Шабалин В.Г., Смирнов И.А., Кузьмина А.К. Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовестных партнеров

Подождите немного. Документ загружается.

240

СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Российской Федерации и фактически израсходованным налогоплатель-

щиком на новое строительство либо приобретение на территории Рос-

сийской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них.

Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет на-

логоплательщик представляет:

при строительстве или приобретении жилого дома (в том числе

не оконченного строительством) или доли (долей) в нем — докумен-

ты, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю

(доли) в нем;

при приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квар-

тиру в строящемся доме — договор о приобретении квартиры, доли

(долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме, акт о пере-

даче квартиры (доли (долей) в ней) налогоплательщику или докумен-

ты, подтверждающие право собственности на квартиру или долю

(доли)

ней.

Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется на-

логоплательщику на основании письменного заявления налогоплатель-

щика, а также платежных документов, оформленных в установленном

порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогопла-

тельщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ор-

дерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со сче-

та покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о за-

купке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и пас-

портных данных продавца и другие

документы).

При приобретении имущества в общую долевую либо общую сов-

местную собственность размер имущественного налогового вычета, ис-

численного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется

между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственно-

сти либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого

дома или квартиры в общую совместную собственность).

Имущественный налоговый вычет, предусмотренный настоящим

подпунктом, не применяется в случаях, если оплата расходов на стро-

ительство или приобретение жилого дома, квартиры или доли (долей)

в них для налогоплательщика производится за счет средств работода-

телей или иных лиц, а также в случаях, если сделка купли-продажи жи-

лого дома, квартиры или доли (долей) в них совершается между физи-

ческими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии с

пунктом 2 статьи 20 настоящего Кодекса.

Повторное предоставление налогоплательщику имущественного на-

логового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не допус-

77ава8

СУШИТЬ

ИЛИ

НЕ

СУШИТЬ

—

ВОТ

ЧЕМ

ВОПРОС 241

Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не мо-

жет быть использован полностью, его остаток может быть перенесен

на последующие налоговые периоды до полного его использования

(пп.2вред.

федерального

закона от 20.08.2004 №

112-ФЗ).

2. Имущественные налоговые вычеты (за исключением имуществен-

ных налоговых вычетов по операциям с ценными бумагами) предостав-

ляются на основании письменного заявления налогоплательщика при

подаче им налоговой декларации в налоговые органы по окончании на-

логового периода, если иное не предусмотрено настоящей статьей (в

ред. Федерального закона от 20.08.2004 №

112-ФЗ).

Имущественный налоговый вычет при определении налоговой базы

по операциям с ценными бумагами предоставляется в порядке, уста-

новленном статьей 214.1 настоящего Кодекса (в ред.

Федерального

закона

от30.05.2001

г. №71-ФЗ).

3. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом

2пункта 1 настоящей статьи, может быть предоставлен налогоплатель-

щику до окончания налогового периода при его обращении к работо-

дателю (далее в настоящем пункте — налоговый агент) при условии под-

тверждения права налогоплательщика на имущественный налоговый

вычет налоговым органом по форме, утверждаемой федеральным ор-

ганом исполнительной власти, уполномоченным по контролю

надзо-

ру в области налогов и сборов.

Налогоплательщик имеет право на получение имущественного на-

логового вычета у одного налогового агента по своему выбору. Нало-

говый агент обязан предоставить имущественный налоговый вычет

при получении от налогоплательщика подтверждения права на иму-

щественный налоговый вычет, выданного налоговым

органом.

