Шабалин В.Г., Смирнов И.А., Кузьмина А.К. Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовестных партнеров

Подождите немного. Документ загружается.

180 СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

с 3-й улицей Строителей»), а также приложить план дома и эта-

жа (при подписании договора выбранная квартира на эскизе по-

мечается штриховкой, и стороны обязательно расписываются на

этом листе).

5. Гарантии фиксированной цены.

Если оплата производится полностью (100% предоплата), то в

тексте договора обязательно должна быть формулировка: «сто-

имость 1 м

общей площади квартиры, с учетом увеличения или умень-

шения площади после обмера БТИ, составляет 1000 $/м

, является

окончательной и изменению не подлежит». В случае рассрочки пла-

тежи фиксируются аналогично, например: 30% по цене 1000 $/м

момент подписания договора; 30% не позже 31 октября 2005 г. по цене

1020 $/м

, 40% не позже 31 декабря 2005 г. по цене 1050 $/м

Естественно, когда дом будет построен, расчетная (строитель-

ная) общая площадь квартиры, за которую Вы и вносили деньги,

не будет точно совпадать с эксплуатационной (по результатам об-

мера БТИ). В договоре должно быть указано, что в случае умень-

шения (увеличения) реальной площади стороны производят вза-

иморасчеты по цене, например, 1020 $/м

. Более подробно об этом

у нас шла речь в разделе 5.1.

6. Сроки сдачи, заселения и оформления.

О том, что означают термины, вынесенные в подзаголовок, у

нас речь шла выше, в разделе 5.1.

Обычно в договоре с клиентом Застройщик указывает ори-

ентировочные сроки сдачи дома с точностью до квартала и,

хоть Законом №

214-ФЗ

и установлены определенные штраф-

ные санкции, естественно, не несет никакой ответственности

за их несоблюдение, при этом следует иметь в виду, что фактиче-

ское получение ключей от квартиры и возможность начать в ней

ремонт происходят в среднем через 1,5—2 месяца после прием-

ки всего здания. Практика показала, что лучше всего находить

варианты со сроком сдачи дома 6—9 месяцев (2-3 квартала впе-

ред), ибо окончание строительства через год или даже два од-

нозначно приведет к повышению цен: например, одна фирма

строит на одной улице два абсолютно одинаковых дома: квар-

тиры в первом корпусе продаются по

1100

$/м

со сдачей через

полгода, во втором же — по 1000 $/м

через год. Желающие сэ-

кономить должны иметь в виду: все равно придется заплатить по

1100

$/м

, только придется еще 6 месяцев жить на чемоданах И

трепать себе нервы.

Глава 5

ВАС ОБМАНЫВАЕТ ФИРМА

181_

7. Порядок проведения оплаты.

Во время переговоров обязательно поинтересуйтесь, какой вид

и форму оплаты предлагает фирма. Здесь возможны следующие

варианты:

• доллары, наличные рубли, безналичный платеж

Рассчитываться наличными долларами (полностью или час-

тично) вообще-то не стоит, хотя это, безусловно, удобно для кли-

ента. За безналичные платежи на расчетный счет фирмы банк, ко-

торый будет обслуживать операцию, вправе удержать комиссион-

ный процент (от 0,2 до 3% от суммы). Так что самый оптимальный

способ расчета — наличными рублями в кассу или на счет фирмы

в соответствующий банк (если Вы держите свои сбережения в дол-

ларах или евро, поговорите с сотрудниками фирмы — они навер-

няка порекомендуют расположенный недалеко обменный пункт с

выгодным курсом). Естественно, все расчеты должны вестись по

курсу ЦБ РФ (если, например, оговоренную сумму

1000

$/м

Вам

пересчитывают в рубли по курсу ЦБ + 1%, то на самом деле при-

дется заплатить не 1000, а 1010 $/м

); .

