Лютий І.О., Савич В.І., Калівошко О.М. Іпотека: сучасні концепції, тенденції суперечності розвитку

Подождите немного. Документ загружается.

301

Розділ 5. Механізм реалізації та суперечності розвитку аграрної іпотеки в україні

інвестиційних ресурсів з фінансового сектору у виробництво. Пере-

ведення земельних відносин на ринкові засади розглядається аграр-

ною наукою як визначальний складник формування ринкової систе-

ми господарювання в аграрній сфері – 1) повноцінного власника, 2)

нових виробничих відносин на основі власності на землю, майно та

працю, 3) організаційно-правових форм господарювання ринкового

типу, 4) інфраструктури ринку – саме за наявності яких може бути

сформованим і одержати належний розвиток економічний механізм

ринкового змісту, що базується на таких елементах як ціна, іпотечний

кредит, фінанси і податки, система управління [316]. Власне, можна

погодитися з позицією В.В.Радченка, що «приватна власність на зем-

лю як основний засіб виробництва в сільському господарстві ... стає

повноправним соціальним інститутом» [288, c.125].

Обов’язковим елементом завершеної системи правового оформ-

лення функціонування інституту іпотеки сільськогосподарських

земель має стати Закон про ринок земель [320]. Слід зазначити, що

на сьогодні Верховна Рада України зробила перший крок у цьому

напрямі, прийнявши в середині 2004 р., у першому читанні, Закон

про ринок земель, підготовлений групою народних депутатів Укра-

їни [284]. Виходячи з тієї позиції, що саме норми цього закону у

разі його прийняття (а це є реальною найближчою перспективою)

визначатимуть основні умови обігу земель сільськогосподарського

призначення в Україні, цілком логічно розглядати проблеми за-

провадження іпотеки сільськогосподарських земель через призму

дії норм саме цього документа. А такі, як засвідчує їх попередній

аналіз, є далеко не однозначними та дискусійними. В контексті

предмета нашого дослідження інтерес, становить комплекс питань,

пов’язаних з особливостями обороту земель сільськогосподарсько-

го призначення (потенційного предмета застави), на чому, власне, і

зупинимось дещо детальніше.

З точки зору забезпечення високого рівня ліквідності майбут-

нього предмета застави – земель сільськогосподарського призначен-

ня – важливе значення мають норми, спрямовані на врегулювання

механізму економіко-землевпорядної оптимізації сільськогоспо-

дарського землекористування, суть якої зводиться до концентрації,

оптимізації розмірів сільськогосподарських підприємств та фер-

мерських господарств, посилення їх технічної озброєності з вико-

ристанням кредитних і податкових пільг. Питання концентрації

так чи інакше постане на порядок денний, і в основі його лежатиме

302

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

основний критерій – ефективність агровиробництва. Суспільство,

зрештою, стане перед вибором: чи продовжувати і далі неефек-

тивно витрачати ресурси, не маючи від цього належної віддачі, чи

сконцентрувати зусилля і ресурси на створенні високоефективних

агроформувань з оптимізованими розміром та структурою землеко-

ристування і землеволодіння? Вибір, думається, буде зроблений на

користь другого варіанта. Процес концентрації, на нашу думку, від-

буватиметься з метою створення необхідної кількості ефективних

товаровиробників, спроможних щонайменше на 80% забезпечити

внутрішній продовольчий ринок. Тобто в основу вибору напрямів

реформування аграрного сектору, а в ньому структури землекорис-

тування і землеволодіння, буде покладений основний критерій – рі-

вень продовольчої безпеки країни.