Право на получение налогоплательщиком имущественного налого-

вого

вычета у налогового агента в соответствии с настоящим пунктом

должно быть подтверждено налоговым органом в срок, не превышаю-

щий 30 календарных дней со дня подачи письменного заявления

нало-

гоплательщика, документов, подтверждающих право на получение иму-i

I щественного налогового вычета, которые указаны в подпункте 2 пункта

В случае, если по итогам налогового периода сумма дохода нало-

гоплательщика, полученного у налогового агента, оказалась меньше

суммы

имущественного

налогового вычета, определенной в соответ-

I ствии с подпунктом 2 пункта 1 настоящей статьи, налогоплательщик

имеет право на получение имущественного налогового вычета в поряд-

ке,

который предусмотрен пунктом 2 настоящей статьи (п.З введен

242

СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

налог за продавца (с суммы, превышающей 1 млн. руб.). Если

последний имел жилплощадь в собственности более 3 лет (имен-

но в собственности, а не по договору найма!), то можно указывать

любую сумму (при условии, что в этом календарном году больше

ничего из недвижимого имущества продавать не придется).

Основными налоговыми правонарушениями, совершаемыми

продавцами недвижимого имущества, являются занижение реаль-

ной рыночной стоимости объекта (в пределах от оценки РТИ до 1

млн. руб.), а также, в случае невозможности вышеуказанного,

оформление вместо купли-продажи либо дарения (подробнее

см.

раздел 4.3), либо фиктивной равноценной мены, в том числе и по

схеме, изложенной в главе 4 (см. рис. 4.1).

Естественно, что за указанные действия привлечь граждан к

административной, а тем более уголовной ответственности не

представляется возможным.

8.2. Налогообложение покупателей

Название этого раздела звучит некорректно: покупатель при со-

вершении сделки никаких налогов не платит (подразумевается, что

деньги, которые пошли на покупку, уже «чистые»). При этом го-

сударство в соответствии со ст. 220 НК РФ предоставляет покупа-

телю фиксированный налоговый вычет в размере до 1 млн. руб.*,

который действует без ограничений сроков, пока не будет «выб-

ран» полностью. Например, гражданин приобрел в 2003 г. кварти-

ру за 900 тыс. руб.; его официальная «белая» зарплата в том же году

составила 400 тыс. руб., а в 2004 г. — 500 тыс. руб. За оба этих года

(пока «выбраны» не будут) платить подоходный налог не при-

дется, а гражданин сэкономит: в 2003 г. 400 х 0,13

52 тыс. руб.,

в 2004 г. — 500 х 0,13 = 65 тыс. руб. Если же при покупке была бы

указана сумма 1 млн. руб, то и в 2005 г. удалось бы легально не де-

литься с государством — 100

хО,

13 = 13 тыс. руб. Указанный путь

(быть «вечным покупателем» недвижимости) выгоден для лип,

имеющих высокие легальные доходы: многие из таких граждан ча-

сто соглашаются быть «подставными» для своих родственников,

друзей и знакомых, что, безусловно, выгодно обеим сторонам-

Единственный недостаток — этот вычет предоставляется

соглас

но ст. 220 НК РФ только один раз.

* Примечание: в 2001—2002

гг.

указанный налоговый вычет состав

600 тыс. руб.

Глава 8 СУШИТЬ ИЛИ

НЕ

СУШИТЬ

—

ВОТ

ЧЕМ ВОПРОС 243

О ВНИМАНИЕ! В ИНТЕРЕСАХ ПОКУПАТЕЛЯ УКАЗАТЬ В

ТЕКСТЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ СУММУ ОДИН МИЛ-

ЛИОН РУБЛЕЙ И БОЛЕЕ!

Документы, которые подтверждают факт покупки объекта не-

движимости: квартиры, комнаты, жилого дома, дачи (с января

2001

г. из этого перечня исключены садовые домики) должны быть

предоставлены в бухгалтерию предприятия, где работает покупа-

тель, не позднее окончания текущего (календарного)

года,

а если

гражданин временно не работает — непосредственно в налоговую

инспекцию до 30 апреля года, следующего за отчетным.

Все, о чем шла речь в начале этого раздела, относится не толь-

ко к покупателям, но и к гражданам, которые строят или финан-

сируют строительство жилого дома, коттеджа или дачи. Они име-

ют право на налоговый вычет, т.е. уменьшение совокупного годо-

вого дохода, подлежащего налогообложению, на сумму затрат по

строительству, не превышающую 1 млн. руб. В случае же, если

подтвержденные документально и, главное, принятые налоговой

инспекцией расходы выше или равны совокупному годовому до-

ходу, подлежащему налогообложению, то подоходный налог не

нужно будет вообще платить.

