Шабалин В.Г., Смирнов И.А., Кузьмина А.К. Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовестных партнеров

Подождите немного. Документ загружается.

170 СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

___

го к председателю, бухгалтеру или коменданту ТСЖ, которое на-

верняка создано для управления кондоминиумом во вновь пост-

роенном доме.

5. Происхождение и статус компании.

Постарайтесь собрать максимум информации о застройщике.

Лучше иметь дело с организациями, созданными на базе бывших

государственных стройуправлений и трестов или являющимися до-

черними компаниями таковых. Если в рекламе фирмы сказано, что

она является, например, «уполномоченной Правительства Моск-

вы» или строит жилье на деньги крупного банка, то это ничего не

значит — сейчас часто применяются подобные рекламные трюки.

В разговоре по телефону сразу поинтересуйтесь, в какой орга-

низационно-правовой форме зарегистрирована организация —

ОАО, ЗАО, ООО (эти аббревиатуры, надеемся, знакомы всем чи-

тателям), или же учредители избрали более редкие из допустимых

законодательством: коммандитное товарищество (КТ), автоном-

ная некоммерческая организация (АНО) или потребительский ко-

оператив (ПК). Как показала практика, больше всего жалоб и на-

реканий со стороны клиентов поступает именно в адрес КТ и ПК.

6. Стаж работы на рынке.

В учредительных документах компании (о их проверке речь

шла выше) указана дата регистрации (перерегистрации, слияния,

разделения) юридического лица, косвенно говорящая о стаже ра-

боты фирмы. Если Вы решили работать с агентством недвижимо-

сти, которое, возможно, выкупило часть квартир в доме или рабо-

тает со строительной организацией, по договору поручения, по-

интересуйтесь, была ли у фирмы лицензия (с февраля 2002 г. они

формально отменены) и каков ее номер.

7. Одновременное строительство и продажа.

Компании, которые одновременно инвестируют, потом строят

объекты и сами их продают, называются девелоперскими, что, бе-

зусловно, хорошо. Однако на разных стадиях исполнения инвест-

проекта часть квартир в возводимом доме либо продается по оп-

товым ценам, либо передается по договорам оказания услуг на реа-

лизацию другим юридическим лицам. Как уже говорилось выше,

разница в стоимости типового жилья, расположенного в одной сек-

ции (подъезде), может составлять 5-10% в зависимости оттого, че-

рез какую организацию оно продается. В указанном случае все-таки

лучше иметь дело с фирмой, являющейся стороной инвестицион

ного

контракта (подробнее об этом речь шла в разделе 5.3).

Глава 5

ВАС ОБМАНЫВАЕТ ФИРМА

ГЛ

8. Принцип «третьего этажа».

Как показала практика, вкладывать деньги в строительство жи-

лого дома есть смысл только тогда, когда проложены коммуника-

ции, закончен нулевой цикл и коробка строения поднялась над

землей хотя бы на 2—3 этажа. В этом случае приблизительно 60-

70% средств на строительство уже освоено. И риск соответствен-

но значительно меньше.

Не стоит иметь дело с предложениями по очень низкой цене, но

сроком сдачи дома Госкомиссии через год и более (для кирпично-мо-

нолитных зданий — от полутора лет), особенно если на стройпло-

щадке работы еще не начались! При этом у застройщика могут быть

не до конца оформлены документы (или это сделано в упрощенном

порядке,

особенно

землеотвод). Вдальнейшем, как показывает прак-

тика, по подобным объектам возникают проблемы с оформлением

квартир в собственность, а также велик риск замораживания строй-

• ки или повышения цены, о чем у нас шла речь выше, в разделе 5.1.

9. Отношение к потенциальному клиенту.

Театр, как известно, начинается с вешалки, а репутация любой

коммерческой фирмы — с отношения к клиенту. Если при первом

посещении офиса компании Вы столкнетесь с долгим ожидани-

ем, безразличием сотрудников, нежеланием последних идти на-

• встречу Вашим просьбам («Не хотите — не покупайте») или, что

самое худшее, откровенным «лечением» с предложениями типа

«Вносите аванс сегодня, а то с понедельника мы переходим на евро»,

то сразу отказывайтесь от их услуг, какими бы выгодными ни ка-

зались цены — представьте себе, что будет после того, когда Вы

действительно внесете предоплату!

