Шабалин В.Г., Смирнов И.А., Кузьмина А.К. Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовестных партнеров

Подождите немного. Документ загружается.

140 СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

4. «Убитые», «грязные» и «паленые» варианты.

Под этими жаргонными терминами подразумеваются объекты

(квартиры, комнаты, дома), которые предлагаются риэлтерами

наивным клиентам в первую очередь, однако имеют низкое каче-

ство или неустранимые недостатки (убитые), обременены скры-

тыми или явными правопритязаниями третьих лиц (грязные) или

прошли отмывку после криминального завладения (паленые). Ес-

тественно, что маржа агентства при сделке с такими вариантами

будет максимальной, а введенные в заблуждение приобретатели

получают, образно выражаясь, «дополнительный геморрой за свой

же деньги».

Существует и более «мягкая» форма подобных недобросове-

стных действий — мнимая или поверхностная проверка юриди-

ческой чистоты сделки со стороны фирмы. Клиенту в подобном

случае «поют народные частушки» типа — «комнату и хозяев мы

проверили, можно вносить аванс» или «мы с криминальными

квартирами не работаем в принципе». В дальнейшем, возможно

уже после совершения сделки, темная предыстория объекта

всплывает, и приобретателям приходится самостоятельно отду-

ваться по принципу «кто последний, тот и папа...».

5. Изменение схемы проведения сделки.

«Главное — ввязаться в серьезный бой, а дальше видно будет»

—

этот наполеоновско-ленинский принцип исповедуют многие не-

добросовестные риэлтеры, предлагая потенциальным клиентам

заведомо нереальные или экономически невыгодные для себя ус-

ловия проведения сделки, особенно сложной (многоступенчатая

альтернатива, расселение коммуналки), только с целью «посадить

заказчика на крючок». В дальнейшем, по ходу реализации наме-

рений, исполнители (агентство) искусственно создают надуман-

ные трудности, и сценарий проведения сделки корректируется,

естественно, в пользу фирмы и в ущерб клиенту. У «суперпрофес-

сионалов», действующих подобным образом, существует много

схем, основными их которых являются:

• «чистая» продажа взамен «альтернативы»

Заказчик обращается в агентство с просьбой помочь совершить

ему альтернативный обмен. Фирма подписывает договор, назна-

чает стандартный размер комиссионных (по 3—5 % с каждой из

квартир — продаваемой и покупаемой), а после, ссылаясь на «объ-

ективные трудности», предлагает разбить сделку — не совершать

(пава

5 ВАС ОБМАНЫВАЕТ ФИРМА

141_

две купли-продажи «одним пакетом», а сначала продать клиент-

ское жилье, особенно если в нем никто не прописан. В договор

вносятся дополнительные соглашения, комиссия увеличивается

до 6 % за одну квартиру, и она быстро продается.

• разбивка сложной сделки

В случае разъезда заказчиков из одной большой квартиры в две-

три,

агентство через некоторое время «настоятельно рекомендует»

сделать обмен «одна на одну», например, продать клиентскую

трешку» и купить необходимую «двушку», а с «однушкой» пока по-

временить. Далее на приобретение недостающего жилья заключа-

ется уже новый, однозначно кабальный для заказчика договор.

схема «вторичка-первичка»

В этом случае клиенту, желающему совершить альтернативу,

предлагают купить другое жилье (в новостройке, зачастую на ну-

левом цикле строительства). Подобная схема часто используется

в агентствах, одновременно работающих и на вторичном, и на

первичном рынках. Естественно, такая схема очень выгодна фир-

ме, ведь комиссия примерно такая же, а оформлять сделку намно-

го проще.

• «маринование» чрезвычайных клиентов

Если в лапы недобросовестных маклеров попадается заказчик,

у которого существуют действительно «срочные мотивы» прода-

жи недвижимости (при этом исполнитель знает «день икс», когда

клиенту нужны деньги), то в ход идут обещания продать объект

«за неделю до этого дня» по более высокой цене, заказчика сажа-

ют на эксклюзив (правда документально не обговорив «привлека-

тельную» цену), потом приводят несколько подставных, один из

которых даже вносит аванс (правда не продавцу, а в агентство). За

день-два до «икса» подобный лжепокупатель от сделки отказыва-

ется, а несчастный продавец остается загнанным в угол — деньги

нужны уже завтра!

