Шабалин В.Г., Смирнов И.А., Кузьмина А.К. Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовестных партнеров

Подождите немного. Документ загружается.

210 СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

веряется,

есть'ли

на объекте работающий телефон. Когда Вам

дают трубку, наберите номер дома, офиса, друзей или знакомых

(заранее, естественно, предупрежденных) и произнесите в присут-

ствии оппонентов буквально следующее: «Смотрю квартиру на

улице Советской, дом 8А. Подъезжайте и ждите в машине через со-

рок минут. Под эстакадой развернитесь у бензоколонки. Какой подъ-

езд? Второй... Больше не перезваниваю, садится батарейка».

Если Вы сделали это, то будьте спокойны — никаких противо-

правных действий не последует.

И еще один момент. На объект ни в коем случае не следует

приходить богато одетым или дорого «прикинутым», это грубей-

шая психологическая ошибка! В дальнейшем Вам придется тор-

говаться со своими оппонентами. Если они поймут, что

«у

него

денег куры не клюют, а нам на водку не хватает», то не уступят

Вам ни цента!

Давайте более подробно поговорим об обратной стороне ме-

дали — показе. Например, клиент настаивает на том, чтобы сна-

чала съездить к Вам. С психологической точки зрения это менее

приемлемо, но с позицией партнера по сделке тоже приходится

считаться... Попробуем подробнее отметить основные моменты

безопасности, которые Вы, уважаемый читатель, должны учиты-

вать при «живом» рекламировании собственного объекта недви-

жимости.

Естественно, в Ваши планы не входит втащить к себе домой

«троянского коня» в виде лжепокупателя: в лучшем случае это

может оказаться наводчик домушников, в худшем — организо-

ван вооруженный налет (обычно не в первый, а в следующий

раз, когда «покупатель придет с родственниками» и уже пример-

но будет знать, где что лежит и что можно взять). Поэтому

встречу с клиентом (естественно, после попытки определения

телефонного номера, аналогично правилам безопасности при

просмотре) лучше организовать на нейтральной территории:

центре зала станции метро, рядом с какой-то местной достоп-

римечательностью или даже «на пересечении улиц Советской и

Октябрьской». При этом сразу надо дать понять приехавшим на

встречу, что в квартире еще кто-то есть: со своего мобильного

телефона (если его нет, то попросите у оппонентов) позвоните

домой и скажите буквально следующее: «Володя, Сергей уже по-

САНИТАРЫ ГОРОДА

211

ЗАЛОЖНИЦУ ЗАСТАВИЛИ ЗАДУШИТЬ ПОДРУГУ

ПОД

УГРОЗОЙ

ТОПОРА

Максимальный срок

лишения

свободы получили двое жителей сто-

лицы за одно из самых изуверских

преступлений,

совершенное в Моск-

ве

прошлой весной.

Бандты

взяли в

заложники

ащ'Х

женщин,

заставили

одну из пленниц задушить подругу по

несчастью и вдобавок засняли эту

льных квартира

Лар

тлощадь,

но осп

зольны

и вместе

одые

людипоб!

ах, однако ка:

: устраивало, и л

порождении

пиэ

пенно не заплатит

тысяч

долларе)

У женщины не

было

таких денег, и

она позвонила своему давнему при-

ятелю, известному бизнесмену А.

Предприниматель пообещал дать

нужную сумму и предложил при-

ехать к нему в офис. Гангстеры реши-

ли разделиться. Один

ич

них

пое\а

с заложницей, другой остался

ждэть

исхода операции в квартире, где ос-

тывал труп риэлтерши.

Нотутпленнице

повезло:

прест\

п-

ник одкэнвоировал ее к офису, жен-

шина

метнулась

к охранникам и крик-

нула, чтобы оьи задержали

злод<

Бшщпа

гут

же

с.футили.

Чудь

поз

поймали

и второго убийцу. Парень не

зо ждался

напарника.

ушел

домой

[

спать и был очень

удивлен,

когда

его

разбудили милиционеры.

Как выяснилось, оба бандитл, 23

лет от

роду,

с самого начала ре-

шили,

эамлски)

овавшисьподкварти

росьемщиков,

ограбить

какую-:

KBdpiiijy.

Во

;рвого

визит;

;»л

убранство

киар-

. Но на трех

дру-

оянно

что-то

М(

зма

оказывались

энцов

друзья

сер-

яиру.