10. Способы оплаты, возможность рассрочки и кредита.

Как уже говорилось выше, наиболее рациональной является

оплата полной стоимости объекта в рублях, пересчитанных по

[точному курсу ЦБ, непосредственно на расчетный счет фирмы в

соответствующем банке (по тем реквизитам, которые указаны в

•

Договоре), без взимания какой-либо комиссии. Выясните также,

готова ли компания предоставить рассрочку платежа (даже если

это и не входило в Ваши первоначальные планы — полная сумма,

I слава Богу, имеется), а также поговорите о возможности получе-

ния ипотечного кредита под покупаемую жилплощадь.

11.

Юридическая экспертиза договора.

Возьмите в компании чистые бланки договора, который фир-

Ма

предлагает подписать, и отнесите его на проверку опытному

172

СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

юристу или адвокату, который также может представлять

интересы при переговорах и подписании всех бумаг.

О порядке самостоятельной экспертизы соответствующего до-

говора у нас подробно пойдет речь в разделе 5.5. Если Ваша ло-

гичная и законная просьба предоставить текст соглашений, кото-

рые в дальнейшем предстоит подписывать, на экспертизу вызы-

вает неадекватную реакцию менеджера (начиная с реплики:

«Приходите со своим юристом, изучайте договор на месте» и закан-

чивая откровенной наглостью типа «Сначала внесите деньги за

бронирование, потом получите бумаги», то еще раз подумайте, сто-

ит ли с этой организацией связываться! Иногда на практике встре-

чается и такая ситуация: сотрудник фирмы проект договора пере-

дает, но сразу предупреждает: «Изменения в типовую форму вносить

не будем. Не хотите, не покупайте...»

Таков, уважаемый читатель, краткий алгоритм выбора и про-

верки девелоперской или риэлтерской фирмы, у которой вы пла-

нируете приобрести новостройку.

Но недаром говорят в народе — доверяй, но проверяй! В про-

цессе проведения сделки при помощи специалистов агентства Вы,

уважаемый читатель, ни в коем случае не должны быть пассивным

статистом — необходимо уметь контролировать и в отдельных

случаях корректировать действия менеджеров и агентов, не допу-

ская того, чтобы Вас «лечили» — ведь кто платит, тот и заказывает

музыку... Дерзайте!

И самое главное — не вносите никакой предоплаты, даже 100—

200 $ «за бронирование варианта» до тех пор, пока не будет вы-

полнена тщательная экспертиза договора, о которой речь пойдет

ниже! Успехов Вам!

5.5. Юридическая экспертиза предлагаемых договоров

В заглавии этого раздела фигурирует слово «договор», и это по-

нятие подразумевает разновидность сделки, совершаемой в пись-

менной или даже нотариальной форме, в которой участвуют не ме-

нее двух сторон и присутствует их согласованная воля. Безусловно,

все операции с недвижимостью (начиная от сдачи комнаты в

наем

и заканчивая многомиллионным инвестконктрактом) сопровож-

даются возникновением между их участниками договорных

отно-

Глава 5

ВАС ОБМАНЫВАЕТ ФИРМА 173

щений,

которые не просто должны быть оформлены на бумаге (на-

деемся, что излишне об этом напоминать еще раз!), но и представ-

лять для Вашей, уважаемый читатель, стороны определенную вы-

году,

не наоборот, как весьма часто случается на практике.