Далее на объект приводят нового «покупателя» (на самом

деле

это сотрудник фирмы), который готов тут же заплатить за

квартиру 75-80 % от ее реальной рыночной стоимости (в самых

Наглых

агентствах к продавцу просто приходит директор с соот-

ветствующей суммой денег). Несчастный хозяин понимает, что

го

надули — однако документы на жилье находятся «на эксклю-

зиве» в фирме, а денежная сумма, хоть даже и меньшая, нужна

была

еще вчера...

142

СДЕЛКИ

С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

ИМИДЖ - НИЧТО. ЖАЖДА ДЕНЕГ - ВСЕ.

о^з

много

Тактика

недобросовестных

риэлтеров сродни

"Ч""~";

«ите,

клиента) сначала

знуряют

и подавляют морально а

разводят на деньги. После

соответствующей

обраоотки,

мн

Р°«°

забывают о том, зачем они обратились

Р"™ю

п0

рекомендации

Известный

актер В. обратился в крупную

«™»псР

яРУзей,

чтобы совершить

альтернативную

сделку,^Он

*<™™^

£,

квар

натную

квартиру на.проспекте Мира, а взамен купить двухкомн

тиру

для

мамы

„

однокомнатную для себя.

сложнос-

Не

проблема, ответили риэлтеры, мы

с0Ю

шае

"^^

аотиру

торги,

та, мы -

су

перпрофи.

В компании обещали выставить квартиру н

*"**

продать

ее

тому,

кто

больше^заплатит.

с(мб

„

ри

Покупатели есть, но цены кажутся им

элтеры.

в.

•'•""•

шл

Этс

татели есть, но

цчпт

ы*~,»—

после

«торгов»

и предложили: надо

снижать

даны. ^

коронный предлог: первым делом - сбить

цену,

но

их коронный предлог:

первъи

зил.

За

два месяца (пока действовал

антов

кв

ят

,.„

rrn-rt

/>г\пн\ттек»

два месяца (пока

действовал

i.^».«

™*

^артир

- пять

«однушек»

и пять

<<»—

^ ^

орилос

Предлй

не

просто

мало,

а катастрофически мало. Дело

явне.не

сп

жен

нь

1е

квартиры

В.

не

подходили.

Чтобы

ускорить

процесс,

ри

°жил

разбить сделку.

„пяснили

суперпрофессионалы,

- да

«Ваша

сделка очень сложная, - пояснили

cynepjiy

& сначап

ее

упростим. Мы продадим вашу

«трешку»

^1шТ

«*

двухкомнатную квартиру, а потом

займемся

поиска

Кто

бы тут заметил подвох? В. тоже его не заметил. Он

.о

Кактолько

первый подходящий вариант

был

найден

на

ЭТ

же квартиру есть еще покупатель: «Чтобы она дос

залог,

но не одну тысячу

долларов, как

залог

внес, его

квартиру

продали. Но

™ГтГх7зяёв

"'подняли

цену,,

- со-

' -

«Яа

квартиру, которую вы хотите

пшь

'*™°"^"подъемную

новую

об

Щили

риэлтеры клиенту и назвали ему совершенно неподъем у

Потом

fit,,™„™„.,г,

попытка,

третья... _ _..

..„^„„„лл

:ры

объявили,

что

, вам, надо внести

договором,

две».

состоялась.

своих прежних планах В. уже и не

вспоминал,

он и

дут

ф оД

об

Ратился

в солидную риэлтерскую фирму Теперь он ме

1тал

*"•

купить хотя бы двухкомнатное жилье.

Глава5

ВАС ОБМАНЫВАЕТ ФИРМА 143

Уйти от риэлтеров В. не мог. Не потому что не хотел — они держали у себя

его деньги.