Чтобы на практике получить указанные льготы, застройщику

придется

доказывать, что он не верблюд. В рассматриваемом слу-

чае четко действует принцип родной российской бюрократии:

«чу-

• дакам с буквы «му» — декларации и конституции, а на деле —

сплошные инструкции». Налоговый инспектор по своему усмотре-

нию может исключить часть предъявленных подтверждающих до-

кументов, и в результате Вам будет начислена смехотворная льго-

та по принципу «гора родила мышь». Прежде чем обращаться в

налоговую инспекцию, советуем получить консультацию у опыт-

ного специалиста в данной области, который подскажет, как пра-

вильно оформить соответствующие документы.

Попытки контролировать крупные покупки, совершаемые

гражданами, государство пыталось уже с

1998

года, а в 2000—2003 гг.

Действовали ст. 86-1;2-;3- прим. НК РФ, предусматривающие

По

рядок

налогового контроля за расходами граждан, причем в

тих

статьях не было разъяснения, что такое «крупная сделка», —

244

СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

НАЛОГОВЫЙ КОДЕКС РФ

(извлечение)

Статья

108.

Общие условия привлечения к ответственности

за совершение налогового правонарушения

Никто не может быть привлечен к ответственности за совер-

шение налогового правонарушения иначе, как по основаниям и в

порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом.

2. Никто не может быть привлечен повторно к ответственности

за совершение одного и того же налогового правонарушения.

3. Предусмотренная настоящим Кодексом ответственность за

деяние, совершенное физическим лицом, наступает, если это дея-

ние не содержит признаков состава преступления, предусмотрен-

ного уголовным законодательством Российской Федерации.

4. Привлечение организации к ответственности за совершение

налогового правонарушения не освобождает ее должностных лиц

при наличии соответствующих оснований от административной, уго-

ловной или иной ответственности, предусмотренной законами Рос-

5. Привлечение

налогоплательщика

ответственности

за

совер-

шение налогового правонарушения не освобождает

его

от обязан-

ности уплатить причитающиеся суммы налога и пени. Привлечение

налогового агента к ответственности за совершение налогового

правонарушения не освобождает его от обязанности перечислить

причитающиеся суммы налога и пени.

6. Лицо считается невиновным в совершении налогового право-

нарушения , пока его виновность не будет доказана в предусмотрен-

ном федеральным законом порядке и установлена вступившим в

законную силу решением суда. Лицо, привлекаемое к ответствен-

ности, не обязано доказывать свою невиновность в совершении

налогового правонарушения. Обязанность по доказыванию обсто-

ятельств, свидетельствующих о факте налогового правонарушения

и виновности лица в его совершении, возлагается на

налоговые

органы. Неустранимые сомнения в виновности лица, привлекаемо-

этственности, толкуются в пользу этого лица.

видимо, в богатых и бедных регионах налоговики вкладывали в

это понятие разный смысл.

Однако на практике использование подобного фискального

контроля еще раз подтвердило бессмертный российский прин-

цип: «Хотели как лучше, а получилось — как всегда»: еще до

вступ-

Глава 8 СУШИТЬ ИЛИ

НЕ

СУШИТЬ

—ВОТ

В ЧЕМ ВОПРОС 245

ления

в действие указанных статей Налогового кодекса были раз-

работаны схемы легального уклонения от подачи специальных

деклараций по поводу крупных покупок, и в конце концов, «слон

родил Моську» — затраты налоговых инспекций по рассылке со-

ответствующих уведомлений превысили доходы государства от

взыскания неуплаченных «крупных сумм», ибо доказать вину и

привлечь к ответственности покупателей предметов роскоши не

удавалось — на их защите стояла ст. 108 НК РФ.