Не ставя себе цели проведения развернутого анализа и ком-

ментирования типовых договоров, используемых при сделках с

недвижимостью, что было сделано в специализированном изда-

нии нашего авторского коллектива, посвященного контрактному

праву*, мы в этом разделе решили сосредоточится именно на рис-

ках, своего рода подводных камнях, которые подстерегают добро-

совестного приобретателя (или отчуждателя) недвижимого иму-

щества при взаимодействии с девелоперскими или риэлтерскими

фирмами, ведь большинство типовых договоров, соглашений и

деклараций в них составлено по порочному принципу «мягко сте-

лят, да жестко спать» — формулировки пунктов выглядят нейт-

рально или даже привлекательно для заказчиков (клиентов), а их

юридическая сущность однозначно выгодна исполнителю (агент-

ству). Кроме того, мы рассмотрим некоторые признаки «кабаль-

ных», «кидальных» и «обувальных» договоров, а также постара-

емся научиться выявлять прокольные и опасные места в типовых

соглашениях, предлагаемых к подписанию риэлтерами и девело-

перами, особенно крупными компаниями, где подобная недело-

вая практика — в порядке вещей.

Итак, давайте начнем с первичного рынка — Вы, уважаемый

читатель, планируете обратиться в строительную, девелоперскую

или риэлтерскую компанию с целью приобретения квартиры в но-

востройке, таунхауза, коттеджа или нежилого помещения, распо-

лагая, естественно, необходимыми денежными средствами или

возможностью их получения.

Любой инвестиционный процесс сопровождается возникнове-

нием между сторонами (условно первая из них — организация,

возводящая дом, вторая — приобретатель жилплощади в нем) до-

говорных отношений. Однако подобные договора не выделены в

нынешнем Гражданском кодексе в качестве самостоятельного

вида, что позволяет в соответствии со ст.

421—422

ГК РФ отнести

В.Г.

Шабалин, О.Н. Самохина, Е.А. Шамонова, А.К. Кузьмина. Сделки с

Недвижимостью.

Образцы типовых договоров с практическими комментария-

ми. — Изд. 3-е, переработанное и дополненное. — М.: Информационно-

издательский дом «Филинъ», 2006. — 640 с.

174 СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

их к группе смешанных, т.е. содержащих элементы различных ти-

пов договоров, предусмотренных действующим законодатель-

ством,

а также договоров, отражающих волю сторон, не противо-

речащих закону. Кроме того, рассматриваемые документы состав-

ляются согласно ст. 161 ГК РФ в простой письменной форме

(нотариального удостоверения не требуют) и государственной ре-

гистрации в соответствии со ст. 131, 164 ГК РФ и Законом

122-ФЗ

не подлежат, за исключением случаев, предусмотренных Законом

214-ФЗ,

об этом

СМ;

ниже.

Ниже перечисляются основные виды договоров при приобре-

тении квартиры в многоэтажной новостройке, вновь возводимом

нежилом помещении, доме или таунхаузе в коттеджном поселке.

1. Инвестирование строительства жилья.

На основании этого договора, который должен быть приведен

в соответствие с Законом об инвестиционной деятельности*, одна

сторона (соинвестор, субинвестор) инвестирует денежные средст-

ва для получения в дальнейшем обособленного объекта (кварти-

ры, блока квартир, таунхауза, коттеджа, нежилого помещения и

т.д.), другая (застройщик, генеральный инвестор), привлекая

деньги, строит объект с целью получения прибыли. В большинст-

ве случаев правоотношения сторон сводятся фактически к быто-

вому строительному подряду: гражданин платит деньги организа-

ции-инвестору, которая, в свою очередь, передает после оконча-

ния строительства квартиру или иной объект гражданину. При

этом подобные договора носят двусторонний и встречный харак-

тер и, безусловно, попадают под

юрисдикцию

Закона о защите

прав потребителей**, что застройщику однозначно невыгодно.

2. Долевое участие в строительстве.

Этот договор, являющийся на практике весьма выгодным для

клиента, обслуживает самую распространенную и оптимальную

схему покупки жилплощади, которая является аналогом торговли

товарами по каталогу: Вы выбираете местоположение и тип дома,

площадь и расположение квартиры; ведете с застройщиком пере-

говоры на предмет цены и условий оплаты; вносите полностью

или по частям оговоренную сумму денег и терпеливо дожидае-

* Федеральный Закон № 39-ФЗ от 25.02.1999 г. «Об инвестиционной дея-

тельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» (в редакции

от 10.06.2005 г.).