Кстати,

He-

объясни.ь,

за-

с. убивать риэл-

этмечают, что

oha

) интеллигентные

тиры на

Марпс

гах адресах им

шало: наприме

мужчины. В кон

нудись в первую

ГОДЯИ

ИК

ГС

пекать,

ра

стная

жеь

имась

)янно

паче

невропате

SMOCKOBCI

212 СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

дошел? Мы едем, если кто еще будет звонить по поводу квартиры,

назначай им на четыре часа».

Еще одно существенное замечание: при оговаривании места и

времени

встречи постарайтесь подробно узнать внешний вид и

«приметы» оппонента, его имя-отчество, марку и номер машины.

Нечистые на руку «покупатели» и откровенные криминальные

элементы обычно в этом случае говорят так: «Меня сразу узнаете,

буду держать в руках газету «N». Иногда ими используется такой

прием: по телефону Вам подробно описывают внешность одного

человека, а на встречу приходит совершенно другой: «Извините,

Николай Иванович не смог подъехать, я его сын». Естественно, в та-

ком случае нужно быть предельно осторожным и собранным.

6.4. Технические средства защиты

от вымогательства

Преступники, ведущие охоту за кошельками сограждан (к по-

следним с полным правом можно отнести и покупателей, и про-

давцов недвижимого имущества), активно используют различные

технические средства сбора информации и контроля за поведени-

ем жертв: прослушивают телефонные переговоры, включая мо-

бильные; организуют наружное наблюдение (иногда с привлече-

нием соответствующих служб силовых структур); собирают,

опять-таки пользуясь «государственной» поддержкой, сведения о

финансовом состоянии дел «клиента», месте фактического жи-

тельства членов его семьи, объектах, которые потенциальная

жертва часто посещает. При этом чем значительнее сумма пред-

полагаемого «куша», тем более дорогие технические средства и

методы могут быть применены.

С другой стороны, законопослушный гражданин в соответ-

ствии с Конституцией РФ и статьей

ГК РФ имеет возможность

«самозащиты гражданских прав». Одним из ее элементов являет-

ся приобретение различных технических устройств, предотвраща-

ющих или затрудняющих возможные преступные посягательства.

Советуем приобрести (желательно в указанной последовательно-

сти) следующие приспособления:

1. Автоматический определитель номера вызывающего абонента

(АОН).

В Москве подобные устройства продаются свободно, стоят

в среднем 800—1000 рублей. Обязательно посмотрите у продав-

Глава 6 САНИТАРЫ ГОРОДА

21_3

ца сертификат соответствия, выясните, имеет ли приобретае-

мая модель такие функции, как маскиратор работы АОН, «чер-

ный» и «белый» списки, возможность подключения к квартир-

ной сигнализации, совместимость с факсом, модемом и авто-

ответчиком.

2. Автоответчик.

Это устройство нужно не по «прямому назначению», а для за-

писи звонков непонятного содержания или с угрозами. Стоят ав-

тоответчики в среднем 30-100

$/продаются

свободно. Лучше

всего зарекомендовали себя модели семейства «Панасоник», при

этом советуем приобрести устройство с «аналоговыми» кассета-

ми или микрокассетами, ведь в соответствии с Законом РФ

«Об ОРД»* запись звука, сделанная на «цифровой» технике, не

имеет в дальнейшем доказательной силы, так как очень легко «пе-

ремонтируется». Естественно, при покупке автоответчика внима-

тельно ознакомьтесь с тем разделом инструкции по эксплуатации,

которые разъясняет порядок включения и ведения двусторонней

записи разговора.

3. Диктофон скрытого ношения.

Отличается от «журналистских» тем, что позволяет записывать

двусторонний разговор скрытно от партнера. Стоят подобные ус-

тройства 50—100 $ (с аксессуарами — до 200 $), при их покупке

обязательно проведите пробное тестирование (запишите разговор

с продавцом, положив диктофон в портфель или в самый глубо-

кий карман зимней одежды). При этом (по причинам, указанным

выше) желательно приобретать устройство с «аналоговой»

микро-

кассетой (если диктофон снабжен автореверсом и системой «ос-

тановки

при

отсутствии голоса», то кассеты хватает на 40—45 ми-

нут). Также придется приобрести и «аксессуары» типа выносного

микрофона и устройства скрытого пуска-остановки. Кроме того,

дорогой диктофон может выполнять функции элементарной про-

слушки в режимах «закладка» или «забывка», ток что опробуйте

это устройство в ситуациях, приближенных к реальным.

4. Индивидуальные средства защиты.