Такова, уважаемый читатель, формальная процедура взаимоот-

ношений покупателя с налоговыми органами. Однако дураков на

работу в эти «конторы» не берут даже по большому блату — со-

трудники налоговых инспекций и ОБЭПов отлично осведомлены

о рыночных ценах на жилье и другую недвижимость, а также о

всех известных схемах, используемых «уклонистами». Как гово-

рят сами налоговики, они руководствуются принципами здраво-

го смысла: сумму, эквивалентную 30-50 тыс. $, человек может

заработать честно, поэтому никто его проверять не станет. Так-

же инспекторы «не беспокоят» и пожилых людей — вдруг дейст-

вительно гражданин ограничивал себя много лет и копил на

квартиру детям и внукам. Этими принципами и должны руко-

водствоваться покупатели, которым есть что скрывать: оформ-

ляйте покупку сразу на нескольких взрослых членов семьи, лучше

всего на себя и пожилых родителей! Конечно, в этом случае мо-

гут возникнуть проблемы с наследованием (а в случае оформле-

ния на супругов — и с режимом общей совместной собственнос-

ти), однако налоговики претензий предъявлять не будут. Ориен-

тировочные суммы от рыночной (подчеркиваем: от рыночной, а

не от указанной в договоре!) стоимости недвижимости, при «зас-

ветке» которых «органы» не станут с Вами связываться, на сере-

дину 2005 г. примерно таковы:

• для налоговых инспекций Центрального округа Москвы —

50-70 тыс. $;

• для прочих инспекций столицы, а также центральных райо-

нов Петербурга — 30—50 тыс. $;

• для инспекций богатых регионов-доноров — Московская,

' Самарская, Тюменская, Нижегородская области, Краснодарский

Ставропольский края, Республика Татарстан — 25—40 тыс. $;

• для прочих регионов — не установлены (придраться могут к

любой сумме).

246

СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Конечно, формат данной книги не позволяет подробно разоб-

рать все ситуации, которые возникают при взаимоотношениях

приобретателей недвижимого имущества с фискальными органа-

ми. Однако стоит рассмотреть ряд «серых» схем, позволяющих ук-

лоняться от общения с представителями фискальных органов.

1) Занижение рыночной стоимости объекта, которое повсемест-

но встречается и на первичном и на вторичном рынке. При этом

разница между реальной рыночной и указанной в договоре ценой

(на жаргоне риэлтеров — «боковик») обычно проводится либо в

виде добровольного страхования от утери прав собственности (на

первичке), либо в виде договора займа с особыми условиями при

покупке жилья у физических лиц.

2) Оформление сделки меной или дарением.

Об этой схеме подробнее пойдет речь в конце этой главы (раз-

дел 8.5), на практике она встречается довольно часто.

3) Оформление объекта на нескольких владельцев.

Чтобы не привлекать внимание налоговиков к совершенной

сделке, многие покупатели, особенно на первичном рынке,

оформляют жилье на 2—3 совершеннолетних членов семьи, чтобы

на каждого из них приходилось не более 20—30 тыс. долларов (по-

дробнее об этой схеме смотри выше).

4) Притворный кредит на покупку жилья.

Покупатель договаривается с банком или иным кредитным уч-

реждением, имеющим соответствующее разрешение, о предостав-

лении кредитной линии на приобретение недвижимости, а пога-

шение выделенных средств осуществляется, например, через под-

ставную фирму или путем приобретения ценных бумаг.

5) Приобретение объекта в рассрочку.

Полная стоимость жилья фиктивно распределяется в этом слу-

чае на 3—4 года: стороны составляют график платежей «вперед»,

на самом же деле вся оговоренная сумма вносится продавцу

(фи-1

зическому или юридическому лицу) сразу.

6) Проплата со счета юридического лица за «сотрудника»

преД-1

приятия.

