Шабалин В.Г., Смирнов И.А., Кузьмина А.К. Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовестных партнеров

Подождите немного. Документ загружается.

110 СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

вернуть покупателю указанную в договоре сумму, мотивируя, на-

пример, это тем, что деньги у него украли. Суд же в этой ситуации

выносит, на наш взгляд, явно неправосудное решение — вернуть

продавцу имущество (квартиру, дом) в натуральном выражении,

а покупатель же будет получать причитающуюся ему сумму от

продавца по исполнительному листу (25-50% от ежемесячного

дохода последнего, который, естественно, указывается 1000-

2000 рублей в месяц). Понятно, что такое «кривосудие» вынуждает

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ

(извлечение: ст.

167,

302)

Статья

167.

Общие положения о последствиях недейст-

вительности сделки

Недействительная сделка не влечет юридических последст-

вий, за исключением тех, которые связаны с ее недействильностью,

и недействительна с момента ее совершения.

2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана

возвратить другой все полученное по сделке, а (в том числе тогда,

когда полученное выражается в пользовании имуществом, выпол-

ненной работе или предоставленной услуге) возместить его стои-

мость в деньгах - или иные последствия недействительности сдел-

ки не предусмотрены законом.

3. Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она мо-

жет быть лишь

прекраа^на

на будущее время, суд, признавая сделку

недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

Статья

302,

Истребование имущества от добросовестно-

го приобретателя

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не

имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог

знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе ис-

требовать это имущество от приобретателя в

случае,

когда имуще-

ство утеряно собственником или лицом, которому имущество было

передано собственником во владение, либо похищено у того или

другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое

не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать иму-

щество во всех случаях.

3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть

истребованы от добросовестного приобретателя.

Глава 4

ДАМОКЛОВ МЕЧ

«ПРИЗНАНКИ»

1_М

' покупателя обратиться к внеюридическим способам воздействия

на продавца по принципу «нет человека — нет и проблемы»

(очень часто продавец «пропадает без вести»). Еще более слож-

ная и неразрешимая ситуация возникает, когда перед признани-

ем сделки недействительной образуется «цепочка отчуждения»:

жилое помещение

приватизируется

первым владельцем (буду-

щим истцом), затем оно продается, обменивается, возможно,

наследуется и передается таким путем несколько раз в собствен-

ность третьим лицам. Если после этого один из бывших соб-

ственников (совсем необязательно, что первый) подает исковое

заявление о признании сделки недействительной, то признают-

; ся ничтожными или оспоренными все последующие сделки. При

этом возникает давно известная проблема вещных последствий

недействительных сделок — ведь, с одной стороны, бывший соб-

ственник, выигравший иск, восстанавливается в своих правах на

помещение, а с другой — последний владелец недвижимого иму-

щества является добросовестным приобретателем, и его права за-

щищает ст. 302 ГК РФ.

При этом добросовестный покупатель, узнав о подаче соответ-

ствующего иска, предпринимает все меры, чтобы его нельзя было

выселить из занимаемого помещения, что еще больше запутывает

ситуацию — теоретически дело может дойти до того, что суд при-

знает за истцом (бывшим владельцем) право собственности, а за

ответчиком

<—

добросовестным приобретателем (последним поку-

пателем) — право пользования жилплощадью.

Рассмотрим еще один случай. Бывший собственник (или его

представитель) может подать также и виндикационный иск — о воз-

врате недвижимого имущества из чужого незаконного владения.

При этом последний владелец является приобретателем незакон-

ным (он знал или должен был знать, что переоформленный на него

объект отчуждатель приобрел ненадлежащим образом). В этом слу-

чае последствием удовлетворения такого иска уже является одно-

сторонняя реституция, т.е. бывший собственник получает имуще-

ство в натуральном выражении, а незаконный владелец не полу-

чает ничего. Осознавая порочность подобной практики, явно

Дестабилизирующей гражданский оборот, Конституционный Суд

РФ своим ПКС № 6-П* пришел к выводу, что права лица, счита-

* Постановление Конституционного Суда РФ № 6-П от 21.04.2003 г. «О про-

верке конституционности отдельных положений пунктов 1 и 2 статьи

167

ГК РФ».