Слід зазначити, що проблема концентрації земельних угідь у

контексті запровадження іпотеки сільськогосподарських земель

є досить дискусійною в науковому середовищі, серед практиків та

представників органів влади. Основні застереження при цьому такі:

небезпека концентрації сільськогосподарських земель в комерцій-

них структурах несільськогосподарського типу та в осіб, які не мають

жодного стосунку до агровиробництва і які мають на меті створення

латифундій або ж отримання спекулятивного прибутку шляхом пе-

репродажу земельних ділянок, перерозподілу на цій основі доходів

на користь фінансового капіталу; загроза обезземелювання нових

власників землі (фермерів, приватно-орендних господарств тощо);

зростання небезпеки нецільового використання сільськогосподар-

ських земель; виникнення монополії приватної власності (наслід-

ком чого є «поява абсолютної земельної ренти. Надалі – це зростан-

ня цін на сільськогосподарську продукцію, поглиблення майнової

диференціації в суспільстві» [288, c.127]); унеможливлення фінан-

сової підтримки сільськогосподарськими товаровиробниками со-

ціальної сфери села; небезпека переходу сільськогосподарських зе-

мель у власність іноземних власників.

Згадуваний проект Закону про ринок земель, який розвиває від-

повідні норми Земельного кодексу України, значною мірою вста-

новлює низку обмежень, що мають запобігти цьому процесу. Такі

обмеження, зокрема, пропонується встановити шляхом:

визначення кола суб’єктів, які мають право набуття земель сіль- -

ськогосподарського призначення у власність. У цьому напрямі

передбачається, що: земельні ділянки сільськогосподарського

303

Розділ 5. Механізм реалізації та суперечності розвитку аграрної іпотеки в україні

призначення для ведення товарного сільськогосподарського ви-

робництва можуть набувати у власність лише громадяни Украї-

ни та юридичні особи України (засновані громадянами України

та юридичними особами України); іноземні громадяни, особи

без громадянства, спільні підприємства, створені за участю іно-

земних фізичних та юридичних осіб, та іноземні юридичні осо-

би не можуть мати у власності землі сільськогосподарського

призначення; земельні ділянки сільськогосподарського призна-

чення, успадковані іноземними громадянами, особами без гро-

мадянства та іноземними юридичними особами, підлягають від-

чуженню відповідно до закону. Згідно із Земельним кодексом

України, зокрема, таке відчуження має бути здійснене протягом

одного року;

встановлення особливих вимог щодо обороту земель сільсько- -

господарського призначення, які мають включати: використан-

ня земельних ділянок за їх цільовим призначенням; переважне

право територіальних громад, сільських товариств з регулювання

обороту земельних ділянок сільськогосподарського призначення

та громадян, які постійно проживають у сільській місцевості, на

придбання земельної ділянки сільськогосподарського призначен-

ня для ведення товарного сільськогосподарського виробництва

відповідно до закону; додержання вимог чинного законодавства

щодо продажу земельних ділянок громадянам і юридичним осо-

бам; створення умов для раціонального та ефективного викорис-

тання земель сільськогосподарського призначення;

визначення кола суб’єктів, які мають переважне право на при- -

дбання земельної ділянки сільськогосподарського призначення

для ведення товарного сільськогосподарського виробництва,

якими мають бути: громадяни України, котрі постійно прожива-

ють у сільському населеному пункті, в якому чи біля якого розта-

шована земельна ділянка, що продається; територіальна громада

села, селища, міста, на території якого розташована земельна ді-

лянка, що продається; сільські товариства з регулювання обігу

земельних ділянок сільськогосподарського призначення;

встановлення кваліфікаційних вимог до покупців земельної ділян- -

ки, призначеної для ведення товарного сільськогосподарського ви-

робництва. Такими, зокрема, можуть бути: громадяни України, які

мають сільськогосподарську освіту або досвід роботи у сільському

господарстві чи займаються веденням товарного сільгоспвиробни-

304

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

цтва; юридичні особи України (засновані громадянами України та

юридичними особами України), установчими документами яких

передбачено ведення товарного сільськогосподарського виробни-

цтва або науково-дослідної діяльності у сільськогосподарському

виробництві. Якщо громадянин України, який має намір придбати

земельну ділянку, призначену для ведення товарного сільськогос-

подарського виробництва, не має документів, що підтверджують

наявність у нього необхідної сільськогосподарської освіти або до-

свіду роботи у сільському господарстві, то він повинен отримати

висновок районної (міської) професійної комісії з питань створен-

ня фермерських господарств щодо можливості займатися веден-

ням товарного сільгоспвиробництва;

