенностям, юридические — по М-2 (о хозяй-

ственных доверенностях см. ниже).

Эпоха чисто фальшивых доверенностей, слава Богу, закончи-

лась: при регистрации сделки в органах юстиции ведется тщатель-

ная проверка их подлинности. В большинстве случаев (хотя это

противоречит законодательству) регистратором не принимаются

доверенности, оформленные в другом нотариальном округе, а так-

же удостоверенные должностными лицами, исполняющими фун-

кции нотариуса (за исключением консульских, т.е. выданные

официальными представительствами РФ за границей). При этом

Доверенность должна быть оформлена как специальная или разо-

вая (общие и в порядке передоверия также не принимаются).

В настоящий момент признать сделку, оформленную по до-

веренности от физического лица, ничтожной по ст. 168, 169 или

96 СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

оспоримой по ст.

178,

179,

183 ГК РФ можно в следующих случа-

ях: отмены доверенности в день выдачи; получения последней под

влиянием обмана, насилия или угроз; прекращение доверенности со

смертью доверителя; многократной выдачи последней разным лицам

у разных нотариусов; признание доверенности фальшивой (в случае

ее внесения в нотариальный реестр в последний рабочий день

года, сговора мошенников с помощником нотариуса или подпи-

сывание доверенности «левой рукой», см. главу 1).

ВНИМАНИЕ! ЕСЛИ ВМЕСТО ЮРИДИЧЕСКОГО СОБ-

СТВЕННИКА, ЖЕЛАЮЩЕГО ПРОДАТЬ ИЛИ ОБМЕНЯТЬ

ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ,

ВАМИ

В КОНТАКТ ВСТУПАЕТ

ПОВЕРЕННЫЙ (ГРАЖДАНИН, ИМЕЮЩИЙ НА РУКАХ СПЕ-

ЦИАЛЬНУЮ ДОВЕРЕННОСТЬ), ТО ТРЕБУЙТЕ ОТ ПОСЛЕ-

ДНЕГО ЛИЧНОЙ ЯВКИ ХОЗЯИНА (ДОВЕРИТЕЛЯ) НА ГОСРЕ-

ГИСТРАЦИЮ И ПОЛУЧЕНИЕ ДЕНЕГ!

Если при этом поверенный скрывает доверителя (в ход идут

«отмазки» типа «он живет в Америке, находится в экспедиции, не

любит людей вашей национальности, узнает о цене — откажется»

и им подобные), то от сделки следует отказаться — возможно, хо-

зяина уже нет в живых! Единственное действие, которое допуска-

ется выполнять по доверенности, — это сбор справок.

• неуполномоченные юридические лица

Способность юридических лиц (в большинстве случаев — ком-

мерческих) совершать сделки определяется наличием у них общей

и специальной правоспособности, т.е., с одной стороны, утверж-

дения устава и государственной регистрации и, с другой — полу-

чения лицензии и выполнения строго уставных задач. Общая пра-

воспособность юридического лица (фирмы) обычно не подверга-

ется сомнению (случаи подделки учредительных документов

весьма редки — ведь весь необходимый комплект дешевле ку-

пить), а под состав ст.

173

ГК РФ подпадают случаи сделок, кото-

рые юридическое лицо не имело право совершать из-за их проти-

воречия уставным целям или отсутствия лицензии.

Подобные сделки могут быть оспорены при условии, что про-

тивоположная сторона знала (или должна была знать) о ее неза-

конности. Причем право подачи соответствующего иска имеют

только другие участники (учредители) юридического лица и соот-

ветствующий надзорный государственный орган, а не оппонент

по сделке (в нашем случае покупатель).

Глава 4 ДАМОКЛОВ МЕЧ

«ПРИЗНАНКИ»

Под ограничением полномочий (ст.

174)

или

отсутствием

тако-

вых (ст. 183, см. выше) подразумевается заключение сделки от

имени юридического лица его сотрудником (возможно, даже быв-

шим), который не имел права этого делать, превысив тем самым

свои полномочия или вовсе не обладая таковыми. Подобные слу-

чаи весьма часто встречаются на практике при отчуждении объек-

тов недвижимости, находящихся в собственности юридических лиц.

Представитель при этом действует по хозяйственной доверенности

формы М-2 (на получение товарно-материальных ценностей), ко-

торая не требует нотариального заверения и не является докумен-

том строгой отчетности. Чтобы сделка была законной, подобную

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ

(извлечение: ст. 173, 174)

Статья

173.

Недействительность сделки юридического

лица, выходящей за пределы его правоспо-

собности

Сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с це-

лями

деятельности, определенно ограниченными

его учредитель-

ных

документах, либо юридическим лицом, не имеющим лицензию

[

на занятие соответствующей деятельностью, может быть признана

. судом недействительной по иску этого юридического лица, его уч-

^редителя

(участника) или государственного органа, осуществляю-

щего

контроль или надзор за деятельностью юридического лица,

I если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо дол-

! жна была знать о ее незаконности.