112 СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Постановление Конституционного Суда РФ

от

21.04.2003

г. 6-П (извлечение)

«Признать не противоречащими Конституции РФ содержащие-

ся в пунктах 1 и 2 статьи

167

ГК РФ общие положения о последстви-

ях недействительности сделки в части, касающейся обязанности

каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, по-

скольку данные положения — по их конституционно-правовому

смыслу в нормативном единстве со статьей 302 ГК РФ — не могут

распространяться на добросовестного приобретателя, если это

непосредственно не оговорено законом. Конституционно-правовой

смысл положений пунктов 1 и 2 статьи

167

ГК РФ, выявленный Кон-

ституционным Судом РФ в настоящем Постановлении, является

общеобязательным и исключает любое иное их истолкование в пра-

воприменительной

практике».

ющего себя собственником имущества (в нашем случае — продав-

ца или его представителя) не подлежат защите путем удовлетво-

рения иска к добросовестному приобретателю с использованием

правового механизма, предусмотренного ст. 167 ГК РФ, т.е. рес-

титуции. Такая, защита возможна лишь путем виндикации, если

для этого имеются основания, предусмотренные ст. 301-302 ГК

РФ, а именно они дают возможность истребовать имущество даже

и у граждан, проявивших при заключении сделки добрую волю,

разумную осмотрительность и осторожность, а также исполнив-

ших все свои обязательства полностью.

Таким образом, рассматриваемое ПКС провело анализ очень

важной и интересной проблемы о конкуренции исков: что важ-

нее — виндикация или реституция? Конечно, такой вопрос мож-

но сформулировать иначе: кто гениальнее — Пушкин или

Чайков-

с/шм?При

этом получается, что граждане, полагающие, что их

вещные права нарушены, имеют возможность обратиться в суд

как с иском о признании сделки недействительной, так и о ис-

требовании имущества из чужого незаконного владения, одна-

ко при этом им придется доказать, что ответчик (в нашем слу-

чае — приобретатель недвижимого имущества) был недобросо-

вестным, т.е. знал или должен был знать, на что официально

идет, что в большинстве случаев, конечно, нереально.

пава 4

ДАМОКЛОВ МЕЧ

«ПРИЗНАНКИ»

113

К сожалению, большинство граждан, которые по воле судьбы

в результате злонамеренных действий других участников сдел-

[ки

попадают в ситуации, изложенные в этой главе, обращаются за

квалифицированной юридической помощью слишком поздно.

Между

тем такое обращение на этапе подготовки и предваритель-

ных контактов предотвратило бы наступление нежелательных по-

следствий и позволило бы организовать сделку на гораздо более

выгодных для Вас условиях, а также выполнить всестороннюю пра-

вовую экспертизу выбранного варианта, грамотно провести пере-

говоры с оппонентами, подробно узнать «предысторию» отчужда-

емого объекта недвижимости. Не экономьте на услугах квалифици-

рованного юриста — в дальнейшем это может выйти куда дороже!

Бесплатную предварительную консультацию о характере пла-

нируемой или уже совершаемой Вами сделки можно получить по

телефонам: 166-63-34, 506-20-90, 518-05-01.

энфликты

инансовые

Жилищные

сп

ивилизоват

эщита

от

нес

оиск

скрыва

*гентствами

недв1/

строительные пи

оры любой

сложн<

1ый

раздел имуще

(аконного

завладе

правными

должни

поставки товара

задавшим в ДТП

1равоохранительн

жхся

аферистов

1ЖИМОСТИ

рамиды

ния жильем

ками

ыми органами

Наше агентство — это

свобода слова от дела,

свобода дела от совести,

свобода совести от угрызений.

Из фольклора риэлтеров

ГЛАВА 5

ВАС ОБМАНЫВАЕТ ФИРМА

(комплексная проверка юридического лица)

Планируя совершить сделку с недвижимостью, Вы, уважаемый

читатель, трезво взвесили свои возможности и поняли, что весь

этот многотрудный процесс самостоятельно «не потяните». В та-

кой ситуации единственный разумный выход - обращаться к про-

фессионалам: риэлтерам или

девелоперам.

Итак, кто сегодня «де-

лает погоду» на рыке недвижимости и строительства? Как найти

подходящих посредников? Как проверять и контролировать их

действия по подбору и ведению Вашего варианта? Как оградить

себя от сомнительных фирм и финансовых схем? На эти и другие

вопросы мы постараемся ответить в настоящей главе.

