Шабалин В.Г., Смирнов И.А., Кузьмина А.К. Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовестных партнеров

Подождите немного. Документ загружается.

230

СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

держке своих коллег из городских структур, дают некоторое время

просуществовать откровенным жилищным пирамидам, подстав-

ные руководители которых собирают с доверчивых граждан деньги

для приобретения квартир на этапе строительства (см. главы 1, 2 и

5). Также неоценимую помощь обэповцы оказывают при выясне-

нии истинных владельцев объектов нежилого фонда (земельных

участков, отдельно стоящий зданий, магазинов, складов), а при до-

статочном финансировании со стороны заинтересованных лиц (на-

пример, потенциального покупателя здания с участком) готовы

«провести работу» с продавцом (стоимость их услуг при этом со-

ставляет обычно 50% от разницы между «рыночной» и «окончатель-

ной» ценой продажи, которая, естественно, значительно ниже).

7.5. Суды и прокуратуры

«На кривой суд управы нет» — гласит народная мудрость. Дей-

ствительно, храмы правосудия стали в последнее время рассадни-

ками махрового взяточничества и коррупции. Об органах проку-

ратуры и говорить не приходится: двое из шести бывших Генпро-

куроров России успели посидеть на нарах, третий прославился на

всю страну своими «банными» похождениями — рыба, как изве-

стно, тухнет с головы...

В судах общей юрисдикции в отдельных случаях (дай Бог, чтобы

они не возникли в Вашей жизни) приходится отстаивать свои пра-

ва в жилищных, семейных, наследственных спорах; по вопросам

прописки; по поводу признания уже совершенных сделок недей-

ствительными. Выигрывает в них, как правило, та сторона, кото-

рая через адвоката «занесла» судье

богльшую

сумму денег: «Суд

что дышло, кто заплатил

—

того и вышло».

На середину 2005 г. по Москве сложились примерно такие та-

рифы на «гарантированный» выигрыш гражданского дела (расче-

ты проводятся только с адвокатом, судья никогда у Вас денег не

возьмет): оформить прописку на частную жилплощадь — 500—

1000 $; выписать «таракана» (см. главу 4) — 3—5 тыс. $; признать

сделку недействительной (см. там же) — 5—10 тыс. $. Единствен-

ное условие — адвоката нужно искать в той юридической консуль-

тации, которая «обслуживает» этот суд — предварительно задайте

вопрос секретарю канцелярии по гражданским делам или самому

судье: «Кого из адвокатов Вы могли бы порекомендовать?» Ваш на-

мек будет понят правильно.

Глава 7 ЧТО НАМ ЗАКОНЫ, КОЛИ СУДЬИ ЗНАКОМЫ 231

В районную прокуратуру чаще всего обращаются родственники

щд,

которых (часто при помощи милиции) насильно лишили

жилплощади, а также несостоявшиеся «наследники» квартир, где

пожилые люди заключали договора ренты с посторонними граж-

данами (и вскоре, естественно, умерли). Прокурорские работни-

ки охотно берутся за такие дела, причем неофициальная стои-

мость услуг за возврат квартиры велика: 25—30% ее рыночной сто-

имости сразу или 50% после «успешной» продажи возвращенной

проблемной

жилплощади в дальнейшем. И «заказчики» готовы

платить прокурорским — ведь иным путем квартиру не вернуть

вообще. Также к их услугам прибегают лица, проигравшие дело в

суде (первой и кассационной инстанции) — ведь через прокурату-

ру можно принести надзорный протест и добиться отмены всту-

пившего в законную силу невыгодного судебного решения.