• в кассу фирмы, перевод через Сбербанк, внесение на расчетный

счет

Чтобы избежать комиссионных сборов, деньги следует вносить

в рублях либо в кассу фирмы, либо, что еще лучше, на расчетный

счет, который указан в договоре, с получением, естественно, всех

подтверждающих документов (сразу сделайте с них несколько ко-

пий). Перевод через Сбербанк возможен только в том случае, если

[

счет фирмы находится в одном из его филиалов (в противном слу-

чае придется платить комиссионный сбор);

• платеж через дочернюю или ассоциированную компанию

На практике встречаются случаи, когда договор заключается с

компанией «Рога и Копыта», а деньги предлагается провести че-

рез счет фирмы «Рога и Копыта-инвест». Такой способ, безуслов-

но, выгоден для застройщика (особенно если у него возникли оп-

ределенные финансовые или налоговые проблемы), но весьма ри-

скован для клиента — ведь соответствующий дочерний «Инвест»

может исчезнуть неизвестно куда. Подробнее об этом у нас шла

Речь

в разделе 5.1.

• проплата официальной суммы и «боковика»

Представьте себе, что стороны (менеджер фирмы-застройщика и

клиент) договорились о

цене

(например, 1000 $/м

), но при этом

представитель

компании предлагает оплатить 800 $/м

официально,

182

СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

по договору, а оставшуюся сумму — в виде «боковика» (купить

«страховой полис»; подписать договор о выполнении дополни-

тельного ремонта или отделки; перевести 800 $/м

на счет «Рогов

и Копыт», а 200 $/м

— оплатить в кассу «Инвеста» или вообще

передать эти деньги руководителю (менеджеру) под расписку или

гарантийное письмо фирмы). К сожалению, подобные вещи прак-

тикуются в большинстве строительных и риэлтерских компаний,

и самой надежной формой оформления «боковика» является не

расписка, а договор займа с особыми условиями (подробнее см.

главу 6), который подписывает сотрудник фирмы, непосредствен-

но принимающий у Вас «боковые» деньги (чтобы было в дальней-

шем с кого спросить).

Возможен также вариант со «страховиком» — фиктивным стра-

ховым полисом, а вот с «гарантийными письмами» от фирмы лучше

не связываться — это простая, ничем не обеспеченная бумажка.

8. Гарантии единичности (государственная или учетная регист-

рация).

В любом строящемся доме-новостройке есть «выгодные» и

«невыгодные» квартиры — к числу первых относятся варианты с

панорамным видом из окна, более высокими потолками, окнами

во двор, нестандартными архитектурными решениями. Вторая

включает в себя жилплощадь на 2—3 этажах, с «видом» на стену

соседского дома или в торец других секций, окнами на проезжую

часть или промзону. Естественно, варианты этой группы «прода-

ются» слабо, а на выгодные всегда имеется повышенный спрос.

Поэтому многие организации идут на следующий «маркетинго-

вый ход»: предлагают ликвидные квартиры сразу нескольким пай-

щикам, заключают с ними «внутренние договора», а в дальней-

шем, когда наступает «час расплаты», фабрикуют «форс-мажор»

и предлагают либо доплатить за хороший вариант (в среднем

100—

200 $ с квадратного метра), либо за те же деньги, т.е. без доплаты,

взять неликвид, т.е. квартиры, относящиеся ко второй группе. Не-

которые товарищества идут еще дальше — предлагают клиентам

переоформить договора на следующую возводимую секцию или

корпус, превращая их в своего рода «вечную дойную корову».

Для борьбы с подобными явлениями в некоторых субъектах

Федерации (например, в Москве и Подмосковье) введена так на-

зываемая учетная регистрация инвестиционных контрактов и

говоров как между юридическими лицами, так и с клиентами

(приобретателями). К сожалению, указанная процедура не явля-

Глава 5

ВАС ОБМАНЫВАЕТ ФИРМА 183

ется обязательной, но в любом случае узнайте, практикуется ли

подобная регистрация в выбранной Вами компании и есть ли на

нее ссылка в подписываемом договоре.

9. Возможность переуступки прав по договору.