• От серьезных бандитов, они, конечно не помогут, но приоб-

рести их все-таки стоит. Без разрешения можно купить пневмо-

пистолеты (80—150 $), средства типа «Удар» (400—600 руб.), бал-

* Федеральный Закон №

144-ФЗ

от 12.08.1995 г. «Об оперативно-розыскной

Деятельности» (в редакции от 24.06.2005 г.).

214

СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

лончики с экстрактом перца (200—300 руб.). Электрошокеры,

сирены, газовые баллоны показали себя на практике малоэффек-

тивными.

5. Подслушивающие устройства.

Средства этой группы весьма разнообразны по своим тактико-

техническим характеристикам, маскировке и цене (начиная от 80 $).

Крайне необходимы они, например, при ведении переговоров с

партнерами по сделке, при просмотре помещений, а также приго-

дятся во многих бытовых ситуациях. Приобрести их и получить

квалифицированную консультацию по использованию можно в

фирмах, торгующих

пбдобной

спецтехникой, а также на радио-

рынках и специализированных интернет-сайтах. Часть подобных

устройств можно взять напрокат.

Экономить на своей безопасности — последнее дело. Поэтому

при возможности изыщите средства и приобретите указанный

«джентльменский набор» технических средств — не дай Бог, при-

годится...

т>хг

[И ВАРИАНТА

(СРИМИНАЛЬН

ГУ

518-05-01

СОПРОВ

ЛЮБЫХ СДЕЛОК С

НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Простой и добрый семьянин,

Чиновник не продажный,

Он нажил только дом один,

Но дом пятиэтажный.

Н.А. Некрасов

ГЛАВА 7

ЧТО НАМ ЗАКОНЫ, КОЛИ СУДЬИ ЗНАКОМЫ

(должностные преступления, связанные

с рынком недвижимости)

С чего начинается сделка с недвижимостью? Для большинства

из нас, причем вне зависимости от того, продается или приобре-

тается жилплощадь, — с вечнозеленых бумажек с портретом аме-

риканских президентов или цветных картинок с видами Архан-

гельска и Ярославля, которые необходимо будет передать государ-

ственным и муниципальным чиновникам, — ведь если не

подмажешь, сделка не тронется с места...

Конечно, коррупция существует во многих странах, однако в

России это явление приняло масштабы национального бед-

ствия — ведь речь идет не об отдельных случаях мздоимства, а о

хорошо отлаженной Системе, направленной на планомерный

отъем больших денег (по отдельным данным, до 8—10 млрд «зеле-

ных» в год) у экономически активных членов общества (напри-

мер, приобретателей недвижимости) и просто у рядовых граждан.

В этой главе пойдет разговор о «низовой» коррупции в государ-

ственных и муниципальных органах, имеющих отношение к рын-

ку недвижимости. На риторический вопрос «Подмазывать или не

подмазывать?» каждый участник сделки отвечает для себя сам, од-

нако практика свидетельствует, что в 80—90% случаев вопрос при-

ходится решать «по-хорошему», а не официально, даже несмотря

на то, что в действиях и взяткодателя, и мздоимца, и посредника

присутствует

состав ст. 290-291 УК РФ.

Давайте более подробно разберемся с квалифицирующими

Признаками этих преступлений, а также их отличием от злоупот-

ребления должностными полномочиями (ст. 285) и коммерческого

Подкупа (ст. 204 УК РФ).

216 СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

УГОЛОВНЫЙ

КОДЕКС

РФ

(извлечение)

Статья 290. Получение взятки

1. Получение должностным лицом лично или через посредника

взятки в виде денег, ценных бумаг, иного имущества или выгод имуще-

ственного характера за действия (бездействие) в пользу взяткодателя

или представляемых им лиц, если такие действия (бездействие) вхо-

дят в служебные полномочия должностного лица либо оно в силу

должностного положения может способствовать таким действиям

(бездействию), а равно за общее покровительство или попустительст-

во по службе

—

наказывается штрафом в размере от ста тысяч до пятисот тысяч

рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного

за период от одного года до трех лет либо лишением свободы на срок

до пяти лет с лишением права занимать определенные должности или

заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет (в ред.

Федерального

«конаот08.12.2003

№

162-ФЗ).

2. Получение должностным лицом взятки за незаконные действия

(бездействие) —

наказывается лишением свободы на срок от трех до семи лет с ли-

шением права занимать определенные должности или заниматься оп-

ределенной деятельностью на срок до трех лет.

Деяния, предусмотренные частями первой или второй настоя-

щей статьи, совершенные лицом, занимающим государственную

должность Российской Федерации или государственную должность

субъекта Российской

Федерации,

а равно главой органа местного са-

моуправления,—

наказываются лишением свободы на срок от пяти до десяти лет с

лишением права занимать определенные должности или заниматься

определенной деятельностью на срок до трех лет.