** Закон РФ № 2300-1 от 07.02.1992 г. «О защите прав потребителей» (в ре-

дакции от

02.11.2004

г.).

Глава 5

ВАС ОБМАНЫВАЕТ ФИРМА 175

тесь завершения работ и принятия уже построенного дома Госко-

миссией (по срокам это может занимать от 3 месяцев до 3 лет).

При этом, естественно, чем на более ранней стадии строи-

тельства Вы вносите деньги, тем дешевле в конечном итоге обхо-

дится квадратный метр общей площади будущей квартиры (раз-

ница составляет в среднем 20—25%). К тому же правоотноше-

ния, возникающие между сторонами, подпадают под юрисдик-

цию Закона №

214-ФЗ,

что позволяет приобретателю жилплоща-

ди более эффективно отстаивать свои права.

3. Совместная деятельность.

Возведение объекта недвижимости может являться целью со-

вместной деятельности группы юридических и физических лиц во

главе с заказчиком-застройщиком, т.е. организацией, получившей

права

на земельный участок под строительство.

По организационно-правовой форме такие объединения граж-

дан могут быть либо коммандитными товариществами (ст. 82—85 ГК

РФ), состоящими из двух групп участников: руководства и пай-

щиков, либо потребительскими кооперативами (ст.

116

ГК РФ), где

все участники формально имеют равные права, либо некоммерчес-

кими объединениями (ст.

118

ГК РФ), созданными именно с целью

удовлетворения потребностей граждан в жилье. В уставных доку-

ментах подобных товариществ обычно ограничивается право мас-

совых участников (пайщиков) по ведению хозяйственной деятель-

ности («Ваше дело маленькое — только платить и терпеливо

ждать»), а все решения, естественно, принимают организаторы.

Безусловно, данная форма правоотношений близка по право-

вой природе к простому товариществу, однако сторонами такого

договора физические лица могут быть только в том случае, если де-

ятельность участников (товарищей) не направлена на извлечение

дохода, т.е. не является предпринимательской.

тому же участни-

ки подобных договоров не имеют встречных требований друг к

другу, они несут общие расходы и терпят общие убытки, связанные

со строительством. Однако, как указал Верховный Суд РФ*, уча-

стники подобной совместной деятельности не образуют простое

товарищество, и к их правоотношениям можно применять зако-

нодательство о защите прав потребителей, если удастся доказать,

* Постановление коллегии Верховного Суда РФ от

19.08.2002

г. «Обобщение

практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и органи-

зациями, привлекающими денежные средства для строительства жилых домов»

(БВС

РФ, 2003, № 2).

176

СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

что гражданин, вступая в товарищество, преследовал цель полу-

чения квартиры или иного объекта только для проживания в ней,

без извлечения прибыли.

4. Переуступка прав требования.

Указанный вид договора (называемый часто договором цессии,

что юридически не совсем точно) возникает при участии в строи-

тельстве дома нескольких организаций, исполняющих разные

функции (например, ООО «N» завозило песок и щебень, ЗАО

«NN» вело прокладку коммуникаций, а ИЧП «NNN» выполняло

благоустройство территории). Расчет с подобными фирмами осу-

ществляется заказчиком строительства по взаимозачету, т.е. не

деньгами, а возведенными квартирами. В этом случае упомянутые

выше ЗАО, ООО и ИЧП возмездно переуступают реальным при-

обретателям право требования полученных квартир, составляя при

этом договора-обязательства уступки соответствующих прав.

По условиям подобных договоров организация, являющаяся

участником инвестиционного процесса, уступает гражданину

свои права и обязанности к другим участникам инвестиционной

деятельности, в первую очередь к заказчику-застройщику, так что

по правовой природе этот договор является производным от ин-

вестиционного, и на него распространяются положения Закона

№

214-ФЗ.

Кроме того, на практике встречается и договор цессии

между двумя физическими лицами, если бывший держатель прав

требования переуступает их новому до сдачи дома в эксплуатацию

(приемки Госкомиссией).