Итак, «кто есть ху» на рыке недвижимости и строительства сто-

личного региона? На середину 2005 года в Москве и Подмосковье

действует порядка 4500 субъектов рынка (именно столько кон-

тактных телефонов периодически публикуется в рекламе, что со-

ставляет около 20 тысяч риэлтеров и девелоперов). Если судить

по

(

региональной базе данных «черный список», о которой у нас пой-

дет речь ниже, большинство из них (около 90%) не имели серьез-

ных нарушений (к числу таковых относятся, например, откровен-

ное мошенничество; открытое невыполнение взятых на себя обя-

зательств; немотивированное повышение цены на реализуемый

объект; невозвращение под благовидными предлогами получен-

ной предоплаты или «эксклюзивных» документов; предоставле-

ние некачественных услуг или явное навязывание таковых, а так-

же грубые неумышленные ошибки, которые привели к существен-

ному ущемлению имущественных прав или интересов клиента.

ВАС ОБМАНЫВАЕТ ФИРМА

1_15

Однако, к большому сожалению, на рынке присутствуют и актив-

но действуют неделовые фирмы повышенной опасности, которые

осуществляют свое обогащение путем завладения чужими деньга-

ми и имуществом, причем делается это психологически виртуоз-

но и юридически безнаказанно.

Давайте рассмотрим краткую классификацию субъектов рын-

ка недвижимости и строительства по их технологии; которая сло-

жилась по состоянию на середину 2005 г.:

• 600-650 агентов недвижимости (АН) «старой закалки», кото-

рые в 1995—2001 гг. получили (или купили) лицензии на риэлтор-

скую деятельность (с февраля 2002 г. они формально отменены).

Для этих фирм операции с недвижимостью являются основным ис-

точником дохода, и указанные АН работают относительно честно

(исключения, конечно, есть, но они подтверждают общее правило).

• 800-900 «новых фирм» — это организации, занявшиеся риэл-

торской деятельностью после отмены соответствующих лицензий

(с февраля 2002 г.), часть из них организованная решившими от-

крыть свое дело ведущими специалистами «старых» агентств, од-

нако в большинстве случаев это организации, уставные виды биз-

неса которых

веьма

далеки от недвижимости (например, торговля

продуктами, транспорт, связь, финансы и др.). Но в связи с тем,

что сделки с

жильем,

нежилыми помещениями и строительство —

занятия выгодные, «новые фирмы» стали вести и их;

• 450—500 отделов недвижимости — это фактически те же «ста-

. рые или «новые» АН, но входящие в более крупные промышлен-

ные, торговые или финансовые компании на правах либо струк-

турных подразделений, либо аффилированных

(взаимозавися-

щих)лиц;

• 300-350 девелоперских компаний, которые занимаются стро-

ительством

недвижимости

(жилой и нежилой) и ее дальнейшей

реализацией;

1500-2000 частных риэлтеров и «групп граждан». Это специа-

листы, зачастую весьма высокой квалификации, которые прово-

дят разные сделки (начиная от сдачи комнат внаем и заканчивая

посредничеством при заключении инвестконтрактов) самостоя-

тельно, не регестрируя для своей деятельности юридическое лицо

или используя подставное. На профессиональном жаргоне они

получили название «серые» и «черные» маклеры — в деятельности

первых

видимого криминала нет, вторые же зарабатывают деньги на

ферах,

обмане клиентов, работают с асоциальными элементами,

116

СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

отмывают «паленые» и «юридически грязные» варианты (кстати,

сотрудники АН, получившие квалификационный аттестат броке-

ра, относят себя к «белым» маклерам).

Как распределяются субъекты рынка по количеству совершен-

ных ими сделок? Здесь условно можно выделить четыре группы

риэлтерских фирм.

• Крупные. Совершают всем своим численным составом более

20 зарегистрированных сделок в месяц (не считая аренды). Конт-

ролируют в среднем 35-40% рынка недвижимости. Крупные фир-

мы — в большинстве случаев самые надежные (хотя бывают и до-

садные исключения), с другой стороны, берут с клиентов самые

высокие комиссионные (ни одна солидная компания не станет

работать с Вами, если предполагаемый гонорар составляет менее

4-5 тыс. долларов).

Средние. Совершают 5—20 сделок в месяц, контролируют

около 30% вариантов. В этих фирмах самое благожелательное отно-

шение к клиентам, довольно высокая надежность и более приемле-

мые комиссионные. «Середнячки» — на самом деле «золотая сере-

дина» между крупными и мелкими, и мы советуем Вам обращаться

именно к ним (естественно, после соответствующей проверки).