4. Деяния, предусмотренные частями первой, второй или третьей

настоящей статьи, если они совершены:

а) группой лиц по предварительному сговору или организованной

группой;

б) утратил силу (Федеральный закон от

08.12.2003

№ 162-ФЗ);

в) с вымогательством взятки;

г) в крупном размере, —

наказываются лишением свободы на срок

от

семи до двенадцати лет

со штрафом в размере до одного миллиона рублей или в размере зара-

ботной платы или иного дохода осужденного за период до пяти лет либо

без такового (в ред. Федерального закона от 08.12.2003 № 162-ФЗ).

Примечание.

Крупным размером взятки признаются сумма де-

нег, стоимость ценных бумаг, иного имущества или выгод имуществен-

ного характера, превышающие сто пятьдесят тысяч рублей (в ред. Фе-

дерального закона

от

08.12.2003

№ 162-ФЗ).

___v

Глава 7 ЧТО НАМ ЗАКОНЫ, КОЛИ СУДЬИ ЗНАКОМЫ 217

Основным отличием получения взятки от коммерческого под-

купа является то, что субъектом первого деяния может быть толь-

ко должностное лицо (такой же принцип действует и при квали-

фикации превышения служебных полномочий). Согласно Закону

РФ

«О государственной службе в Российской Федерации» к числу

последних относятся лица, которые постоянно, временно или по

специальным полномочиям осуществляют функции власти на фе-

деральном, областном (субъекта Федерации) или местном (муни-

ципальном) уровнях, а также выполняющие организационно-рас-

порядительные, руководящие и административные задачи в госу-

дарственных органах, учреждениях и предприятиях, включая

хозяйственные общества и товарищества, в которых доля государ-

ства превышает 50%. Естественно, что в эту категорию лиц также

попадают военнослужащие (за исключением солдат и сержантов

срочной службы), а также все сотрудники силовых и правоохра-

нительных органов, включая и вольнонаемных.

Субъектами данного преступления не являются те работники

государственных и муниципальных учреждений, которые выпол-

няют только технические обязанности (например, машинистка

паспортного стола, медсестра в поликлинике, охранник

высоко-

поставленного чиновника и т.д.), а также нотариусы и адвокаты.

Аналогично нельзя привлечь к уголовной ответственности за по-

лучение взятки лицо, выполняющее управляющие функции в

коммерческой или общественной организации (в том числе и в

тех, где доля государства в уставном фонде не превышает 50%),

некоммерческом партнерстве или потребительском кооперативе.

Для квалификации действий указанных граждан применяется ст.

204 УК РФ — коммерческий подкуп, а наказание по ней значитель-

но мягче (максимум 5 лет лишения свободы).

Квалифицированным (ст. 290 ч. 2 и 3) считается получение

взятки за незаконные действия или бездействие (например, на-

чальник паспортного стола ОВД организует прописку взяткодате-

ля на жилплощадь асоциального элемента без согласия последне-

го),

а также совершенное высокопоставленным «первым лицом»,

начиная с главы органа местного самоуправления (в Москве —

Управы,

в Подмосковье — района), а также исполняющим обязан-

ности такового. Особо квалифицированным (ст. 290 ч. 4) считает-

ся взяточничество, совершенное группой лиц по предварительному

сговору (при этом обязательно учитывается и посредник), нео-

днократно (в том числе и несколько раз от одного лица за разные

218 СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

действия или бездействие); сопряженное с вымогательством (взят-

кодателя вынуждают платить, иначе его законные права или ин-

тересы будут ущемлены), а также в крупном размере (на сумму свы-

ше 100 тыс. рублей). Естественно, по смыслу ст. 290 взяткой счи-

тается не только полученные должностным лицом деньги, но и

иное материальное вознаграждение (например, подарки, оплата

отдыха, ценные бумаги, объекты недвижимости), а также любые

выгоды имущественного характера.

Аналогично Уголовный кодекс трактует и действия по даче

взятки (посредничество во взяточничестве), только этот состав

преступления (ст. 291 УК РФ) предполагает общий субъект, т.е. к

ответственности может быть привлечено любое дееспособное

лицо, включая и иностранных граждан. Конечно, наказание за

подобные деяния значительно мягче, причем законодательство

предусматривает освобождение от уголовной ответственности в

случае, если взяткодатель добровольно заявил в органы, имеющие

право возбудить уголовное дело по ст. 290 УК РФ (а это службы

собственной безопасности подразделений МВД, налоговой ин-

спекции, таможни, а также прокуратура и ФСБ), о факте дачи

взятки (на практике очень часто соответствующие органы «полу-

чают» подобным образом признательные показания на неугодных

должностных лиц, по разным причинам «выпавших» из плотной

чиновничьей обоймы).