встановлення обмежень щодо граничних розмірів земельних діля- -

нок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва,

які передбачають, що: громадяни та юридичні особи України мо-

жуть набувати у власність земельні ділянки сільськогосподарсько-

го призначення для ведення товарного сільгоспвиробництва за-

гальною площею не більше максимального розміру, встановленого

для даного району; загальна площа земельних ділянок сільськогос-

подарського призначення для ведення товарного сільськогоспо-

дарського виробництва може бути більше максимального розміру,

встановленого для даного району, у разі успадкування земельних

ділянок за законом; не допускається придбання у власність грома-

дянином чи кількома громадянами, які є близькими родичами, а

також у власність юридичною особою чи її дочірнім підприємством

земельної ділянки сільськогосподарського призначення, площа

якої перевищує 5% земель сільськогосподарського призначення,

розташованих у межах одного адміністративного району;

встановлення обмежень щодо надмірного подрібнення земель -

сільськогосподарського призначення, які передбачають, що:

відчуження частини земельної ділянки сільськогосподарського

призначення для ведення товарного сільськогосподарського ви-

робництва не допускається, якщо в результаті цього утвориться

хоча б одна земельна ділянка менше мінімального розміру, вста-

новленого для даного регіону; науково обґрунтовані мінімальні

розміри земельних ділянок в межах регіону за поданням цен-

трального органу виконавчої влади з питань аграрної політики

та Української академії аграрних наук встановлюються Кабіне-

том Міністрів України.

305

Розділ 5. Механізм реалізації та суперечності розвитку аграрної іпотеки в україні

Означені обмеження, як видно, дозволяють відповідним чином

коригувати розміри землекористування, обмежуючи надмірні як

збільшення, так і зменшення їх в процесі відчуження, запобігати

нецільовому використанню сільськогосподарських земель та їх мі-

грації у власність осіб, які не мають жодного стосунку до агровироб-

ництва, а також у власність іноземців. Що ж до такого застережен-

ня як унеможливлення фінансування сільгосптоваровиробниками

соціальної сфери села, зауважимо, що це питання не має жодного

відношення до системи іпотечного кредитування. В контексті ж не-

цільового використання сільськогосподарських земель в процесі дії

системи іпотечного кредитування сільськогосподарських товарови-

робників зауважимо, що проблема нецільового використання таких

земель є проблемою не іпотечного, а земельного законодавства, саме

дотримання якого і система контролю за дотриманням якого мають

забезпечити використання сільськогосподарських земель виключно

за цільовим призначенням незалежно від форми володіння, корис-

тування чи розпорядження такими землями.

Серед інших проблемних питань, які потребують вирішення на

законодавчому рівні, є також наступні [326, с.538-548].

На нашу думку, необґрунтованими видаються пропозиції щодо

обмеження максимального розміру земельної ділянки сільськогос-

подарського призначення для ведення товарного виробництва. Це,

з нашої точки зору, суттєво обмежує права громадян на придбання

земельних ділянок та містить внутрішні протиріччя.

По-перше, у випадку, наприклад, великої родини, у разі набуття

у власність такої ділянки максимального розміру кожним з членів,

виникає суперечність з нормою, згідно з якою не допускається при-

дбання у власність громадянами, які є близькими родичами, земель-

ної ділянки, площа якої перевищує 5% земель сільськогосподарсько-

го призначення, розташованих у межах даного адміністративного

району. Крім того, придбання земельної ділянки кожним родичем

ще не означає сумісного ведення ними господарства. Кожний із них

може господарювати цілком самостійно, і тому встановлювати поді-

бні обмеження означає дискримінувати громадян у праві на земель-

ну ділянку за родинною ознакою.

По-друге, проектом передбачено, що загальна площа таких зе-

мельних ділянок може бути більшою за максимальний розмір,

встановлений для даного адміністративного району, лише у разі

успадкування земельної ділянки. У даному випадку необґрунто-

306

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

вано обмежується право землевласника на продаж такої земельної

ділянки, яка за розміром перевищує встановлене обмеження. Не-

зрозуміло також, яким чином, при такому обмеженні, іпотечний

кредитор має реалізувати предмет застави у разі звернення стягнен-

ня на неї, особливо при дії іншого обмеження щодо недопущення

наявності земельної ділянки, розмір якої може виявитися меншим

за мінімально встановлені розміри для даного регіону. Слід також

зазначити, що необґрунтовано виключається такий варіант як дару-

вання, за якого розмір земельної ділянки також може перевищувати

середню норму для регіону.