Мелкие. Совершают по 0—5 сделок в месяц, контролируют

тоже около 25% рынка. Обращаться в них можно только по реко-

мендации Ваших друзей и знакомых, которым фирма успешно

провела сделку, и они остались работой довольны. В мелких агент-

ствах самые низкие комиссионные (в среднем 1,5—3 тыс. долла-

ров за сделку), но, к сожалению, гарантий никаких. Еще один не-

достаток — в них не очень большие базы данных, и подбора вари-

анта придется ждать дольше. Что же, чудес на свете не бывает —

либо быстро и качественно за большие деньги (крупные агентст-

ва) или подольше, но подешевле (мелкие).

Случайные. В основном это частные маклеры и «группы граж-

дан», которые совершают сделки эпизодически, один раз в 2-

3 месяца. Эти риэлтеры возьмутся за любой Ваш вариант

(причем

за весьма скромное вознаграждение — в среднем от 500 долларов),

но результатов придется ждать неопределенно долго. Контроли-

руют они в среднем 10% всех сделок, и обращаться к случайным

маклерам стоит только в случае серьезных денежных затруднений

или по рекомендации очень хороших знакомых.

С 10.02.2002 г., после вступления в действие Закона РФ «О ли-

цензировании отдельных видов деятельности» от 08.08.2001

Глава5

ВАС

ОБМАНЫВАЕТ

ФИРМА

117

jsfe

128-ФЗ,

лицензия на проведение операций с недвижимостью

более не требуется. Фактически ее заменил документ, подтверж-

дающий прохождение фирмой добровольной сертификации каче-

ства риэлтерских услуг и аттестации своих сотрудников. Есте-

ственно, наличие подобных бумаг говорит о том, что фирма рабо-

, тает на рынке более цивилизованно, хотя все накладные расходы

на сертификацию, обучение и аттестацию персонала оплачивают

в конечном итоге клиенты (за счет более высоких комиссионных).

Несколько слов об общественных объединениях риэлтеров,

инвесторов и

девелоперов,

ведь членство в них тоже говорит в

пользу выбранной Вами фирмы. На середину 2005 г. в Московс-

ком регионе действуют:

• Российская Гильдия Риэлтеров (РГР) — самая крупная из об-

щественных организаций, объединяющая специалистов рынка

недвижимости всех регионов России;

• Московская Ассоциация-Гильдия риэлтеров (МАГР) — органи-

зация, объединяющая в основном крупные агентства г. Москвы;

• Добровольная Ассоциация Риэлтеров Московского региона

(ДАР) — объединяет в своих рядах средние и небольшие агентства;

•

Гильдия Риэлтеров Московской области (ГРМО) — филиал

Российской Гильдии по Подмосковью;

• Ассоциация Инвесторов Москвы (АИМ) — организация, объе-

диняющая девелоперские и инвестиционно-строительные фирмы;

• Московский Строительный Союз (МСС) — независимое объе-

динение, в которое входят самые крупные и известные строитель-

ные и девелоперские компании столицы.

Позвонив по телефонам этих организаций, приведенным в

Приложении 6, Вы всегда можете выяснить, какую репутацию

I. имеет выбранная Вами фирма и можно ли ей доверять.

5.1. Схемы обмана приобретателей новостроек

В настоящий момент в крупных городах России и европейской

части СНГ фактически сформировались два рынка жилья: вторич-

нь1й,

на который выставляется недвижимость, уже имеющая хозя-

I ев, и первичный, где работают организации, строящие квартиры и

их продающие. Причем это направление с каждым годом набира-

ет обороты, ведь хозяйствующие субъекты (инвесторы и строите-

ли) достигают при грамотном ведении дела рентабельности на

•ровне

40-60%, что по нынешним временам весьма неплохо.

118 СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Большинство новых домов, возводимых в настоящий момент,

можно классифицировать по двум основным критериям: материал

стен (панель или кирпич-монолит) и местоположение (массовая

или точечная застройка). Давайте остановимся на этих вопросах

подробнее.

Панельное домостроение ведется в Москве с конца

50—х

годов

XX века (именно тогда появились всем известные «хрущевки»).

В настоящий момент в городе действуют 4 основных домострои-

тельных комбината, специализирующихся на зданиях разных

строительных серий (ДСК-1 поставляет комплекты домов П-44 и

их модификаций; ДСК-2 — КОПЭ; ДСК-3 — П-3 и модифика-

ции, ДСК-4 — серии ПД, П-46 и П-55). Кроме того, на московс-

ком строительном рынке активно используется продукция «под-

московных», «военных», «ведомственных» ДСК — они представ-

ляют весьма неплохие серии

М-111,

И-155,

атакже

ГМС.