7.6. Прочие организации

• Бюро Ростехинвентаризации (бывшие БТИ) входят в систему

муниципальных органов, однако коррупции подвержены не в та-

кой степени, как, например, опека и жилотделы. Деньги с Вас мо-

гут попытаться получить в двух основных случаях: за «ускорен-

ную», без очереди, выдачу справок и экспликаций (в среднем 500-

1000 руб.) и за сокрытие фактов несанкционированных

перепланировок в квартирах (техник РТИ в среднем за 100—200 $

«не замечает», что фактическое расположение помещений не сов-

падает с имеющимися на плане данными). Встречаются, правда

все реже и реже, факты указания завышенной общей и жилой пло-

щадей квартир, особенно при подаче документов на приватиза-

цию, а также присоединения к последним самозахваченных там-

буров и других мест общего пользования на лестницах и в подъез-

дах. Кроме того, при БТИ работают «уполномоченные фирмы»,

которые

за вознаграждение 100-15 $ исполняю все необходимые

Для сделки документы в тот же день (они, естественно, липовые).

• Налоговые инспекции (ИФНС) в лице своих доблестных со-

трудников

досаждают участникам рынка недвижимости сравни-

тельно мало: в реальности с ними приходится сталкиваться толь-

ко при заполнении деклараций о доходах и получении отсрочки

рассрочки на уплату налогов с дарения и вступления в права

Часледства

(см. главу 8). В отличие от предпринимателей (юриди-

^ских

лиц) рядовые граждане практические не дают налоговикам

232

СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

взяток, да те и не вымогают их — видно, привыкли к другим

сум-

мам. Махинации с липовыми справками и квитанциями об упла-

те налогов сейчас практически не проходит — в инспекции не вы-

дадут справку до тех пор, пока соответствующая сумма не будет

зачислена на счет

ИМ

НС.

• Комитеты по земельным ресурсам и землеустройству (земко-

митеты), функционирующие в каждом районе каждого субъекта

РФ (в Москве — при префектурах административных округов)

ПУТЬ К КВАРТИРЕ ДАМА ПРОКЛАДЫВАЛА СЕБЕ

ЯДАМИ И БОМБАМИ

К весьма длительному сроку зак-

лючения

приговорил Мосгорсуд

убийц начальника ЖЭК-2 машино-

строительного завода «Знамя труда»

г-жи П. Заказчица убийства, 35-лет-

няя Г., признана виновной еще в од-

ном жутком преступлении: уже пос-

ле расправы над чиновницей она

зверски убила свою престарелую со-

седку по коммунальной квартире.

Напомним, что убийство П. было

совершено в здании

ЖЭКа

Петров

ско-Разумовском

проезде. На этой

же улице в коммунальной квартире

проживала и Г. Будущая убийца ре-

шила приватизировать свою жил-

площадь. Однако, чтобы завладеть

всей квартирой, сначала было необ-

ходимо избавиться от соседки — 87-

летней старушки. Предприимчивая

особа обратилась за помощью в

ЖЭК, но начальница

жилуправле-

ния П. наотрез отказалась помогать

просительнице. Тогда дама решила

отомстить П. Она уговорила своего

пациента, которого лечила экстра-

сенсорными методами от головных

болей,

подбросить к кабинету чинов-

ницы гранату

«Ф-1».

Вечером в

ЖЭКе

прогремел мощный взрыв. От

полученных ранений П. скончалась.

Однако основная цель — прива-

тизация квартиры — по-прежнему

была далека. И тогда преступница

решила убить престарелую соседку.

Женщина имела медицинское обра-

зование и хорошо знала, как отпра-

вить человека на тот свет при помо-

щи лекарств. Убийца ввела старуш-

ке внутривенно сильнодействующие

препараты курароподобного дейст-

вия. Вскоре у пенсионерки подня-

лось давление, и она вызвала «ско-

рую». Врачи также сделали больной

укол, однако той стало только хуже,

и под утро она умерла. Убийце уда-

лось убедить родственников покой-

ной не делать вскрытие. А сразу по-

сле похорон женщина подала доку-

менты на приватизацию квартиры,

но осуществить свой план до конца

не успела: в сентябре ее арестовали

за убийство П. А затем было раскры-

то и второе убийство. Причем, что-;

бы доказать вину Г. в смерти пенси-

онерки,

тело умершей пришлось

эксгумировать.