Итак, давайте подробнее рассмотрим «неофициальные» взаи-

моотношения участника сделки с представителями «профильных»

государственных и муниципальных органов:

•

домоуправлений (бухгалтерия, паспортный стол);

• муниципалитета (жилотдел, бюро обмена, опека);

• регистрации (нотариат, собственно регистрация);

• милиции (паспортные столы, участковые, оперработники);

• суда и прокуратуры (включая адвокатуру);

• прочих (БТИ, земкомитет, налоговая инспекция).

7.1. Посещение домоуправления

Под этим термином подразумеваются различные организа-

ции, осуществляющие

эксплуатацию

жилого фонда, паспорт-

ный учет и сбор квартплаты. Их аббревиатуры хорошо извест-

ны: ДЕЗ, ДЭЗ, РЭУ, ЖЭК, ЖЭУ, ГРЭП, а также ЖСК, ТСЖ и

ЕИРЦ. Для оформления сделки с недвижимостью Вам придется

Глава 7

ЧТО НАМ ЗАКОНЫ, КОЛИ СУДЬИ ЗНАКОМЫ

219

обращаться в два их «структурных подразделения»: бухгалтерию

и паспортный стол.

В бухгалтерии домоуправления проблем обычно не возникает,

но только при одном условии: нет задолженности по квартплате.

При наличии таковой (рекорд по Москве —

117

тыс. рублей) Вы

не сможете получить справки (см. Приложение 2), необходимые

для регистрации сделки. Из этой ситуации есть два выхода: либо

все честно оплатить, либо дать взятку бухгалтеру (при сумме за-

долженности свыше 5—6 тыс. руб — главному инженеру или на-

чальнику) в размере 30-50% от официальной, и долг будет списан

(справки получены). Подходить с таким предложением в бухгал-

терию лучше в неприемные часы.

В паспортном столе решаются вопросы, связанные с пропис-

кой-выпиской, временной регистрацией, а также с получением

выписки из домовой книги (более подробно см. главы 3 и 4).

АФЕРИСТЫ ПРИНИМАЛИ С ГРАЖДАН ПЛАТЕЖИ

ПО ФАЛЬШИВЫМ КВИТАНЦИЯМ

С оригинальным способом уклоне-

ния граждан от уплаты обязательных

платежей, в первую очередь квартпла-

ты и налога с транспортных средств,

столкнулись оперработники Примор-

ского УВД северной столицы. Группа

мошенников предлагала за умеренную

плату (30-50 долл.) «пропустить» вы-

писанную домоуправлением, ГИБДД

или налоговой инспекцией квитанцию

через кассовую машину Сбербанка, как

будто оплата была проведена.

Как сообщили «НВ» в пресс-

службе ГУВД, в ГБР на Галерной

улице

(центррегистрации

сделок с не-

. движимостью в г. Санкт-Петербур-

ге. — примеч. авторов), а также в пун-

ктах регистрации иномарок и неко-

торых ПИКах группа молодых

люцей

предлагала услуга по «быстрой опла-

те квитанций через Сбербанк» за по-

ловину их стоимости. Пользовались

подобными предложениями в пер-

вую очередь лица, которые не могли

получить справки, необходимые для

продажи жилья, из-за большой ком-

мунальной или налоговой задолжен-

ности, а также посредники, реализу-

ющие престижные иномарки «не пер-

вой свежести». Оперативники сдела-

ли своего рода «контрольную закуп-

ку»: выписали в ГИБДД квитанцию об

уплате налога с транспортных средств

на

«Мерседес-600» (официально было

необходимо заплатить 5400 рублей) и

подошли к одному из барыг с прось-

бой решить вопрос подешевле (по-

следние, кстати, публиковали свою

«рекламу» и в Интернете, и на фонар-

ных

столбах).

После

того,

как

аферист

передал милиционерам «оплаченную»

(кстати, на квитанции стояли рекви-

зиты существующего Сбербанка) пла-

тежку и получил оговоренные 50 долл.,

он был сразу задержан.

«НВ» обязательно сообщит чита-

телям о ходе следствия и вынесенном

приговоре.

«Невское

время»,

г.

Санкт-Петербург