5. Приобретение в рассрочку или по ипотеке.

Фактически ипотечное кредитование включает в себя элемен-

ты кредитования под залог недвижимости и приобретения жилья

в рассрочку, ведь ипотечный кредит — это денежные средства, пре-

доставляемые банком клиенту на покупку жилья (наличными «на

руки» их получить очень трудно), а предметом залога является

квартира, которую заемщик планирует приобрести. При этом бан-

ки, особенно те, которые являются уполномоченными по «солид-

ным» схемам ипотеки, предоставляют очень выгодные условия: пер-

воначальный взнос составляет 20—30% от продажной стоимости

жилья, а оставшаяся сумма выплачивается в течение

10—15

лет из

расчета

8-15%

годовых в СКВ на остаток долга (в реальности

за

весь

период погашения кредита получается

6-10%)"1

Российские банки

являются фактически посредниками при выдаче дешевых «запад-

ных» кредитов, поэтому условия такие на первый взгляд

выгодные-

Глава 5

ВАС ОБМАНЫВАЕТ ФИРМА 177

При этом стороны (Банк и Заемщик, т.е. покупатель) заключа-

ют договор купли-продажи объекта с его одновременным залогом

(ипотекой), на который распространяются положения Закона об

ипотеке*.

6. Предварительный с предоплатой.

По указанному договору, который используется с целью обой-

ти невыгодные девелоперам предложения Закона

214-ФЗ,

компа-

ния в будущем, после окончания строительства и оформления

квартир (домов) на себя (т.е. на юридическое лицо), обязуется за-

ключить с клиентом договор купли-продажи жилья (фирма назы-

вается продавцом, заказчик — покупателем) по цене, которая

была предоплачена сейчас, в момент подписания такого предва-

рительного договора. Такая правовая конструкция позволяет так-

•же

уклониться от государственной регистрации прав клиента на

недострой в соответствии со ст.

Закона

№214—ФЗ,

а также про-

вести часть платежей через «боковик» или «страховик», не пока-

зывая полной суммы сделки (хотя это не столь актуально — со-

гласно подпунктам 22 и 23 пункта 3 ст. 149 НК РФ с 01.01.2005 г,

подобные операции освобождаются от уплаты НДС). Однако для

граждан, вкладывающих деньги в строительство по подобному до-

говору, риск весьма велик, причем оформление прав собственни-

ка на объект может затянуться на неопределенное время (до трех

лет, начиная с приемки дома Госкомиссией).

7. Покупка готового жилья.

Самой быстрой, однако и самой затратной (дорогой) является

схема покупки жилья в новостройке после сдачи дома Госкомиссии

(в большинстве случаев квартиры в нем уже выкуплены оптови-

ком — инвестиционной или риэлтерской фирмой). В этом случае

сторонами также подписывается договор уступки прав требования,

являющийся предварительным для дальнейшего оформления

сделки купли-продажи (передачи квартиры в собственность при-

обретателя), который оформляется примерно через

6—12

месяцев

после сдачи дома Госкомиссии. После принятия законченного

строительства дома (здания), т.е. фактического возникновения

объекта, заказчик-застройщик в соответствии с договорами, рас-

сматриваемыми в настоящей главе, передает приобретателю жилья

го

часть (квартиру, блок в таунхаузе, коттедж), что оформляется

* Федеральный Закон №

102-ФЗ

от 16.07.1998

г.

«Об ипотеке (залоге) недви-

жимости»

(в редакции от 30.12.2004 г.).

178 СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

актом передачи, и именно с этого момента считается, что стороны

выполнили свои обязательства по основному инвестиционному

договору. В дальнейшем права приобретателя жилья подлежат го-

сударственной регистрации в соответствии с Законом

122-ФЗ

нормативными актами (инструкциями) местных администраций.

Итак, уважаемый читатель, Вы получили у менеджера компании

образец типового Договора (или даже целый пакет документов),

которые необходимо будет подписать. Давайте выделим позиции,

на которые необходимо обратить внимание в первую очередь:

1. Реквизиты и адреса сторон.