Статья 174. Последствия ограничения полномочий

на совершение сделки

Если полномочия лица на совершение сделки ограничены дого-

вором

либо полномочия органа юридического лица — его учреди-

!'тельными

документами по сравнению с тем, как они определены в

[доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными

из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее соверше-

;

нии

такое

лицо

или орган вышли за пределы этих ограничений,

сдел-

ка

может быть признана судом недействительной по иску лица,

{в

интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, ког-

Да будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо

Должна была знать об указанных ограничениях.

зак

98 СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

доверенность должны подписать директор и главный бухгалтер

организации, т.е. лица, имеющие право «первой» и «второй» под-

писи в банковской карточке, но на практике это часто не соблю-

дается (например, представитель сам расписывается за одно из

должностных лиц). Встречаются также случаи действия «лжепред-

ставителей» (либо бывшего сотрудника, у которого остались

оформленные бланки доверенностей, либо подставного лица,

действующего в сговоре с руководством).

Лучшим способом оформления сделки, пресекающим подоб-

ные аферы и защищающим покупателя от «признанки» по ст. 173,

174, 183, а также ст. 169 ГК РФ (см. выше), считается личная явка

на госрегистрацию (или к нотариусу) лиц, имеющих право «пер-

вой» и «второй» подписи, однако в реальности это трудно осуще-

ствимо, ведь руководители организаций, особенно крупных —

очень занятые люди.

Поэтому покупатель или эксперт с его стороны должны прове-

рить полномочия представителя продавца и подлинность дове-

ренности формы

М-2.

ВНИМАНИЕ! В СЛУЧАЕ ОФОРМЛЕНИЯ СДЕЛКИ ПО

ХОЗЯЙСТВЕННОЙ ДОВЕРЕННОСТИ ОТ ЮРИДИЧЕСКОГО

ЛИЦА, ПОКУПАТЕЛЮ НЕОБХОДИМО ПРИСУТСТВОВАТЬ

ПРИ

ЕЕ ВЫДАЧЕ!

Приобретатель недвижимости имеет право приехать в офис

организации и убедиться, что под доверенностью действительно

поставили свои подписи директор и главбух, а также выяснить

полноту полномочий и личность сотрудника, которому последняя

выписана. В случае, если руководство фирмы препятствует этим

законным требованиям покупателя, от сделки лучше отказаться.

Допускается, что сделка, совершенная неуполномоченным или

ограниченно уполномоченным представителем, может быть при-

знана действительной, если должностное лицо, имеющее право

принять решение о сделке, в дальнейшем ее письменно одобрит.

В указанном случае пороки полномочий не имеют существенного

значения и все права и обязанности по сделке возникают с момен-

та ее совершения, а не одобрения.

• нарушение порядка одобрения крупной сделки

Федеральными законами «Об акционерных обществах», «Об

обществах с ограниченной ответственностью» и «О некоммерче-

ских организациях» установлен особый порядок принятия реше-

Глава 4

ДАМОКЛОВ МЕЧ

«ПРИЗНАНКИ»

ния о совершении от имени общества (организации) либо круп-

ной сделки, либо сделки, в которой имеется заинтересованность;

в случае же, если отчуждение недвижимого имущества осуществ-

ляется

.от

имени предприятия, у которого в уставном фонде (ак-

ционерном капитале) есть доля государства, превышающая 25%

активов, то также требуется согласие соответствующего террито-

риального комитета по управлению имуществом. Кроме того,

если цена, указанная в договоре, превышает 100 000 МРОТ, то не-

обходимо получать и разрешение соответствующего подразделе-

ния Антимонопольного комитета (хотя на практике это никто не

делает). Нарушение или ненадлежащее выполнение вышеуказан-

ных процедур приводит к признанию соответствующей крупной

(или) заинтересованной сделки недействительной на основании

ст. 173,

174,

183 ГК РФ, правда, с возможностью последующего

одобрения сделки (об этом шла речь выше).

4.7. Фиктивная выписка граждан

Одним из объектов судебной защиты (и, значит, признания не-

действительными совершенных сделок) является право на жили-

ще, предоставленное гражданам России в соответствии в Консти-

туцией (ст. 40) и Жилищным кодексом РФ. Указанное право реа-

лизуется существующей в России системой регистрации по месту

жительства (ранее — прописки), причем вне зависимости от того,

владеет ли гражданин недвижимым имуществом на праве собст-

венности или является квартиросъемщиком (нанимателем) муни-

ципального или ведомственного жилья.

Прописка (в дальнейшем, во избежание путаницы с понятием

госрегистрации, мы будем пользоваться устаревшими, но более

понятными терминами «прописка — выписка») представляет со-

бой административный акт, т.е. волеизъявление органа госуправ-

ления (в рассматриваемом случае — милиции), направленный на

установление, изменение и прекращение гражданских правоотно-

шений. Именно она подтверждает право пользования жилой пло-

щадью в соответствии с Жилищным кодексом.

На практике часто встречаются случаи, когда граждане РФ ни-

где не прописаны (например, бомжи и эмигранты, сохранившие

гражданство). Несомненно, конституционное право на жилище

этих людей нарушено, и они могут обратиться в народный суд для

его

восстановления. В случае, если указанные лица ранее имели