Мосгорсуд

приговорил Г. к 14 го-

дам лишения свободы, а се подель-

ника — к 10 годам заключения.

Убийцы пытались оспорить приго-

вор Мосгорсуда в Верховном Суде

РФ,

утверждая,

что они невиновны.

Однако решением высшей судебной

инстанции приговор столичного

суда оставлен на днях без

изменения-

«Московский комсомолец*

/Ттава

7 ЧТО НАМ ЗАКОНЫ, КОЛИ СУДЬИ ЗНАКОМЫ 233

занимающиеся выделением и учетом земельных участков различ-

ного назначения — сильно коррумпированные организации (по

мнению авторов, входят в «первую пятерку» по мздоимству со-

трудников, наряду с опекой, жилотделами, филиалами ГУ ФРС по

Московской области и МВК). Без взяток в районном земкомите-

'те

(на жаргоне риэлтеров — райкомземе) практически невозмож-

но решить никакой вопрос, и стоимость услуг, например, по быс-

трому оформлению участка в частную собственность, составляет

[5-10% от его рыночной стоимости (чем больше площадь земли,

тем процент ниже).

• Межведомственные комиссии (МВК) при соответствующих

муниципальных органах (префектурах или администрациях) занима-

ются в основном выдачей разрешений на перепланировку квартир,

освоение чердаков и мансард, изменение внешних фасадов зданий.

Официально получить соответствующее разрешение без взяток не-

возможно на 100%, даже по «звонку» влиятельного лица типа главы

администрации, префекта или мэра. Советуем вообще не обращать-

ся в эту комиссию: проще сначала произвести строительные или ре-

монтные работы, а потом их согласовать в упрощенном порядке за

меньшую сумму (если перепланировка осуществлялась внутри квар-

тиры или в малом объеме, то и вообще не согласовывать).

Все мы хорошо знаем, кто такие «воры

в'законе».

Однако стоит

ввести еще одно понятие — «воры закона». Это бюрократы, обла-

ченные государственной властью (кстати, любую должность, на-

чиная от начальника РЭУ и заканчивая министром или главой

фракции

в Думе, можно купить — были бы деньги), которые укра-

ли у рядовых граждан веру в справедливость и торжество Закона и

Превратили

себя в клан «неприкасаемых». Кстати, раскрываемость

преступлений

по ст. 290 УК РФ (взяточничество) составляет при-

мерно

10%,

до

суда доходят дела единиц, причем тех

бывших

чи-

ровников,

которые по разным причинам «выпали из обоймы».

I Теме борьбы с российской коррупцией посвящены многие ис-

ледования,

однако наглое и циничное «воровство закона» про-

Должается,

в том числе и в области совершения сделок с недвижи-

мостью.

Вспомните, дорогие читатели, себя

10—15

лет назад, в кон-

Перестройки

и начале реформ: Вы хотели демократию и

свободный рынок? Вот их и получили: народ имеет ту власть, кото-

РУЮ

заслуживает.

если народ не заслуживает, то власть имеет его...

Налоги платят дураки.

Мы к ним не относимся.

Эль Каноне

ГЛАВА8

СУШИТЬ

ИЛИ

НЕ

СУШИТЬ

ВОТ

ЧЕМ

ВОПРОС

(налоговые правонарушения

на рынке недвижимости)

В 2000—2004 годах, наряду с введением новых правил госре-

гистрации сделок с недвижимостью, произошли существенные

изменения в налогообложении их участников: вступили в дей-

ствие Налоговый кодекс РФ (часть первая — с 01.01.1999 г., вто-

рая — с 01.01.2001 г. с последующими дополнениями), а также

ряд федеральных законов, нормативных актов и инструкций, оп-

ределяющих ныне действующий порядок «фискальных расче-

тов» с бюджетом.

В отношении собственников и приобретателей недвижимого

имущества наше государство руководствуется принципом «кну-

та и пряника»: владельцам и участникам сделок, с рдной сторо-

ны, требуется уплатить немалые суммы в госбюджет, одновре-

менно же, как ни странно это звучит, можно получить суще-

ственные налоговые льготы и выгодно воспользоваться ими.