Естественно, квартиры в панельных домах относятся к жилью

«эконом-класса», так как имеют стандартные планировки, отно-

сительно низкие потолки и посредственные эксплуатационные

характеристики. Более состоятельным гражданам есть смысл об-

ратить внимание на «кирпич-монолит»: каркас такого здания вы-

полняется из монолитного железобетона, а снаружи ведется от-

делка кирпичом. В этих домах предусмотрена свободная плани-

ровка квартир, возможны высокие потолки, большие лоджии

эркеры, подземные гаражи, да и площадь подобного жилья «биз-

нес-класса» значительно больше. Для самых богатых в Москве

строятся и «эксклюзивные» дома. В этом случае в основном ис-

пользуется та же «кирпично-монолитная» технология, однако ка-

чество строительства и требования к инфраструктуре объекта зна-

чительно выше. Естественно, жилье всех трех указанных катего-

рий (эконом-, бизнес- и элита), предназначенное на продажу,

сдается «без внутренней отделки» — в квартирах имеются только

хлипкая входная дверь и наружная столярка (окна), а все осталь-

ное оборудование (сантехника, ванна, электроплита) отсутствует,

а в некоторых домах даже нет отопительных приборов и электри-

ки. На жаргоне риэлтеров подобные квартиры получили название

«бетонные коробки» — ведь потолки и стены внутри не штукату-

рятся и на бетонные полы (стяжку) ничего не кладется.

Все это делается для возможного уменьшения себестоимости

строительства жилья — на середину 2005 г. в Москве она состав-

ляет: для панели — 450—500

$/м

общей площади квартиры,

для

Глава 5

ВАС ОБМАНЫВАЕТ ФИРМА

1_19

кирпично-монолитных

зданий — в среднем 480—600 $/м

(«инве-

стиционная себестоимость», включающая в себя также расходы на

оформление участка, согласования, подведение коммуникаций и

взятки, в среднем в 1,6—1,8 раза выше).

Теперь давайте подробнее о «массовой» и «точечной» застройке.

Первый термин подразумевает возведение «в чистом поле» цело-

го района или микрорайона с централизованной подводкой ком-

муникаций, строительством дорог и инфраструктуры, что, естест-

венно, приводит к уменьшению стоимости квадратного метра. Та-

кое массовое возведение жилья (в Москве в 2005-2006 гг. оно

ведется с Марьинском Парке, Южном Бутове, Некрасовке, Кожу-

хово, Молжаниново) выполняется в основном «панелью улучшен-

ных серий», хотя, конечно, есть и исключения — например, сто-

личные микрорайоны «Куркино» и Новокуркино» застраивается

заново сразу монолитными зданиями.

«Точечными» обычно называют несколько домов (на практике

от одного до семи), которые возводятся либо внутри уже суще-

ствующих кварталов (что, кстати, вызывает массовые протесты их

жителей), либо на пустырях, в промзонах или вместо снесенного

ветхого жилого фонда. Естественно, и себестоимость строитель-

ства, и окончательная цена метра такой застройки выше (в сред-

нем на 20—80% по сравнению с «массовой» теми же сериями (для

панели) или аналогичных проектов (для кирпича-монолита)).

При взаимодействии организации, предлагающей квартиры,

коттеджи или таунхаузы на первичном рынке (а это может быть и

инвестор строительства, и заказчик-застройщик, и фирма-взаи-

мозачетник, и риэлтерское агентство), с потенциальным покупа-

телем (соинвестором, дольщиком, пайщиком, вкладчиком), в ход

часто идут различные схемы и психологические приемы «подъема

пассажира на бабло», т.е. получения с клиента дополнительных де-

нежных сумм, не предусмотренных предварительными договорен-

ностями между сторонами. Кроме того, на практике до сих пор

встречаются попытки лжезастройщиков скрыться с деньгами до-

верившихся им граждан (это деяние попадает под состав ст. 159 ч.

УК РФ), осуществить искусственное банкротство или фиктив-

ное правопреемство своей организации (ст.

195—197

УК), неза-

конно распорядиться полученными с клиентов и других участни-

ков инвестиционного процесса средствами (ст. 176, 177, 200 УК).