Шабалин В.Г., Смирнов И.А., Кузьмина А.К. Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовестных партнеров

Подождите немного. Документ загружается.

100

СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

жилье в собственности, то суд может признать соответствующие

сделки ничтожными на основании ст. 168, 169 ГК РФ (см. выше).

Давайте подробнее рассмотрим случаи, которые могут возникнуть

на практике.

• из квартиры (комнаты, дома) все выписаны

На жаргоне риэлтеров это называется «квартира свободна». В

указанном случае необходимо проверить подлинность прописки

бывших жильцов на новом месте (путем получения выписок из

домовой книги и там, и там). Настаивайте на том, чтобы продав-

цы получили соответствующие документы в Вашем присутствии,

уже выданным доверять не следует, ведь выписка из домовой кни-

ги — документ, не имеющий никаких степеней защиты и легко

подделываемый.

Полученные сведения обязательно перепроверяются через ми-

лицию (через базу данных ЦАСБ и паспортный стол, см. главу 3).

Крайне настороженно следует относиться к случаям, когда

граждане выписались в отдаленные регионы России, страны СНГ

или выезжают на ПМЖ в дальнее зарубежье (о третьем случае

смотри ниже).

• продавцам есть куда прописаться

В этом случае продавцы пока еще прописаны по старому месту

. жительства (отчуждение именно этого объекта и планируется), од-

нако у них на руках имеется разрешение на прописку по новому

месту (справка формы № 6, см. Приложение 2), выданное либо на

жилплощадь родственников, готовых их прописать, либо по адре-

су, где у продавцов в собственности имеется другое жилье. Часто

при совершении «альтернативных» обменов путем двойной куп-

ли-продажи продавцы заявляют, что они будут прописываться на

жилплощадь, купленную в дальнейшем, чаще всего на средства,

полученные от продажи своей квартиры, т.е. пока им выписывать-

ся некуда (см. случай, рассматриваемый ниже).

Справка формы № 6 — документ, имеющий обратную силу: в

любой момент по заявлению родственников, давших согласие на

прописку к ним, форма может быть отозвана. Также часто встре-

чаются поддельные справки, особенно если они были выданы в

другом субъекте РФ (внутри одного населенного пункта милиция

обычно делает запросы своим коллегам, а в разных — нет).

Во всех рассматриваемых случаях, кроме «альтернативы», по-

купателю необходимо дождаться прописки продавца по новому

месту и лишь затем совершать сделку и производить расчеты.

Глава4

ДАМОКЛОВ

МЕЧ

«ПРИЗНАНКИ»

101

•

продавцам

выписаться некуда

В этом случае граждане планируют реализовать свою недвижи-

мость чисто с целью получения денег и не имеют возможности

i (или не хотят) приобретать какое-либо жилье взамен. В

1992—1999

гг.

было очень много случаев, когда риэлтеры или сами покупате-

;

ли «оформляли» таким людям (в основном это асоциальные эле-

[ менты) «прописку в никуда» — по месту прежнего жительства пре-

доставлялась

фальшивая форма № б (см. Приложение 2),

гражда-

|не

выписывались из своей квартиры и фактически шли бомжевать.

Естественно, в дальнейшем подобная сделка будет признана судом

| недействительной (на практике встречались случаи, когда некото-

крые

юристы-«стряпчие» специально искали таких людей и органи-

зовывали «признанку»).

Чтобы избежать указанных негативных последствий, а также в

[случае оформления «альтернативы», для продавцов необходимо

[«купить прописку» — обычно на имя последних за счет покупате-

|ля или риэлтерской фирмы (за 300—500 долларов) приобретается

часть дома-развалюхи в одной из соседних областей, и выписка

осуществляется именно туда под контролем покупателя или

агентства. В дальнейшем все накладные расходы возлагаются на

продавца (пропорционально уменьшается сумма, выдаваемая по-

следнему «на руки»). При этом жителей престижных городов, где

существуют ограничения на прописку (Москва, Петербург, Воро-

[неж,

Ростов, Краснодарский край) волнует вопрос — будут ли

они, выписавшись подобным образом, иметь в дальнейшем право

[.прописаться

в свой город назад? Ответ положительный — такие

[

граждане могут вернуться в свой регион в любой момент, причем

без уплаты каких-либо налогов и сборов.

• граждане выезжают за границу (на ПМЖ)

При сделках с указанной категорией продавцов покупателю

[надо быть предельно внимательным и осторожным — в последнее

время большое количество

«отъезжантов»,

продавших в 1992—

2005

гг.