Представьте себе такую ситуацию: Вы заключили договор доле-

вого участия с ценой 1000 $/м

, а потом, когда дом «подрос», реши-

ли свое право получения квартиры выгодно перепродать (напри-

мер, уже по 1200 $/м

). Кроме того, обстоятельства могут сложить-

ся так, что у Вас «резко кончатся» деньги (при уплате в рассрочку).

Действующее законодательство позволяет в таком случае (естест-

венно, с уведомлением застройщика) переоформить свой договор

на любое третье физическое или юридическое лицо, а компания

обязана такое предложение принять (при этом возмещаются

толь-

ко фактические понесенные затраты по изменению учетных дан-

ных). Однако на практике в тексте договора слова «с уведомлени-

• ем» меняются на «с разрешения застройщика», и тогда ситуация

становится принципиально иной — переуступить свои права мож-

но, но разницу между предварительной (1000 $/м

) и рыночной

1200 $/м

) ценой уже придется отдать компании. Кроме того, в со-

ответствии с Законом № 214-ФЗ каждый договор долевого участия

в строительстве подлежит обязательной госрегистрации в органах

юстиции, однако застройщики легко обходят это положение, пред-

лагая клиенту заключить «всего лишь» предварительный договор.

10. Указания дополнительных выплат.

В тексте договора должно быть сказано, какие платежи (напри-

мер, за учетную регистрацию договора, за обмер БТИ, нотариаль-

ный сбор за открытие титула (адреса) дома, за услуги по регистра-

ции прав собственности) должны вноситься дополнительно

(в указанную стоимость квадратного метра они не входят).

Однозначно незаконным является предложение уплатить но-

тариальную пошлину за заключение договора купли-продажи и

сразу дать согласие вступить в ТСЖ — товарищество собственни-

ков жилья с внесением вступительного и членских взносов — это

Право жильца дома, а не обязанность. Более подробно об этом у

Нас шла речь в разделе 5.1.

В среднем, как показала практика, дополнительные поборы со-

ставляют 6—8% от стоимости квартиры.

11. Фабрикация обстоятельств «форс-мажор».

Под этим термином подразумеваются непредвиденные обсто-

ятельства,

которые могут возникнуть (или быть искусственно

184

СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

сфабрикованными) в процессе исполнения договора, и при их на-

ступлении (констатации) фирма может отказаться от взятых на себя

обязательств (на «законных» основаниях повысить стоимость метра,

даже зафиксированную). Экспертизу этого раздела договора все же

лучше поручить опытному юристу, ибо если заявленные фирмой

форс-мажорные обстоятельства будут действительно признаны тако-

выми, то вся проделанная Вами работа по согласованию текста до-

говора пойдет насмарку, ибо «форс-мажор, как война: все спишет».

12. Приемка построенного жилья.

Итак, уважаемые господа, вроде бы впору принимать поздрав-

ления — долгие месяцы томительной пытки неизвестностью поза-

ди: дом сдан (естественно, с некоторым опозданием) Государствен-

ной приемочной комиссии, и Вас приглашают в офис фирмы-заст-

ройщика «закрыть договор долевого участия». На радостях Вы

подписываете приемо-передаточный акт, получаете ключи от

Своей Квартиры, а потом выясняется, что жилплощадь сдана с су-

щественными строительными недостатками, и смету предполага-

емого ремонта можно смело увеличить в 1,5—2 раза. Теоретически

возможна и ситуация с точностью наоборот: Вы отказываетесь

подписать акт, и через месяц застройщик расторгает заключенный

ранее договор (при экспертизе этого документа Вы не придали

значения соответствующему пункту) и предлагает получить свои

обесцененные денежки назад. Безусловно, после получения уве-

домления от фирмы-застройщика следует посетить Свою Кварти-

ру вместе с опытным экспертом-строителем, который отметит все

существенные недостатки нового жилья.