Экспертиза любого договора начинается с изучения его фор-

мальных, «внешних» признаков, к которым в первую очередь от-

носятся: правовая форма и название организации; ее юридичес-

кий и фактический адрес; данные о государственной регистрации

(ОГРН и ИНН); сведения о банковском счете; полномочия пред-

ставителя (руководителя или сотрудника, действующего по дове-

ренности). Необходимая информация содержится в начале текста

•договора, а также в последнем разделе, где указываются адреса и

ставятся подписи сторон. Более подробно об этом у нас шла речь

в разделе 5.3.

В случае, если менеджер фирмы не предоставляет бланки до-

говоров на экспертизу — «Приходите со своим юристом, изучайте

все на месте», то постарайтесь записать указанные реквизиты.

Этот вопрос очень актуален, если компания, в которую Вы обра-

тились, реализует жилье по договору поручения с непосредствен-

ным участником инвестиционного процесса (например, с заказ-

чиком-застройщиком): попросите менеджера показать Вам соот-

ветствующий договор, найдите и запомните реквизиты второй

организации.

2. Тип договора (правовой статус).

Во введении к настоящему разделу мы вкратце рассмотрели

семь основных типов договоров, используемых на первичном

рынке жилья. Попытайтесь идентифицировать предложенный

Вам для подписи документ по этим признакам: в первую очередь

необходимо научиться различать договора долевого участия

строительстве и совместной хозяйственной деятельности, ибо У

них,

как

уже говорилось выше, разный правовой статус: правоот-

ношения, возникающие во втором случае (сам договор может на-

Глава 5

ВАС ОБМАНЫВАЕТ ФИРМА 179

зываться

как угодно: инвестиционного вклада; паевого взноса;

участия в товариществе; инвестирования строительства и т.д.),

не попадают под юрисдикцию Закона №

214-ФЗ

и менее выгод-

ны для клиента, т.е. приобретателя жилья. В последнее время

многие организации, работающие по принципу «совместной де-

ятельности» (а это в первую очередь кооперативы и коммандит-

ные товарищества), ставят в заглавие договора слова «Долевого

участия в строительстве», что, безусловно, не должно вводить

Вас с заблуждение.

3. Документы на строительство и реализацию.

В тексте

договора,

экспертиза которого проводится, должна

быть ссылка на нормативные акты и документы, на основании ко-

торых компания имеет право предлагать Вам выбранный объект.

Обычно указывается распорядительный акт местной администра-

ции (в столице это

ГТПМ

— постановление Правительства Моск-

вы); инвестиционный контракт (с дополнениями, изменениями и

приложениями); документы на землеотвод (договор краткосроч-

ной или длительной аренды и план земельного участка, так назы-

ваемый «эскиз № 1»); разрешение на ведение строительно-мон-

тажных работ (ордер на строительство), проектная декларация,

а также договора на право реализации или переуступки построен-

ных квартир (например, по взаимозачету). Экспертиза указанных

выше документов представляет определенные сложности, поэто-

му лучше воспользоваться

услугами

приглашенного специалиста

(юриста или строительного эксперта).

4. Точная персонификация объекта.

В договоре обычно указывается строительный адрес, напри-

мер: город

Зуево-Кукуево,

микрорайон

Ново-Долбуново,

проектиру-

емый проезд 1664, квартал ЗБ, корпус 6 (данные для дома); секция

1(1

эп

—Зтш),

подъезд 4, этаж 8, трехкомнатная квартира вто-

рая направо от лифта. Когда клиент приходит в офис, ему обычно

показываю!

план дома (в продвинутых фирмах на проекционном

экране демонстрируют объемное трехмерное изображение), и Вы

Можете выбрать этаж и местоположение (при этом остерегайтесь

Дешевых психологических трюков типа «хватай мешки, вокзал

Уходит» — «эта квартира уже забронирована, но мы оставим ее для

Вес,

если аванс будет внесен завтра»).

В тексте договора, кроме полного строительного адреса, же-

лательно указать ориентиры, привязывающие строящийся дом к

УЖе

существующим (например, «вторая секция от перекрестка