При реализации этой схемы договор на покупку жилья

закТ

лючается от имени физического лица, однако оплата, в том

числе и в рассрочку, осуществляется со счета специально

открй|

той для этого фирмы (с подставными директором и

главбухомЖ

Глава 8 СУШИТЬ ИЛИ НЕ СУШИТЬ — ВОТ В ЧЕМ ВОПРОС

247

которая после оформления объекта в собственность покупателя

просто исчезает.

7) Фиктивный прием покупателя на работу.

Эта схема используется при продаже жилья, право требования

на которое имеют реально действующие юридические лица, в том

числе и госпредприятия. Покупатель договаривается с одним из

руководителей следующим образом: издается приказ о зачислении

его на работу, после чего покупатель вносит в кассу предприятия

сумму, равную инвестиционной себестоимости жилья, а «боко-

вик» отдает лично руководителю. В конечном итоге квартира об-

ходится на 20—30% дешевле ее рыночной цены.

ЧТОБЫ НАСОБИРАТЬ НА ДАЧУ,

ДИРЕКТОР ЗАВОДА ПРОДАВАЛ КВАРТИРЫ РАБОЧИХ

Хитроумную квартирную аферу

на 1 миллион 200 тысяч рублей уда-

лось раскрыть сотрудникам отдела

по экономическим преступлениям

УВД Северо-Западного округа.

Примечательно, что главным подо-

зреваемым по этому делу проходит

весьма респектабельный по долж-

ности человек — директор завода

железобетонных изделий, что на

улице Берзарина.

Как сообщили «МК» в пресс-

службе УЭП ГУВД, по версии след-

ствия, 50-летний руководитель

предприятия решил подзаработать

на квартирах, в которые должны

были вселиться его рабочие-очеред-

ники. Жилплощадью с предприяти-

ем в порядке взаимозачетов распла-

тились городские власти. Чтобы не

заниматься

эти

деликатным делом

самому, директор взял на работу сво-

его приятеля, причем не оформлял

его как положено, а просто выдал

«подчиненному» удостоверение сво-

его заместителя. С помощью этой

«ксивы» и личных связей в Департа-

менте муниципального жилья мо-

шенник быстро обменял две предо-

ставленные городом четырехкомнат-

ные квартиры на улице Бестужевых

на две меньшие по площади

по ко-

личеству комнат (естественно, с до-

платой). Сначала друзья поделили

выручку от

об]иена,

а потом продали

и две новые квартиры, также поло-

жив выручку себе в карман.

По несколько иной схеме заме-

ститель директора сбыл с рук еще

три квартиры (4-, 3- и 2-комнатные)

на улице

Римского-Корсакова.

Он

просто продал их соответственно за

60 и 37 тысяч долларов некой риэл-

терской фирме. Заводчане в итоге

лишились шансов улучшить свои

жилищные условия, а руководители

предприятия обогатились более чем

на миллион. Кстати, директор заво-

да

ЖБИявно

знал, куда девать день-

ги: он как раз достраивал двух-

этажную дачу с мансардой на Пят-

ницком шоссе.

Сейчас правоохранительные

органы возбудили уголовное дело по

факту мошенничества. На продан-

ные же квартиры наложен арест.

«Московский комсомолец»

248

СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

8) Приобретение имущества предприятия по цене ниже

рыночной.

Указанная схема применяется при оформлении на частных лиц

активов приватизированных предприятий, хотя возможно и при-

обретение объекта недвижимости на юридическое лицо и на пер-

вичном рынке с целью в дальнейшем «перепродать»

его

руково-

дителю или иному физическому лицу по значительно более низ-

кой цене.

9) Приобретение новостроек по ДСН.

В некоторых регионах РФ до сих пор используется такая схе-

ма: предприятие инвестирует средства в строительство «ведом-

ственного» жилья, приобретая при этом право выбора конкретных

физических лиц, кому в дальнейшем будут переданы квартиры

(на основании распоряжения соответствующих органов исполни-

тельной власти, без последующего оформления в собственность).

В результате «нужные люди», которые фактически оплатили сто-

имость жилья в карман руководства предприятия, въезжают

ВОЕННЫЙ СТРОИТЕЛЬ ПОХИЩАЛ КВАРТИРЫ

Уголовное дело о похищении не-

скольких

десятков...