После Вашего справедливого требования устранить указанные

недоделки менеджер фирмы-застройщика наверняка будет ссы-

латься на положение договора, где сказано, что компания не не-

сет ответственности за качество строительства (предложение

предъявлять претензии организации-подрядчику на самом деле

означает «пошел ты в пешее эротическое путешествие...»),

также

утверждать, что если дом сдан Госкомиссии, то серьезных недо-

статков в принципе быть не может. В этой ситуации наиболее ра-

зумным является такой выход: акт приемки-передачи подписать,

но внести в него «особое мнение» с приложением списка всех де-

фектов; в этом случае представляется возможным в

дальнейшей

припугнуть организацию-подрядчика судом или добиться

«помо-

щи» материалами или неквалифицированной рабсилой при вы-

полнении своего ремонта.

Глава 5 ВАС ОБМАНЫВАЕТ ФИРМА

1_85

Еще одно замечание об уплате коммунальных платежей. Они

начинают начисляться не с момента сдачи дома Госкомиссии, а со

дня подписания договора с эксплуатационной организацией

(ДЕЗ, РЭУ, ЖЭК), и берутся обычно за 4 месяца вперед.

Если в доме создается ТСЖ (товарищество собственников жи-

лья), то членство в нем не обязанность, а право каждого из вла-

дельцев квартир: на коммунальные платежи (естественно, более

высокие, чем в аналогичных муниципальных домах)

это

никак не

влияет.

13. Оформление прав собственности.

Итак, приемо-передаточный акт подписан, ключи от кварти-

ры получены, все взаиморасчеты проведены, Вы даже уже начали

ремонт. Последний этап, который обычно длится 6—12 месяцев с

момента подписания акта, — оформление «пакета имуществен-

ных прав» на квартиру, т.е. получение Свидетельства о государст-

венной регистрации (в Москве — «зеленой бумаги») на Ваше жи-

лье. Обычно всю бумажную работу за дополнительное вознаграж-

дение (в среднем 0,8—1,5% от стоимости квартиры) выполняет

застройщик или уполномоченная им фирма. Конечно, Вы вправе

отказаться от их услуг (например, все деньги ушли на ремонт), од-

нако рекомендуем так не делать — в случае самостоятельного

оформления денег на взятки уйдет примерно столько же, а време-

ни будет затрачено в 2—3 раза больше (до трех лет включительно).

Такова, уважаемый читатель, процедура самостоятельной экс-

пертизы типовых

договеров

на приобретение новостроек. Теперь

Давайте

перейдем ко вторичному рынку — какие виды соглаше-

ний могут быть предложены заказчику в этом случае и в чем за-

ключается их рискография?

Агентства недвижимости обычно заключают с клиентами (в за-

висимости от поставленных ими задач) договора пяти основных

типов:

1. Договор возмездного оказания услуг (ВОУ).

I Указанный тип договора, регулируемый положениями главы 39

ГК

Рф,

оформляется в том случае, если клиент (заказчик) обра-

щается

в агентство (к исполнителю) с целью оказания информа-

ционных,

консультационных или экспертных услуг, например, по

Проверке

чистоты сделки или оценке объекта недвижимости.

Равным

отличием указанного договора от рассмотренных далее

186

СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

является то, что при оказании услуги «продается» и оплачивается

не только сам результат, но и действия, к нему приведшие.

Исполнителем по ВОУ могут быть не только юридические

лица, но и граждане, и частные предприниматели. Существенны-

ми условиями такого договора являются: предмет, срок, величина

и порядок оплаты, причем «по умолчанию» предусматривается

расчет после оказания услуги. Однако такая норма является дис-

позитивной: стороны могут договориться, например, о внесении

предоплаты (10—50%) в момент подписания ВОУ, что на практике

чаще всего и делается.