Водночас слід зазначити, що в науковому середовищі існують зо-

всім протилежні думки як щодо останніх двох позицій, так і загальної

проблеми розміру продуктивних земель, які можуть бути у приват-

ній власності. Н.М.Скурська, наприклад, вважає, що «площа земель

сільськогосподарського призначення, придбана у приватну власність

у різних регіонах, не повинна перевищувати рівень середньозважено-

го міжрегіонального максимуму», а також не лише заперечує надан-

ня права отримання у власність понаднормової за площею земельної

ділянки у разі успадкування, а й взагалі наголошує на необхідності

законодавчого закріплення норми, за якої фізичні чи юридичні осо-

би, які набули у власність (чи мають право на набуття у власність)

земельну ділянку сільськогосподарського призначення більшою

площею від встановленої законом максимальної норми, повинні про-

тягом року здійснити відчуження понаднормової площі [356, c.50].

Хоча тут же зазначається, що, запроваджуючи ринок земель сільсько-

господарського призначення, «слід мати на увазі, що важливим його

завданням є створення умов для повноцінного розвитку і функціону-

вання іпотеки, тому й розміри площі земель, які можуть бути у при-

ватній власності, необхідно буде збільшити» [341, c.49].

Водночас існують і менш радикальні погляди на проблему роз-

мірів землекористування та землеволодіння. В.Сіденко, наприклад,

пропонує «ввести обмеження на збільшення розміру земельних ді-

лянок, що знаходяться в приватній власності, визначивши гранич-

ний їх розмір у 100 га (за винятком випадку придбання додаткових

земельних ділянок у держави) — терміном на п’ять років після при-

йняття нової редакції Земельного кодексу України. Це дасть можли-

вість обмежити перерозподіл земельної власності на період створен-

ня необхідної законодавчої бази і розвинутої інфраструктури ринку

землі» [336]. З такою позицією загалом можна погодитися. Разом із

307

Розділ 5. Механізм реалізації та суперечності розвитку аграрної іпотеки в україні

тим, положення про виняток, щодо випадку придбання продуктив-

них земель у держави є дещо дискусійним, хоча б із тих позицій, що

на сьогодні переважна частина сільськогосподарських земель роз-

пайована і перебуває у власності громадян (в період проведення зе-

мельної реформи «більше двох третин сільськогосподарських угідь

і майже чотири п’ятих ріллі були передані у приватну власність»)

[341, c.43]. Щоб стати продавцем такої землі, держава повинна вчи-

нити певні дії щодо її відчуження у нинішніх її власників.

По-третє, норми проекту, які регулюють граничні розміри зе-

мельних ділянок (як максимальні, так і мінімальні), вступають у не-

відповідність із Земельним кодексом України, яким чітко встановле-

но, що громадяни і юридичні особи можуть набувати право власності

на земельні ділянки сільськогосподарського призначення загальною

площею до 100 га, хоча й її ми вважаємо необґрунтованою (для цен-

тральних та, особливо, південних регіонів, наприклад, така норма є

надзвичайно заниженою). Хоча з нею можна змиритися як з тимча-

совою, оскільки як норма Земельного кодексу щодо максимального

розміру земельної ділянки, що придбається, тобто до 100 га, так і нор-

ма цього ж Кодексу, щодо можливості його збільшення у разі успад-

кування, є тимчасовими, і діють лише до 1 січня 2010 року.