Кроме того, на рынке недвижимости и строительства использу-

ется большое количество полукриминальных схем уклонения от

налогообложения, за которые ответственность наступает не

только по Административному (КоАП) и Налоговому кодексам,

но

ст. 198,

199

УК

РФ.

Давайте более подробно разберемся с квалифицирующими

признаками уклонения от уплаты налогов гражданином (ст.

198

УК РФ), которая направлена на охрану действующего порядка на-

логообложения, предусмотренного Налоговым кодексом Россий-

ской Федерации.

Глава 8 СУШИТЬ

ИЛ

НЕ

СУШИТЬ

—ВОТ

В ЧЕМ ВОПРОС 235

УГОЛОВНЫЙ

КОДЕКС

РФ

(извлечение)

Статья

198.

Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов

с физического лица (в ред. Федерального

закона

от

08.12.2003

№162-ФЗ)

1. Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического

лица путем непредставления налоговой декларации или

иных

доку-

ментов, представление которых в соответствии с законодательст-

вом

Российской Федерации о налогах и сборах является обязатель-

ным, либо путем включения в налоговую декларацию или такие до-

кументы заведомо ложных сведений, совершенное в крупном раз-

мере, —

наказывается штрафом в размере от ста тысяч до трехсот тысяч

рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужден-

ного за период от одного года до двух лет, либо арестом на срок от

четырех до шести месяцев, либо лишение свободы на срок до од-

ного года.

же деяние, совершенное в особо крупном размере, —

наказывается штрафом в размере от двухсот тысяч до пятисот

тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода

осужденного за период от восемнадцати месяцев до трех лет либо

лишением свободы на срок до трех лет.

Примечание . Крупным размером в настоящей статье признается

сумма налогов и (или) сборов, составляющая за период в пределах грех

финансовых лет подряд более ста тысяч рублей, при условии, что доля не-

уплаченных налогов и (или) сборов превышает

процентов подлежащих

уплате сумм налогов и (или) сборов, либо превышающая

триста

тысяч руб-

лей, а особо крупным размером - сума, составляющая за период в преде-

лах трех финансовых лет подряд более пятисот тысяч рублей, при условии,

что доля неуплаченных налогов и (или ) сборов превышает 20 процентов

подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов, либо превышающая один

миллион пятьсот тысяч рублей.

Объективная сторона указанного преступления может выра-

жаться в двух видах: либо уклонение физического лица от подачи дек-

ларации о доходах, которую обязаны предоставлять граждане, име-

ющие более двух источников заработка или занимающиеся пред-

принимательской деятельностью; либо включение в декларацию

заведомо ложных (искаженных) данных о своих доходах.

236 СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Однако в общем случае за указанные деяния наступает лиш

административная ответственность: по ст.

198

ч. 1 УК РФ

гражда

нина можно привлечь только при условии, что сумма неуплачен

ного налога (не совокупного годового дохода, а именно платеже

по подоходному налогу или взносов в государственные внебюд-

жетные фонды) превышает 100 тыс. руб.

Квалифицированным (ст. 198 ч. 2) является уклонение от уп-.

латы налога гражданином, ранее уже осужденным по ст. 198 УК РФ

(при этом административное наказание за то же деяние во внима-

ние не принимается), а также совершенное в особо крупном раз-

мере, превышающем 500 тыс. руб.

При этом следует отметить, что привлечение к уголовной от-

ветственности и осуждение лица по ст. 198 УК РФ не освобождает

последнего от уплаты невыплаченных налогов и пеней к ним, но,

с другой стороны, добровольное внесение необходимых платежей

на стадии возбуждения дела рассматривается в соответствии со ст.

УК РФ как смягчающее вину обстоятельство.