2. Договор поручения. Такой договор заключается в соответст-

вии с правилами, предусмотренными главой 49 ГК РФ, и обслу-

живает проведение юридических действий и тесно связанных с

ними практических шагов (например, оформление сделки, пред-

ставление интересов в суде и т.д.). В силу договора поручения

одна сторона (поверенный, т.е. агентство) выполняет от имени и

за счет другой стороны (доверителя, т.е. клиента) определенные

юридические и фактические действия, на основе которых у по-

следнего возникают права и обязанности по сделке, совершенной

поверенным, т.е. указанный договор фактически оформляет

представительство одним лицом интересов другого. Это единст-

венный из рассматриваемых в этом подразделе договоров, кото-

рый может быть безвозмездным и заключаться в устной форме,

однако в любом случае подразумевается, что доверитель выдает

поверенному специальную доверенность (см. раздел 4.6) на пред-

ставление интересов.

Однако договор поручения, одной из сторон которого являет-

ся лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность,

может быть только возмездным, т.е. размер и порядок уплаты воз-

награждения такого поверенного является существенным услови-

ем. При этом в соответствии со ст. 972 ГК РФ такой «коммерчес-

кий представитель» имеет право удерживать находящиеся у него

вещи доверителя в обеспечение выполнения последним своих

обязательств (не только по уплате вознаграждения, но и на возме-

щение понесенных поверенным издержек).

3. Агентский договор. Это самый распространенный на практи-

ке договор, который обслуживает в соответствии с нормами гл.

ГК РФ взаимоотношения клиента (принципала) и риэлтерской

фирмы (агента). Он может строиться и по правилам договора по-

ручения, и договора комиссии (см. главу

ГК РФ). И в том и

Глава 5

ВАС ОБМАНЫВАЕТ ФИРМА 187

другом случае агент обязуется совершать определенные договором

действия своими силами за счет принципала, однако либо от свое-

го имени (по аналогии с комиссией), либо от имени принципала

(по модели поручения). Указанный договор может быть только воз-

мездным, однако в нем допускается и не указывать вознаграждение

агента, ибо заранее неизвестно, какие действия, каким образом и в

какие сроки последний будет выполнять. Однако чтобы защитить

его (агента) законные интересы, ст. 1006 ГК РФ предусматривает,

что принципал обязан уплачивать указанное агентом вознагражде-

ние (обычно в процентах от суммы приобретенной выгоды) в тече-

ние недели с момента предоставления агентом отчета о проделан-

ной работе (если из обычаев делового оборота не вытекает иное).

4. Договор доверительного управления

(ДДУ).

В жизни случаются ситуации, когда собственник недвижимого

имущества по разным причинам отсутствует (выехал в другой го-

род или страну, находится в заключении, пропал без вести). Но у

гражданина имеются как и активы (например, пустующая жил-

площадь), так и пассивы (обязательства, которые необходимо ис-

полнять).

В таких случаях можно заключить договор доверитель-

ного управления имуществом — т.е. с активами начинает работать

I юридическое или физическое лицо — доверительный управляю-

щий, который действует в интересах выгодополучателя, т.е. соб-

ктвенника

или его родственников.

В соответствии с таким договором, который составляется в

простой письменной форме и требует в соответствии со ст. 1017

ГК РФ государственной регистрации обременения (права собст-

венности при этом никому не переходят), доверительный управ-

ляющий (в нашем случае агентство недвижимости) распоряжает-

ся Вашей (выгодоприобретателя) квартирой, т.е. сдает ее в найм

(аренду), а также, если это необходимо, совершает арендный об-

мен на другой город (где Ваша семья вынуждена временно про-

живать). Существенными условиями договора доверительного уп-

равления являются, во-первых, размер выгоды собственника; во-

вторых, величина вознаграждения управляющего, в-третьих, срок

Действия (не более 5 лет).

Заключение такого договора, безусловно, выгодно собственни-

(сособственникам) недвижимого имущества, т.к., как уже го-

фрилось

выше, в базе данных ЕГРП регистрируется обременение

продать жилплощадь без участия хозяина квартиры намного

Ложнее.

Кроме того, в случае ненадлежащего исполнения дове-

188 СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

рительным управляющим (в нашем случае — агентством недви-

жимости) своих обязанностей последний несет в судебном поряд-

ке ответственность за причиненные убытки (при заключении со-

глашения об арендном обмене повлиять на недобросовестное

агентство-арендатора значительно сложнее).