свои квартиры и уехавших на ПМЖ за границу (с сохране-

нием российского гражданства), подают через представителей

(без личной явки) исковые заявления о признании совершенных

сделок недействительными на основании того, что было наруше-

но их конституционное право на жилище в пределах РФ. Конеч-

но,

выиграть подобное дело представляется весьма проблематич-

ным, но если представитель таких эмигрантов (особенно если в

Уставе

семьи последних есть дети) сможет доказать, что после-

102 СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

дним на чужбине негде жить и они собираются вернуться в Рос-

сию, то суд может удовлетворить исковые требования с примене-

нием двусторонней реституции (продавцам — квартира, покупа-

телю — сумма, указанная в договоре).

Чтобы избежать подобных последствий, покупателю необходи-

мо настаивать на том, чтобы

«отъезжанты»

сначала «освободили»

продаваемую жилплощадь (т.е. прописались к родственникам,

«купили прописку» или имели иное место жительства на террито-

рии

РФ), а только после этого совершали сделку.

• в квартире остались

невыписавшиеся

жильцы

На жаргоне риэлтеров этот случай называется «квартира с та-

раканами». Подобное явление часто встречалось при отчуждении

недвижимости в

1992-1999

гг.: бывшие хозяева продавали свою

жилплощадь, получали с покупателей деньги и не выписывались.

Естественно, что в настоящий момент такие квартиры и

комнаты

продаются на 20—25% дешевле их реальной рыночной стоимости

(скрыть факт наличия «тараканов» от нынешнего покупателя

практически невозможно).

Законным путем решения данной проблемы является подача

искового заявления в суд о лишении бывшего владельца права

пользования жилплощадью, однако последний (если «таракан»,

конечно, жив) может подать встречный иск о признании совер-

шенной им сделки недействительной (по основаниям, изложен-

ным выше).

4.8. Сделки с неисполненными обязательствами

К рассматриваемой категории относятся сделки, совершенные с

так называемыми «юридически грязными» объектами (подробнее

об этом — см. главу 1), т.е. обремененные либо следственным, про-

курорским или судебным арестом, либо гражданскими неисполнен-

ными обязательствами, речь о которых пойдет ниже.

Сюда

же отно-

сятся операции с объектами, которые, выражаясь языком профес-

сионалов, «вынимали из базы данных», т.е. на сделки с ними сначала

был наложен арест, а потом соответствующий орган (следствие, суд

или прокуратура) отменял собственное решение (естественно, под

материальным влиянием или нажимом заинтересованных

участни-

ков сделки). Давайте более подробно рассмотрим основные неис-

полненные обязательства, наличие которых может привести к

при-

знанию совершенной сделки ничтожной или оспоримой.

/7тава4

ДАМОКЛОВ МЕЧ «ПРИЗНАНКИ» 103

• семейные споры

На практике чаще всего встречаются споры о режиме общей со-

вместной собственности супругов (см. табл. 4.3); отсутствия со-

гласия одного из супругов на отчуждение имущества, нажитого в

период брака; признания брачного контракта недействительным

или

самого брака фиктивным, а также случаи, когда один из «суп-

ругов», оформив фиктивный брак ради получения гражданства

или прописки, скрывается, и его местонахождение не установле-

но. Чтобы избежать проблем с семейными спорами, необходимо

сравнить дату вступления в брак или

его

расторжения по паспор-

ту собственника (см. Приложение 2) со временем приобретения

объекта недвижимости, и при наличии общей совместной соб-

ственности (см. табл. 4.3) желательно присутствие супруга (в том

числе бывшего) при оформлении сделки, ведь разрешение от пос-

леднего может быть поддельным.

• наследственные споры

Разновидностей наследственных споров, в том числе и по по-

воду недвижимого имущества, очень много, поэтому постараемся

выделить самые распространенные из них: признание недействи-

тельным завещания; обнаружение новых наследников по закону или

завещанию, в том числе вновь родившихся и в результате призна-

ния отцовства в судебном порядке; нарушение сроков и процедуры

вступления в права наследства; принятие наследства лицами, не

имевшими права это делать; фиктивное объявление гражданина

умершим; подделка завещания, особенно удостоверенного не нота-

риусом, а должностными лицами, а также ряд других.

При экспертизе документов по сделке, где на каком-либо из

этапов отчуждения была смерть собственника и наследственное

производство, необходимо прежде всего установить причину

смерти: если человек умер насильственным путем или был при-

знан умершим в соответствии со ст. 45 ГК РФ, то сделка нуждает-

ся в очень тщательной проверке! Это же требование относится и к

случаю, если умерший гражданин (в первую очередь пожилой) за-

ключил договор «пожизненки» (см. ниже) и скончался через 1—2

года после его вступления в законную силу.

• жилищные споры

Жилищных споров, в том числе и среди бывших квартиросъем-

щиков или собственников жилья (это выясняется при проверке

«Цепочки отчуждения», см. главу 3), на практике встречается

очень много. Наиболее распространенными из них являются:

on-

104

СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Таблица 4.5

Основания признания сделок с недвижимостью недействительными

(по частоте подаче исков в народные суды в 1993-2005 годах)

Схема признания

Нарушение прав несовершеннолетних

2. Совершения сделки под влиянием *

заблуждения, имеющего существенное

значение

3. Совершение сделки неуполномоченным

лицом (лжедоверенность)

4. Совершение сделки в состоянии алко-

гольного, наркотического или токсичес-

кого опьянения, в болезненном состоянии

5. Недееспособность или ограниченная

дееспособность лица, совершившего

сделку'

6. Подделка правоустанавливающих

документов по сделке или изготовление

фальшивых

7. Фиктивная выписка граждан

(без прописки по новому месту жительства)

8. Совершение уголовно наказуемых

деяний с целью завладения недвижимостью

9. Переоформление недвижимости на

подставное лицо с целью уклонения

от ареста имущества

10. Совершение, сделки под влиянием

обмана

11.

Неадекватный уход и содержание

при заключении договоров ренты и

«пожизненки»

12. Отсутствие согласия супруга на

совершение распорядительных действий

по совместно нажитому имуществу

13.

Нарушение преимущественного права

покупки

14. Возврат граждан, ранее выехавших на

ПМЖ (с сохранением гражданства)

по старому месту жительства в РФ

Основания

ст. 172,

175ГКРФ

ст.

178ГКРФ

ст.

183ГКРФ

ст.

177

ПС

РФ

ст. 171,

176ГКРФ

ст.

169

ПС

РФ

ст. 40

Конституции РФ

ст.

169ГКРФ,

соответствующие

статьи УК •

ст.

170ГКРФ

ст. 170,

250

ГК

РФ

ст. 178,

179ГКРФ

ст.

256ГКРФ

ст. 170,

250

ПС

РФ

ст. 40

Конституции РФ

ДАМОКЛОВ МЕЧ

«ПРИЗНАНКИ»

105

Таблица 4.5 (окончание)

Схема признания

15. Нарушение процедуры принятия

наследства

16. «Отмывка «палева», т.е. переформление

недвижимости, полученной в результате

насильственных действий, на подставных

ЛИЦ

17.

Неправильное оформление документов

при передаче большей суммы денег, чем ука-

зано в договоре

18.

Сознательное невозвращение кредита,

полученного под залог недвижимости

19. Мнимое ущемление прав несовершен-

•

нолетних,

уехавших с родителями на ПМЖ

за границу

20. Совершение сделки юридическим

лицом вне пределов его правоспособности

или неуполномоченным представителем

21.

Мнимый обмен (родственный или при

продаже неприватизированной комнаты)

[22.

Кабальная сделка (совершенная под

влиянием стечения тяжелых обстоятельств

на невыгодных условиях)

23. Неточности, ошибки, поправки, под-

чистки в тексте правоустанавливающих

документов

24. Ущемление прав лиц, выписанных

по броне или находившихся в местах

лишения свободы

25. Удостоверение сделки нотариусом,

не имеющим соответствующих полномочий

Основания

Гл. 64 ГК РФ

ст. 170,

179ГКРФ

ст.

170ГКРФ

ст.

170ГКРФ

ст. 172,

175ГКРФ

ст. 173,

174ГКРФ

ст.

170ГКРФ

ст.

179ГКРФ

ст.

168ГКРФ

ст.

62ЖКРФ

ст. 12 Основ

Законодательства

о нотариате

Примечание: схемы признания сделок недействительными приведены

в порядке убывания частоты подачи соответствующих исков в Народные суды

г. Москвы (в 1993—2005 гг.) (чаще всего иски подавались по основанию

нарушения прав детей (схема 1). Реже всего — на основании неуполномочен-

ного нотариуса (схема 25)).

106 СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

ределение, выдел и деление долей; признание недействительной при-

ватизации (см. выше); деление лицевых счетов и принудительные

обмены неприватизированного жилья; расселение (разъезд) бывшей

коммуналки; а также «расслужебливание» квартир или их

переплат

нировка с объединением. Именно указанные схемы чаще всего при-

водят к жилищным спорам (с возможностью признания всех совер-

шенных с таким жильем сделок недействительными), поэтому в

процессе экспертизы квартиры с такой предысторией должны

проверяться более тщательно.

• ущемление прав детей

Как уже говорилось выше в настоящей главе, ущемление жи-

лищных прав малолетних (от 0 до 14 лет) и несовершеннолетних

(14—18

лет) является самым распространенным основанием при-

знания сделок недействительными (см. табл. 4.5). Поэтому в про-

цессе экспертизы (при просмотре паспортов владельцев, бесед с

соседями, посещения домоуправления) необходимо выяснить со-

став семьи бывших и нынешних собственников, причем с учетом

лиц, которые были несовершеннолетними в момент приватизации

и отчуждения объекта (сейчас они уже взрослые). Особенно тща-

тельно нужно проверять варианты, где родители вместе с детьми

выезжали на ПМЖ за границу; там, где приватизация и продажа

осуществлялись в 1992—1994 гг. (до 11.08.1994 — даты принятия

первых изменений и дополнений в Закон РФ «О приватиза-

ции...»)*; атакже сделки с семьями асоциальных элементов.

• наличие договоров аренды (найма)

Лицами, уезжающими на

ПМЖ

за границу и продающими свое

жилье, часто организуется такая незамысловатая афера: буквально

за 1-2 дня до сдачи документов на регистрацию для продажи, когда

все предварительные справки (в нашем случае — из домоуправления

и налоговой инспекции) уже собраны, владелец заключает с треть-

им лицом (чаще всего подставным) договор найма или аренды про-

даваемой квартиры на длительный срок (до 5 лет включительно) и

регистрирует последний надлежащим образом (в налоговой инспек-

ции и домоуправлении). После всего вышеперечисленного подстав-

ной жилец занимает жилое помещение и препятствует вселению

туда покупателя (при надлежаще оформленном договоре аренды

выселить лжеарендатора можно только в судебном порядке).

* Закон РФ № 1541-1 от 04.07.1991 г. «О приватизации жилищного фонда

РФ» (в редакции от

29.12.2004

г., отдельные положения действуют до

01.01.2007

г.)-

ава_4

ДАМОКЛОВ МЕЧ

«ПРИЗНАНКИ»

107

Чтобы не стать жертвой такой простой «панамы», желательно

случаях, когда продавец уезжает на ПМЖ или переезжает в дру-

гой город (регион), перед окончательным расчетом и подписани-

ем акта приемки-передачи еще раз посетить домоуправление и

сразу переоформить лицевой счет (именно в нем указаны сведе-

ния о законно зарегистрированных договорах найма).

о наличие броневых свидетельств

Под этим термином подразумевается весьма распространенная

процедура бронирования жилых помещений (граждане, имеющие

право его пользования, выписываются, получают броневое свиде-

тельство и имеют право в дальнейшем вернуться назад). Возмож-

ность забронировать свое жилье имеют лица, служащие в армии и

других силовых ведомствах (срочники, контрактники, офицерс-

кий состав), граждане, работающие в официальных учреждениях

РФ за границей; выехавшие по оргнабору в районы Крайнего Се-

вера и приравненные к ним, а также начиная с

23.06.1995

г. (даты

вступления в действие

ПКС

№ 8-П)* лица, осужденные к лише-

нию свободы (на любой срок) и дети-сироты, помещенные на вос-

питание в детдома. В случае, если после выписки указанных кате-

горий лиц с занимаемой жилплощади будет выполнена ее прива-

тизация и продажа, то последние будут признаны ничтожными на

основании ст. 168, 169 ГК РФ (см. об этом выше).

Сведения о выдаче броневых свидетельств имеются в паспор-

тных столах домоуправлений (в карточке учета делается соответ-

ствующая запись) и в учреждениях, собственно их выдающих

(в Москве это — МГКА «Мосжилсервис», см. Приложение 6).

На практике встречались случаи замены или подмены соответ-

ствующих архивных карточек (в выписке из домовой книги све-

дений о броне уже не было), поэтому при проверке цепочки от-

чуждения (если есть соответствующие подозрения) необходимо

обращаться в организацию, броневые свидетельства выдающую

(например, в МГКА «Мосжилсервис» соответствующие данные

хранятся 10 лет). После введения в действие (с 01.03.2005 г) но-

вого ЖК РФ термин «бронирование» заменен на более широкое

понятие «сохранение жилого помещения», однако суть явления

не изменилась.

* Постановление Конституционного Суда РФ № 8-П от

23.06.1995

г. «По делу

проверке Конституционности части первой и пункта 8 части второй ст. 60 ЖК

РСФСР...».

108 СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ 1

• наличие договоров ренты и «пожизненки»

Безусловно, к вариантам «из группы риска» для покупателей

от-1

носятся квартиры, в которых бывшие владельцы (живущие ныне

или уже умершие) заключали договора ренты или пожизненного]

содержания с иждивением. На рынок очень часто

выставляются,

объекты «с отсрочкой заселения», фактически это квартиры и ком- \

наты с живущими в них пожилыми людьми, а продается при этом

только уступка прав требования, хотя сам объект юридически пе- ]

реходит в собственность покупателя. Другой весьма

распростра-j

ненный случай — «срочная» продажа квартиры по более низкой

цене сразу после смерти получателя ренты (иногда вариант прохо-

дит «отмывку» на подставных и выставляется уже по рыночной

стоимости (см. главу 3)). По подобным объектам в дальнейшем

очень часто (пожилым человеком через представителя или род-

ственниками умершего) подаются иски о признании недействи-

тельными договоров «пожизненки» и последующего отчуждения

квартиры, а также заявления в прокуратуру о якобы насильствен-

ной смерхи получателя ренты с целью завладения жильем послед-

него. Поэтому если при выяснении «цепочки отчуждения» уста-

навливается наличие на одном из этапов «пожизненки», то вари-

ант должен проверяться более тщательно и профессионально.

• наличие договоров залога (ипотеки)

В рассматриваемом случае покупателю (обычно по цене не-

много ниже рыночной) предлагается объект (квартира, комната,

дом, нежилое помещение), который ранее принадлежал несосто-

ятельному должнику, т.е. не был выкуплен из залога. Практика

показывает, что 70-75% лиц, заложивших свою жилплощадь

в,

банках или у ростовщиков (подробнее об этом см. в начале гла-

вы), не способны выплатить проценты по кредиту и поэтому за-

лог (т.е. объект недвижимости) теряют. В 1992-2000 гг., да и на

сегодняшний день, на рынке кредитования «под недвижимость»

принята нецивилизованная форма оформления самого залога:

кредитор (банк или ростовщик) настаивает на отчуждении (фик-

тивной продаже) объекта, причем с обязательной выпиской се-

мьи должника. Впоследствии такая сделка легко может быть

признана ничтожной на основании ст. 170 ГК РФ (об этом см.

выше), особенно если выписка осуществлялась «в никуда». При-

чем проверить указанные факты (что квартира была под залогом)

в случае оформления через фиктивную куплю-продажу невоз-

можно, покупатель или эксперты с их стороны узнают об этом чи-

'Глава4

ДАМОКЛОВ МЕЧ «ПРИЗНАНКИ»

109

сто случайно (продавцы, естественно, на подобную тему не рас-

пространяются).

В случае цивилизованного оформления кредита (через имею-

щий лицензию банк, с подписанием кредитного договора и дого-

вора купли-продажи с ипотекой) и невыполнения должником

своих обязательств, возникает много формальных трудностей

при отчуждении объекта залога в пользу банка и в дальнейшем

покупателя, но именно исполнение указанной процедуры позво-

ляет защитить интересы последнего (т.е. покупателя) от недобро-

совестных действий несостоятельного должника или его дове-

ренных лиц.

4.9. Последствия признания сделки недействительной

В случае если сделки, о которых

шла

речь в настоящей главе, бу-

дут признаны судом ничтожными или оспоренными, то во всей ос-

троте встает вопрос исполнения судебного решения, т.е. получения

бывшим собственником, выигравшим иск (продавцом), своего

имущества от нынешнего его пользователя, лишенного судом пра-

ва собственности (покупателя). В самом общем случае, согласно ст.

167 ГК РФ, действует принцип двусторонней реституции — каждая

из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по

сделке. В рассматриваемом случае продавец получает недвижимое

имущество (объект) в натуральном выражении, покупатель же —

денежную сумму, указанную в договоре.

Порочность этого принципа очевидна — с одной стороны, за

время владения объектом покупатель мог внести в него значитель-

ные усовершенствования (например, сделать дорогой ремонт), с

другой — в договоре была указана сумма либо по справке БТИ (ниже

реальной в 2—20 раз), либо не превышающая 5000 минимальных

зарплат (по просьбе продавца, чтобы уклониться от уплаты подоход-

ного налога в 1992—2000 гг.), или 1 млн рублей в соответствии со ст.

220

НК

РФ. В этих случаях применение двусторонней реституции

значительно ущемляет интересы покупателя, чем и пользуются

многочисленные аферисты, организующие «признанку»

по

тем схе-

мам, которые были рассмотрены в настоящей главе.

В судебной практике встречается еще более парадоксальная

ситуация: предположим, что в договоре указана реальная ры-

ночная стоимость объекта. Однако после признания сделки не-

действительной сторона, выигравшая иск (продавец), не может