По-четверте, обмеження максимального розміру земельних ді-

лянок породжує дилему вибору між економічною ефективністю та

соціальною зрівнялівкою, адже обмежений розмір ділянки за пев-

них економічних умов може виявитися головним чинником низь-

кої ефективності господарювання на ній. Слід також враховувати,

що в окремих аграрних районах, яким загрожує демографічний за-

непад внаслідок загострення депопуляційних процесів у сільській

місцевості (а вже сьогодні вмираючих та занепадаючих сільських

населених пунктів в Україні налічується близько третини – майже

8 тисяч [289, c.52]), з часом може виникнути ситуація обезлюднен-

ня значної кількості населених пунктів. Це, у свою чергу, призведе

до значних зрушень в структурі та розмірах землекористування, за

яких встановлені критерії прив’язки до середньорайонного рівня

будуть необґрунтованими, а то й просто безглуздими. Взагалі незро-

зуміло, яким чином в умовах високої мобільності трудових ресурсів,

а в перспективі і земельних ділянок можна буде забезпечити повну

відповідність встановленим законом вимогам щодо мінімального і

максимального розміру земельної ділянки для ведення товарного

агровиробництва.

308

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

З нашої точки зору, розміри землекористування мають визна-

чатися, базуючись на критеріях ефективності виробництва та без-

проблемного відчуження земельних ділянок виходячи із специфіки

регіону, в якому вони розташовані, та виробничої спеціалізації. Ак-

центуючи увагу саме на ефективності виробництва, слід виходити

не лише із завдання досягнення позитивного фінансового резуль-

тату господарювання як основної умови платоспроможності у ви-

падку отримання іпотечної позики, а й забезпечення випуску конку-

рентоспроможної агропродовольчої продукції. Як засвідчує світова

практика, дрібні товаровиробники часто не в змозі забезпечувати

стабільне постачання на ринок продукції стандартної якості, що

виступає суттєвим гальмом на шляху використання її в подальших

технологічних стадіях переробки. Цілком логічно припустити, що

такого роду товаровиробники виявляться малопривабливими для

потенційних кредиторів, навіть за умови використання як застави

сільськогосподарських земель. Кредити, надані таким товаровироб-

никам, неминуче завчасно класифікуватимуться як сумнівні, що зу-

мовлюватиме значне заниження співвідношення між сумою позики

та вартістю застави. Для України, де 60% сільгосппродукції виро-

бляється у приватному секторі, це питання є особливо актуальним.

Що ж до питання безпроблемного відчуження земельних діля-

нок, то в контексті проблеми їх концентрації виникає дещо зворотна

ситуація, за якої в процес укрупнення землекористування та земле-

володіння включаються саморегулюючі важелі. На практиці цілком

ймовірна ситуація, за якої власник великої за розміром земельної

ділянки чи кредитор, який отримав її як заставу під надану іпотечну

позику, за наявності законодавчо встановлених обмежень, з одного

боку, та фактично сформованих соціально-економічних та демогра-

фічних умов в конкретному регіоні, з другого боку, не зможе реа-

лізувати таку земельну ділянку саме через її великі розміри. Щодо

законодавчих обмежень, то такі, наприклад, проектом Закону про

ринок земель стосуються вимог щодо здійснення угод із земельни-

ми ділянками сільськогосподарського призначення, що використо-

вуються єдиним масивом, а саме: обмеження (обтяження) права на

відокремлення земельних ділянок або їх частин від єдиного маси-

ву сівозміни власниками земельних ділянок встановлюються про-

тягом періоду ротації сільськогосподарських культур у відповідній

сівозміні в межах одного сільгосппідприємства, згідно з затвердже-

ним проектом землеустрою; при купівлі-продажу земельної ділянки

309

Розділ 5. Механізм реалізації та суперечності розвитку аграрної іпотеки в україні

або її частини, яка використовується в єдиному масиві сівозміни,

обмеження (обтяження) на право її відокремлення або на відокрем-

лення частини земельної ділянки від єдиного масиву сівозміни пе-

реходять до осіб, які набули право на неї або на її частину. Що ж до

об’єктивних соціально-економічних та демографічних регіональних

умов, то такими можуть бути: несприятлива цінова кон’юнктура,

неплатоспроможність потенційних покупців, відсутність реальної

потреби у збільшенні землекористування у наявного контингенту

товаровиробників у даному регіоні, що найгірше – повна відсутність

будь-яких товаровиробників, зумовлена демографічними та мігра-

ційними факторами.