5. Договор об оказании риэлтерских услуг (смешанный)

На практике работы агентство недвижимости предлагает

кли-

енту заключить договор, носящий название «об оказании риэл-

торских услуг» по каждому конкретному виду сделки (например,

«чистая» покупка или продажа; альтернативный съезд или разъ-

езд; натуральный обмен; расселение коммуналки и т.д.), который

в соответствии со ст. 421-422 ГК РФ можно отнести к категории

смешанных, т.к. в нем присутствуют комиссии, и агентирования.

Это связанно с тем, что технологическая цепочка совершения

сделки с недвижимостью включает в себя самые разнообразные

действия, которые невозможно регламентировать конкретным

видом договора. Более подробно об этом идет речь в книге нашего

авторского коллектива, посвященной контрактному праву*.

Как уже говорилось выше, большинство договоров и соглаше-

ний в риэлторских, девелоперских и строительных компаниях со-

ставляются по принципу «мягко стелят, да жестко спать» — пра-

воотношения, возникающие после подписания договора, одно-

значно выгодны фирме и в большинстве случаев ущемляют

интересы клиента. Поэтому, изучая предложенные для подписа-

ния документы, постарайтесь внести в них изменения и дополне-

ния с учетом наших рекомендаций, изложенных выше. Возмож-

но, в этом случае Вам потребуется юридическая помощь квалифи-

цированного специалиста в области договорного права:

приглашенный юрист поможет сформулировать соответствую-

щие пункты договора на более выгодных условиях, защитить Вас

от значительных финансовых потерь и связанной с этим нервот-

репки. В Московском регионе можно обращаться по телефонам:

506-20-90, 518-05-01, 166-63-34. Успехов Вам!

В.Г.

Шабалин,

О.Н.

Самохина, Е.А.

Шамонова,

А.К. Кузьмина. Сделки

недвижимостью. Образцы типовых договоров с практическими комментария-

ми. — Изд. 3-е, переработанное и дополненное. — М.: Информационно-

издательский дом

«Филины»,

2006. — 640 с.

Мы тут посовещались, и

завтра Вы будете четверто-

ваны или сожжены. По Ва-

шему собственному выбору.

Я. Гашек

ГЛАВА 6

САНИТАРЫ ГОРОДА

(насильственные действия

против владельцев недвижимости)

Традиционно принято считать, что вымогательство (незакон-

ное завладение имуществом путем угроз) и откровенный банди-

тизм (насильственные действия против владельцев и приобрета-

телей) играют на рынке недвижимости значительную роль —

многие из нас неоднократно слышали ужасные истории о про-

павших без вести хозяевах квартир, бандитских нападениях на

покупателей при осуществлении расчетов, о наезде рэкетиров

на риэлтерские и строительные фирмы. Подобные стереотипы

сложились в 1992—1998 гг., когда рынок недвижимости был не-

насыщенным и нестабильным: с одной стороны, риэлтеры и

девелоперы имели достаточно большую сверхприбыль — до

60--

70 тыс. долларов с одной честно (именно честно, а не крими-

нально!) проведенной сделки; с другой же — в стране царил раз-

гул организованной преступности, и криминальные элементы

(аферисты, вымогатели и бандиты) буквально организовали охо-

ту на социально незащищенных владельцев квартир с целью за-

владения их жильем, причем при активном содействии отдельных

коррумпированных муниципальных служащих и сотрудников

правоохранительных органов.

В настоящее время, начиная с 2000 года, ситуация кардиналь-

но изменилась в лучшую сторону: во-первых, в крупных городах

осталось мало асоциальных элементов, готовых за ящик водки

или

несколько доз наркотика продать свою жилплощадь или пере-

дать

на постоянное место жительства в отдаленные районы сель-

ск

ой

местности (грубо говоря, со всеми подобными уже «порабо-

тали»);

во-вторых, приобретатели недвижимости стали намного