Итак, рассмотрим основные группы налогообложения, приме-

няемые в настоящий момент при владении и распоряжении не-

движимым имуществом:

• налогообложение продавцов недвижимости;

• налогообложение покупателей;

• поимущественный налог;

• налоги на наследование и дарение;

• прочие налоги и сборы, а также способы и методы уклонения

от

их уплаты.

8.1. Налогообложение продавцов недвижимости

Сумма, указанная продавцом недвижимости в договоре купли-

продажи (или доплата в договоре мены), подлежит включению в его

совокупный годовой доход, с которого, в самом общем случае, необ-

ходимо уплатить подоходный налог по ставке, указанной в табл. 8.1.

Однако, согласно ст. 220 НК РФ, вступившего в действие с

01.01.2001 г., продавец имеет две существенных налоговых льготы

(вычета).

• Если продаваемый объект находился в собственности продавца

более 3 лет, то подоходный налог с продажи платить не придется: на-

логовый вычет предоставляется на всю сумму, указанную в договоре

(в 2001—2003 гг. указанный срок составлял 5 лет).

Глава 8 СУШИТЬ ИЛИ НЕ СУШИТЬ — ВОТ В ЧЕМ ВОПРОС 237

Таблица 8.1

Ставки подоходного налога в 2005 году

Вид дохода

Доходы от источников на территории РФ и за ее пределами, кроме

приведенных ниже

Все доходы, получаемые физическими лицами, не являющимися

налоговыми резидентами РФ

Выигрыши, выплачиваемые организаторами лотерей, тотализаторов

и других основанных на риске игр

Стоимость выигрышей и призов, получаемых в конкурсах, играх и

других мероприятиях в целях рекламы товаров, работ и услуг (свыше

2000 руб.)

Страховые выплаты по договорам добровольного страхования сверх

установленного размера

Доходы по вкладам в банках сверх доходов, исчисленных исходя из

действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ по рублевым

вкладам и 9% годовых — по валютным

Суммы экономии

на.процентах

при получении заемных средств, в

случае, если сумма процентов по условиям договора меньше 3/4

ставки рефинансирования ЦБ РФ на дату получения средств (9%

годовых — по валютным заемным средствам)

Налог

13%

30%

35%

При этом учитывается только срок, когда жилплощадь находи-

лась в собственности: например, если владелец проживает в квар-

тире с 1986 года по договору найма, а приватизировал ее в 2004

году, то эту льготу он не получит.

• Если сумма, указанная в Договоре (или доплата при мене) не

превышает 1 млн. рублей (при условии, что объект находился в соб-

ственности менее 3 лет), то подоходный налог также не платится.

При стоимости продаваемого жилья свыше 1 млн. руб. налогооб-

ложению по базовой ставке 13% подлежат суммы, превышающие

миллион (например, стороны указали в договоре 1500 тыс. руб.;

; подоходный налог составит 13% от суммы 500 тыс. руб., т.е. упла-

тить в бюджет придется 500 х 0,13 = 65 тыс. руб.).

ВНИМАНИЕ! ПРОДАВЦУ, ЕСЛИ КВАРТИРА НАХОДИ-

ЛАСЬ В ЕГО СОБСТВЕННОСТИ МЕНЕЕ 5 ЛЕТ, УКАЗЫВАТЬ В

ДОГОВОРЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ СУММУ СВЫШЕ 1 МЛН.

РУБ. НЕВЫГОДНО! Если покупатель настаивает на оформлении

сделки по полной стоимости (например, боится «признанки», см.

[главу

4), то пусть он дополнительно оплачивает 13-процентный

238

СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

НАЛОГОВЫЙ КОДЕКС РФ

(ИЗВЛЕЧЕНИЕ)

Статья 220. Имущественные налоговые вычеты

При определении

размеру

налоговой базы в соответствии с пунк-

том 2 статьи 210 настоящего

Ко

декса

налогоплательщик имеет право

на получение следующих

иму

Щественных

налогО

вых

вычетов:

1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде

от продажи жилых домов,

квартир

включая приватизированные жилые

помещения,

дач, садовых

Домиков

или земельных участков и долей в

указанном имуществе,

находи

БШихся

собственности налогоплатель-

щика менее трех лет, но не

превышающих

в целом 1 000 000 рублей, а

также в суммах, полученных в

налоговом

периоде от продажи иного иму-

щества, находившегося в собственности налогоплательщика

менее

трех

лет, но не превышающих

125

рублей

при продаже жилых

домов,

квартир, включая

привагизиро

Ба

шые

жилые помещения; дач, садовых

домиков и земельных

участков

долей в указанном имуществе, нахо-

дившихся в собственности

нал

Огопла1ельщикаТ

ри

года и более,

атак-

же при продаже иного имущества находившегося в собственности на-

логоплательщика три года и

6о

ёе

имущественный налоговый вычет

предоставляется в сумме,

по

Лучен

ной

налогоплательщиком при

поо-

даже указанного имущества

(

afi

R npn

федерального закона от

20.08.2004

№112-ФЗ).

Ц М

Вместо использования

пр

ава

на

пояуче

ние

имущественного нало-

гового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогопла-

тельщик вправе уменьшить

Умму

своих

облагаемых налогом доходов

на сумму фактически

произве

Денных

им и

документально

подтвержден-

ных расходов, связанных с

получением

этих доходов, за исключением

реализации

налогоплателыд

Иком

принадлежащих

ему ценных бумаг.

При продаже доли (ее части)

в уставном

капитале организации налого-

плательщик также вправе

УМе

Ньшить

сумму своих

облагаемых налогом

доходов на сумму фактически произведенных им и документально под-

твержденных расходов, связанных с получением этих доходов (в ред.

Федерального

закона от

2(Ю4 №

112

.ф3).

Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты на-

лога на доходы по

операция

цеН

ными

бумагами и операциям с фи-

нансовыми инструментами

ОЧНЬ1Х

сделок, базисным активом по ко-

торым являются ценные

бу

Ги

становле

ны

статьей 214.1 настояще-

го

Кодекса

(в

ред.

Федерального

закона

от

30.05.200

г.№71-ФЗ)-

При реализации

имущества

находящегося в общей

долевой

лирч

общей совместной

собственности

соответствующий размер

имуЩв-

ственного

залогового

вычету

исчисле

нного

в соответствии с

тор

Глава 8 СУШИТЬ ИЛИ

НЕ

СУШИТЬ

—ВОТ

В ЧЕМ ВОПРОС 239

щим подпунктом, распределяется между совладельцами этого имуще-

ства пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в

случае реализации имущества, находящегося в общей совместной соб-

ственности).

Положения настоящего подпункта не распространяются на дохо-

ды, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи

имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской де-

ятельности;

2) в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строи-

тельстволибо приобретение натерритории Российской Федерациижи-

лого дома, квартиры или доли (долей) в них, в размере фактически про-

изведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение

процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и

иных организаций Российской Федерации и фактически израсходован-

ным им на новое строительство либо приобретение на территории

Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них.

В фактические расходы на новое строительство либо приобрете-

ние жилого дома или доли (долей) в нем могут включаться;

расходы на разработку проектно-сметной документации;

расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;

расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного

строительством;

расходы, связанные с работами или услугами по строительству (до-

стройке дома, не оконченного

строительством)

и отделке;

расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и

канализации или создание автономных источников электро-, водо-, га-

зоснабжения и канализации.

В фактические расходы на приобретение квартиры или доли (до-

лей) в ней могут включаться: расходы на приобретение квартиры или

прав на квартиру в строящемся доме; расходы на приобретение отде-

лочных материалов; расходы на работы, связанные с отделкой квар-

тиры.

Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретен-

ного дома или отделку приобретенной квартиры возможно в том слу-

чае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое при-

обретение, указано приобретение незавершенных строительством

жилого дома или квартиры (прав на квартиру) без отделки или доли

(долей) в них.

Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотрен-

ного настоящим подпунктом, не может превышать 1 000 000 рублей

ета сумм, направленных на погашение процентов по целевым

м (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций