Лютий І.О., Савич В.І., Калівошко О.М. Іпотека: сучасні концепції, тенденції суперечності розвитку

Подождите немного. Документ загружается.

331

Розділ 6. Іпотечне кредитування під заставу сільськогосподарських угідь

цтві в нормативні терміни, передбачені чинними в Україні нормами

або укладеними імпортними контрактами. Такий захід сприятиме

підвищенню платоспроможного попиту з боку сільськогосподар-

ських товаровиробників на іпотечні кредити.

Щодо кредиторів можна запровадити пільгове оподаткування

частини доходу комерційних банків пропорційно частині кредитних

ресурсів, виділених ними на кредитування сільгосптоваровиробни-

ків.

Для зміцнення позицій іпотечних кредиторів різних рівнів, а

також підвищення рівня привабливості іпотечних цінних паперів,

емітованих Державним земельним (іпотечним) банком та первин-

ними іпотечними кредиторами, та розвитку на цій основі довго-

строкового іпотечного кредитування в аграрному секторі доцільно

створити систему державних гарантій іпотечних кредитів. Для цьо-

го, ми поділяємо точку зору В.Сіденка, Кабінет Міністрів України

повинен створити Державний департамент гарантування креди-

тів сільському господарству [350]. Подібної думки дотримується і

В.В.Радченко, на думку якого «повинні бути гарантії держави на по-

вернення іпотечного кредиту» [288, c.128].

§ 17. Методика визначення оптимального співвідношення між

сумою кредиту та вартістю предмета застави на аграрному

іпотечному ринку

Зазначимо, що за збільшення чи зменшення обсягу іпотечних

операцій певного комерційного банку, його присутність чи відсут-

ність на іпотечному ринку в цілому відповідає менеджмент банку,

цілі якого викладені безпосередньо в кредитній політиці, в якій за-

значається тактика і стратегія залучення коштів та спрямування їх

на кредитування позичальників [184, с.40].

В.В.Вітлінський та Г.С.Панова у своїх працях зазначають [184,

249], що не існує єдиних стандартів розробки, впровадження та

здійснення кредитної політики для комерційних банків, кожен банк

залежно від власних цілей, можливостей та бачення подальшого

розвитку, з урахуванням діючого законодавства, з оглядом на контр-

олюючі органи та дії конкурентів, тобто озираючись на зовнішній

вплив, в першу чергу держави, а також інших суб’єктів фінансового

ринку – формує та проводить загальну кредитну політику, частиною

якої є політика іпотечного кредитування. Тобто, політика іпотечного

кредитування комерційного банку – це звід зовнішніх, розроблених

332

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

державними контролюючими органами, та внутрішніх, розробле-

них даним комерційним банком, стандартів здійснення іпотечного

кредитування. Отже, розглянемо якою ж має бути політика іпотеч-

ного кредитування комерційного банку, щоб останній динамічно та

ефективно розвивався, отримуючи прибутки, що в свою чергу, спри-

ятиме розширенню та подальшому розвитку іпотеки в Україні.

Кредитна іпотечна політика має складатися з таких компонен-

тів:

• стратегії щодо основних напрямків кредитного процесу;

• тактики комерційного банку щодо організації кредитування;

• контроль і моніторинг щодо здійснення обраної стратегії і так-

тики [184, с.41-42].

Стратегія включає пріоритети, принципи та цілі окремого банку

на кредитному ринку в цілому, та ринку аграрної іпотеки зокрема, а

тактика – це фінансовий та інший інструментарій, що використову-

ється даним комерційним банком для реалізації його цілей і завдань

при здійсненні кредитних угод [184, с.43].

Політику іпотечного кредитування комерційного банку, до-

цільно втілювати в життя за допомогою окремого департаменту

іпотечного кредитування, а для аграрної іпотеки створити окреме

управління в межах даного департаменту в зв’язку із специфікою

сільськогосподарського виробництва та високим ступенем ризиків

притаманних йому, і вона має проводитися за такими основними на-

прямами:

1. Оцінка кредитних заявок та фінансового стану потенційних по-

зичальників.

2. Оцінка нерухомості, що пропонується в заставу та визначення

розміру LTV.

3. Укладання кредитної та іпотечної угод, страхування предмету

іпотеки.

4. Супроводження кредиту та організація кредитного моніторин-

гу, проведення перевірок якості кредитного портфелю.

5. Управління ризиками.

Аспекти, пов’язані з управлінням ризиками, будуть досліджені

в § 21. Наразі ми зупинимося на перших чотирьох напрямах кре-

дитної політики, і зокрема на визначенні вартості нерухомості, що

пропонується в заставу.

Іпотечні кредити треба надавати на умовах платності, строко-

вості, поверненості, забезпеченості та диференційованості.

333

Розділ 6. Іпотечне кредитування під заставу сільськогосподарських угідь

Оцінка кредитних заявок є першим етапом кредитного аналізу,

який починається із співбесіди з потенційним позичальником, на

якій звичайно обговорюються такі питання:

• загальна інформацію про клієнта;

• ціль кредиту;

• сума кредиту;

• термін кредиту;

• розмір відсоткової ставки;

• предмет застави;

• механізм погашення заборгованості.

За результатами співбесіди приймають попереднє рішення сто-

совно того надавати позику чи ні, при попередньому позитивному

рішенні формують пакет необхідних документів для розгляду кре-

дитної заявки, на основі якого проводять кредитний аналіз пози-

чальника, до якого крім працівників департаменту іпотечного кре-

дитування залучають спеціалістів з юридичного підрозділу банку,

та який складається з таких компонентів:

• ознайомлення з юридичним статусом позичальника – форма

власності, статут, дата реєстрації, довідка про включення до ЄД-

РПОУ, повноваження керівників, наявні ліцензії на здійснення

діяльності, судові розгляди тощо;

• вивчення ділової репутації позичальника – кредитної історії,

розмір статутного фонду, величини обороту та залишків на ра-

хунках, бренди, торгові марки, що йому належать, професійність

керівників, їх вік, досвід роботи у галузі, на займаних посадах,

попередні місця роботи, їх імідж, загальна якість менеджменту

тощо;

• перевірка достовірності наданих документів;

• аналіз фінансового стану.

Аналіз фінансового стану позичальника є основою не тільки

кредитного аналізу, а й усього кредитування в цілому, від якості та

професійності його здійснення залежить подальша доля кредиту.

Фінансовий стан позичальника аналізують на основі таких фі-

нансових документів:

• баланс (форма №1) та звіт про фінансові результати (форма

№2);

• розшифровка дебіторської та кредиторської заборгованості на

останню звітну дату;

334

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

• перелік відкритих рахунків та довідка про рух коштів на рахун-

ках за останні шість – тридцять шість місяців;

• у разі наявності заборгованості за кредитами, довідка про стан

заборгованості за кредитами на звітну дату та копія кредитного

договору та договору застави;

• довідка Податкової інспекції про відсутність заборгованості з

податків та зборів.

При необхідності здійснення більш глибокого аналізу фінансо-

вого стану позичальника використовують додаткові фінансові до-

кументи, такі, як: первинні документи фінансової звітності, довідки

про товарну продукцію, заплановані показники діяльності тощо. За

результатами фінансового аналізу визначають клас позичальника

та категорію ризику операції для формування резерву.

Наступним етапом, після кредитного аналізу, при умові , що по-

зичальник успішно подолав попередній є оцінка пропонованої в за-

ставу нерухомості та визначення LTV кредиту.

Оцінку нерухомості необхідно здійснювати на основі об’єктивних

міркувань про її вартість на основі аналізу умов ринку, інформації

за аналогічними продажами і узгоджувати значення вартості, отри-

ману за допомогою різноманітних методів.

Предметом застави при іпотечному кредитуванні можуть бути:

земля, будівлі, споруди, підприємства і/або його структурні підроз-

діли, цілісні майнові комплекси тощо.

Фундаментом оцінки нерухомості є набір таких оціночних

принципів:

• заміни – максимальна вартість нерухомості визначається най-

меншою ціною або вартістю, за яку може бути надбана інша не-

рухомість з еквівалентною корисністю;

• корисності – майно має вартість тільки тоді, коли воно корисне

якому-небудь потенційному власнику і можливо, може бути ви-

користане для реалізації певної економічної функції;

• очікування – встановлення поточної вартості доходів або інших

вигод, які можуть бути отримані в майбутньому від володіння

даною нерухомістю;

• розумної обережності – цей принцип притаманний будь-якому

покупцю нерухомості, який купує її з метою отримання при-

бутку.

Підготовчі етапи, перед безпосередньо оцінкою нерухомості

такі: аналіз документів даної нерухомості та її огляд на місцевості.

335

Розділ 6. Іпотечне кредитування під заставу сільськогосподарських угідь

Аналіз документів оцінюваної нерухомості треба проводити пара-

лельно з її оглядом.

Позичальник звичайно, обов’язково повинен надати банку та-

кий пакет документів:

1. Позичальник – юридична особа:

• установчі документи (договір купівлі-продажу, акт прийому-

передачі, договір міни тощо);

• документи, що підтверджують право власності або договір орен-

ди (у випадку іпотеки права оренди);

• реєстраційне свідоцтво БТІ;

• виписку з реєстру прав власників на нерухоме майно;

• довідку від нотаріуса про відсутність заборони на відчуження;

• довідку про відсутність податкової застави;

• генеральний план будівництва, документи державних установ,

що надають право на будівництво даного об’єкту, акти прийому

робіт (перевірити фактичне виконання обсягів робіт та вкладе-

них грошових коштів) – у випадку, якщо можливий предмет за-

стави є об’єктом незавершеного будівництва.

2. Позичальник – фізична особа:

• установчі документи (договір купівлі-продажу, акт прийому-

передачі, договір міни тощо);

• реєстраційне свідоцтво БТІ;

• виписку з реєстру прав власників на нерухоме майно;

• письмову згоду всіх співвласників;

• довідку про склад сім’ї;

• рішення опікунської ради;

• заборгованість за всіма комунальними платежами;

• довідку від нотаріуса про відсутність заборони на відчуження.

Кожен комерційний банк може самостійно визначати додатко-

вий перелік документів, а також перелік документів на нерухомість,

що пропонується в заставу при більш детальному аналізі.

Огляд предмета застави повинен складатися з таких компо-

нентів:

• перевірка відповідності адреси, зазначеної в установчому доку-

менті, з реальною адресою при виїзді на місце;

• візуальний огляд оцінюваної нерухомості, та можливе прове-

дення фотозйомки (для наочного уявлення);

• оцінка ринкової привабності й ліквідності об’єкта, чим вищий

попит, тим більш ліквідною є нерухомість, буде корисним ко-

336

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

мерційним банкам розробити власну класифікацію нерухомості

за ліквідністю, наприклад, житлова та комерційна нерухомість

у центрі Києва – перша група, інша житлова та комерційна не-

рухомість у Києві та центрах інших економічних центрів Украї-

ни – друга група, решта житлової та комерційної нерухомості –

третя група, промислова нерухомість – четверта група, аграрна

нерухомість – п’ята група, в кожній групі при потребі можуть

бути підгрупи.

Ринкову вартість пропонованого в заставу нерухомого майна, на

практиці оцінюють за такими методами:

метод вартості доходу (МВД, доходний); -

метод порівняльної вартості (МПВ, метод аналогій); -

метод визначення вартості на основі витрат (МВВ, витратний). -

МВД є базовим при визначені вартості доходної нерухомості. Не-

рухомість слід відносити до дохідної, в першу чергу, не тоді, коли є

його потенційна здатність приносити дохід чи якісь певні фізичні ха-

рактеристики, а тоді коли головним фактором є мотиви придбання

об’єкта нерухомості, а також поточний спосіб його використання. В

основу визначення вартості нерухомості дохідним методом покладено

визначення ставок дисконту і ставок капіталізації. Ставка капіталіза-

ції – це коефіцієнт зв’язку між доходом і вартістю, що дає можливість

перевести грошовий потік у вартість, а ставка дисконту – це коефіці-

єнт зв’язку між поточною і майбутньою вартістю очікуваних грошо-

вих потоків. Вартість нерухомості, що приносить дохід визначається

величиною, якістю та тривалістю періоду отримання тих дивідендів,

які дана нерухомість, як очікується буде приносити в майбутньому.

Вартість можливого доходу, який отримуватиме новий власник,

за методом вартості доходу можна розраховувати двома способами.

Залежно від способу під терміном «доход» розуміють чистий при-

буток у першому випадку та чистий операційний доход у другому:

• за допомогою визначення потенційного доходу, тобто оцінка за

потенційного доходністю є процесом визначення вартості шля-

хом перетворення очікуваного доходу від володіння нерухоміс-

тю в значення вартості, ринкову вартість нерухомості за даним

способом визначають сумуванням дисконтованого чистого при-

бутку за певний період експлуатації нерухомості, після її купівлі

майбутнім власником;

• прямолінійний спосіб повернення капіталу, який передбачає,

що відшкодування вартості нерухомості відбувається щорічно,

337

Розділ 6. Іпотечне кредитування під заставу сільськогосподарських угідь

рівними частинами, одночасно сумарне відшкодування, тобто

відшкодування капіталу з урахуванням його знецінення з часом,

щороку зменшується.

МПВ, або метод аналогій грунтується на співставленнях, вартість

об’єкту нерухомості, що оцінюють в процесі аналізу цін продаж за

недавніми, угодами, в яких предметом виступала аналогічна нерухо-

мість. Цей метод є найефективнішим в умовах активного стану рин-

ку, коли забезпечується в необхідному обсязі достовірна та доказова

інформація за укладеними угодами. Аналогічні ситуації вибирають

на основі ринкових даних, коли між оцінюваною та порівнюваною

нерухомістю, існує обмежена кількість розбіжностей. Повна аналогія

має місце тільки при тотожності порівнюваних об’єктів, в основному,

трапляється подібна нерухомість, яка відрізняється одна від одної за

певними ознаками. Порівнюють не тільки продажі, що відбулися, а

й пропозиції до продажу, коли відома кількісна вартість. Заключну

оцінку беруть з середини діапазону порівнюваної нерухомості.

Метод визначення вартості на основі витрат полягає в оцінці

фактичних витрат власника об’єкту нерухомості на його створення,

придбання, внесення покращення з урахуванням вартості зносу, а

також групи корегуючих коефіцієнтів, які відображають вплив на

вартість нерухомості основних зовнішніх факторів. Всі дані мають

підтверджуватися документально. Різновидом методу є метод за

яким розраховують початкову вартість нерухомості без урахування

її зношення, та визначають в цінах дійсних на момент дослідження,

а також метод, що передбачає розрахунок вартості нового об’єкту

нерухомості на основі можливих витрат за конструктивними та екс-

плуатаційними характеристиками на створення, тотожного, заміню-

ючого, оцінюваний об’єкт, в поточних цінах.

Для більшої вірогідності, та з причини недостатності ринкової

інформації, для методу аналогій та інформаційних баз для МВВ всі

три вищезазначені методи використовують в комплексі. Кінцевим ре-

зультатом оцінки, звичайно, вважають результат отриманий на основі

МВД, якщо він є нижчим від оцінки за двома (або одним, у випадку

неможливості використання МПВ) іншими методами, а якщо резуль-

тати оцінки за МВД є вищими, тоді визначають середню величину між

методами, але при умові коли відхилення між оцінками не перевищує

10%, інакше потрібна додаткова перевірка [189, с.41; 190, с.32-33].

Визначення розміру коефіцієнту Loan-to-Value Ration (LTV) –

відношення суми кредиту до вартості предмету іпотеки [89, 402], є од-

338

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

ним з основних напрямів в політиці іпотечного кредитування комер-

ційного банку, а від змісту останньої, тобто від тактики та стратегії

залучення коштів та спрямування їх на кредитування позичальників

[184], залежить збільшення чи зменшення обсягу іпотечних операцій

певного комерційного банку, його присутність чи відсутність на іпо-

течному ринку.

Розмір коефіцієнту LTV в Україні не стандартизований, хоча

стандартизація набирає поширенної, комерційні банки переважно

диференційовано, для кожного конкретного іпотечного кредиту ви-

значають його розмір, для житлової та промислової іпотеки він ста-

новить 65-75%, а для аграрної іпотеки – 50-55%. В Європі та США

розмір LTV для аграрної іпотеки також невисокий – 45-60% порів-

няно з житловою та промисловою іпотекою, де даний показник ста-

новить 75% [476].

За допомогою розміру LTV комерційний банк намагається змен-

шити ризики, надійно забезпечити іпотечну позику, що дає можли-

вість підвищити резерв надійності при невиконання позичальником

своїх зобов’язань. Проте сильне заниження розміру LTV нераціо-

нальне та економічно невигідне, як для кредитора, так і для пози-

чальника, тому його потрібно визначати об’єктивно, спираючись на

результати кредитного аналізу та оцінки нерухомості використову-

ючи індивідуальний підхід до кожного конкретного клієнту.

Метою наших досліджень є розробка експериментальної мето-

дики розрахунку стандартизованого розміру LTV для аграрної іпо-

теки, оскільки житлова та промислова іпотеки мають інші об’єкти

іпотеки [92].

Визначаючи розмір LTV, слід враховувати такі фактори:

• ліквідність предмета іпотеки;

• відсоткову ставку за кредитним договором;

• строк дії кредитного договору;

• розмір штрафу та пені;

• нотаріальні витрати – 1% ціни продажу нерухомості;

• судові витрати – 5% ціни продажу нерухомості;

• послуги установи-посередника при реалізації предмета іпотеки –

10% ціни продажу нерухомості;

• термін процедур звернення стягнення та реалізації предмета

застави – від 6 до 12 місяців, згідно з нашими дослідженнями

при умові кваліфікованої роботи юристів банку та грамотного

оформлення кредитної та іпотечної угод;

339

Розділ 6. Іпотечне кредитування під заставу сільськогосподарських угідь

• різницю між ціною купівлі та ціною продажу;

• річні коливання цін;

• фізичне та моральне зношення за час дії кредитної угоди;

• фактор часу (слід враховувати, що «теперішні гроші» є більш

вартісними чим «майбутні»);

• ПДВ у випадку реалізації предмета застави через аукціон чи

прилюдні торги;

• зниження ціни при повторних прилюдних торгах;

• відрахування в пенсійних фонд при реалізації предмета іпо-

теки.

У результаті наших досліджень, було визначено, що LTV до-

цільно обраховувати за такою формулою:

%,100

LTV =

(1)

де S – сума кредиту;

V – вартість застави.

В свою чергу, S визначають таким чином:

()

123

0,658 1SVkkk=−

, (2)

де k1 – коефіцієнт ризику;

k2 – коефіцієнт зміни вартості грошової одиниці з часом;

k3 – коефіцієнт зміни вартості предмета застави з часом (в на-

шому випадку земельні ділянки сільськогосподарського призначен-

ня).

0,658 ми пропонуємо вважати сталим експериментальним кое-

фіцієнтом, оскільки, як зазначалося вище вартість застави доцільно

скоригувати на:

нотаріальні витрати – 1%;

судові витрати – 5%;

послуги установи-посередника при реалізації предмета іпотеки – 10%;

ПДВ у випадку реалізації предмета застави через аукціон чи

прилюдні торги – 16,67%;

відрахування в пенсійних фонд при реалізації предмета іпотеки –

1,5% (1-0,16-0,1667-0,015=0,6583≈0,658).

В свою чергу:

(3)

де МВ – майбутня вартість грошей(грошової одиниці);

340

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

ТВ – теперішня вартість грошей(грошової одиниці).

Майбутню вартість грошей визначають таким чином:

100

МВ ТВ

⎛⎞

⎜⎟

⎝⎠

ДС

(4)

де ДС – дисконтна ставка, %;

t – кількість періодів (років, місяців тощо) [74, с.62].

Зазначимо, що:

ТВЗ

МВЗ

k =

(5)

де МВЗ – майбутня вартість земельних ділянок сільськогоспо-

дарського призначення;

ТВЗ – теперішня вартість земельних ділянок сільськогосподар-

ського призначення.

Коефіцієнт k1 пропонуємо визначати за допомогою досліджен-

ня розмірів зміни відсоткової ставки, оскільки на її розмір суттєво

впливають величина ризику, тенденція і обсяг ринку іпотечних кре-

дитів, ціна земельних ділянок сільськогосподарського призначення

та її залежність від фактору часу (для аграрної іпотеки).

В якості моделі, що враховує вплив різноманітних факторів

на величину ризику при іпотечному кредитуванні, можна взяти

модель, яка описує ризик (

) як інтегральний функціонал тако-

го вигляду:

,,,, ,

dx dy

Rfxytdt

dt dt

+Δ

⎛⎞

⎜⎟

⎝⎠

∫

(6)

де

– задана функція;

()

xft=

– функція, що визначає величину відсоткової ставки

залежно від часу t;

()

dx t

– швидкість зміни відсоткової ставки з часом;

()

yft=

– ринкова вартість застави, як функція часу t;

()

dy t

– швидкість зміни ринкової вартості застави (експертна оцінка).