квартир в Мос-

кве и ближайшем Подмосковье,

предназначавшихся для Вооружен-

ных Сил РФ. поступило

на

днях в во-

енный суд Московского гарнизона.

Как стало известно

«МК»,

на ска-

мью подсудимых сядет военный чи-

новник, до сентября 2002 года зани-

мавший кресло начальника отдела

капитального строительства в/ч N.

Свою карьеру военный строитель

начал с малого — с четырех квартир

в Мытищах. Тогда за счет Минобо-

роны он обеспечил жильем не толь-

ко сына и пасынка, но и водителя.

Квартиру в новом доме получил и его

приятель — сотрудник

того

подраз-

деления, которое, собственно, и вы-

ступало заказчиком строительства.

Немного позднее отдел капи-

тального строительства начал возво-

дить еще два дома в Мытищах, на

этот раз — на паях с местной адми-

нистрацией. Вложенные в строитель-

ство средства мошенник пообещал

отдать квартирами.

Но

как только без

малого 7,3 миллиона рублей оказа-

лись на счетах подставных фирм, он

их обналичил и присвоил. Рассчиты-

ваться с администрацией Мытишин-

ского района пришлось начальнику

связи Вооруженных Сил.

Самую же крупную аферу чинов-

нику удалось провернуть, когда в

Москве на улице Яблочкова нача-

лось строительство 504-квартирного

дома. Подрядчикам он отдал 10 про-

центов жилплощади

по

себестоимо-

сти, хотя по закону она им полага-

лась абсолютно бесплатно. В резуль-

тате мошенник положил в свой кар-

ман 25 миллионов 870 тысяч рублей,

а офицеры лишились 39 квартир, ко-

торые были переданы подрядчикам.

Теперь ему инкриминируется

мошен-

ничество, совершенное в крупном

размере.

«Московский комсомолец»

Глава 8 СУШИТЬ

ИЛ

НЕ

СУШИТЬ

—ВОТ

В ЧЕМ ВОПРОС 249

в квартиры по договорам соцнайма (ДСН), с правом дальнейшей

их приватизации. Чаще всего указанные схемы применяются во-

енно-строительными организациями.

8.3. Поимущественные налоги

(на недвижимость и землю)

Налоги на владение имуществом взимаются не по результатам

совершения сделок или хозяйственной деятельности, а за сам

факт владения или пользования. Условно их можно разделить на

три группы:

• налог на строения и сооружения;

• земельный налог;

• налог с транспортных средств.

Давайте более подробно рассмотрим первые две группы.

1. Налог на недвижимое имущество (строения и сооружения)

взимается согласно Закону РФ №

2003-1

* и относится к числу ме-

• стных налогов. Его размер небольшой — 0,1—2% от балансовой

стоимости объекта (по оценке БТИ) в год. Затраты налоговой ин-

• спекции на рассылку соответствующих извещений гражданам

иногда выше. Налог придется уплачивать 2 раза равными долями —

! обычно в сентябре и ноябре. Инспекция может также выставить

[

счет за 3 последних года. Обязательно нужно иметь квитанции об

уплате, если вы планируете распорядиться своим имуществом —

Таблица 8.2

Ставки налога на недвижимое имущество в 2005 году

Стоимость имущества

(по БТИ)

до 300 000 рублей

300 000-500 000 рублей

свыше 500 000 рублей

Размер ставки, %

0,1

0,1-0,3

0,3-2,0

Размер ставки

в Москве, %

0,1

0,2 (0,3)*

0,5

Примечание: размеры ставки указанного налога определяются

администрациями субъектов РФ самостоятельно (в качестве примера

приведены данные по Москве).

* — 0,2 (0,3) — соответственно для жилых (нежилых) помещений.

* Закон РФ № 2003-1 от 09.12.1991 г. «О налогах на имущество физических

»ИЦ»

(в редакции от 22.08.2004 г.).