Тонорар

в размере 6 тысяч долларов, который, нимало не беспо-

коясь

том, что клиенту еще не нашли другое жилье, риэлтеры прикармани-

ли, как только квартира В. была продана (по сути дела, после этого они могли

уже не работать). А еще — залог в 2 тысячи долларов, да плюс 4 тысячи долла-

ров — т. н. плата за невыписку. «Эти деньги вам вернут, когда вы будете пере-

езжать»,

—

пообещали

актеру

фирмачи...

Кстати, о

выписке.

По договору хозяева проданных квартир должны из

них выписаться и выехать в течение месяца. Настало время выписываться и

нашим героям. Просрочка угрожала им штрафом. За каждый день просрочки

В. должен был платить риэлтерам по 100 долларов.

Итог обращения в «солидную компанию» оказался плачевным. Сегодня

В. и его мама, по сути дела, бомжи. Из своей квартиры они выписались,

, а

квартиру,

в которую могли бы въехать, риэлтеры им так и не нашли.

— «Ну, куда же вы

теперь?"—

жалостливо спросили уходящего из конто-

ры В. сердобольные

риэлтерши.

— «Если что, опять приходите к нам».

«Московский комсомолец»

6. Неснятие объекта с продажи.

Способы «взятия на фу-фу», о которых пойдет речь ниже, направ-

лены против потенциальных покупателей, которые обращаются в

агентство с целью приобрести объект, по которому у фирмы есть экс-

клюзивный договор с продавцом (получается, что риэлтеры пред-

ставляют интересы последнего, а неискушенный приобретатель для

них — дополнительная «дойная

корова»).

После получения предо-

платы квартира с продажи не снимается, а выставляется, зачастую на

другой

рекламный телефон и с небольшим изменением исходных па-

раметров, по более высокой цене. В случае появления очередного по-

купателя, готового, например, заплатить за вариант на 3 тыс. $ доро-

же, первому «пассажиру», возможно, вернут все полученное от него,

мотивируя

разрыв сделки тем, что «продавец передумал (или поднял

Цену)». Естественно, в договоре (соглашении) между фирмой и не-

состоявшимся покупателем предусмотрено, что агентство не несет

ответственности за подобные действия продавца.

В похожей ситуации уличить нечистых на руку риэлтеров труд-

но, но можно. Попытайтесь внести в текст договора пункт, что в

Сл

учае

неснятия объекта с продажи фирма обязана выплатить

^траф

в размере внесенной предоплаты (т. е. вернуть деньги в

дойном

размере). Если компания отказывается это сделать

(в крупных агентствах так и бывает), то попробуйте привлечь своего

«Подставного» покупателя, предварительно, в течение 1—2 недель

144 СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

просматривая рекламу фирмы или вариантов

(как

уже говорилось

выше, объект выставляется на другой телефон, его параметры (но-

мер дома, площадь, этаж) немного изменяются, но показывается

все равно та же квартира). Идеальный случай — записать сцену

повторного показа, беседы с хозяевами и подготовку к внесению

новой предоплаты на диктофон.

Разновидностью указанной схемы является «прокрутка предо-

платы» — подробнее об

этом

речь пойдет в разделе 9.6 нашей книги.

7. Невозвращение предоплаты или документов.

Как известно, потенциальный покупатель является ключевой

фигурой рынка недвижимости — ведь все остальные

его

участни-

ки кормятся с денег приобретателей. Поэтому будущим хозяевам

«гарантированы» почет, уважение, любезность и обходительность

не совсем добросовестных риэлтеров... но только до того волную-

щего момента, когда определенное количество «открыточек к сто-

летию Бенджамина Франклина» перейдет из Вашего кармана в

руки партнеров по сделке. А потом, как утверждает народная муд-

рость, будет и суп с котом, и пирожки с котятами, а также

боль-

шая головная боль за свои же деньги.

Такое же нежное и трепетное отношение у недобропорядочных

«суперпрофессионалов» и к своим «эксклюзивным» продавцам —

естественно, до тех пор, как оригиналы правоустанавливающих до-

кументов окажутся в сейфе фирмы (или в столе одного из сотрудни-

ков). Далее в ход идут всевозможные методы и приемы, которые мы

рассматриваем в этой главе, и, казалось бы, дело сделано...

Однако в реальности все обстоит немного сложнее. Зачастую

агентство просто не может выполнить свои обязательства перед

заказчиками (последние на изменение условий сотрудничества,

достигнутых «на берегу», при подписании договора не идут); либо

клиенты начинают понимать, что фирма, выражаясь

фигурально,

«сахарит им мозги» и сотрудничество с этой организацией чрева-

то серьезными финансовыми потерями. Однако предоплата (в

случае покупателя) или документы (продавца) уже переданы,

при разрыве отношений их врядли удастся получить назад.

Итак, каковы противоправные действия фирмы против вне-

сшего предоплату покупателя?

• препятствия к оформлению. Очень распространенная ошибка

покупателя заключается в том, что он сначала вносит в агентство

аванс (задаток), а только потом начинает заниматься экспертизой

документов по сделке (подробнее об этом смотрите главу 3).

Глава 5

ВАС ОБМАНЫВАЕТ ФИРМА

145

в процессе таковой вскрываются подлинные или мнимые обстоя-

тельства, препятствующие оформлению (например, в дальнейшем

сделку можно будет признать недействительной, см. главу 4) и

клиент от варианта отказывается (перестраховывается или просто

боится), то агентство ему предоплату, скорее всего, не отдаст!

Соавтору

этой

сделку, где его кл

ших» агентов нед|

условий стороны

ланий,

который в

После

оконча

дал

руководителю

ментальный

вопр

— А не

случите

высокой цене?

(Ак

ходящие в

указан

— Что вы,

чте

но была ситуация,

лась

лично одному

Праведная уб<

ставила нас насто

гоголевской

" же, в

присутсп

к\,

которого зна

ты ставишь мо

те так делать!..

Самое

удивите.

- очень уж задел

л на объект,

поел

ъ»

вторую

преде

ставной

подпис!

м вошли

вкабш-

шая показы,

прс

омедии

(жаль, ч

дай

сотрудникою

лично. Ответ л

их людей в Heydot

•> Комментарии.

пьное

в этой ист

была, а ее цена поднялась еще на

за моральный ущерб: хоть лей в гла:

Соб. инф.

146

СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

• невыгодное соглашение о предоплате. В этом случае клиенту

(приобретателю) предлагают подписать такой предварительный

договор, (его существенными условиями являются: общая сумма

сделки и срок ее совершения), который заведомо невыполним.

Кроме того, в некоторых агентствах практикуют понятие «аванс»

—

в соответствующем соглашении указываются всевозможные

штрафные санкции или даже присутствует фраза, сто

«в

случае

отказа покупателя от сделки аванс не возвращается» (что просто

юридически безграмотно).

Аналогичные приемы используются против продавца (отчуж-

дателя):

• окончание эксклюзива. В случае, если фирма по разным при-

чинам не успела продать недвижимость клиента до окончания

срока действия эксклюзивного договора, в ход идут различные

способы добровольно-принудительного продления последнего.

Это может быть и преимущественное право перезаключения, и

требование возместить накладные (рекламные) расходы, и «вти-

рание люльки» типа

«у

нас

уже есть договоренность с покупателем,

вот только он уехал в отпуск». Отдельные, самые наглые риэлте-

ры просто не возвращают документы без объяснения причин.

• обстоятельства «форс-мажор». Иногда в жизни продавца,

заключившего эксклюзив, могут возникнуть непредвиденные

форс-мажорные

обстоятельства^

которые делают совершение

сделки в разумные сроки невозможной (например, смерть или

пропажа без вести кого-либо из участников, пожар или затопле-

ние квартиры, снижающие ее рыночную стоимость и т. д.). В та-

ком случае недобросовестные риэлтеры документы могут не от-

дать, мотивируя это тем, что «пусть бумаги полежат у нас, сохран-

нее будут».

8. Незаконное или некачественное оформление.

Как уже говорилось выше, процедура покупки недвижимости

или любая «альтернатива» включает в себя проверку юридической

чистоты объекта, и только после проведения таковой можно вно-

сить предоплату. Недобросовестные риэлтеры, которые привык-

ли «экономить на спичках» (ведь стоимость нормально проведен-

ной экспертизы соответствует 0,3—0,8 % от цены объекта) могут

предложить клиенту в дальнейшем и аналогичное по качеству

оформление, которое может привести к значительному ущемле-

нию имущественных интересов последнего и деже признанию со-

вершенной сделки недействительной. При этом привлечь

ВАС ОБМАНЫВАЕТ ФИРМА

147

ли

непосредственных исполнителей к какой-либо ответственно-

сти (имущественной, административной или даже уголовной) не

представляется возможным, ведь суть правоотношений сторон

сводится к поиску и подбору варианта сделки, а за предысторию

квартиры и взаимоотношения сторон агентство отвечает по прин-

ципу «как с гуся вода».

Некоторые крупные риэлтерские компании утверждают, что

принимают на себя ответственность за любые правовые послед-

ствия сделки, совершенной при их посредничестве, и даже выда-

ют клиентам красивый «сертификат». Однако в реальности это

очередной пиаровский трюк: к подобным предложениям стоит от-

носиться, руководствуясь известным заокеанским принципом:

«Такойрекламе

верят дураки. Мы к ним не относимся».

Итак, какие «мины замедленного действия» могут поставить

Вам (по незнанию или чаще злому умыслу) «суперпрофессиона-

лы рынка недвижимости»?

• подделка вспомогательных документов

С целью экономии времени и денег недобросовестные агенты

могут изготовить и представить на регистрацию подложные справ-

ки БТИ, выписки из домовой книги, копии финансово-лицевого

счета (карточки собственника), справки из ИФНС об уплате нало-

га, разрешение из отдела опеки и попечительства. При крупных

фирмах даже существуют «отделы», которые не только поставили

изготовление этой липы на поток «для внутреннего использова-

ния», но и оказывают подобные услуги на сторону, т. е. другим ри-

элтерам или посторонним клиентам. В большинстве случаев под-

дельные документы регистраторами (чаще всего прикормленны-

ми) принимаются, по сделке выдаются подлинные Свидетельства

о праве собственности, а подлог всплывает в дальнейшем. Самый

невинный пример: продавцы утверждали, что задолженности по

квартире нет, иначе бы в ЕИРЦ не выдали соответствующие справ-

ки (которые на самом деле были изготовлены «на коленке»), а по-

купатель впоследствии, уже после всех расчетов, выясняет, что за

квартиру не платили в течение последних десяти лет.

• неправильное оформление «боковика»

соответствии со ст. 220 Налогового кодекса (НК РФ, подроб-

нее смотрите главу 8) продавцу недвижимости, которая находится

У Него в собственности менее трех лет, невыгодно указывать в дого-

воре купли-продажи стоимость свыше 1 млн. рублей (35—36 тыс. $).

реальности же объект стоит в большинстве случаев дороже,

148 СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

и приобретатель должен иметь гарантии

того,

что в случае растор- 1

жения сделки, по инициативе продавца он получит назад всю сум-

му. В большинстве фирм риэлтеры, вне зависимости от того, чьи

интересы (покупателя или продавца) они представляют, предла-

гают оформить «боковик», т. е. разницу между фактически упла- j

ченной и договорной суммой, либо в идее расписки, либо внести

в договор положение, что

«в

случае расторжения сделки, по иници-

ативе продавца последний обязан предоставить покупателю жилье

аналогичных потребительских качеств». Ни тот, ни другой способ

не гарантирует защиту имущественных прав приобретателя (по-

дробнее об этом речь шла в главе 4). Однако недобросовестные

риэлтеры «льют в уши» последнему, что все в порядке.

• условия вскрытия банковской ячейки

В процессе закладки покупателем недвижимости реальной сум-

мы денег на ответственное сейфовое хранение в банке, риэлтеры,

зачастую без злого умысла, просто по незнанию, так формулируют

в дополнительном соглашении условия доступа продавца к ячейке,

что после исполнения последним своих обязательств он не может

забрать свои «кровные». Самый распространенный пример: при

альтернативе условием доступа «нижнего» продавца к сейфу явля-

ется предъявление не только оригинала своего договора купли-про-

дажи, но и нотариально заверенной копии альтернативного, что без

участия граждан, переезжающих из одной квартиры в другую, сде-

лать невозможно.

если отношения сторон не сложатся?

• оставление «тараканов»

Как уже говорилось в главе 4,

бывшие

собственники продан-

ного жилья могут из него не выписаться, и если риэлтером, кото-

рый подбирает квартиру с зарегистрированными в ней граждана-

ми (тараканами), не будут предприняты соответствующие меры

(обычно это удержание части денег с продавцов «под выписку»),

то покупателю своими силами и за собственные средства придет-

ся в дальнейшем таких людей выписывать по новому месту жи-

тельства (в случае наличия среди тараканов несовершеннолетних

детей это очень трудно сделать даже и в соответствии с новым

Жилищным кодексом).

• неверное налоговое планирование

Недобросовестными или неопытными агентами так разраба-

тывается тактика проведения сделки, что в дальнейшем

продавШ»

(а чаще всего — альтернативщики) попадают под

необходимое

уплаты очень больших налогов, чего в принципе можно было

[лава 5 ВАС ОБМАНЫВАЕТ ФИРМА

1_49

законными методами избежать. Подробнее об этом пойдет речь

в разделе 8.5 нашей книги.

9. Психологический прессинг в адрес клиентов.

Театр, как известно, начинается с вешалки, а любая организа-

ция, оказывающая клиентам (все равно, частным или корпора-

тивным) различные услуги — с отношения к последним.

Агентства недвижимости не являются исключением, и в неко-

торых из них, особенно крупных и известных, можно встретить не

только подход «вас тут много, а я один», но и откровенное «лече-

ние мозгов», зачастую с применением психологических методик

воздействия на подсознание человека, взятых из арсенала техник

НЛП

(нейролингвистического

программирования), приемов про-

даж сетевых компаний или даже работы тоталитарных сект. Прак-

тика показывает, что самые «лучшие» риэлтеры среднего звена

(брокеры, начальники групп и отделов, заместители руководите-

лей), непосредственно работающие со «сложными» заказчиками,

зачастую занимались ранее продажей гербалайфа, таймшер-сер-

тификатов, других «ерундукторов» или

«фуфлометов»,

а также

оказывали услуги в области экстрасенсорики, эзотерики, нетради-

ционной медицины или хотя бы классической психотерапии.

Кроме того, многие сотрудники фирм пускаются для привле-

чения наивных клиентов во все тяжкие, используя известный

принцип доброго доктора Геббельса — «чем наглее ложь, тем боль-

ше ей верят» — это касается не только «надежности» и «солиднос-

ти» агентства, но и параметров предлагаемых объектов (почти все-

гда завышаются их потребительские качества), а также сроков и

условия проведения сделки. А после того, как наивный заказчик

подписал договор, передал на эксклюзив документы или внес пре-

доплату, отношение к нему меняется на прямо противоположное.

Впрочем, об этом уже шла речь выше.

Авторам не хотелось бы, чтобы у читателей после ознакомле-

ния с материалами этого раздела пропало бы желание работать с

риэлтерами, а тем более совершать какие-либо сделки с недвижи-

мостью вообще. К счастью, в распоряжении подготовленных,

здравомыслящих и разумно осторожных клиентов есть возмож-

ность обойти все подводные камни и мины замедленного дейст-

вия, обозначенные на этих страницах, и найти действительно на-

дежных специалистов, которым можно доверить ведение своей

сделки. О том, как это сделать, пойдет речь в следующих разделах

эт

ой

главы.