Усе наведене свідчить, що формування законодавства, яке регу-

лює питання ринку землі сільськогосподарського призначення, має

відбуватися одночасно зі становленням іпотечного законодавства.

Інакше система іпотечного кредитування сільгосптоваровиробни-

ків під заставу сільськогосподарських земель на практиці виявиться

недійовою, а відтак не виконуватиме своєї основної функції – забез-

печення їх доступними кредитними ресурсами для здійснення ви-

робничої та інвестиційної діяльності.

В плані підвищення рівня привабливості сільськогосподарських

земель для потенційних кредиторів певного удосконалення, на нашу

думку, потребують й інші положення, покликані регулювати ринок

землі.

На сьогодні як Земельним кодексом України, так і проектом,

який досліджується і розвиває положення цього Кодексу, встановле-

ні кваліфікаційні вимоги щодо суб’єкта, який має право на придбан-

ня продуктивних земель у власність. Такі вимоги, у даному випадку

ми цілком підтримуємо позицію Н.М.Скурської, мають бути більш

жорсткими, зокрема, на користь цього свідчить досвід багатьох роз-

винених країн, – «доцільно було б доповнити законодавство про

землі сільськогосподарського призначення вимогою щодо освіти

покупця земельної ділянки: наявність диплома не нижче бакалавра,

якщо загальна площа у власності становить понад 50 га» [356, c.51].

При проведенні кредитором андерайтингу фактор кваліфікації по-

тенційного позичальника відіграватиме вагому роль при прийнятті

ним рішення щодо надання такому суб’єкту іпотечної позики. Така

ознака також суттєво поліпшила б кредитну історію будь-якого по-

зичальника, особливо підкріплену багаторічними показниками ви-

сокоефективного товаровиробництва.

310

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

Дискусійним виглядає положення, згідно з яким покупцями зе-

мель сільськогосподарського призначення можуть бути юридичні

особи, установчими документами яких передбачено ведення сіль-

ськогосподарського виробництва. У такому разі, як вважає, напри-

клад, Н.М.Скурська, «будь-яка виробнича чи комерційна структура

матиме право купити продуктивні землі, записавши у свої установчі

документи наміри займатися сільськогосподарським виробництвом»

[356, c.51], у зв’язку із чим робиться висновок про доцільність ви-

значення конкретного кола юридичних осіб, які можуть мати право

на придбання сільськогосподарських земель. На нашу думку, такий

напрям вирішення проблеми є не досить обґрунтованим. По-перше,

вже наявність норми щодо обов’язковості цільового використання

продуктивних земель є однією з гарантій використання продуктив-

них земель саме з метою сільськогосподарського виробництва будь-

якою юридичною особою, незалежно від частки сільськогосподар-

ської діяльності в його статутній діяльності. По-друге, на сьогодні

поширеною є практика так званого «шефства» промислових підпри-

ємств над сільгоспвиробниками, отримують розвиток агрофірми, в

яких частка сільськогосподарської діяльності може виявитися мен-

шою за несільськогосподарську. Було б нелогічно позбавляти таких

суб’єктів права придбання сільськогосподарських земель. Загалом

же питання більше знаходиться в площині забезпечення належно-

го державного контролю за цільовим використанням продуктивних

земель будь-яким її власником.

Елемент ризику для іпотечних угод можуть внести норми, що

врегульовують питання відчуження меліоративних земель сільсько-

господарського призначення, що є особливо актуальним для півден-

них регіонів. Однією з них, зокрема, пропонується встановити, що

не допускається здійснення угод із земельними ділянками сільгос-

ппризначення з розташованою на ній інженерною інфраструктурою

внутрішньогосподарських меліоративних систем, якщо внаслідок та-

ких угод набувач земельної ділянки або інша особа, що користувалася

такими системами, позбавлена права на подальше їх використання чи

таке використання для неї є недоцільним або якщо внаслідок таких

угод порушується технологічна цілісність та процес функціонування

меліоративних систем. У даному випадку різному трактуванню може

підлягати положення щодо неможливості набувачем земельної ді-

лянки, а тим більше колишнім користувачем меліоративної системи

користуватися останньою. Хоча взагалі незрозуміло, чому зазначені